Договор электроснабжения и аренды здания и сооружения

      Арендатор обязан поддерживать имущество в  исправном состоянии, производить  за свой счет текущий ремонт и нести  расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или  договором аренды.

      Обязанности сторон по содержанию арендованного  имущества определяются в соответствии с ГК РФ (ст.616). Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный  ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором  аренды Капитальный ремонт должен производиться  в срок, установленный договором, а если он в договоре не определен или вызван неотложной необходимостью, то в разумный срок..

        Когда условие договора предусмотрено  нормой, которая в соответствии  с законодательством действует,  если соглашением сторон не  установлено иное (диспозитивная  правовая норма), стороны вправе  своим соглашением исключить  ее применение либо установить  условие, отличное от предусмотренного  в указанной норме. Соглашение  об исключении применения диспозитивной  нормы должно быть оформлено  письменно в тексте договора  как самостоятельный пункт, желательно  с точным указанием источника  (законодательного или иного нормативного  правового акта), в котором содержится  соответствующая норма, и ссылкой  на конкретные статью, пункт, абзац  и т.п. При отсутствии такого  соглашения условие договора  определяется диспозитивной нормой. Когда условие договора не  определено сторонами или диспозитивной  нормой, соответствующие условия  определяются обычаями делового  оборота, применимыми к отношениям  сторон.

      Примерами обычных условий могут служить:

1. цена арендной платы;
2. сроки внесения арендной платы;
3. права и обязанности сторон;
4. действия арендатора при прекращении договора;
5. обязанности при случайной гибели или случайного повреждения имущества;
6. порядок расторжения договора;
7. осуществление контроля, выполнения аварийных, ремонтных и других работ;
8. соблюдение противопожарных, технических и санитарных и иных нормативных требований, предъявляемых к использованию здания;
9. срок аренды;
10. ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

          1.2.3.Случайные условия договора аренды здания или сооружения

      Случайные условия - условия , которые изменяют или дополняют обычные условия. Они приобретают юридическую силу лишь в случае включения в текст договора.

      Условиями договора определяются права третьих  лиц на сдаваемый в аренду объект.

      Условиями договора определяется право  с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности  по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество  в безвозмездное пользование, а  также отдавать арендные права в  залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных  товариществ и обществ или  паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено  ГК РФ, другим законом или иными  правовыми актами. В указанных  случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед  арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды  применяются правила о договоре аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

      Примерами случайных условий могут служить:

1. договоренности сторон о неустойке в размере 80% от  арендной платы за три месяца
2. страхование рисков на сумму 10 000 рублей
3. рассрочка первого и второго платежа на 3 недели
4. порядок предъявления претензий по качеству исполнения обязательств не позднее двух месяцев после возникновения претензий
5. особая процедура разрешения споров, которая может длиться от двух - до четырёх недель.
6. срок для предупреждения о прекращении аренды - минимум 10 дней
7. увеличение арендной платы при падения курса доллара ниже 27 рублей, на 4%
8. внесение арендной платы не позднее 5-ого числа каждого месяца, начиная с третьего
9. своевременное уведомление о состоянии здания в письменном виде каждый второй месяц не позднее 10-ого числа
10. срок передачи арендодателем имущества арендатору не позднее следующего дня подписания договора
11. обязательство арендатора 5 дней каждого второго месяца уделять капитальной уборки помещения

           1.3. Классификационные признаки договора аренды здания или сооружения 

       Договоры могут быть классифицированы:

          а) по моменту возникновения обязательств договор аренды относится к реальному, так как в тексте договора указан конкретный срок возникновения обязательств – договор вступает в силу с момента его государственной регистрации;

          б) по содержанию регулируемой договором деятельности договор аренды относится к имущественному, так как предметом договора является имущество (здание или сооружение) передаваемое во временное владение и пользование.

        в) в зависимости от того , кто может требовать исполнение договора , договор аренды относится к группе договоров в пользу участников , так как заключен между Арендодателем (Комитетом по управлению имуществом  Санкт-Петербурга) и Арендатором (ЗАО «НПП «Электронстандарт») (Приложение 1);

           г) в зависимости от опосредуемого договором характера перемещения материальных благ договор аренды является  возмездным , так как в договоре есть прямое указание на возмездное оказание услуги - Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование Объект, так же в договоре прописаны конкретные условия платежей и расчетов по договору ;

          д) по основаниям заключения договор аренды относится к свободным, так как является добровольным соглашением двух юридических лиц,  (экономических субъектов), заключенное на предмет выполнения каждым из них принимаемых на себя обязательств по отношению друг к другу;

          е) в зависимости от способа заключения договор аренды относится к взаимосвязанным, так как условия договора определены сторонами (участниками) договора путем согласования;

          ж) в зависимости от юридической направленности договор аренды является основным, так как это договор. а не соглашение о намерениях и в договоре указана конкретная дата заключения (не предусматривается обязанность сторон заключить договор о передаче имущества в будущем );

          з) в зависимости от распределения прав и обязанностей между сторонами договор аренды является взаимным, так как каждая сторона имеет и права и обязанности;

          и) в зависимости от определенности правового основания сделки договор аренды  относится к каузальным, так как из существа сделки видно, какую цель она преследует – передача объекта в аренду);

           к) по форме договора договор аренды здания или сооружения может быть заключен в простой письменной форме, так как между юридическими лицами заключение договора предусматривается только в письменной форме, по соглашению сторон может быть нотариально заверенная письменная форма сделки. 

            1.4. Анализ финансово-правовых последствий неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору аренды здания или сооружения 

        Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

        Нарушение арендодателем обязанности  по производству капитального  ремонта дает арендатору право  по своему выбору: а) произвести  капитальный ремонт, предусмотренный  договором аренды или вызванный  неотложной необходимостью, и взыскать  с арендодателя стоимость ремонта  или зачесть ее в счет арендной  платы; б) потребовать соответственного  уменьшения арендной платы; в)  потребовать расторжения договора  аренды и возмещения убытков.

      Если  арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в  указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать  от него это имущество в соответствии со ст.398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой  исполнения, либо потребовать расторжения  договора и возмещения убытков, причиненных  его неисполнением.

      По  требованию одной из сторон договор  может быть изменен или расторгнут на основании решения суда только: 1) при существенном нарушении условий  договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими  законами или договором. При этом существенным считается такое нарушение  договора одной из сторон, которое  влечет для другой (или других) стороны  такой ущерб, что потерпевший  участник в значительной степени  лишается того, на что он вправе был  рассчитывать при заключении договора.

      Однако  судебная практика исходит из того, что само по себе существенное нарушение  договора не обязательно влечет его  расторжение по решению суда. Например, Президиум Высшего Арбитражного Суда пришел к выводу о том, что  требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения  в арбитражный суд.

      На  рассмотрение арбитражного суда было передано заявление с просьбой о  расторжении договора в связи  с существенными нарушениями  договора - систематическими неплатежами  арендной платы, невыполнением обязательств по ремонту арендованного помещения, заключением договоров субаренды  без разрешения арендодателя. В ходе разбирательства дела в заседании  суда ответчик представил доказательства об устранении перечисленных нарушений. Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал, исходя из того, что как следует из ст.619  ГК РФ, перечисленные нарушения могут  служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после  направления арендатору письменного  предупреждения о необходимости  исполнения им обязательств в разумный срок. Учитывая, что допущенные арендатором  нарушения условий договора, явившиеся  причиной для обращения в арбитражный  суд, в необходимый для этого  срок устранены, у арендодателя не было оснований для предъявления такого иска .

      Обязательным  условием досудебного разбирательства  является предъявление уведомлений  о нарушении договора, обмен объяснительными  письмами, предъявление претензии.

      Копия претензии за нарушение договора представлена в приложении 2.

      Копия письма в ответ на претензию представлена в приложении 3.

      При не достижении согласия и не ликвидации нарушения заинтересованной стороне  предоставляется право обращения в суд с исковым заявлением.

      2. ДОГОВОР ЭНЕРГОСНАБЖЕНИЯ 

           2.1. Общие положения по договору энергоснабжения 

      Договор энергоснабжения относится к  числу широко распространенных по субъектному  составу, так как все физические и юридические лица в современном  мире практически не могут обходиться без потребления электрической  и тепловой энергии, газа. Отношения, связанные с энергопотреблением, опосредуются договором энергоснабжения.

      Согласно  статье 539 ГК РФ по договору энергоснабжения  энергоснабжающая организация обязуется  подавать абоненту (потребителю) через  присоединенную сеть энергию, а абонент  обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный  договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении  энергетических сетей и исправность  используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.