33

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Теория вопроса: зарубежный опыт развития ипотечного кредитования

Понятие «ипотека» охватывает обширную область взаимосвязанных экономических и юридических отношений. В экономико-юридической науке об ипотеке исходным понятием является ссуда под залог недвижимости, в мировой практике это положение общепризнанно.

Ипотека – это общая экономическая категория, действующая в различных общественно-экономических формациях, обладающая присущими ей родовыми и видовыми чертами, которые позволяют отличать ее от других категорий, а также характеризуют ее содержание, функции и механизм [14].

Ипотечное кредитование является одним из самых надежных и проверенных в мировой практике способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Ипотека позволяет выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов – в сфере эффективной и прибыльной работы, строительных организаций – в ритмичной работе, а также государства в целом – в общем экономическом росте.[8]     

Основная задача ипотеки состоит в создании механизма обеспечения инвестиционного финансирования развития недвижимости, которая выступает гарантией возвратности заемных средств, затраченных на ее развитие. Поэтому ипотека может быть одним из механизмов выхода из экономического и социального кризиса. Ипотека способна влиять на преодоление кризиса несколькими путями.

Во-первых, развитие ипотеки способно повлиять на рост производств в ряде отраслей промышленности, а также оказать позитивное влияние на развитие реального сектора экономики. Для предприятий типична ситуация, когда  производство простаивает  в результате недоукомплектованности мощностей и нехватки оборотных средств. Получить эти ресурсы можно путем залога недвижимости, что дает возможность модернизации производства и приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции. В результате этого в целом увеличивается экономический потенциал государства.

Во-вторых, развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности. Основная цель ипотечного кредитования состоит  в создании эффективно работающей системы обеспечения жильем граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание этой системы позволит привлечь необходимые финансовые средства в жилищную сферу в виде сбережений населения и других внебюджетных ресурсов и активизировать рынок  жилья. Благодаря ипотечным кредитам жилье смогут покупать не только обеспеченные слои населения, но и люди с более скромным достатком. Обеспечение хорошими жилищно-бытовыми условиями, в свою очередь  приводит к общему здоровью нации. Увеличению продолжительности жизни, что  в целом повышает трудоспособность населения.                                                                                                                                        В-третьих, развитие ипотеки способно смягчить последствия безработицы  вследствие жесткой территориальной привязки строительства в производство вовлекаются  дополнительные местные трудовые ресурсы. Ипотека также содействует мобильности трудовых ресурсов. В странах с неразвитым ипотечным кредитованием отсутствует свобода выбора места жительства. Таким образом, ипотека способствует решению проблемы занятости.                                                                                                                                                                       

В-четвертых, ипотека оказывает влияние на функционирование, повышение стабильности  и эффективности банковской системы  государства. Активы банка не обеспеченные реальной стоимостью недвижимости, обесцениваются в очень короткое время. Об этом свидетельствует финансово-экономический кризис стран СНГ  начавшейся во второй половине 1998г. Поэтому в странах, проводящие рыночные преобразования, необходимо вводить в кругооборот  стоимость недвижимости через ипотеку [22].                                          Недвижимость представляет собой значительную часть активов любого государства, а рынок ипотечного капитала может оказать существенное влияние на все сферы  экономики. Преимущество недвижимости как залога  объясняется постоянством местоположения, а также нестабильной и высокой ценой с тенденцией к повышению. Физические характеристики недвижимости позволяют   оставлять  объект во владении и пользовании залогодателя. Порядок ипотечного кредитования  обеспечивает сохранность заложенного имущества наряду со стабильностью его цены, создает банку кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов  без особых опасений за возврат ссуд заемщиком.                                                                                                   В настоящее время понимание необходимости интеграции финансового рынка и рынка недвижимости через ипотеку как средство их развития, находит должное проявление среди финансистов, банкиров, представителей законодательной и исполнительной власти, а также простых граждан, которые заинтересованно следят за развитием ипотеки, возлагая на нее определенные надежды в расширении своего бизнеса или в решении индивидуальной жилищной проблемы.                                                                                                                                                          Тем не менее процесс развития ипотечного кредитования в странах пост социалистической экономики сдерживается отсутствием механизмов регулирования со стороны государства и недостаточной  теоретической базой  в решении  практических задач.                                                                                                                              Анализ трансформационных процессов в казахстанской экономике свидетельствует, что, не смотря на пребывание в системном кризисе и понесенные тяжелейшие потери, связанные с неудачно выбранной монитаристской моделью реформирования, рыночная система в Республике Казахстан демонстрирует  незаурядную живучесть и устойчивость. Несомненно феномен  экономической устойчивости связан в действии совокупности факторов, но не вызывает сомнения, что одним из них является институт ипотеки.                                                                                                                                                                                      Ипотека возникла в рамках  традиционных финансовых отношений  (кредит, заем и др.) и в их историческом аспекте, поэтому с теоретической точки зрения  ее можно рассматривать как традиционный институт, ориентированный на новые договорные отношения. С этой позиции , изучая становление ипотеки в генезисе ,  можно утверждать , что это категория  общая и представляет собой продукт исторических условий.             

В настоящее время ипотека используется как развитыми государствами с традиционно развитой экономикой, так и развивающимися странами с начинающими рынками.                                                                                                                                             На формирование и функционирование ипотеки в развивающихся странах оказывает влияние ряд  экономических, политических, географических и кадровых факторов. Основными факторами,  тормозящими развитие ипотеки, являются политическая и экономическая нестабильность, инфляционные процессы, хронический дефицит государственного бюджета, взаимные неплатежи хозяйствующих процессов, отсутствие нормативной базы, регулирующей правовые отношения, недостаточная грамотность населения в вопросах ипотечного кредитования и т.д.

Учитывая, разнообразие правовых форм, средств и методов, закрепленных в законодательстве различных государств, необходимо отметить, что основное место во всех законодательных системах занимают право собственности и способы его гарантии. В качестве способа реализации этого права используется ипотека. Поэтому, многие исследователи рассматривают ипотеку как категорию, выражающею преимущественно юридические отношения, а именно разновидность залога, служащего обеспечением исполнения денежного обязательства с целью получения ипотечного кредита.

Этимологически термин «ипотека» обозначает залог (заклад) недвижимого имущества и применяется в законодательствах различных стран для обозначения трех правовых категорий:

1)      залога недвижимого имущества в целях получения специального кредита – ипотечного или ипотечной ссуды;

2)       закладной;

3)       ипотечного кредита (денежной ссуды), выдаваемого заемщику кредитным учреждением под залог недвижимости [4].                                      

Социально-экономическая сущность отношений ипотеки заключается в беспрерывном поиске обществом механизмов движения стоимости с целью получения добавочного продукта и достижения социального эффекта. Успешное функционирование системы ипотечного кредитования связано с вовлечением в кругооборот субъектов рынка, желающих и умеющих использовать недвижимость для достижения поставленной социально-экономической цели. Механизм ипотеки позволяет с помощью экономического рычага наиболее эффективно перераспределять недвижимость в интересах общества.

Ипотечный кредит играет большую роль в замещении государственных источников финансирования потребностей предприятия, фирм и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует   наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.

Активное использование института ипотеки является существенным фактором в условиях перехода к рыночным отношениям, так как способствует росту производительности труда, увеличению выпуска отечественных товаров, стабилизации тенге и цен. Широкое использование ипотеки в рыночной экономике необходимо рассматривать как результат действия ряда факторов:

-         система производственных отношений – общая основа, составной частью которой являются товарно-денежные отношения, которые раскрывают конкретную основу и возможность функционирования ипотеки;

-          ипотека является одним из звеньев рынка капиталов любой экономически развитой страны, базирующейся на рыночных принципах организации экономики;

-          закономерности оборота производственных фондов, функционирования реального, то есть производительного капитала;

-          коммерческий расчет, материальная заинтересованность, хозяйственная самостоятельность хозяйствующих субъектов.

Исторически появление ипотеки связано с периодом подготовки промышленной революции, с качественно новыми этапами в развитии производительных сил, с необходимостью привлечения дополнительного объема кредитных ресурсов в связи с расширением и усложнением производственной и коммерческой деятельности.

В течение длительного периода времени фиктивный капитал развивался на основе ссудного. Получая денежную ссуду, заемщик предоставлял свое имущество кредитору в качестве обеспечения ее возврата, сохраняя при этом право собственности на него. Кредитор же  приобретал право на определенный доход в виде процентов или дивидендов на отданный взаймы капитал.

Поскольку ипотека основывается на товарно-денежных отношениях, то в качестве основных принципов ее функционирования можно выделить эквивалентность и возмездность.

В условиях рыночной экономики эквивалентность и возмездность  являются основными принципами оценки действий хозяйствующих субъектов с позиций их выживания, конкурентоспособности и роста доходов.

Улучшение использования принципов эквивалентности и возмездности выступает гарантией обеспечения и поддержки функционирования и развития рыночной  системы. Эквивалентность характеризует обмен между всеми хозяйствующими субъектами рынка, принцип возмездности – по вертикали между обществом в целом и отдельными физическими и юридическими лицами. Изучение данного процесса обмена способствует уяснению экономического содержания ипотеки. Действие принципа возвратности проявляется в отношениях, возникающих между кредиторами и заемщиком, при передачи стоимости под залог недвижимого имущества во временное пользование на условиях возвратности с уплатой процентов.

Ипотечное кредитование – залог недвижимости имущества при получении займа в банке, дающее право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.

Основная категория ипотечного кредитования – залог. Кредитор-залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуды приобретает право получить удовлетворение за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке. Ипотека – обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости. Как правило объект залога не совпадает с объектом кредитования. Объектом кредитования выступает цель, для достижения которой предоставляется кредит, а объектом залога является недвижимое имущество, служащее обязательством заемщика.

При рассмотрении ипотеки как элемента  экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные  ее черты.  

1)     Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2)     Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля - продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3)     Создание с помощью ипотеки фиктивного каптала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала) [29].

В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Экономическая сущность ипотеки состоит в реализации следующих функций:

1)      Механизма создания и привлечения дополнительных финансовых средств для поддержания и развития материального производства;

2)      Дополнительного инструмента обеспечения оборота и перераспределения имущества в случае, когда применение других механизмов оборота (например, купли-продажи, приватизации) юридически невозможно или экономически нецелесообразно;

3)      Создание многопорядкового мультиплицируемого фиктивного капитала на основе закладной и производных ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов [22].

Отличными особенностями ипотечного кредита являются:

1)          Обязательность обеспечения залогом. В качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой выделяется ипотечный кредит.

2)          Длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные кредиты предоставляются на срок от 5 и более лет (оптимально 20-25 лет).

3)          Целевой характер ипотечных кредитов.

Данные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредиторов и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов предоставляет возможность для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации [13].

По оценке экспертов, жилищная проблема в индустриально развитых странах в целом решена. В 1980-1990 гг. доля жилья, находящегося в собственности населения, во всех странах возросла: в Бельгии – с 62 до 65%, в Дании – с 52 до 56, в Испании – с 69 до 76, во Франции – с 50 до 54, в Западной Германии – с 40 до 42, в Великобритании – с 58 до 67%. За этими средними цифрами скрываются различия по отдельным регионам. Так, во Франции при общей доле собственного жилья в 54% в Париже этот показатель составляет всего 30%. В первую очередь это объясняется высокой стоимостью жилья в столичных регионах. В последнее время рынок жилья испытывает серьезные трудности в связи с его насыщением, что послужило во многих случаях причиной снижения цен на жильё. В 1988 – 1991 гг. средние цены на жилье снизились в Великобритании на 2%, в частности в Лондоне на 25%, в то же время на северо-востоке страны они возросли на 40%.

Для покупателей жилья с низкими доходами существуют многочисленные льготы. В Германии покупатель жилья, годовой доход которого после уплаты налогов составляет менее 120 тыс. марок, может вычесть из налогооблагаемого дохода 5% покупной цены жилья (но не более 300 тыс. марок). Во Франции семейная пара может вычесть из налогооблагаемого дохода проценты по жилищным займам в размере 7,6 тыс. долл. в год.

Во всех западных странах покупатели жилья могут получить от банков и других финансовых учреждений целевые займы на приобретение жилья, достигающие 85-90% его стоимости в Бельгии, 50-60% - в Италии, 60-80% - во Франции, 80% - в Испании и Германии.

В большинстве стран (кроме Великобритании и Италии) действует система так называемых жилищных сбережений, когда на специальных счетах в банках и других финансовых учреждениях накапливаются целевые средства на приобретение жилья или улучшение жилищных условий. Для поощрения таких счетов в Германии и Франции вкладчику выплачивается премия, увеличивающая процент по вкладу, получаемый от банка. Во Франции проценты, получаемые по жилищным вкладам, не облагаются подоходным налогом. В названных странах владельцы таких вкладов могут получать кредиты и займы на приобретение жилья под более низкие проценты, чем обычные займы для приобретения недвижимости. Особое внимание уделяется семьям с низкими доходами, для которых предусматриваются различные льготы при строительстве или приобретении жилья. В Бельгии, Германии, Греции, Италии, Испании и Португалии действуют системы снижения налогов, взимаемых при приобретении жилья, для семей с низкими доходами. В Германии это снижение зависит от уровня доходов семьи, в Бельгии – от числа детей.

В десяти странах (кроме Германии и Великобритании) введена система снижения налогов на проценты по займам, выдаваемым на приобретение жилья. В Германии семьи, имеющие доход ниже определенного порога (он периодически пересматривается), могут получить льготный заем на приобретение и строительство жилья, а семьи с детьми – дополнительный беспроцентный заем: 2 тыс.марок на одного ребенка, 4 тыс. – на двоих, 7 тыс. – на троих и по 5 тыс.марок на каждого последующего. В Италии семьи могут получить заем в 100 млн.лир на строительство, приобретение или обновление жилья.  При этом семьи с годовым доходом до 25 млн.лир будут платить лишь 30% обычной ставки по займам, с доходами до 30 млн. лир – 50 и с доходами 50 млн. – 70%.

Несмотря на  усилия различных государств, направленные на поддержку частного жилья, еще очень много остается арендного жилья. К примеру, в Швеции арендное жилье составляет 40% всего жилого фонда, в Дании – 44%, в Германии – 60%, в Польше – 27% и т.д.

Граждане в этих странах, даже при хорошо поставленном ипотечном кредитовании, выбирают аренду жилых помещений [20].

В большинстве стран приняты и действуют специальные законы об аренде жилья, цель которых защитить более «слабую и уязвимую сторону», каковой являются квартиросъемщики или арендаторы жилья, определяются процедуры заключения и расторжения договоров аренды, права и обязанности сторон и т.д. [29].

Анализ материалов об отечественном и зарубежном ипотечном кредитовании позволяет выделить ряд принципов ипотечного кредитования:

1)     Гласность залога – это требование, чтобы обремененность имущества залогом была легко распознаваема для третьих лиц. Эта норма обеспечивается путем соответствующей регистрации недвижимости;

2)     Оставление имущества в руках должника на условиях ограничения прав собственности;

3)     Определение размера ссуды в виде доли залога;

4)     Получение под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд

5)     Предоставлении ссуды с учетом страхования;

6)     Утрата недвижимости или передача его другому лицу при неуплате задолженности в срок.

Экономическое значение ипотеки – это разновидность залога недвижимого имущества с целью получения ссуды в банке или другой финансовой организации [7].

1.2 Механизм жилищного кредитования в Казахстане

В целях развития жилищного рынка и становления механизмов жилищного кредитования в Казахстане была создана специализированная организация – «Казахстанская ипотечная компания» (далее Компания) в соответствии с Постановлением Правления Национального Банка Республики Казахстан от 20 декабря 2000 года № 469 призвана выполнять функцию оператора на ипотечном рынке, обеспечивающую быструю возвратность кредитных ресурсов  и решение проблемы ликвидности банков и небанковских организаций.

На сегодняшний день единственным акционером компании является Национальный банк.

Ипотека является важнейшим инструментом рыночной экономики. Ипотека –  залог недвижимости, недвижимого имущества (земли, основных фондов, строений, жилья) с целью получения ссуды. В случае невозврата ссуды собственником имущества становится ссудодатель (банки и другие кредитно-финансовые институты, которые могут выдавать подобную ссуду), в Казахстане в понятие ипотеки входит также ремонт жилья [16].

Отношения между компанией и банками (далее банки - партнеры) возникают по поводу приобретения ипотечных кредитов, которые осуществляются на основании: генерального соглашения, договоров покупки и обратного выкупа ипотечных свидетельств (уступки требования с обязательством уступки), договоров о доверительном управлении имуществом компании или договоров на оказание услуг; выкупа у банков прав требований по ипотечным кредитам для выпуска ценных бумаг (ипотечные облигации), обеспеченные приобретенными правами требованиями.

Компанию можно рассматривать как промежуточное звено, которое направляет инвестиции на ипотечное кредитование. Деятельность Компании осуществляется через филиальную сеть банков – партнеров и сосредоточена в 13 регионах Казахстана. В настоящее время банками– партнерами данной Компании являются: АО «Альянс банк», АО «Астана-Финанс», АО «АТФ банк», АО «Банк ЦентрКредит», АО «БТА - Ипотека», АО «Нурбанк», банк «Каспийский», Техака банк, Цеснабанк.

Она не имеет прямых конкурентов на ипотечном рынке. Свою деятельность осуществляет согласно лицензии Национального Банка Республики Казахстан № 28 от 23 сентября 2002 года на проведение следующих операций: заемные операции - предоставление кредитов в денежной форме на условиях платности, срочности и возвратности; иные операции – эмиссия собственных ценных бумаг и факторинговые операции.

На сегодняшний день цены на все виды недвижимости возрастают. Быстрее всего возрастает аренда квартир, а также наблюдается тенденция роста стоимости аренды нежилых помещений, в особенности там, где спрос более сформирован (Астана, Алматы), а также в таких городах, где развиты отрасли добывающей и перерабатывающей промышленности. Например в Павлодарской области. В связи с тем, что в Павлодарской области стоимость жилья невысокая, существуют перспективы развития ипотечной формы кредитования на покупку жилья. Особым условием спроса на приобретение жилья является развитие промышленности и индустрии в области. Так, бывший тракторный завод в настоящее время возрождается, что влияет на рост потребности в трудовых ресурсах. Планируется строительство алюминиевого завода, восстановление и развитие полезности химического завода, что потребует увеличение численности специалистов и позволит увеличить спрос на жилье как в жилых многоэтажных домах, так и домах частного сектора. Таким образом, стоит реальная проблема недостаточной обеспеченности жильем населения, которая является острейшей социальной проблемой.

Многие банки весьма рискуют выдавать ипотечные кредиты из-за повышенных рисков, которые прежде всего, связанны с: отсутствием стабильной заработной платы у населения; отсутствием твердой гарантии, связанной с трудоустройством в течение всего времени погашения кредита, с риском изменения места работы и снижения доходной части; возможным ростом семьи в количественном отношении, что влияет на платежеспособность клиента; с долгосрочностью  кредитования, не менее 3-х лет, которое осуществляется в валюте – тенге, что связано с доходностью населения – заработная плата в тенге. В свою очередь банки имеют валютные риски, когда в случае роста курса долларов США и приобретения ресурсов для кредитования возникает курсовая разница, которая будет отнесена на расход банка. Поэтому была создана Казахстанская Ипотечная Компания, которая дает возможность заемщикам получать долгосрочные кредиты на более выгодных условиях. Она привлекательна для казахстанских граждан:

1)     невысокие ставки вознаграждения, применен механизм установления верхних пределов ставок вознаграждения, выше которых ставка подниматься не будет, независимо от резкого повышения на рынке;

2)     деноминирование в тенге, без фиксации их валютного эквивалента;

3)     долгосрочность;

4)     погашение кредитов аннуитетными платежами;

5)     жилье приобретается по выбору заемщика, в соответствии с его возможностями и желанием.

Развитие системы  ипотечного кредитования позволяет решить целый комплекс проблем: решение жилищных проблем широких слоев населения; улучшение жилищных условий; снижение цен на жилье за счет удешевления стоимости стройматериалов; возрождение и открытие новых предприятий строительной отрасли (развитие реального сектора экономики и улучшит показатели занятости населения); банки и банковские организации пришли к пониманию необходимости развивать перечень предоставляемых клиентам услуг; оживление фондового рынка путем внедрения новых инструментов – ипотечных облигаций. С одной стороны, созданная Компания позволяет решить жилищные проблемы широких слоев населения. Однако с другой стороны, она ориентирована на экономически активную часть населения, так как для получения долгосрочного ипотечного кредита заемщику необходима предоплата, которая составляет около трети стоимости жилья и наличие стабильного дохода, что предоставляет возможность своевременно погашать сумму основного долга и вознаграждения (проценты). Здесь возникают трудности, связанные с отсутствием у населения накоплений для первоначального взноса, а также стоит проблема подтверждения заемщиками своих доходов.

В случае несвоевременного погашения кредита сумма первоначального взноса может использоваться на возмещение расходов по взысканию имущества, в том числе на погашение основного долга по кредиту, вознаграждение, штрафы, пени, неустойки. На рынке ипотечных продуктов стоит реальная степень риска для заемщика, связанная с применением ставок вознаграждения, так как они могут пересматриваться в зависимости от доходности государственных ценных бумаг и изменения индекса инфляции. Заемщик должен четко уяснить для себя порядок начисления вознаграждения и индексацию основного долга, ознакомиться с условием кредитного договора, в особенности связанные с выплатами комиссионного вознаграждения за досрочное погашение кредита.

По сей день недвижимость остается привилегией богатых людей. Поэтому государство содействует развитию вторичного рынка. Государственная жилищная политика в решении жилищных проблем делает акцент на ту часть населения, которая располагает средними доходами и собственными средствами.  Вливание денежных ресурсов в ипотечный рынок в качестве субсидий со стороны государства, в конечном счете, окажется не значительным, поскольку рассчитано на определенную группу людей.

Современное состояние и ипотечного кредитования представлено ниже на рисунке 1.1.

              11                            12                            13              1              2

              4

              3

                          5                            6              10

              8

7

Рисунок 1.1 - Двухуровневая система ипотечного кредитования

Первичный рынок

1 – передача денежных средств на жилье;

2 – передача прав собственности на жилье;

3 – выдача ипотечного кредита;

4 – залог жилья (ипотека);

9 – страхование заложенного имущества и жизни заемщика;

10 – выплата страхового возмещения в случае наступления страхового случая;

11 – независимая оценка заложенного имущества;

12 – проверка правового статуса недвижимости и регистрация ипотеки;

13 – обращение взыскания на заложенное имущество в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

Вторичный рынок

5 – уступка прав требований по ипотечному кредиту;

6 – денежные средства за ипотечные кредиты;

7 – размещение ипотечных облигаций;

8 – денежные средства за ипотечные облигации.

Объемы ипотечного кредитования в последние годы росли  достаточно быстро, достигнув на конец прошлого года 29,5 млрд. тенге (таблица 1.1).

Таблица 1.1 - Ипотечное кредитование населения банками, на конец периода

Рисунок 1.2 - Ипотечное кредитование населения банками

Прирост объема ипотечных кредитов в 2004 по сравнению с 2003 годом составил 190,9%, в то время как прирост ипотечных кредитов в 2005 по сравнению с 2004 годом составил 287%, что свидетельствует о позитивной динамике как абсолютных, так и относительных показателей. С июля 2003 года по ноябрь прошлого года КИК было приобретено 3410 кредитов на сумму 5,6 млрд. тенге, что составляет 19% от общего объема ипотечного кредитования коммерческими банками. По состоянию на 1 марта 2006 года, КИК у банков второго уровня были приобретены права требования по ипотечным кредитам на сумму более 10 млрд.тенге.

Анализируя банковский портфель ипотечных кредитов за 2005 год по видам валют, можно отметить преобладание доли кредитов, выданных в иностранной валюте, в течение всего анализируемого периода. Несмотря на некоторое увеличение доли ипотечных кредитов в национальной валюте в 2005 году, их уровень почти в 2 раза ниже отметки 2003 года.

Структура ипотечных кредитов по видам валют имеет большое значение. Так, преобладание кредитов в национальной валюте, свидетельствует о степени доверия населения к собственной валюте.

Еще одним видом новых финансовых услуг для населения по приобретению жилья и улучшения по приобретению жилья и улучшению жилищных условий, стала реализация программы строительных сбережений. С этой целью в сентябре 2003 года был создан АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана» (ЖССБК). АО ЖССБК является одной из самых долгосрочных государственных программ, которая должна решить проблему приобретения жилья и помочь тем, у кого есть стабильный заработок, но нет достаточной суммы на покупку новой квартиры.

Основное отличие этого вида кредитования от системы ипотечного заключается в том, что клиент должен накопить сумму предварительного взноса на приобретение жилья в размере 50% от общей суммы стоимости жилья в строительном сберегательном банке. Сумма накопленных сбережений включает в себя сумму вкладов, вознаграждения банка и премии государства. Государственная премия вкладчикам банка начисляется ежегодно по ставке 20% от суммы поощряемого вклада. Ежегодно поощряемая премией сумма вклада составляет 60 месячных расчетных показателей. Вознаграждение и премии государства по вкладам в жилищные строительные сбережения ежегодно направляются на увеличение основной суммы вклада. Минимальный срок накопления жилищных строительных сбережений составляет 3 года. Максимальный срок накопления не ограничен. Жилищные займы будут выдаваться вкладчикам на срок до 15 лет в зависимости от сроков накопления жилищных строительных под более низкий, чем на рынке, процент.

На  начало августа 2004 года  ЖССБК общий объем сбережений составил 67 млн. тенге. Банк заключил 1400 договоров на общую сумму более 1 млрд.тенге. Наиболее активно развивается система жилищных строительных сбережений в городах Алматы, Астана. Что касается других регионов, то наиболее быстрое накопление жилищных строительных сбережений происходит в Актюбинской, Павлодарской, Южно-Казахстанской областях.

Для скорейшего внедрения системы жилищных строительных сбережений, а именно увеличения количества населения, решающего жилищные проблемы посредством вложения денежных средств в систему жилищных строительных сбережений, предполагается с начала действия Государственной Программы развития жилищного строительства в РК на 2005-2007 годы создание более привлекательных условий для потенциальных участников системы, а именно:

                                           снизить размер необходимых накоплений в ЖССБК до 25% от стоимости приобретаемого жилья;

                                           увеличить срок кредита до 25 лет в зависимости от срока накопления;

                                           увеличить размер поощряемой государством суммы вклада до 200 месячных расчетных показателей, что потребует внесения изменений в действующее законодательство РК.

С этой целью планируется увеличить уставной фонд ЖССБК до 12,26 млрд.тенге и выделить 2,34 млрд.тенге на выплату государственных премий по вкладам.

Действующие в Казахстане системы жилищного кредитования: система ипотечного кредитования и система жилищных строительных сбережений  не конкурируют, а дополняют друг друга. Поскольку система ипотечного кредитования ориентирована на граждан с уровнем дохода выше среднего, а система жилищных строительных сбережений на граждан с уровнем дохода ниже среднего. Во многих странах эти две системы действуют одновременно, и более того, именно их совместное действие позволяет удовлетворить потребности большинства граждан в приобретении жилья, независимо от уровня достатка.

1.3 Общие сведения деятельности банка второго уровня и его роль в экономике Казахстана

В условиях рыночных отношений банки являются главным индикатором состояния экономики любого государства. Формирование устойчивой, гибкой и эффективной банковской системы в стране - одна из важнейших задач реформирования экономики.

Коммерческий банк является активным элементом рыночной экономики. Главное назначение банка состоит в том, чтобы аккумулировать денежные средства и предоставлять собой деловое предприятие, которое оказывает услуги своим клиентам, т.е. вкладчикам (кредиторам) и заемщикам, извлекая прибыль за счет разницы процентов, получаемых от заемщиков и вкладчиков (кредиторов) за предоставленные денежные средства. Основной формой коммерческого банка является посредничество между кредиторами и заемщиками, причем банки в отличие от других финансовых небанковских структур обеспечивают основную часть всех средств денежного обращения экономики конкретной страны. Одним из коммерческих банков РК является AO «Евразийский Банк», деятельность которого рассмотрена в данной выпускной работе.

Общие сведения по AO «Евразийский Банк» приведены в таблице 1.2

Таблица 1.2 - Общие положения, резюме банка

Продолжение таблицы 1.2

Банк был создан 26 декабря 1994 года как открытое акционерное общество. Целью создания банка было осуществление различных видов деятельности в банковском секторе.

АО «Евразийский Банк» (далее «Банк») с собственным капиталом свыше 28 млрд. казахстанских тенге является одним из крупнейших универсальных банков Казахстана.

На сегодняшний день Банк обладает разветвленной сетью, состоящей из 18 филиалов, 45 расчетно-кассовых отделений и 12 обменных пунктов по всей территории Казахстана, предоставляет более 100 видов услуг. На 01.04.2006 года штат Банка насчитывал 829 работников, из которых 300 человек работают в головном офисе Банка в городе Алматы.

За период своей деятельности «Евразийский Банк» значительно расширил сеть банков-корреспондентов. В настоящее время Банк поддерживает корреспондентские отношения с рядом иностранных банков в CШA (Bankers Trust Соmраnу, ABN AМRO Ваnk N.Y., UNION BANК OF CALIFORNIA INTERNATIONAL, NEW-YORК), Германии (Deutsche Ваnk AG, Commerzbank AG, DRESDNER BANК AG, FRANКFURT), Австрии (Raiffeisen Zentralbank Оestеrrеiсh AG), Швейцарии (CREDIT SUISSE FIRST BOSTON, ZURICH) и России (ОАО «Сибакадембанк», ЗАО «Межторгбанк», ОАО «Банк «Петрокоммерц», «Сбербанк России») с использованием международных расчетных систем для исполнения платежей (S.W.I.F.T., TELEX).

Одним из основных залогов стабильности Банка, обеспечивающим поступательный рост объема и расширения спектра проводимых операции, являются его собственные ресурсы, основу которых составляет Уставный капитал. По состоянию на 01.04.2006 года выпущенный (оплаченный) Уставный капитал Банка составляет 1 329 510,00 тыс. казахстанских тенге. Выпущенный (оплаченный) Уставный капитал разделен на 6 331 000 именных акций номинальной стоимостью 210 тенге каждая. Из них простых именных акций - 6 216 900 штук, привилегированных именных акций - 115 000 штук. Все простые акции Банка обладают равными правами.

Общим собранием акционеров, состоявшимся 27 апреля 2001 года, было принято решение об увеличении уставного капитала до 1 470 000,00 тыс. казахстанских тенге.

Акционером Банка является АО «Евразийская Финансово-промышленная Компания».

Банк является членом следующих финансовых групп и ассоциаций:

- Член Акционерного общества «Казахстанская фондовая биржа»;

- Участник Общества Всемирных Межбанковских финансовых телекоммуникаций S.W.I.F.T. SCRL;

- Член Ассоциации финансистов Казахстана;

- Участник системы обязательного коллективного гарантирования (страхования) вкладов (депозитов) физических лиц Республики Казахстан;

- Член Ассоциации пенсионных фондов;

- Участник международной платежной системы «VISA International»;

- Член клуба банковских аналитиков (Россия);

- Член Евразийской промышленной ассоциации (ЕПА);

- Участник АО «Национальный прессинговый центр».

Сведения о других аффилированных лицах Банка:

Аффилированными лицами Банка, кроме членов Совета директоров, членов Правления и Ревизора Банка, признаются:

- руководящие работники Банка и их близкие родственники: Главный бухгалтер, Заместители главного бухгалтера, Директора и Главные бухгалтеры филиалов, Руководители структурных подразделений и их Заместители, непосредственно подчиненные Исполнительному opгaну;

- акционер банка - АО «Евразийская Финансово-промышленная Компания»;

-         акционеры акционеров.

Сведения о выпущенных ценных бумагах. Банком было осуществлено шесть выпусков именных простых и привилегированных акций и два выпуска именных купонных облигаций. Выпуск ценных бумаг Банка осуществлен в бездокументарной форме.

Простая акция предоставляет акционеру право на участие в Общем собрании акционеров с правом голоса при решении всех вопросов, выносимых на голосование, на получение дивидендов, на получение части имущества Банка, оставшегося после его ликвидации. Привилегированные акции выпущены с минимальным определенным размером дивидендов, без права голоса. При этом владельцы привилегированных акций имеют преимущественное право на получение дивидендов в заранее определенном гарантированном размере, а также на часть имущества Банка, оставшегося после его ликвидации. Порядок выплаты и минимальный размер дивидендов устанавливается Проспектом эмиссии акций. Банк выплачивает дивиденды по итогам года. Выплата дивидендов производилась в сроки, установленные для их выплаты. Задолженностей по выплате дивидендов Банк не имеет.

В декабре 2002 года решением Правления АО "Казахстанская фондовая биржа" в представительский список для расчета индекса КASE_Shares включены простые и привилегированные акции AO "Евразийский Банк".

В 2001 году Банк осуществил первый выпуск собственных купонных облигаций. Ставка купона определена в 9,5% годовых с периодичностью выплат два раза в год. Облигации Банка включены в официальный список ценных бумаг АО «Казахстанская Фондовая Биржа» по категории «А» (торговый код CSBNb1) 18 июля 2001 года.

Дата выплаты вознаграждения - 13 января и 13 июля ежегодно. Банк выплачивает вознаграждение в сроки, установленные для их выплаты.               Задолженностей и несвоевременной выплаты вознаграждения по состоянию на текущий момент Банк не имеет. Ни один из держателей облигаций не имеет права на досрочное погашение.

              В мае 2005 года Банком произведен второй выпуск в обращение именных купонных индексированных облигаций. Облигации являются субординированными и выпущены в бездокументарной форме.

Субординированный долг - необеспеченное обязательство Банка, которое удовлетворяется в последнюю очередь при его ликвидации (держатели облигаций смогут удовлетворить свои требования только после того, как Банк рассчитается с депозиторами и другими лицами, имеющими приоритетное право на выплату долга, но - перед распределением оставшегося имущества между простыми акционерами).

1.4 Организационная структура АО «Евразийский Банк»

Органами Банка являются:

- высший орган - Общее собрание акционеров;

- орган управления - Совет директоров;

-         исполнительный орган – Правление;

- контрольный орган - Ревизор.

Рисунок 1.3 - Организационная структура АО «Евразийский банк»

Компетенция органов управления определяется в соответствии с законодательством Республики Казахстан и Уставом Банка.

В учредительных документах AO «Евразийский Банк» фиксируются цели его деятельности, размер капитала, порядок управления структура руководящих органов и другие основы его деятельности. Высший орган акционерного общества - общее собрание акционеров, созываемое, созываемое, как правило, один раз в год. Текущими делами акционерного общества руководит правление и совет директоров. Правление состоит из председателя правления, его заместителей и представителей наиболее крупных участников банка. Заседания правления проводятся регулярно, решения принимаются большинством голосов. При равенстве голосов голос правления является решающим.

АО «Евразийский Банк» имеет филиальную сеть, филиалами банка считаются обособленные структурные подразделения, расположенные вне места его нахождения и осуществляющие часть его функций. Филиал не является юридическим лицом и совершает операции в пределах делегированных ему головным банком полномочий согласно имеющимся лицензиям. Филиал заключает договоры и ведет хозяйственную деятельность от имени коммерческого банка, его создавшего. Филиал имеет самостоятельный баланс, представляет отчетность в территориальное учреждение Национального Банка Республики Казахстан по мecту своего нахождения. Филиалы AO «Евразийский Банк» не являются юридическими лицами и действуют на основании Положения о филиале, утвержденного банком, в котором содержится перечень операций и сделок, право на совершение которых делегировано филиалу.

Руководители филиалов осуществляют свою деятельность на основе доверенностей выданных банком.

Резюмируя вышесказанное можно сделать выводы о том, что:

1)                                    Ипотека – это общая экономическая категория, действующая в различных общественно-экономических формациях, обладающая присущими ей родовыми и видовыми чертами, которые позволяют отличать ее от других категорий, а также характеризуют ее содержание, функции и механизм;

2)                                    развитие ипотеки способно повлиять на рост производств в ряде отраслей промышленности, оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности, а также содействует мобильности трудовых ресурсов

3)                                    отличными особенностями ипотечного кредита являются:  обязательность обеспечения залогом, длительность срока предоставления кредита, целевой характер ипотечных кредитов.

4)                                    главное назначение АО «Евразийский Банка» состоит в том, чтобы аккумулировать денежные средства и предоставлять собой деловое предприятие, которое оказывает услуги своим клиентам, т.е. вкладчикам (кредиторам) и заемщикам, извлекая прибыль за счет разницы процентов, получаемых от заемщиков и вкладчиков (кредиторов) за предоставленные денежные средства