Кадастровая оценка земли

     В настоящее время государственный  земельный кадастр наиболее часто определяют как государственную, многоцелевую, многоуровневую систему необходимой и достоверной информации о земле, обеспечивающей осуществление на основе существующего законодательства государственного регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами в Российской Федерации. Эта система должна обеспечивать признание и удостоверение государством факта возникновения, существования или прекращение существования учетных объектов системы земельного кадастра, т.е. юридически однородных земельных участков и территориальных зон. Объектом земельного кадастра является земельный фонд государства.

     В жизни современного общества земля  имеет важное значение как природный  ресурс, как территориальный базис, как средство производства и как элемент рыночных товарно-денежных отношений.

     Как природный ресурс земля выступает  в качестве важнейшей части окружающей природной среды, характеризующейся  пространством, рельефом, почвенным  покровом, растительностью, недрами, водами, формирующими определенные типы ландшафтов. При этом земля, в первую очередь, социально- эколого-экономической категорией, обеспечивающей условия жизнедеятельности человека. Этим определяются следующие функции земли как природного ресурса:

     - она является основой жизни  человека, источником удовлетворения его первостепенных нужд, важнейшим условием существования сменяющих друг друга человеческих поколений;

     - она является главным звеном  всех существующих биоценозов  и биосферы в целом;

     - она является основным источником  красоты и богатства всей природы в целом.

     Как средство труда земля характеризуется  качеством почв и продуктивностью  растительности. Как предмет труда  – почвенными свойствами, определяющими  технологию проведения механизированных работ и величину затрат на производство продукции земледелия. Поэтому земля является главным и всеобщим средством производства в сельском и лесном хозяйстве, где она выступает одновременно в качестве средства и предмета труда в виде сельскохозяйственных угодий и лесных массивов с различной продуктивностью.

     Как элемент рыночных отношений земля  выступает в виде объектов собственности (недвижимости), оцениваемой системой стоимостных характеристик (налог, арендная плата, нормативная, рыночная и залоговая цена, и др.).

     Таким образом, в хозяйственном комплексе страны земля выступает как пространственный операционный базис (для несельскохозяйственных отраслей), как предмет труда (для сельского хозяйства и добывающей промышленности), как средство труда и средство производства (в сельском и лесном хозяйстве), как элемент недвижимости и как компонент природного комплекса.

     По  сравнению с другими средствами производства, земля имеет ряд  отличий: она не перемещаема, невоспроизводима, ничем незаменима, пространственно  ограничена, физически и морально не изнашивается, а при правильном использовании повышает плодородие.

     Земля занимает ключевые позиции среди  всех других компонентов природы, выполняет  большое количество вышеназванных  функций. Поэтому государственный  земельный кадастр занимает особо  важное место среди государственных кадастров природных ресурсов, к которым относятся лесной и водный кадастры, кадастры месторождений полезных ископаемых, животного и растительного мира и другие. Это связано с тем, что большинство природных ресурсов территориально привязано к конкретным земельным массивам. Кроме того, качественные и количественные характеристики природных и антропогенных ресурсов (леса, воды, зданий, сооружений, животного и растительного мира и др.), а также возможности их использования во многом зависят от характеристик земельных участков.

     Государственный земельный кадастр (ГЗК) занимает особое положение в ряду других ведомственных  тематических кадастров (водный, лесной, градостроительный и т.д.) и информационных потоков с учетом следующих условий:

     – объектом ГЗК является весь земельный фонд государства независимо от его ведомственной принадлежности, форм собственности, целевого назначения и вида использования;

     – ГЗК имеет своим объектом особую форму средства производства и недвижимости – землю (неперемещаемую в пространстве, неоднородную, не ухудшающую свои производственные свойства и т. д.);

     – в соответствии с законодательством  ГЗК по единой общегосударственной  системе формирует земельно-кадастровые  объекты и ведет государственный  кадастровый учет на этих объектов и прав на них. Под первичной учетной кадастровой единицей понимается земельный участок с его подземным и надземным пространством, включая иные прочно связанные с участком объекты недвижимости. Этот участок должен иметь юридически признанные и удостоверенные границы, площадь, местоположение, правовой режим, кадастровый номер, назначение, использование и другие характеристики;

     – ГЗК обеспечивает административную и территориальную адресную регистрацию  и учет конкретных объектов и субъектов  земельных отношений, а также учет текущих изменений, происходящих с ними;

     – ГЗК является единственным условием правового обеспечения доказательства существования конкретного объекта  и права на него. Факт возникновения, существования или прекращения  существования объекта или права на него, занесенный в ГЗК, в дальнейшим может быть оспорен только в судебном порядке;

     – ГЗК регулирует в законодательном  порядке земельные отношения  между собственниками и пользователями на земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости, а также и с государственными органами, включая земельные комитеты, возникающие в процессе признания и удостоверения государством факта существования и прекращения существования объектов земельного кадастра;

     – ГЗК в установленном порядке  обеспечивает предоставление достоверной земельно-кадастровой информации органам законодательной и исполнительной власти, их структурам, юридическим и физическим лицам, осуществляет информационную поддержку ведомственных тематических кадастров;

     – данные ГЗК подлежат обязательному применению при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при решении земельных споров, установлении стоимостных характеристик недвижимого имущества, проведении планирования использования земли и землеустройства, принятии управленческих решений, защите прав юридических и физических лиц на землю и т.д.

     Применение  данных государственного земельного кадастра позволяет улучшить решение таких  проблем, как управление активами; передача недвижимости в собственность; обеспечение кредитов; анализ экологической, экономической, демографической и социальной ситуации; управление развитием территорий; планирование и организация различных мероприятий; оценка воздействия на окружающую среду; сделки с недвижимостью и формирование земельного оборота; контроль статистических данных; территориально-пространственное планирование; формирование рынка ценных бумаг; информирование населения; определение местоположения объекта недвижимости; эффективное использование и охрана земельных участков и др.

     Таким образом, земельный кадастр –  это единая государственная многоуровневая управленческо-информационная система  о земельном фонде страны, ее административно-территориальных  единиц (областей, краев), о первичных  объектах и субъектах кадастрового учета в них, являющаяся одним из основных механизмов государственного регулирования земельных отношений, основанных на принятых обществом понятиях, экономических, социально-этических и этнических нормах.

     Исходя  из сложности объема исследования и  задач, решаемых земельным кадастром, его целесообразно трактовать как науку, как систему мероприятий, документов и сведений и как систему организационно-управленческих действий и мероприятий.

     Как наука земельный кадастр изучает  общие свойства, принципы, закономерности формирования и функционирования единой государственной информационной системы о земельном фонде страны как объекте земельно-правовых и имущественных отношений, пространственном базисе, всеобщем средстве производства и природном ресурсе.

     Земельный кадастр как систему документов и сведений можно трактовать как совокупность земельно-кадастровых документов, материалов и информации о правовом режиме земельного фонда, его распределении по категориям земельного фонда, объектам и субъектам земельных отношений, держателям прав, о видах пользования, количестве, качестве и экономической ценности земель.

     Как система организационно-управленческих действий и мероприятий земельный  кадастр можно трактовать как  совокупность конкретных земельно-кадастровых  мероприятий, действий и работ по регистрации, учету и оценке земель, их собственников, владельцев и пользователей.

     В настоящее время государственный  земельный кадастр Российской Федерации  содержит систему необходимых сведений и документов о количестве и правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам; категориям земель; качественной характеристике и ценности земель. Он состоит из следующих основных разделов: регистрация землевладений, землепользований и участков собственности, количественный и качественный учет земельного фонда, бонитировка почв и экономическая оценка земель⁴. 

2.1. ИСТОРИЯ РОССИЙСКОГО ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРИРОВАНИИ 

     История российского земельного кадастра была богата разнообразием оценочных приёмов и методов. В ряде уездов в конце XIX в. раскладка налога производилась в соответствии с рыночной ценой земли, в других – в соответствии с её доходностью, в-третьих – вводились десятинные      оклады, одинаковые для всех земель. Это указывало на недостаточную теоретическую разработанность и ограниченность методических подходов. При всей перестройке методов и форм земских кадастровых работ выделились два типа земельных кадастров: Нижегородской, в основе которого лежали результаты детального изучения почв как естественноисторического тела, и Московский, основу которого составляли данные экономико-статистических обследований. Разработка Нижегородского метода возглавлялась основоположником отечественного почвоведенья профессором В.В. Докучаевым. Уже в то время, на рубеже XIX и XX в.в., стало ясно, что земельные кадастры нельзя разрабатывать без использования данных о свойствах земли как средства производства, без изучения, обобщения и оценки их. Современная кадастровая оценка земли призвана давать ответы на вопросы о степени выгодности приложения капитала к земле, о величине ренты, цене земли, размерам арендной платы, уровне научного применения агрономии и систем земледелия.

     Задача  кадастровой оценки земель состоит  в том, чтобы создать условия  и механизм для обеспечения всемерной охраны и рационального использования земельных ресурсов и приумножение воспроизводимых богатств природы, используя законы природных взаимосвязей и улучшение естественных свойств почв мерами повышения экономического плодородия земель

     Среди основных многоплановых данных земельного кадастра особое значение имеют бонитировка  земель и их и их экономическая  оценка. Агрономическая оценка (бонитировка) земель (почв) – важная задача государственного кадастра, необходимая для рационального  использования земельных ресурсов. Однако решить её очень трудно. Очевидно, что научная оценка (бонитировка) земель должна принимать во внимание характеристики почв (их природное и потенциальное плодородие), а также экономические параметры (например, отдаленность района, инфраструктура и т. д.) и оценку полученных результатов (урожай, доход, затраты и т. д.). Все это определяет действительное эффективное, или так называемое экономическое, плодородие почвы (земли). Кроме того, бонитировка почвы должна также включать перечень возможных агрохимических и мелиоративных мероприятий, их результаты (рост продуктивности). Необходимо также оценивать мероприятия по охране почв.

     Мировой и отечественный опыт показывает, что ввиду сложности существуют различные подходы к научным основам и методическим приемам оценки (бонитировки) земель (почв).

     Вместе  с тем необходимо еще раз отметить. Что основы сельскохозяйственной бонитировки  земель по природным генетическим свойствам  почв (т.е. их природному плодородию, включая  урожаи) были впервые разработаны и применены В.В. Докучаевым. Для примера вот одно из его методических положений по определению «нормальной» урожайности. «Под «нормальной» урожайностью, - писал В.В. Докучаев, - подразумевается такая величина урожая, которую приносили бы пахотные местности или данного почвенного разряда при условии применения к ним одинаковых средних условий обработки. «Нормальная» урожайность может быть, таким образом, выше и ниже действительных средних урожаев. Если при обработке пашни в том или в другом хозяйстве прилагаются усовершенствованные лучшие орудия земледельческой техники, вообще затрачиваются знания, труд и капитал в размерах выше средних, обычных, то и действительная урожайность в данном хозяйстве  будет выше нормальной; но при исчислении среднего дохода от земли в этом хозяйстве, для целей оценочных, во всяком случае, принимается в расчет  недействительная, а средняя, нормальная урожайность для земель данного качества, величина урожаев. Наоборот, для таких хозяйств, в которых обработка земли стоит ниже обычного среднего уровня, нормальная урожайность будет выше действительной» (Докучав, 1949). Это одно из оценочных методических основ почвенной бонитировки земель, проведенных во время Нижегородской экспедиции с целью почвенных обследований для оценки земель.