Договор продажи недвижимости

     Государственная регистрация права собственности  на недвижимость основана на принципе частной инициативы. Это означает, что только участники сделки с  недвижимостью вправе инициировать процедуру государственной регистрации. Никакие иные субъекты не вправе выступать  в качестве инициаторов государственной  регистрации возникновения, изменения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

     Так, по одному из дел, рассмотренных арбитражным  судом, в связи с обращением взыскания  на имущество должника, судебный пристав-исполнитель  обращался к учреждению юстиции  с требованием зарегистрировать переход к обществу права собственности  на нежилое помещение, явившееся  предметом договора купли-продажи, с целью проведения торгов по реализации указанного имущества. Однако это требование не было выполнено - учреждение юстиции  отказало в государственной регистрации  права собственности, мотивируя  отказ тем, что судебный пристав-исполнитель  не является стороной в договоре купли-продажи. Президиум ВАС РФ, рассматривая спор в порядке надзора, указал на то, что судебному приставу-исполнителю, осуществляющему мероприятия по подготовке и проведению торгов по реализации имущества должника в  порядке обращения на него взыскания, не предоставлено права обращения  в суд с указанным требованием. При таких условиях отказ учреждения юстиции в государственной регистрации  перехода права собственности по требованию судебного пристава-исполнителя  является законным и обоснованным⁸.

     В то же время при совершении договора купли-продажи жилого помещения, в  отличие от договора продажи недвижимости, необходимо совершить два регистрационных  действия: 1) зарегистрировать договор  купли-продажи (п. 2 ст. 558 ГК РФ); 2) зарегистрировать переход права к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

     То  обстоятельство, что законодателем  установлены различные правила  о государственной регистрации  договоров продажи недвижимости и договоров купли-продажи жилых  помещений, вполне объяснимо. Требование о государственной регистрации  договора купли-продажи жилого помещения  обусловлено необходимостью исключения острейших конфликтов вследствие "двойных" продаж жилых помещений. Зарегистрированный договор купли-продажи в данном случае позволяет исключить заключение еще одного договора купли-продажи  жилого помещения. Обосновывается это  следующим образом. В соответствии с требованиями законодательства записи о государственной регистрации  сделок с недвижимым имуществом и  регистрационные записи о прекращении  сделок заносятся в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество). Этот реестр должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с этим имуществом. Наличие в ЕГРП записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям⁹.

     Учреждения  юстиции проводят правовую экспертизу документов, а также законность сделки. После этого они устанавливают  отсутствие (либо наличие) противоречий между заявляемыми правами и  уже зарегистрированными правами  на конкретный объект, а также других оснований для отказа или приостановления  государственной регистрации прав. Если противопоказаний нет, то производиться  внесение записей в Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество. И, наконец, совершается запись на правоустанавливающих документах, и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав.

     Подчеркнем, что государственная регистрация  прав проводиться не позднее чем  в месячный срок со дня подачи необходимых  документов.

     На  основании п.2 ст.11 ФЗ о государственной  регистрации¹⁰ плата за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним взимается в размерах, установленных субъектами РФ. При этом максимальный размер платежей на территории Российской Федерации устанавливается Правительством РФ.

     2.2 Исполнение договора продажи недвижимости

     Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

     Неисполнение  продавцом своих обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого  имущества может повлечь для  продавца различные неблагоприятные последствия, включая обязанность возместить покупателю причиненные убытки. В подобных случаях возможно применение статьи 398 ГК, согласно которой, в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

     Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установлено ГК РФ лишь в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о качестве товара, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего (по договору купли-продажи) товар с недостатками (ст. 475 ГК), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

     Неисполнение  покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта  недвижимости также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки). В силу отсутствия какого-либо специального правила в § 7 гл. 30 ГК, в подобной ситуации, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора (п. 3 ст. 484 ГК).

     Если  покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК (п. 3 ст. 486 ГК). Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению этого договора.

     Каких-либо общих ограничений по поводу возможных  покупателей недвижимости гражданское  законодательство не содержит. Специальные  правила, адресованные к покупателям  недвижимости, могут быть установлены  специальным законодательством (например, законодательством о приватизации). 
 

     Заключение 

     В завершении  хотелось бы отметить некоторые  важные аспекты, связанные с заключением  и реализацией договора продажи  недвижимости.

     По  договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется  принять объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму.

     Согласно  п. 1 ст. 549 ГК предметом договора продажи  недвижимости может быть любое недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, в том числе воздушные и  морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. По правилам о договоре продажи недвижимости должны отчуждаться и вновь построенные (созданные) воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания и  космические объекты после надлежащей государственной регистрации права  собственности на них, ибо только в силу этого они могут приобрести статус недвижимого имущества, как  объекта права собственности.

     Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости – продавцом и покупателем  – могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические  лица, государство. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества.

     Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи  недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК).  Кроме того, Гражданским  кодексом РФ предусмотрена обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи нежилых помещений. Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи нежилых  помещений, а переход права собственности  на здание (сооружение) по договору от продавца к покупателю.

     Договор купли-продажи недвижимости считается  заключенным с момента его  подписания, а не с момента регистрации  перехода права собственности. До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.

     Законодатель  устанавливает особую процедуру  вручения недвижимости. Продавец считается  исполнившим свою обязанность по передаче недвижимой вещи после того, как она была вручена покупателю, и при условии, что обе стороны  подписали соответствующий акт  о передаче. Таким образом, подписание акта о передаче и является вручением, то есть подтверждает факт перехода имущества  в обладание покупателю. С этого  момента покупатель становится титульным  владельцем недвижимого имущества, даже еще не являясь собственником (поскольку собственником он становится с момента государственной регистрации  перехода права собственности).

     При исполнении договора продажи недвижимости сторонами до того момента, пока будет  зарегистрирован переход права  собственности к покупателю, правовые отношения между третьими лицами и сторонами по договору не изменяются. Продавец продолжает оставаться собственником  недвижимого имущества до момента  государственной регистрации перехода прав к покупателю. Это означает, что он несет все риски, а также  бремя содержания недвижимого имущества. Ему же принадлежат все доходы, приносимые недвижимым имуществом.

     Переход в результате исполнения договора купли-продажи  недвижимости, строения находящихся  на земельном участке, неизбежно  влечет изменение правоотношений и  по поводу этого земельного участка. Так, например, покупатель здания, сооружения одновременно с передачей ему  права собственности на указанные  объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая  занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

     Помимо  договора продажи недвижимости существуют другие виды сделок с недвижимостью: аренда, лизинг, обмен, мена, найм, дарение, залог и т.д.. Они играют особую роль в социально-экономической жизни общества. Поэтому сделки (договоры) можно оценивать как средство саморегуляции экономической системы, покоящейся на равенстве граждан и организаций, действующих в ее рамках.  

     Глоссарий