75

2 ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА ЖИЛЬЯ ВОСТОЧНО-КАЗАХСТАНАСКОЙ ОБЛАСТИ

2.1 Сравнительный анализ

Сравнение результатов деятельности банка с результатами деятельности других банков необходимо для оценки роли и места банка в кредитно­-финансовой системе страны, а также для более полной оценки эффективности его работы. Обобщение результатов проведенного анализа позволяет определить факторы, влияющие на деятельность банка, приготовить рекомендации по принятию управленческих решений, направленных на ее улучшение.

На основе баланса и другой отчетности банка рассчитывается ряд показателей, характеризующих эффективность его деятельности и финансовое состояние. Они могут рассчитываться по показателям работы банка в целом, а также по видам активных и пассивных операций. Полученные результаты сравниваются с показателями прошлых периодов, показателями работы других банков, экономическими нормативами. Ниже приведены показатели работы лидирующих банков Казахстана по результатам работы за 2005 год и за 1 квартал 2006 гoдa.

Таблица 2.1 - Результаты банков за 1 квартал 2006 года

Продолжение таблицы 2.1

В таблице 2.2 представлены результаты банков за прошедший год.

Таблица 2.2 - Результаты банков за 2005 год­

Продолжение таблицы 2.2

Учитывая то, что АО «Евразийский Банк» является относительно молодым банком, его положение на седьмой позиции является показательным. Сравнивая результаты работы за 2005 год и за 1 квартал 2006 года, можно сделать вывод, что АО «Евразийский Банк» динамично повышает уровень своих показателей, что характеризует активную работу банка во всех направлениях банковских услуг.

2.2 Оценка инвестиционного потенциала населения г. Усть-Каменогорск

Одной из ключевых задач, поставленных Президентом РК Н.Назарбаевым в Послании народу Казахстана [28], является ускоренное решение жилищной программы.

Именно с 2005 года начинается осуществление программы жилищного строительства. Ее суть заключается в обеспечении доступности жилья для более широких слоев населения через удешевление его стоимости, увеличение сроков жилищного кредитования, снижение первоначальных взносов и ставки кредитования. 

Как известно, помимо обычных способов покупки или строительства жилья за свой счет, сегодня действуют две схемы приобретения жилья в рассрочку: через ипотеку и систему жилищных строительных сбережений.

С одной стороны, эти способы приобретения жилья позволяют решить жилищные проблемы широких слоев населения. Однако, с другой стороны, они ориентированы на экономически активную часть населения, так как для получения долгосрочного ипотечного кредита заемщику необходима предоплата, которая составляет около трети стоимости жилья и наличия стабильного дохода, что предоставляет возможность своевременно погашать сумму основного долга и вознаграждения (проценты). Здесь возникают трудности, связанные с отсутствием у населения накоплений для первоначального взноса. А также стоит проблема подтверждения заемщиками своих расходов.

Следует отметить, что по сей день недвижимость остается привилегией богатых людей. Поэтому немаловажную роль играет государство, которое может посодействовать развитию вторичного рынка. Государственная жилищная политика в решении жилищных проблем должна сделать акцент на ту часть населения, которая располагает средними доходами и собственными средствами.

Для удешевления строительства финансирование жилищной инфраструктуры должна взять на себя местная власть. Жилищные вопросы должны решаться на уровне Акимов областей и городов.

Результаты обследования жилищных условий 1380 домашних хозяйств области свидетельствуют, что основная их часть проживает в отдельных жилых помещениях. В среднем в 2005 году в отдельных квартирах проживали 59,7% обследованных семей, в отдельных домах – 39,1%, имели часть дома – 1,2%; на аналогичную дату 2004 года – 56,6%; 41,4% и 2% соответственно. За 8 месяцев прошлого года по области введено в действие 65286 квадратных метров жилья, это на 41,6% больше, чем в аналогичном периоде 2004 года (рисунок 2.1). По городу Усть-Каменогорску построено жилищных домостроений общей площадью 14 159 квадратных метров, увеличение объемов строительства составила 26,7%. Фактическая стоимость строительства одного квадратного метра жилья в целом по области сложилась на уровне 79 долларов США, по г. Усть-Каменогорску – 124 доллара. Однако рыночные цены на проданное, вновь построенное жилье значительно выше, в среднем 2-х комнатная квартира стоит 25 000 у.е. площадью 50 м2, следовательно 1 квадратный метр будет стоить приблизительно 500 у.е ( 25 000 у.е / 50 м2). [35]

Уровень цен на вторичном рынке жилья, где объектом купли-продажи выступает уже использовавшиеся жилье, формировался под влиянием нескольких факторов: в зависимости от местоположения, планировки, материала несущих стен здания.

Стоимость 1 квадратного мера типового жилья сложилась в размере 29,3 тыс. тенге, в том числе в кирпичных домостроениях престижных районов областного центра – 37,2 тыс. тенге, в панельных – 35,5 тыс. тенге, на окраинах – 22,1-22,3 тыс. тенге. Цены на квартиры улучшенной планировки варьировались от 23,3 тыс. тенге за 1 квадратный метр в кирпичных зданиях отдаленных районов до 51,4 тыс. тенге – в престижных. Стоимость 1 квадратного метра элитного жилья, построенного по индивидуальным проектам, составила в среднем 59,2 тыс. тенге.

Таким образом, в областном центре на вторичном рынке жилья минимальная цена зафиксирована при продаже одноквартирных кирпичных домов с типовой планировкой, расположенных на окраинах города – 20,4 тыс. тенге за 1 квадратный метр, максимальная – при продаже элитных однокомнатных квартир в престижных микрорайонах – 77,1 тыс. тенге (таблица 2.3).

По сравнению, с аналогичным обследованием, проведенным в 2004 году в г. Усть-Каменогорск, отмечалось значительное увеличение цен на жилье.

По предварительной оценке среднедушевые номинальные денежные доходы населения в Восточно-казахстанской области в 2005 году составили 12365 тенге, что на 34,1% выше, чем в 2004 году, реальные денежные доходы увеличились на 24,4%. По г. Усть-Каменогорску номинальные доходы за этот же период повысились на 35,3% и определились в сумме 18699 тенге; прирост реальных доходов составил 25,5%.

Однако учитывая жесткие условия ипотечного кредитования и действующую систему жилищных строительных сбережений, вышеуказанные доходы населения недостаточны для приобретения жилья. Как видно из таблицы 2.4 в новой политике жилищного строительства предполагается удешевление обеих схем приобретения жилья в рассрочку, а также снижение стоимости строительства.

В целях изучения уровня жизни населения органами статистики в июне 2004 года было проведено единовременное обследование 1367 домашних хозяйств ВКО. На вопрос удовлетворенности жильем 75,1% семей ответили положительно, 23,4% не удовлетворенны имеющимися жилищными условиями; имеют возможность улучшить их лишь 9,7% респондентов.

Таблица 2.3 - Цены на рынке жилья в г. Усть-Каменогорске по состоянию на 20 августа 2005 года

(в тыс. тенге)

Продолжение таблицы 2.3

Таблица 2.4 - Изменения в схемах приобретения жилья в рассрочку с введением новой политики жилищного строительства

Приобретали жилье в течение последних 5 лет всего 14% опрошенных. Для покупки жилья 70,5% домашних хозяйств использовали собственные накопленные средства, 5,3% - оформляли кредиты и ссуды, предоставленные банками, 24,2% - получили жилье как наследство от родителей и родственников, либо в качестве подарка. Из результатов обследования следует, что 84,7% респондентов приобрели обычное по качеству жилье, 15,3% - улучшенное. Жилая площадь купленной квартиры (дома) в основном составляла от 31 до 50 квадратных метров (так ответили 53,2% опрошенных семей).

Кроме этого, обследуемые семьи оценивали качество предоставляемых жилищных услуг. Большинство респондентов (от 63% до 74,5% от общего их числа) дали хорошую оценку по поводу снабжения населения горячей и холодной водой, а также электроэнергией; 61,3% - указали на проблему обеспечения газом.

.

Рисунок 2.1 - Структура жилищных условий опрошенных семей за 2004 и 2005 годы

2.3 Разработка мероприятий по совершенствованию ипотечного кредитования

Акционерное общество «Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов» является одной из ключевых составляющих инфраструктуры, которая создается в стране для реализации Государственной программы жилищного строительства, Фонд нацелен на решение стратегической задачи – обеспечение доступности ипотечных кредитов, через достижение следующих параметров: удлинение сроков ипотечных кредитов до 20 лет, уменьшение величины первоначального взноса до 10%, снижение процентных ставок по ипотечным кредитам до 9-10%.

В ходе изучения данной темы были определены проблемы в сфере ипотеки: высокие цены на жилье, высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, и значительный первоначальный взнос, кроме того банки с неохотой рискуют выдавать кредиты на длительный срок. По сути, сегодня  на финансовом рынке сложилась ситуация, когда  наиболее демократичный способ доступа самых широких слоев населения к кредитным ресурсам – ипотека оказалась несбыточной мечтой для многих граждан.

В тоже время, данное обстоятельство тормозит и развитие самой индустрии жилищного строительства, несмотря на то, что ипотечное кредитование является одним из самых эффективных способов привлечения инвестиций в эту сферу.

Общепризнанным в мировой практике финансовым инструментом реального снижения рисков по ипотечным кредитам является их гарантирование (страхование). Финансовые системы ряда стран, создавших у себя институт гарантирования (страхования) ипотечных кредитов, пришли к этому в результате различных экономических потрясений и кризисов, т.е. основываясь на собственном горьком опыте, в других странах гарантирование ипотечных кредитов вводилось как превентивная мера, направленная на упрочение финансовой стабильности.

Сегодня участниками системы гарантирования ипотечных кредитов уже являются :  АО «Евразийский банк», АО «Альянсбанк», АО «БТА Ипотка», АО «Казкоммерцбанк», АО «Цеснабанк», АО «БанкЦентрКредит», АО «Народный банк Казахстана», АО «Астана - финанс», АО «БанкТуранАлем», АО «Темирбанк», ЗАО «Жилищный строительный сберегательный  банк Казахстана».

Авторитетнейший состав участников системы гарантирования ипотечных кредитов свидетельствует о несомненной поддержке ими нового для нашей страны финансового продукта, но и накладывает на Фонд особую ответственность.

Гарантирование ипотечных кредитов дает возможность банкам и ипотечным компаниям снизить кредитный риск посредством разделения его с Фондом, имеющим соответствующий уровень капитализации и регулирования. Фонд может рассматриваться как организация, проводящая независимый андеррайтинг и долгосрочную защиту от убытков, вызванных неисполнением заемщиками своих обязательств по договору ипотечного жилищного займа.

Гарантия Фонда действует на протяжении всего срока ипотечного кредита. Капитала Фонда в 500 млн.тенге достаточно для гарантирования 5 000  ипотечных кредитов в год (принимая за средний размер ипотечного кредита 15000 долларов США) при соотношении принимаемого риска к собственному капиталу 20:1. Более того, этот расчет приведен без учета трансфертов из республиканского бюджета в 2005 – 2007 годах в размере 3,8 млрд.тенге.

Фонд, являясь самофинансируемой организацией, в то же время не ставит основной своей задачей получение прибыли за счет поступления вознаграждения за гарантирование ипотечных кредитов – за счет поступлений формируется резерв.

Как принято в мировой практике, вознаграждения (взносы) Фонду уплачивает заемщик. Причем, Фондом установлен как единовременный, так и ежегодный тип вознаграждений в диапазоне от 0,12% до 3,37% от суммы гарантируемого ипотечного кредита, в зависимости от модели.

Гарантии выдаются по трем моделям:

1)      Модель 1 – максимальный размер выплат составляет 30% от первоначальной  суммы  ипотечного кредита.

2)      Модель 2 - максимальный размер выплат составляет 30% от  суммы требований Кредитора.

3)      Модель 3 - максимальный размер выплат составляет 50% от суммы чистых убытков Кредитора.

В целях наглядного отображения вариантов гарантируемого Фондом покрытия убытков кредитора приведем условные примеры расчетов по указанным моделям.

Модель 1 (таблица 2.5). В случае выбора данной модели при коэффициенте К/З =85% убыток кредитора составит 6630 тенге (графа (1)), однако при коэффициенте К/З = 80 убытки кредитора будут полностью покрыты (графа (2)).

Таблица 2.5 - Модель 1

тенге     

Модель 2 (таблица 2.6). В случае выбора данной модели при коэффициенте К/З=85% убыток кредитора составит 4460 тенге (графа (1)), однако при коэффициенте К/З = 80 убытки кредитора будут полностью покрыты (графа (2)).

Таблица 2.6 - Модель 2

тенге

Модель 3  (таблица 2.7). В случае выбора данной модели кредитор будет в убытке независимо от коэффициента – при коэффициенте  К/З =85% убыток кредитора составит 18310 тенге (графа (1)), а при коэффициенте К/З = 80 составят 13310 тенге (графа (2)), однако данная модель является самой дешевой для заемщика.

Таблица 2.7 - Модель 3

тенге

Продолжение таблицы 2.7

Очевидные преимущества гарантирования ипотечных кредитов, подтверждаемые вышеприведенными выкладками уже в течение длительного периода времени, являются опорой для ипотечных систем в США, Канаде и Австралии, а в настоящее время развивается в Европе и в ряде стран с возрождающейся и переходной экономикой.

Деятельность Фонда отвечает всем основным принципам, которые являются базовыми для систем ипотечного гарантирования (страхования) во всем мире, и представляют собой разумный регулятивный подход компании с потенциально высоким риском. К таковым относятся неаффилиированность – компания должна находиться в собственности незаинтересованной третьей стороны, что будет исключать «дочернюю страховую компанию»,  т.е компанию, которая принадлежит или контролируется тем же самым руководством или долями участия в капитале компании, что и банк, выдающий ипотечный кредит; в данном случае риски, возникающие при выдаче ипотечных кредитов будут разделены с независимой компанией. Страхование кредитных рисков в аффилиированных страховых компаниях с банками не решит проблему снижения указанных рисков при возможных системных кризисах.

Требование к капиталу – в мировой практике требования к собственному капиталу компаний, занимающихся ипотечным страхованием, достаточно строги. Стандартным является минимальное соотношение риска к капиталу 20:1, а требования по резервам на случай убытков установлены на уровне 60% от премий.

Многопродуктность – запрет на совмещение гарантирования (страхования) ипотечных кредитов с другими классами страхования.

Однако сегодня все эти нормы подлежат законодательной регламентации, в связи с чем Фондом совместно с Агентством Республики Казахстан по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций и Ассоциацией финансистов Республики Казахстан проводится работа по совершенствованию страхового законодательства в соответствии с Программой развития страхового рынка Республики Казахстан на 2004-2006 годы.
           Исходя из накопленного в Фонде опыта по привлечению участников в систему гарантирования ипотечных кредитов, можно отметить два основных вопроса, касающиеся его деятельности и связанные с новизной продукта Фонда. Участие в системе гарантирования ипотечных кредитов является абсолютно добровольным выбором каждого банка второго уровня или ипотечной компании, которые реально проводят политику, направленную на повышение качества своего кредитного портфеля. Сегодня многие банки и ипотечные компании предпочитают страховать свои риски по выдаваемым ипотечным кредитам за счет страхования гражданско-правовой ответственности (далее - ГПО) заемщика, причем в большинстве случаев в аффилиированных  страховых компаниях.

Несмотря на кажущуюся идентичность двух продуктов, они являются совершенно разными. Страхование ГПО обеспечивает страховое покрытие до достижения коэффициента кредит к залогу (К/З) 70% или в течение первых 3-5 лет, хотя вероятность дефолта возрастает после пятого-шестого года кредита. Тогда как гарантирование (страхование) ипотечных кредитов обеспечивает покрытие убытков в течение всего срока кредита.

В настоящее время нужна схема предоставления сберегательного, инвестиционного и кредитного сервиса, которая открывала бы доступ к жилью не только богатых, но и для средних по уровню доходов слоев граждан, а также позволяла бы очередникам и другим льготным гражданам заблаговременно делать встречные шаги к скорейшему обеспечению их жильем.

Система Х объединяет в себе лучшие элементы классической американской ипотеки, немецкой системы стройсбережений, российских жилищно-строительных кооперативов, дореволюционных ссудосберегательных союзов и обеспечивает их единство с процедурами долевого участия граждан и предприятий в инвестировании и строительстве жилья.

В основу разработки системы Х заложены следующие исходные принципы:

1)                 Создание условий для максимального ускорения процесса улучшения жилищных условий различных категорий граждан посредством механизмов обеспечения потребительского и инвестиционного сервиса через систему стройинвестиций.

2)                 Обеспечение совместного финансового участия местных органов власти и граждан и (или) их общественных объединений в улучшении ими жилищных условий.

3)                 Учет несформированности фондов жилищных субсидий для адресной помощи различным категориям граждан (в том числе очередникам) и необходимости его формирования в ходе реализации системы.

4)                 Обеспечение социально справедливого порядка в структуре и размерах целевых взносов различных категорий граждан (на основе утвержденных механизмов предоставления субсидий) в сочетании с состязательностью граждан в вопросах о сроках улучшения жилищных условий.

5)                 Ориентация на разгрузку органов власти от несвойственных им девелоперских функций.

6)                 Активная опора на общественные объединения граждан т обеспечение «прозрачности» создаваемых механизмов для общественного контроля и корректировки в ходе реализации системы.

В основу программы адресной помощи положена комбинированная схема организации процесса инвестирования жилья через систему жилстройсбережений и долевого инвестирования этих сбережений в конкретные объекты и предоставление соответствующего жилья гражданам. Данная программа предполагает использование максимально широкого набора средств, в комплексе позволяющих обеспечить инвестирование домов-новостроек и предоставление в них квартир участникам процесса инвестирования. В роли генерального менеджера проекта выступает инвестиционно-строительная компания.

Потенциальный набор средств, которыми может воспользоваться каждый гражданин в процессе улучшения жилищных условий отражен на рисунок 2.2

                                                                                                                       До 30%

             Стоимость                           

                            4                                                                                    3             

                        2,20%                  

                                                                                                                                                   1                                          Время

                                          Накопительный      Этап                            Этап завершения

                                          Этап                                            инвестирования  расчетов

Рисунок 2.2 - Структура потенциальных источников инвестирования для различных категорий граждан в рамках системы Х

Обязательным источником инвестирования нового жилья для конкретного гражданина является его личный целевой вклад. Размер этого вклада является фиксированной (в СКВ) величиной и определяется по разнице между расчетной инвестиционной стоимостью квартиры, на которую претендует гражданин, и расчетным размером субсидии, если таковая имеет место.

При этом инвестиционной стоимостью понимается совокупность затрат на оплату предпроектных, проектных и строительно-монтажных работ и услуг генерального менеджера системы. Допускается включение в инвестиционную стоимость оплаты процентов за использование ограниченных сумм кредитных средств, привлекаемых в необходимых случаях для инвестирования (рисунок)

Программа допускает, что личные целевые вклады локальных инвесторов могут вноситься как единовременно, так и в ходе всех трех основных этапов. Данные средства вносятся на расчетный счет генерального менеджера (ответственного исполнителя) системы или банка по его поручению. При каждом платеже фиксируются рублевый и валютный эквиваленты целевого взноса и количество оплаченных им квадратных метров жилья. Средства локальных инвесторов, находящихся на различных этапах участия в программе, создают основной источник финансирования строительства объектов и основу системы жилстройсбережений граждан.

Система предусматривает, что право на конкретный адрес дома-новостройки у каждого локального инвестора возникает только при условии оплаты на накопительном этапе не менее 50% расчетной величины совокупного личного вклада (первый источник). Таким образом, в результате состязательности между собой первыми будут реально получать квартиры те из них, кто первым оплатит минимальный взнос и в ходе инвестиционного этапа доплатит еще не менее 20% расчетного личного вклада или внесет его полностью на любом из этих этапов.      Другими словами, в системе реализуется принцип: первым оплатил – первым получил квартиру.

Рисунок 2.3 - Организационно-финансовая схема и структура источников инвестирования

Вторым источником инвестиций на строительство квартиры для конкретного гражданина могут быть адресные субсидии местных органов власти, или субсидии предприятий, на которых работают локальные инвесторы, или субсидии из внебюджетных фондов,  формируемых генеральным менеджером в рамках системы за счет привлечения к строительству организаций, предприятий и частных лиц (коммерческих инвесторов). При наличии в бюджете территорий средств от налогов, приватизации и других источников данные средства также могут направляться в фонд субсидий для адресной поддержки конкретных категорий граждан и перечисляться на договорной основе генеральному менеджеру, гарантирующему целевое освоение им данных средств и предоставление соответствующей площади жилья конкретным гражданам.

Третьим потенциальным источником инвестиций для улучшения жилищных условий граждан могут быть средства от фьючерской продажи ранее занимаемой семьей очередника квартиры. Свое намерение об использовании данного источника гражданин должен заявить еще на накопительном этапе, после чего совместно с соответствующими службами генерального менеджера составить акт оценки рыночной стоимости квартиры и согласовать ориентировочный срок ее продажи. Как правило, этот срок должен на 1-2 месяца предшествовать сроку сдачи дома-новостройки в эксплуатацию и завершению финансовых взаиморасчетов с генподрядной организацией.  

Фьючерская продажа прежней квартиры гражданина с фиксированной и в соответствующем договоре отсрочкой ее заселения может быть выполнена самостоятельно участником системы или соответствующими риэлторскими подразделениями генерального менеджера системы. Намеченную к фьючерской продаже квартиру генеральный менеджер по договору с ее владельцем имеет право включить в листинг котировок для продажи.                                                               

Четвертым источником оплаты новой квартиры для граждан, участвующих в реализации системы, является краткосрочный заем. Они смогут получить его у генерального менеджера системы в размере недовнесенного на первых двух этапах остатка расчетного личного вклада. Максимальный размер такого займа может быть в пределах до 30% расчетного личного вклада, а сам заем должен быть погашен равными долями в течение нескольких лет с момента сдачи дома в эксплуатацию.

Описанная выше система жилстройсбережений и целевого инвестирования позволяет в условиях низкого уровня заработной платы значительно расширить доступность системы в целом, что является важной протекционистской мерой.

Механизм взаимодействия участников инвестиционного проекта. Основным источником инвестиций   в принятой системе жилстройсбережений и целевого инвестирования являются средства локальных инвесторов. Поэтому защита этих средств от различного рода рисков, в том числе от инфляции, - основная задача генерального менеджера. Система тройных гарантий, предусмотренных программой, позволяет повысить доверие к системе со стороны локальных инвесторов. Помимо обязательств генерального менеджера по договору об улучшении жилищных условий клиент получает дополнительные гарантии поручителей: банка-гаранта и страховой компании.

Банк-гарант в течение всего срока реализации системы осуществляет следующие функции:

- принимает взносы от локальных инвесторов через свою сеть;

- контролирует распределение и целевое использование средств, аккумулируемых на специальном расчетном счете генерального менеджера;        

- создает на своем специальном счете резервный фонд, предназначенный для погашения удорожания строительства и покрытия рисков.

Страховая компания обеспечивает страхование инвестиционных и строительно-монтажных рисков на строящихся объектах. Структурная блок-схема взаимодействия участников инвестиционного проекта адресной поддержки граждан в улучшении жилищных условий по системе Х показана на рисунке.

Услуги банка-гаранта и страховой компании по предоставлению гарантий по обязательствам генерального менеджера и страхованию инвестиционных рисков оплачиваются в размере 2% суммы целевых взносов инвесторов,  поступивших на специальный расчетный счет. Затраты генерального менеджера на выполнение своих функций   с учетом налога на добавленную стоимость и спецналога составляют 7% и включены в котировку. Возврат взносов инвесторам и дохода по ним осуществляется в обмен на передачу поручителям их имущественного прав (на долю общей площади) в строящихся домах, соответствующую этим взносам на основе текущих котировок стоимости 1 м2 общей площади.

Генеральный менеджер, банк-гарант и страховая компания обязуются      не превышать 14-дневный срок удовлетворения прав на возврат взносов и дохода по ним, из которых в течение первых 7 дней ответственность закрепляется за генеральным менеджером, а в течение следующих 7 дней – за страховой компанией.

Механизм взаимодействия всех структур, обеспечивающих сохранность, целевое использование и страхование, прописан в договоре поручительства между генеральным менеджером, банком и страховой компанией. Если страховая компания отсутствует, то банк берет на себя ее обязательства.

Экономическое обеспечение и эффективность системы. Ориентация системы на насыщение рынка жилья через максимальную активизацию созидательного потенциала, заложенного в каждом человеке, естественного стремления к лучшему жилищу, а коммерческих структур – к стабильным прибылям автоматически делает ее экономическим базисом внебюджетных источников финансирования, включающих личные сбережения граждан, материальную помощь предприятий и организаций, заинтересованных в улучшении жилищных условий конкретного гражданина, кредиты банков, получаемые гражданами под залог недвижимости  (земельных участков, дач, гаражей, имеющегося жилья и др.), свободные капиталы коммерческих структур. Возможны дотации местных органов власти.

Такая ориентация одновременно определяет и отношение государства к этой системе. Оно не включает, как это делалось ранее, прямое централизованное бюджетное финансирование и материальное обеспечение ресурсами, а также не закладывает административные принципы распределения построенного жилья.

Основное содержание общей экономической поддержки данной системы со стороны государства заключается в создании условий наибольшего благоприятствования гражданам, нуждающимся в жилье, и генеральному менеджеру (а также другим коммерческим структурам, привлеченным к реализации данной системы) для концентрации и использования внебюджетных средств на цели жилищного строительства.

Конкретное выражение эта поддержка со стороны государственных органов применительно к данной системе должна найти в следующих формах:

­                Придание системе статуса муниципальной;

­                Приоритетное выделение площадок под застройку (без всяких дополнительных условий) для реализации системы;

­                Снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот;

­                Выделение из областного, городского или местного бюджета безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья в порядке;

­                Предоставление гражданам, желающим улучшить жилищные условия по организационно-финансовой схеме данной программы, льготных условий кредитования.

Выполнение вышеперечисленных мер поддержки данной системы государственными органами будет способствовать ее максимальной социально-экономической эффективности. Расчеты экономического обеспечения и эффективности системы, проведенные генеральным менеджером системы, уже в ходе ее реализации показывают, что доля площади в инвестируемых объектах, предназначенная для очередников, в среднем по системе составляет не менее 45%.

2.4. Модели ипотечного кредитования, предлагаемые АО «Евразийский банк».

АО «Евразийский банк» предлагает четыре программы ипотечного кредитования: «Евразийская ипотека», «Ипотечный экспресс», «Евразийский Элит», «Ипотечный гарант».

Как видно из таблицы 2.8 существуют три категории клиентов это: «прозрачные» клиенты (категория А), клиенты-предприниматели (категория В) и не «прозрачные» клиенты (категория С). К категории А относятся клиенты физические лица, имеющие стабильную заработную плату и иной вид доходов, к категории В - физические лица, занимающиеся индивидуальной трудовой деятельностью, которые могут представить подтверждение источника и размера своих доходов, к категории С - Физические лица, имеющие источник дохода, но затрудняющие представить соответствующее подтверждение источника и размера своих доходов. От принадлежности клиента к какой-либо категории зависят условия предоставления ипотечного кредита.

75

Таблица 2.8 – Сегментация потребителей розничных кредитных продуктов

75

Перечень документов необходимых для получения ипотечного кредита:

1.      Заполненное заявление Заемщика на получение займа (в Банке);

2.      Заполненная анкета Заемщика (в Банке);

3.      Удостоверения  личности Заемщика и Созаемщика (при необходимости), копии которых остаются в Банке;

4.      Справка с места работы о заработной плате и/или других доходах Заемщика и Созаемщика (при необходимости) за последние 6 - 12 месяцев;

5.      Справка о составе семьи Заемщика (справка ф.№3) или копия домовой книги;

6.      Документ установленной формы, выданный органом налоговой службы, подтверждающий факт постановки клиента на налоговый учет (подтверждение РНН);

7.      Удостоверение  личности Залогодателя, копия которого остается в Банке, РНН;

8.      Документы подтверждающие семейное положение Залогодателя.

9. Письменное, нотариальное удостоверенное согласие супруга/супруги и всех собственников недвижимости на залог и на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по Договору займа. Если Залогодатель не состоит в браке, он предоставляет нотариально удостоверенное заявление, что он на момент приобретения имущества и предоставления имущества в залог в браке не состоит;

10. При наличии несовершеннолетних детей дополнительно представляется согласие органов опеки и попечительства на залог недвижимого имущества и внесудебную реализацию. 

11. Обязательство Залогодателя и совершеннолетних членов его семьи об освобождении квартиры в случае обращения на нее взыскания;

12. Соглашение о задатке между Заемщиком и Продавцом;

13. Правоустанавливающие документы на квартиру, домостроение (договор купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации, паспорт, и т.д.);

14. Справки об отсутствии задолженности по квартплате, коммунальным и эксплуатационным услугам, налогам и другим платежам в бюджет, услугам междугородной (международной) связи и т.п. (квитанции, акты сверок);

15. Акт оценки недвижимости (дополнительно акт кадастровой оценки земельного участка, в случаи предоставления в залог домостроения). ТОО «Экспертно-оценочный центр» тел. 53-44-13, 53-40-31,  ул. Солнечная 30-47

16. Договор страхования (страховой полис) предмета залога - недвижимого имущества от рисков повреждения и гибели (уничтожения) (при получении займа);

Договор страхования (страховой полис) Заемщика от несчастных случаев (при получении займа).

При выдаче Займа физическим лицам, срок возврата Займа и уплаты вознаграждения за пользование Займом устанавливается до достижения Заемщиком пенсионного возраста.

Предоставление банковских займов нерезидентам Республики Казахстан запрещено, за исключением случаев, когда решение о  выдаче банковского займа принимает Кредитный Комитет Банка или иной уполномоченный орган Банка.

Выдача банковских займов Заемщикам (Созаемщикам) категории «А» осуществляется при обязательной оценке кредитоспособности и платежеспособности Заемщика (Созаемщика) на основании анализа доходов и расходов Заемщика (Созаемщика).

Выдача банковских займов Заемщикам (Созаемщикам) категории «В» осуществляется при обязательной оценке кредитоспособности и платежеспособности Заемщика (Созаемщика) на основании Методики, применяемой при оценке кредитоспособности и платежеспособности индивидуальных предпринимателей.

Выдача банковских займов Заемщикам категории «С» осуществляется без предоставления Заемщиком документов, подтверждающих доходы.

              Недвижимость, предлагаемая в качестве обеспечения исполнения обязательств по Займу, должна быть расположена (зарегистрирована) на территории Республики Казахстан, и оформлена надлежащим образом в соответствии с законодательством Республики Казахстан в собственность физического или юридического лица. Недвижимость должна иметь достаточный уровень ликвидности.

Заемщик (Залогодатель) оплачивает за свой счет следующие виды расходов:

- плата за получение справок по приобретаемой и залоговой недвижимости;

- плата за услуги риэлтерской компании;

- плата за оценку недвижимого имущества;

- страховые премии по Договорам страхования;

- плата за услуги нотариуса;

- расходы по регистрации залога недвижимости (ипотеки), снятия обременения в государственных органах, и т.п.;

- другие расходы, связанные с исполнением обязанностей по Договору банковского займа, Договору купли-продажи, Договору залога и иным соглашениям.

Обязательным условием предоставления Займа является осуществление страхования  имущества, являющегося предметом залога, от рисков повреждения и/или уничтожения (гибели). 

1) «Евразийская ипотека» - выдача займов для приобретения, строительства и/или ремонта недвижимости физическим лицам – резидентам Республики Казахстан, при наличии первоначального взноса в размере не менее 15% - категории «А» и «В», а в случае наличия первоначального взноса в размере более 35% от стоимости приобретаемой недвижимости – категории «С». Заем предоставляется сроком до 15 лет включительно,  в форме займа или займа с графиком освоения, в долларах США, евро и казахстанских тенге. Минимальная ставка вознаграждения по займам, выдаваемым согласно настоящей Программе в тенге, долларах США и евро, составляет 14% годовых.  Общие условия по данной программе ипотечного кредитования АО «Евразийский банк» представлены в таблице 2.9.

Максимальная сумма займа по настоящей Программе составляет эквивалент 500000 (пятьсот тысяч) долларов США, но не более  85% от оценочной стоимости недвижимости (без дополнительного обеспечения) или не более 100% от оценочной стоимости недвижимости (с дополнительным обеспечением).

Минимальный дисконт, применяемый при определении залоговой стоимости имущества по настоящей Программе, при выдаче займов Заемщикам категории «А» и «В» составляет 15%  от оценочной стоимости недвижимого имущества и 30% от оценочной стоимости автомобиля, а категории «С» - 30% от оценочной стоимости недвижимого имущества и 30% от оценочной стоимости автомобиля. Оценку ремонтируемой или строящейся недвижимости рекомендуется проводить затратным способом.

                  При выдаче займа для использования Заемщиком в сфере строительства, в том числе реконструкции или других строительных усовершенствований недвижимости, Заемщик должен предоставить проектно-сметную документацию по планируемым работам, а после осуществления строительных работ Акт приема-сдачи, подтверждающий выполнение работ, на которые выделен заем, который должен быть приобщен к кредитному досье. Банк имеет право вместо Акта приема-сдачи выполненных работ приобщить к кредитному досье Акт проверки целевого использования займа, составленный после осмотра и проверки выполненных строительных работ.

Заем по настоящей Программе предоставляется резидентам Республики Казахстан категорий «А», «В» и «С» старше 20 лет в соответствии с особенностями настоящей Программы.

Погашение основного долга по Займу и уплата вознаграждения за пользование Займом производится аннуитетными платежами в соответствии с Договором банковского займа, ежемесячно, начиная со следующего месяца после получения Займа (либо со следующего месяца по окончании льготного периода - для погашения основного долга), согласно условиям Договора банковского займа (графику погашения).

По займу может быть установлен льготный период по погашению основного долга -  не более 6 месяцев с момента выдачи банковского займа с учетом индивидуальных финансовых возможностей Заемщика и особенностей кредитования (строительство, долевое участие и т.д.). Установление льготного периода должно применяться в исключительных случаях с описанием в резюме Кредитного работника обоснования, определяющего необходимость применения льготного периода.

Заемщику предоставляется право досрочного погашения основного долга по Займу без уплаты каких-либо штрафов.

75

75

2) «Ипотечный экспресс» - выдача займов для приобретения, строительства и/или ремонта недвижимости физическим лицам – резидентам Республики Казахстан категории «С» старше 20 лет. При кредитовании по настоящей программе допускаются физические лица категории «А» и «В». При этом, в рамках Программы они относятся к категории «С». Условия предоставления данной модели ипотечного кредитования представлены в таблице 2.11

Заем в рамках настоящей Программы предоставляется сроком до 15 лет включительно,  в форме займа или займа с графиком освоения, в долларах США, евро и казахстанских тенге.

Основным условием предоставления займа по настоящей Программе является наличие двух видов залогового обеспечения:

- основного обеспечения – ипотека недвижимости;

- дополнительного залогового обеспечения – залог денег, хранящихся в Банке на специальном счете, не являющимся банковским и предназначенным для учета сумм денег Залогодателя, принятых по Договору залога в качестве обеспечения (заклад) обязательств Заемщика по Договору займа.

Основным обеспечением исполнения обязательств по займу в рамках настоящей Программы является залог приобретаемого, имеющегося или ремонтируемого недвижимого имущества.

Минимальный размер дополнительного залогового обеспечения (залог денег) по займам, выданным на срок до 7 лет включительно, составляет 15% от суммы займа, по займам, выданным на срок от 7 до 10 лет включительно – 20% от суммы займа, и по займам, выданным на срок от 10 до 15 лет включительно – 30% от суммы займа.

Вознаграждение по деньгам Залогодателя, переданным в качестве дополнительного залога, не начисляется. 

Для получения займа по настоящей Программе Заемщику необходимо подписать Договор ипотеки и Договор залога денег на специальном счете, в размере не менее установленного настоящей Программой участия Заемщика собственными деньгами, и внести деньги, предоставляемые в качестве обеспечения на счет Банка. В случаях, оговоренных в настоящей Программе, до выдачи займа, необходимо зарегистрировать Договор ипотеки.  

Максимально возможная сумма займа к предоставлению (без учета планируемого вознаграждения по займу) определяется, исходя из рыночной стоимости имущества, предоставленного в качестве основного обеспечения, по следующей формуле:

         P* (1-D)

Z= --------------- + V,                                                                        (1.1)

              1,04

где: Z- максимально возможная сумма займа,

P- рыночная стоимость имущества, предоставленного в качестве основного обеспечения,

D- установленный по кредитному проекту дисконт к рыночной стоимости,

V- сумма необходимых денег, предоставляемых в Банк в качестве заклада.

Минимальная ставка вознаграждения по займам, выдаваемым согласно настоящей Программе в тенге, долларах США и евро, устанавливаются в зависимости от размера участия собственными деньгами, предусмотренного по займу, выраженного в процентах и срока кредитования (таблица 1.5)

Таблица 2.10– Ставки вознаграждения по программе «Ипотечный экспресс»

Продолжение таблицы 2.10

Максимальная сумма займа по настоящей Программе составляет эквивалент 500000 (пятьсот тысяч) долларов США, но не более  100% от оценочной стоимости недвижимости. Кредитным Комитетом Банка могут быть установлены иные  максимальные размеры займов по настоящей Программе.

Минимальный дисконт, применяемый при определении залоговой стоимости имущества по настоящей Программе, при выдаче займов Заемщикам на срок до 7 лет включительно составляет 15% от оценочной стоимости недвижимого имущества, на срок от 7 до 10 лет включительно - 20% от оценочной стоимости недвижимого имущества, на срок от 10 до 15 лет включительно - 30% от оценочной стоимости недвижимого имущества. Оценку ремонтируемой или строящейся недвижимости рекомендуется проводить затратным способом.

Выдача банковских займов Заемщикам в рамках настоящей программы осуществляется без предоставления Заемщиком документов, подтверждающих доходы.

При подготовке резюме по кредитному проекту на выдачу займа Заемщику Кредитный работник должен выяснить у Заемщика источники погашения получаемого займа и указать их в резюме, а также оценить кредитоспособность Заемщика путем оценки рейтинга в соответствии с приложением к Резюме.

75

Таблица 2.11 – Программа «Ипотечный экспресс»

75

3) «Евразийский Элит» - выдача займов для приобретения и/или ремонта жилья на первичном рынке недвижимости физическим лицам – резидентам Республики Казахстан, при наличии первоначального взноса в размере не менее 15% -  категории «А» и «В», а в случае наличия первоначального взноса в размере более 50% от стоимости приобретаемого жилья – категории «С».

Заем в рамках настоящей Программы предоставляется сроком до 15 лет включительно,  в форме займа или займа с графиком освоения, в долларах США, евро и казахстанских тенге.

Как и в других Минимальная ставка вознаграждения по займам, выдаваемым согласно настоящей Программе в тенге, долларах США и евро, составляет 14% годовых. 

Минимальный дисконт, применяемый при определении залоговой стоимости имущества по настоящей Программе, при выдаче займов Заемщикам категории «А» и «В» составляет 15%  от оценочной стоимости недвижимости, категории «С» - 30% от оценочной стоимости недвижимости, для всех категорий - 30% от оценочной стоимости автомобилей. Оценку ремонтируемой или строящейся недвижимости рекомендуется проводить затратным способом.

Для кредитования по настоящей Программе Банк и его филиалы осуществляют поиск Застройщиков - партнеров Банка.

Кредитование по настоящей Программе осуществляется на приобретение жилья, строительство которого осуществляется Застройщиками, соответствующими требованиям Банка и с которыми Банк или его филиалы заключили Договор о сотрудничестве, либо без Договора о сотрудничестве в соответствии с решением Кредитного Комитета Банка.

Кредитный Комитет Банка принимает решение о разрешении кредитования Заемщиков на приобретение жилья по каждому строящемуся жилому дому или по строительному комплексу. При этом, в решение Кредитного Комитета указывается о разрешении кредитования Банком, в том числе филиалами Банка, физических лиц на приобретение (ремонт) жилья с указанием местонахождения строящегося жилого дома или строительного комплекса, наименования Застройщика, и необходимость заключения Договора о сотрудничестве с Застройщиком.

Для принятия решения о сотрудничестве с Застройщиком, последний должен предоставить копии следующих документов:

Государственная лицензия уполномоченного органа на строительство объектов жилой недвижимости.

Постановление и решение Акима города о предоставлении земельного участка (права землепользования, право собственности), Акт на право собственности (постоянного землепользования) на земельный участок с целевым назначением – строительство жилого дома, платежные документы об оплате стоимости земельного участка/арендных платежей).

Архитектурно-планировочное задание и заключение Департамента архитектуры и градостроительства города.

Разрешение на производство строительно-монтажных работ территориального управления Архитектурно-строительного контроля и лицензирования по городу.

Решение уполномоченного органа Застройщика о заключении Соглашения о сотрудничестве с Банком и предоставлении Банку гарантии за Заемщика, действующей в течение периода строительства плюс 12 месяцев. При выполнении Застройщиком своих обязательств по срокам строительства срок действия гарантии может быть Банком сокращен.

Стандартным обеспечением обязательств Заемщика по займу, полученному на приобретение строящегося жилья, до поступления в собственность Заемщика является:

- залог недвижимости, поступающей в будущем;

- залог прав требования по Договору долевого участия в строительстве;

- уступка права требования к Застройщику по Договору цессии.

Дополнительным обеспечением может выступать гарантия Застройщика о принятии ограниченной солидарной ответственности за Заемщика по Договору займа. Предельный размер ответственности Застройщика определяется суммой, отражаемой в Гарантии, которая состоит из суммы займа, суммы вознаграждения за 3 месяца и суммы первоначального взноса, уплаченного Застройщику. 

После поступления в собственность Заемщика (Залогодателя) возведенного Застройщиком жилья (государственной регистрации права собственности Заемщика (Залогодателя) на жилье в уполномоченном органе) обеспечением является залог жилья, поступившего в собственность Заемщику (Залогодателю).

В случае, если фактическая площадь построенного жилья окажется больше или меньше площади жилья, указанного в Договоре долевого участия, то окончательные расчеты между Застройщиком и Заемщиком осуществляются без участия Банка.

Недвижимость, предлагаемая в качестве дополнительного обеспечения исполнения обязательств по Займу, должна быть расположена (зарегистрирована) на территории Республики Казахстан, и оформлена надлежащим образом в соответствии с законодательством Республики Казахстан в собственность физического или юридического лица. Недвижимость должна иметь достаточный уровень ликвидности. Общие условия по программе «Евразийский элит» представлены в таблице 2.12

75

Таблица 2.13 – Программа «Ипотечный гарант»

75

4) «Ипотечный гарант» - Заем выдается на приобретение и ремонт жилья под залог недвижимости лицам, имеющим достаточный доход не менее 2 лет. Однако в настоящий момент данная программа кредитования не утверждена и не предлагается населению. Условия кредитования по программе «ипотечный гарант» можно увидеть в таблице 2.13.

Резюмируя вышеизложенное, можно сделать следующие выводы:

1)     АО «Евразийский Банк» является относительно молодым банком, его положение на седьмой позиции среди банков второго уровня является показательным и что характеризует активную работу банка во всех направлениях банковских услуг;

2)     рассмотрены четыре модели ипотечного кредитования, предлагаемые АО «Евразийский Банк»: «Евразийская ипотека», «Ипотечный экспресс», «Евразийский Элит», «Ипотечный гарант».

3)     АО «Евразийский Банк» подразделяет клиентов на три категории это: «прозрачные» клиенты (категория А), клиенты-предприниматели (категория В) и не «прозрачные» клиенты (категория С). условия кредитования непосредственно зависят от принадлежности к какой-либо категории;

4)     общепризнанным в мировой практике финансовым инструментом реального снижения рисков по ипотечным кредитам является их гарантирование (страхование). Гарантирование ипотечных кредитов дает возможность банкам и ипотечным компаниям снизить кредитный риск посредством разделения его с Фондом, имеющим соответствующий уровень капитализации и регулирования;

5)     в данной дипломной работе предложены три модели гарантирования ипотечных кредитов, которые позволят кредиторам снизить риск неплатежа;

6)     Рассчитано, что третья модель гарантирования ипотечных кредитов является наиболее дешевой для заемщика, при коэффициенте К/З =85%;

7)     Рассмотрены организационно-финансовая схема и структура источников инвестирования, которые позволяют в условиях низкого уровня заработной платы значительно расширить доступность системы в целом, что является важной протекционистской мерой.