Кадастровая оценка земли

     Земля, прежде всего, будучи природным ресурсом, а затем пространственным базисом, средством производства и недвижимостью обладает рядом специфических особенностей, которые необходимо знать оценщику и учитывать их в процессе оценки ее стоимости:

     • земля не является результатом человеческого  труда, как другие средства производства, она – продукт природы. Следовательно, на ее появление как товара никаких затрат не требовалось, ее «произвела» природа. Таким образом, можно сделать вывод о неприменимости к земле подхода, основанного на анализе затрат;

     • во всех отраслях народного хозяйства  земля является пространственным операционным базисом, то есть местом, на котором совершается процесс труда;

     • в сельском хозяйстве земля являемся главным средством производства. Здесь она выступает не только как место, где осуществляется производственный процесс, но и как предмет и орудие труда;

     • земля пространственно (по площади) ограничена и ничем незаменима. Другие же средства производства по мере развития производительных сил могут количественно  и качественно изменяться. Ограниченность земельных ресурсов обусловливает необходимость бережного отношения к ней и рационального использования;

     • не изнашиваемость и вечность. Земля  в отличие от других средств производства в меньшей степени подвержена моральному и физическому износу, в связи с чем к стоимости  земельных участков не применимы понятия износа и амортизации в отличии от стоимости улучшений. Плодородие земли определяется органической частью почвы. Чем больше органического вещества поступает в почву, тем продуктивнее земля. В тоже время при не рациональном использовании она утрачивает качество «вечного» средства производства и быстро теряет свою производительною способность⁷. 

2.4. ТЕХНОЛОГИЯ ВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА 

     Ведение государственного земельного кадастра (ст.17 ФЗ "О ГЗК") представляет собой последовательные действия по сбору, документированию, накоплению, обработке и хранению сведений о земельных участках.

     Государственный земельный кадастр ведется на трех уровнях: на уровне Российской Федерации, на уровне субъекта Российской Федерации (кадастровый округ) и на уровне муниципального образования (кадастровый район) (более подробно см. п.3.3.4). Основная работа по ведению ГЗК осуществляется на уровне кадастрового района. Главным процессом ведения ГЗК в кадастровом районе является Государственный кадастровый учет земельных участков. В соответствии со ст. 19 ФЗ "О ГЗК" Государственный кадастровый учет (ГКУ) земельных участков (ЗУ) включает следующие действия⁸: 

1. Проверку представленных заявителем документов.

     При приеме документов инспектор ОКУ должен выполнить входной контроль документов, руководствуясь при этом ст.19 п.п. 2-4 ФЗ. Этот контроль не имеет своей целью проверить содержательную часть заявки и определить допустимость и правомочность заявленных действий. Кадастровый инспектор должен проверить, что состав представленных документов соответствует типу заявки, что форма и внешний вид представленных документов соответствует нормативно утвержденным образцам. Принятые документы регистрируются, и заявителю выдается расписка о приеме документов. Каждой заявке присваивается уникальный номер, однозначно идентифицирующий ее в процессе выполнения. Все принятые по заявке документы должны быть укомплектованы в дело по заявке, которое идентифицируется номером заявки.

        Процесс сопровождения заявки включает важную с точки зрения технологии ведения кадастрового учета операцию составления маршрута прохождения заявки. Для этого необходимо проанализировать имеющиеся сведения, определить тип поступившей заявки. На основании результатов анализа и инструкций, регламентирующих порядок действий, принимается решение о стадиях прохождения заявки и заполняется маршрутный лист. В процессе выполнения заявки на каждой технологической стадии делается отметка в маршрутном листе о выполнении соответствующей процедуры (операции). 

2. Формирование земельного участка и его учет в ГЗК и Едином государственном реестре земель (ЕГРЗ).

     Формирование  земельного участка - процесс описания и индивидуализации объекта учета, в результате которого создаются  документы, подтверждающие существование объекта, и характеристики, позволяющие однозначно выделить его из других объектов. Состав работ по формированию земельного участка и перечень документов, создаваемых при формировании объекта устанавливается законодательно.

     Формирование  объекта учета представляет собой совокупность землеустроительных и кадастровых действий.

     Землеустроительные  действия по формированию объекта учета (далее - землеустроительное (межевое) формирование) выполняются организациями  или лицами, имеющими лицензию, выданную в установленном федеральным законодательством порядке. В технологии ведения ГЗК на уровне муниципального образования такая организация носит название Орган по межеванию и формированию объекта учета (ОМиФ). Обязательным землеустроительным действием при формировании объекта учета является кадастровая съемка.

     Кадастровая съемка выполняется с целью определения  пространственно-площадных характеристик  земельного участка и расположения иных объектов недвижимости на нем  и включает: 

– установление (восстановление) и закрепление на местности границ земельного участка, определение координат точек границ;

     – определение местоположения иных объектов недвижимости.

     Установление (восстановление) границ земельного участка  выполняется на основании сведений, учтенных в ГЗК, а также материалов определения границ земельного участка, полученных в результате кадастровой съемки. Установление (восстановление) границ земельного участка сопровождается согласованием границ с собственниками, землевладельцами, землепользователями смежных с ним земельных участков. Результат согласования границ оформляется протоколом, к которому прилагается кадастровая карта (план) земельного участка с согласованными границами. Закрепление на местности границ земельного участка выполняется только при наличии протокола согласования границ.

     Результаты  выполнения землеустроительных действий помещаются в "Межевое дело".

     Помимо  землеустроительных, существуют кадастровые  действия по формированию объекта учета (далее - кадастровое формирование). Если землеустроительное формирование предоставляет исходные материалы для ведения ГЗК, т.е. является процессом, связанным с ГЗК, но внешним по отношению к нему, то кадастровое формирование является обязательной составной частью Государственного кадастрового учета.

     Процедура кадастрового формирования предназначена, прежде всего, для проверки сведений о земельном участке, представленных заявителем, и возможности внесения этих сведений в документы ГЗК. Проверяется достоверность представленных сведений, т.е. соответствие их тем данным, которые уже зарегистрированы в ГЗК.

     Кроме проверки представленных сведений, процедура  кадастрового формирования может включать и непосредственно формирование земельного участка как объекта  кадастрового учета. Дело в том, что  результаты межевания могут не содержать сведения о тех земельных участках, которые должны быть учтены в ГЗК в соответствии с волеизъявлением заявителя. Эти земельные участки должны быть сформированы в ОКУ. Государственный кадастровый учет земельного участка в ЕГРЗ представляет собой процедуру внесения и регистрации сведений о земельном участке в государственном реестре земель на основании данных, полученных в результате кадастрового формирования земельного участка.

     Внесение  сведений о земельном участке  в документы ЕГРЗ выполняется  по единой методике в строго определенном порядке.

     Сведения  вносятся в документы Государственного реестра земель кадастрового района (ГРЗ КР), дежурной кадастровой карты (ДКК). Состав заполняемых документов ГРЗ завит от состава и объема сведений по каждому конкретному участку. Удостоверение сведений в ЕГРЗ выполняет государственный кадастровый инспектор, проставляя свою подпись в документах Государственного реестра земель. Перед утверждением необходимо выполнить контроль внесенных в ЕГРЗ сведений. 

3. Присвоение кадастрового номера земельному участку.

     Порядок присвоения кадастровых номеров  земельных участков устанавливается  правительством Российской Федерации. Главное свойство кадастрового номера земельного участка - его уникальность на всей территории Российской Федерации. Эта уникальность обеспечивается структурой кадастрового номера и принятой системой нумерации земельных участков. Земельные участки нумеруются по порядку в пределах кадастрового квартала.

     Кадастровый номер земельного участка уникален во времени - это означает, что если земельный участок прекращает свое существование как физический объект, а это может произойти только при переформировании участка (объединение или разделение), его кадастровый номер также ликвидируется и не может быть присвоен никакому другому участку. При переходе прав на земельный участок он не прекращает своего существования, а соответственно с кадастровым номером также ничего не происходит.

     Таким образом, кадастровый номер присваивается  земельному участку при его первичном  учете, сохраняется за ним при любом переходе прав и ликвидируется только вместе с участком. Реестр кадастровых номеров в квартале содержится в Журнале учета кадастровых номеров (ЖКН). Каждому учитываемому участку присваивается следующий по порядку номер. 

4. Изготовление кадастрового плана земельного участка (выписка из ГЗК).

     Предоставление  сведений Государственного земельного кадастра, как и все процессы ведения  ГЗК, выполняется по заявительному  принципу на основании письменного  заявления заинтересованного лица, органа государственной власти или местного самоуправления.

     Сведения  о конкретном земельном участке  предоставляются в виде выписок  по месту учета земельного участка  за плату и бесплатно. Основной формой предоставления сведений является выписка  из ГЗК - кадастровый план земельного участка (КПЗУ). КПЗУ - это документ, содержащий сведения о количественных, качественных, оценочных характеристиках и правовом режиме земельного участка. КПЗУ подготавливается на бланках установленного образца и состоит из разделов, содержащих учтенное в ГЗК описание земельного участка. КПЗУ удостоверяется в установленном порядке государственным кадастровым инспектором и выдается в объеме, соответствующем полномочиям заявителя и характеру запрашиваемых сведений.

     Орган кадастрового учета может отказать в предоставлении сведений, если у заявителя нет достаточных оснований или полномочий на получение сведений в требуемом объеме. Такой отказ может быть обжалован обратившимся лицом в суде. 

5. Формирование  кадастрового дела земельного  участка.

     Создание  кадастрового дела объекта учета - завершающая  процедура Государственного кадастрового учета земельного участка в ЕГРЗ. Номером кадастрового дела является кадастровый номер земельного участка. В соответствии со статьей 15 ФЗ в  кадастровое дело помещаются все документы, подтверждающие факт возникновения или прекращения существования земельного участка, на основании которых определяются характеристики земельного участка, предусмотренные законом.

     В технологической схеме ведения  ГЗК кадастрового района для выполнения действий, определенных Федеральным законом и обеспечивающих проведение Государственного кадастрового учета, предусмотрены следующие основные процедуры:

     – документационное обеспечение ГКУ;

     – кадастровое формирование земельного участка;

     – кадастровый учет земельного участка  в ЕГРЗ;

     – подготовка кадастрового плана земельного участка;

     – внесения в ЕГРЗ изменений в сведения об учтенном земельном участке.

     Помимо  основных процедур технологическая  схема включает подготовительные работы, проведение которых необходимо и обязательно для начала ведения Государственного кадастрового учета по новой технологии.

     Заявки, поступающие в ОКУ, классифицируются следующим образом:

– на кадастровый учет земельного участка (части земельного участка);

– на изменение характеристик учтенного земельного участка;

– на получение сведений из ГЗК.

     Каждый  из этих основных типов заявок в  свою очередь также разделяется  на определенные типы заявок.

     Тип заявки - важный фактор, влияющий на содержание и порядок выполнения всех технологических процессов.

     Заявка  на учет земельного участка (части участка). Выполнение этого типа заявки включает следующие процедуры кадастрового учета: