Договор продажи недвижимости

     Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости, хотя в  ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи)³. Основы гражданского законодательства СССР, принятые в 1991 г. на первой волне реформирования советского права и советского государства, уже содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Было дано вполне классическое определение недвижимости. Главным признаком была указана связь с землей. Однако Основы дальше констатации этого факта не пошли, поскольку не предусматривали особого правового режима для недвижимых вещей. Решающий шаг в становлении понятия недвижимости сделал новый Гражданский кодекс, который не только дал определение недвижимым вещам (гл. 6 ст. 130 ГК), но и определил общие контуры правового режима недвижимости.

     Деление вещей на движимые и недвижимые находит  широкое применение и в законодательстве других стран. Так, по законодательству Франции к недвижимым вещам отнесены земля и связанные с ней  строения, урожай на корню, леса и т.д. К недвижимым вещам отнесены также  машины, инструменты и сырье, используемое на предприятии, сельскохозяйственные орудия и другие вещи, хотя и движимые по своей физической природе, но предназначенные  для эксплуатации и обслуживания недвижимости в физическом смысле.

     Все остальные вещи относят к движимым.

     В связи с развитием рыночных отношений  в Российской Федерации роль недвижимости в имущественном положении граждан  и юридических лиц значительно  возросла.

     Российский  рынок недвижимости отражает все  проблемы переходной экономики и  характеризуется неравномерным  развитием своих сегментов, несовершенной  законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

     Нормативные акты, принятые в период с 1990 по 1996 г., обеспечили включение рыночных отношений  в сферу недвижимости, и сейчас уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно  продается и покупается. Недвижимость — это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить или потерять.

     Недвижимость  представляет собой особый объект права  собственности. Права владения, пользования  и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами собственности. Это  связано с тем, что пользование  недвижимостью затрагивает интересы других граждан и юридических  лиц. Кроме того, недвижимое имущество  по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой  стоимостью. Наконец, в связи с  целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается  ряд ограничений по их участию  в гражданском обороте. Государственные  и муниципальные органы реализуют  функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней, для  защиты прав собственников и для  обеспечения своей фискальной функции  в отношении налогообложения.

     Приобретение  права на недвижимость и владение ею предполагает наличие дополнительных обременений, накладываемых на владельца объектов недвижимости. Так, регистрации прав на земельный участок, ранее находившийся в государственной или муниципальной собственности, предшествует его отвод. Для возведения жилого дома, помимо отвода участка и регистрации права на него застройщиком, требуется получение разрешения на строительство дома, соблюдение целого ряда противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил.

     После приобретения в установленном порядке  прав на недвижимость на собственнике лежит такая обязанность, как  уплата налога на недвижимость.

     В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право частной  собственности на землю, поскольку  недвижимые вещи определяются, прежде всего, через связь с землей. При  этом земля, вследствие ее ограниченности, подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам.

     Объекты недвижимости также различаются  по своему происхождению: созданные  природой без участия человека и  являющиеся результатом труда человека и, наконец, объекты, хотя и созданные  трудом человека, но связанные с  природной основой настолько, что  в отрыве от нее функционировать  не могут.

     Недвижимость  обладает повышенной экономической  ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для  длительного пользования и не исчезает в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный  процесс передачи права собственности  на недвижимость обусловливает не очень  высокий уровень ликвидности  недвижимости как товара, так как  ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.

     Спецификой  недвижимого имущества является возможность использования этого  имущества только в условиях более  или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с  землей и предназначенных для  перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования - это водное, воздушное или космическое  пространство.

     В ст. 130 ГК к видам недвижимости относятся  земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д. Таким образом, к отличительной особенности  недвижимости относится ее неразрывная  связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также  рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Следует отметить, что Гражданский кодекс, рассматривая участки недр и обособленные водные объекты в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками и делает их независимыми от последних. Однако очевидно, что ни участки недр, ни водные объекты вне связи с землей существовать не могут. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.⁴

     Вместе  с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. К ним  относятся подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.).

     Юридическое признание указанного имущества  в качестве недвижимого (хотя оно  по своей физической сути является движимым) обусловлено тем, что оно  является дорогостоящим и поэтому  требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

     Понятие и виды упомянутых транспортных средств  раскрываются в соответствующих  уставах и кодексах. Так, Кодекс торгового  мореплавания определяет морское судно  как «самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в  целях торгового мореплавания» (гл. 1 ст. 7). Понятие космических объектов дается в международных конвенциях, относящих к ним любые объекты, запущенные или предназначенные для запуска в космос.

     Перечень  недвижимых объектов чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 130 ГК, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество.

     Собственник недвижимости вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и  охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать  свое имущество в собственность  других лиц, передавать им, оставаясь  собственником, права владения, пользования  и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК).⁵

     Так, собственники жилых помещений вправе распорядиться своим жильем через  гражданско-правовые сделки: купли, продажи, мены, дарения, завещания и залога. Граждане, пользующиеся жилищем на основании договора социального  найма, вправе заключать договор  обмена жилыми помещениями.

     В соответствии со ст. 129 ГК все вещи (в  том числе и недвижимые) делятся  на изъятые из оборота (т.е. те, которые  не могут переходить от одного лица к другому), ограниченные в обороте (переходят от одного лица к другому  при наличии специального разрешения) и свободно обращающиеся. Пункт 3 указанной  статьи особо упоминает землю (являющуюся основополагающим объектом недвижимости) и другие природные ресурсы в  качестве объектов, которые отчуждаются  или переходят от одного лица к  другому иными способами в  той мере, в какой их оборот допускается  законами о земле и других природных  ресурсах.

     Отдельные виды объектов недвижимости вообще изъяты из оборота. Так, согласно ст. 1.2 Закона о недрах, недра в границах территории РФ являются государственной собственностью. Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме.

     Объектами исключительной собственности государства  являются также леса. Как следует  из ст. 12 Лесного кодекса, оборот лесного  фонда не допускается. Купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь  за собой отчуждение участков лесного  фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются. Древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к  другому в порядке, предусмотренном  гражданским и земельным законодательством  РФ. Также не подлежат продаже:

- земли общего пользования в населенных пунктах, земли заповедников, памятников природы, национальных и дендрологических парков, ботанических садов;

- земли оздоровительного и историко-культурного назначения; земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр;

- земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании.

     Определенное  практическое значение имеет деление  недвижимых вещей на главную вещь и принадлежность. В соответствии со ст. 135 ГК вещь, предназначенная для  обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное⁶.

     Таким образом, можно выделить следующие  разновидности недвижимости, обладающие определенными особенностями: 1) земельные  участки (включая недра и водные объекты); 2) лесной фонд; 3) здания и сооружения; 4) жилые помещения; 5) кондоминиумы; 6) предприятия как имущественные  комплексы; 7) морские, воздушные, речные суда, космические объекты. 

     2 Порядок  оформления  договора продажи  недвижимости

     2.1 Форма договора  продажи недвижимости 

     Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления  единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи  недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ). Указанные требования исключают возможность заключения такого договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной либо иной связи.

     В том случае, если во время исполнения договора продажи недвижимости обе стороны, покупатель продавец, достигнут соглашения об изменении его условий, то такое соглашение также должно быть совершено в той же форме - в форме единого документа, подписанного сторонами. Законодатель не определяет, должно ли быть зарегистрировано соглашение об изменении условий договора о продаже недвижимости. Судебная практика вполне справедливо исходит из того, что соглашение об изменении условий договора продажи недвижимости должно быть подчинено тем же правилам, что и основной договор, а именно - должно быть зарегистрировано в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы).

     Нотариального удостоверения договоров продажи  недвижимости не требуется. В то же время нотариальное удостоверение  таких договоров не противоречит действующему законодательству, а с  точки зрения экономической необходимости  зачастую даже и целесообразно. Это  обусловлено тем, что, во-первых, в  соответствии со ст. 16 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договоры, не требующие нотариального удостоверения, но в соответствии с волеизъявлением сторон нотариально удостоверенные, проходят упрощенную процедуру государственной регистрации. Во-вторых, частный нотариус, удостоверяющий сделку, несет ответственность всем своим имуществом за совершенное нотариальное действие (ст. 17 Основ законодательства РФ о нотариате).

     Для договоров продажи недвижимости установлено правило, согласно которому переход права собственности  на недвижимость по этому договору подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК). Однако следует иметь в виду, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора ее купли-продажи. Договор продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем существенным условиям договора. Он связывает стороны, даже если государственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемое имущество еще не осуществлена. На практике это означает, что стороны могут приступить к исполнению договора, например, передать недвижимое имущество, произвести предусмотренные договором платежи. Главное обязательство, которое связывает стороны, заключается в необходимости совершения действий, направленных на государственную регистрацию перехода права собственности. Государственная регистрация перехода права собственности проводится на основании заявления обеих сторон, участвующих в договоре купли-продажи недвижимости, или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.⁷ В случае уклонения одной из сторон от совершения указанных действий, другая сторона вправе обратиться в суд с исковым требованием произвести регистрацию в соответствии с судебным решением (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Более того, сторона, уклоняющаяся от регистрации, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ).