Условия деятельности и задачи ценообразования предприятия

3. Риэлтор выступает в качестве брокера.

       Между потребителем услуг и риэлтором  заключается договор комиссии. В  соответствии с ним риэлтор принимает  на себя обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить  одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие  функции: выступление доверенным лицом  одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости; анализ негативных и позитивных факторов, сопутствующих  сделке; разработка оптимальной программы  проведения соответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими  издержками и риском. Лицензионная карточка брокера выдается только специалистам или индивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента или осуществляющим брокерскую деятельность не менее двух лет.

4. Риэлторская фирма выступает как дилер.

       Дилерская деятельность осуществляется в случае, когда объект недвижимости находится  в собственности самого риэлтора (был приобретен ранее с целью  последующей продажи).

5. Посредническая деятельность риэлтора.

       Деятельность  по оказанию услуг по поиску контрагентов для лиц, изъявивших желание приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтор не является непосредственной стороной.

6. Торговая деятельность риэлтора.

       При таком статусе риэлтор выполняет  следующие функции: предоставляет  услуги по информационному обеспечению  участников сделки; предоставляет консультационные услуги и услуги по оформлению документов; предоставляет услуги по надлежащему  и безопасному проведению расчетов по сделкам.

7. Деятельность риэлторской фирмы по созданию новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи.

       Эта деятельность осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными  компаниями.

8. Деятельность риэлторской фирмы по созданию с целью последующей продажи отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса).

       Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятий. В таком случае специалисты  агентства проводят полный комплекс работ от консалтинга до оформления прав собственности на землю.

9. Работа риэлторской фирмы с производственной недвижимостью.

       Эта деятельность риэлтора направлена, как  правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.

10. Работа риэлторской фирмы с производственной недвижимостью по программе реструктуризации производства.

       Эта деятельность осуществляется на основе аккредитации Комитета по экономической  политике.

       Деятельность  агентства недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационное обеспечение операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. На рисунке 1 рассмотрим основных участников рынка риэлторских услуг.

      Рис.1.  Основные участники рынка риэлторских  услуг

       Если  с наступлением кризисного 2009 года многим риэлторам пришлось перепрофилироваться  и уйти в другую сферу деятельности, то сейчас спрос на услуги агентств недвижимости растет. Так на начало 2010 года в Тюмени насчитывалось 210 агентств недвижимости, крупнейшие из которых Адвекс-Тюмень, Домино, Ювента, АН Этажи. Стоимость услуг риэлторских компаний, как правило, составляет определенный процент (от 1,5% до 5%, в среднем около 3%) от стоимости покупаемой или продаваемой недвижимости. В ряде случаев практикуется и фиксированная оплата услуг.

       Итак, можно уже подчеркнуть некоторые  задачи ценообразования предприятия:

1. Максимизация текущей прибыли.

       Предприятие "АДВЕКС", путем оценки спроса и издержек, назначает такую цену, которая обеспечит максимальное поступление текущей прибыли. А в этом случае, текущие финансовые показатели для фирмы важнее долговременных.

2. Завоевание лидерства по показателям доли рынка.

       Формирование  цены на услуги осуществляется с целью завоевания большей доли рынка в расчете на долговременную прибыль. Хоть «Адвекс» и является одним из крупнейших агентств недвижимости, все равно конкуренты на этом уровне у него есть.

3. Борьба с конкурирующими предприятиями.

       Конкурентами  данного агентства недвижимости будут выступать 3 фирмы: Домино, Ювента, АН Этажи. Составим диаграмму, где наглядно увидим, куда обращается большинство клиентов.

     

Рис.2. Доля участия агентства недвижимости на рынке потребительских услуг (2009 - 2010 гг)

       Клиенты, придя в то или иное агентство, учитывают ряд показателей этого  агентства, которые мы рассмотрим чуть позже.

4. Составление договоров купли-продажи недвижимого имущества в простой письменной форме при участии юридической компании.
5. Привлечение, как можно больше клиентов.

       Чем больше людей обращается в данную фирму, тем выше может расти процентная ставка услуги. При противоположной  ситуации проценты снижаются. Но кроме  процентов, также есть и другие факторы, на которые обращают внимание клиенты.

       В результате исследования проводимого  внутри фирмы «Адвекс», можно составить  такую таблицу.

Таблица 1.1

Положительные характеристики риэлторского агентства

6. Реклама объектов в СМИ;

     Для выше поставленной задачи должна учитываться реклама, которая и приводит наших клиентов. Были проведены исследования, которые позволили сформулировать основные коммуникации между агентствами и клиентами (таблица 1.2) 
 
 

     Таблица 1. 2

Коммуникации  между агентствами и клиентами

       Исходя  из таблицы, можно говорить о том, что решающую роль играет публикация своей фирмы в печатные издания. Поэтому нужно этому уделять особое внимание. 
 

.

 

       2 МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ ЦЕНОВЫХ РЕШЕНИЙ

       2.1. Базовые факторы ценообразования

       Факторы ценообразования - движущие силы, существенные обстоятельства, основные причины, оказывающие определяющее воздействие на формирование цен.

       Специфика риэлторской услуги требует учета особенностей ценообразования на различные виды риэлторских услуг. Целью установления цены на риэлторскую услугу является ее продажа и получение прибыли.

       Цена  определяется конкурентным окружением, качеством услуги в сознании клиента, помогает определиться с положением этой услуги на рынке. Кроме того, цена — это издержки производства, выраженные в полезности услуги. Цена риэлторской  услуги является денежным выражением системы ценообразующих факторов, действующих  в данное время. Система ценообразования должна включать в себя следующие факторы, влияющие на цену услуги:

1. фактор ценности (способность удовлетворить потребность);
2. уровень затрат;
3. коммуникативный уровень;
4. система стимулирования продаж;
5. характер общественного мнения;
6. уровень обслуживания клиентов;
7. материальную ответственность за нанесение ущерба клиенту;
8. страхование риэлторской деятельности.

       Издержки  предприятия – затраты на аренду помещения, рекламу, налоги, услуги связи, расходы на производственные нужды (канцтовары, хознужды, обслуживание оргтехники) , транспортные расходы (бензин, амортизация), соц. Пакет, з/п сотрудникам.

       Генеральный директор Агентства недвижимости «Адвекс», рассказал, что два года назад пытался удерживать планку в 3% комиссионных, но это оказалось экономически неэффективно. 'Мало того что мы не зарабатывали на этом бизнесе, мы были не в состоянии оплатить высококвалифицированных агентов, не в состоянии обеспечить достойный сервис клиенту и должным образом отрекламировать его квартиру. Есть вещи, которые не поддаются экономии, и персонал — в первую очередь, а реклама квартир клиентов — во вторую, — говорит он. — Тогда мы подняли ставки до 4-5%'. Учитывая, что 2% предполагают брать и с продавца, и с покупателя в альтернативных сделках, получается, что особого демпинга нет, а попытку расшевелить рынок можно только приветствовать. Получается, что сделка оценивается в 4% от стоимости продаваемой квартиры. К примеру, если квартира стоит 1 000 000, то вознаграждения агента будет 2% со стороны фирмы – застройщика и 2% от покупателя – клиента. В общей сложности получим: 1 000 000 * 4 %  : 100 % и получим 40 000 руб., в качестве вознаграждения.

       При ценообразовании необходимо учитывать  следующие факторы:

1. Цены должны быть достаточно отдалены друг от друга, чтобы клиенты осознавали качественные различия между типами услуг.
2. Цены должны быть больше разделены в верхнем диапазоне, т. к. потребительский спрос становится менее эластичным.
3. Соотношение цен должно поддерживаться при повышении издержек с тем, чтобы сохранялись четкие различия.

      Для того чтобы ценовые стратегии  функционировали эффективно, необходимо выполнение следующих условий:

1. цены не должны меняться слишком часто, так как ценовую политику сложно объяснить клиентам;
2. должно существовать несколько вариантов цен, соответствующих определенному сегменту рынка;
3. решения о ценах принимаются обоснованно в зависимости от спроса и предложения.

       Все факторы можно условно разделить на две основные категории - внутренние и внешние. К основным внутренним факторам, определяющим уровень цен товаропроизводителей, относятся:  уровень издержек производства; особенности производственного процесса (мелкосерийное, индивидуальное или массовое); организационный уровень, степень использования прогрессивных методов производства; рыночная стратегия и тактика производителя и т. п. факторы. Основные внешние факторы, влияющие на процесс ценообразования на товар конкретного производителя: потребительские предпочтения относительно данного товара (благоприятные или неблагоприятные); уровень доходов покупателей; потребительские ожидания относительно будущего изменения цен и собственных доходов производителя; цены и неценовые предложения конкурентов и пр.

       Необходимо к внутренней группе факторов отнести кадровую работу с персоналом, который воздействует на покупателя с целью приобретения им недвижимости. Необходимо проводить мероприятия по повышению подготовки квалификации персонала. В зависимости от того, на сколько агент прорекламирует недвижимость и заинтересует покупателя можно получить соответственную прибыль.

       Немало важную роль играет реклама «Адвекс», на которую тратится какая-то часть денежной массы, но и эффект, полученный при этом, должен оправдывать затраты. Фирма уже завоевала прочные позиции на рынке.

       Ниже представим основные затраты агентства «Адвекс» и проведем их оценку с помощью применения относительных величин, то есть уровень издержек будем оценивать как высокий, средний или низкий уровень издержек, то есть аналогично иерархии.