Определение стоимости квартир с учетом потребительских свойств

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Вологодский государственный университет»

 

Факультет заочного и дистанционного образования

Кафедра экономики и менеджмента

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ  РАБОТА

 

Дисциплина: « Практика оценки недвижимости»

Наименование темы: «Определение стоимости квартир с учетом потребительских свойств »

Шифр работы КП  10073002102

                                                     

 

 

 

Руководитель	доц. Староверова  Г. С.
Выполнил (а) студент	Смолина Д.И.
Группа, курс	ЗСЭ-61
Дата сдачи	_______________________________
Дата защиты Оценка по защите	______________________________________ _______________________________________ (подпись  преподавателя)

 

 

 

 

Вологда

2016 г.

СОДЕРЖАНИЕ

 

1. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
1. Состав потребительских качеств квартиры                      3

2. Факторы, влияющие на стоимость жилья                            5
3. Расчёт стоимости квартиры с учетом

                потребительских   свойств                                                     8

 

2. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ                                                        19
1. Задача 1                                                                             19
2. Задача 2                                                                              23

 

    СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ                          27

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                        1  ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

 

1. Состав потребительских качеств квартиры

 

        Основным архитектурно-композиционным элементом жилого дома является квартира, представляющая собой группу особым образом сгруппированных помещений, рассчитанных на удобное проживание одной семьи. Благоустроенная квартира городского жилого дома должна иметь следующие помещения: жилые комнаты, кухню, переднюю, ванную (или душевую комнату), уборную, встроенные шкафы или хозяйственную кладовую.

         Исходя из экономических требований композиция квартиры, ее площадь и размеры отдельных помещений определяются нормой жилой площади (на 1 человека 9 м2 и 4,5 м2 на семью). При увеличенной норме жилой площади предусматривают помимо общей и спальных комнат комнаты специального назначения (столовая, гостиная, детская).

        Главными критериями, на основе которых оценивают качество квартиры, являются удобство планировки, наличие и размер подсобных помещений, целесообразное ее техническое оборудование и красивая художественная композиция интерьера квартиры. Размеры и взаимное расположение жилых комнат и подсобных помещений находят, учитывая численный и возрастной состав семьи и возможность удобной расстановки мебели.

        Планировка квартиры должна быть компактной, обеспечивающей короткие удобные связи всех помещений без лишних коридоров и переходов. Вход в комнаты по возможности должен быть из прихожей. Двери между комнатами при открывании и закрывании не должны мешать свободному проходу. Каждая квартира должна получать достаточно солнечного света и свежего воздуха, для чего необходимо выбирать наиболее благоприятную ориентацию дома по странам света.

         Основным критерием художественных качеств интерьера квартиры можно считать четкость ее планировки и создание при небольших по абсолютному размеру площадях современной квартиры впечатления, не затесненного и композиционного единого пространства, полного света и воздуха.

         Интерьер квартиры должен отличаться единством всех архитектурно-художественных средств его формирования. К ним относятся форма и пропорции отдельных помещений, их высота, размещение, форма и размеры дверей и оконных проемов, высокое качество отделки помещений, компактное размещение оборудования квартиры.

         Интерьер квартиры должен отличаться единством всех архитектурно-художественных средств его формирования. К ним относятся форма и пропорции отдельных помещений, их высота, размещение, форма и размеры дверей и оконных проемов, высокое качество отделки помещений, компактное размещение оборудования квартиры.

Важное значение для обеспечения бытовых удобств квартиры имеют планировка и оборудование помещений кухни и санитарного узла. Кухни в большинстве случаев размещают у внутренней поперечной стены, вблизи от входа в квартиру, а иногда и в глубине квартиры.

         Площадь квартиры условно разделяют на жилую и подсобную. К жилой относят площадь жилых комнат в квартирных домах и общежитиях. К подсобной — площадь кухни, ванной, уборной, передней и коридоров. Жилая и подсобная площади составляют в сумме полезную площадь. Площади лестничных клеток, входных и поэтажных вестибюлей, общих коридоров (в коридорных домах), а также общих галерей (в домах галерейного типа) в подсчет подсобной площади не включаются.

         При разработке планов жилых комнат внимание следует уделять рациональному расположению оконных и дверных проемов с целью создания уюта и лучшего использования площади комнаты для расстановки мебели. Например, входную дверь в общую комнату выгоднее размещать в длинной ее стороне на расстоянии примерно 1.5 м от внутренней торцовой стены до оси двери. В этом случае у внутренней торцовой степы можно расположить кровать или диван.

        В спальнях расположение входной двери ближе к наружной стене дает возможность удобно разместить кровать, а также стол у окна, т. е. в наиболее освещенной части комнаты. Необходимо также иметь в виду, что все дверные проемы в квартирах следует располагать так, чтобы можно было свободно проносить крупногабаритную мебель.

         Двери из квартир на лестницу, в общий коридор, общую галерею или в поэтажный коридор-вестибюль должны открываться внутрь квартир; двойные двери могут открываться в разные стороны.

 

         1.2 Факторы, влияющие на стоимость жилья

         Продажа либо приобретение жилой недвижимости в большинстве случаев основывается на стоимостных параметрах, поэтому важно понимать, какие условия и механизмы влияют на окончательную цену роскошного особняка или скромной квартиры. Стоимостные колебания зависят от общезначимых критериев и комплекса факторов, способных корректировать цену в разных направлениях.

        Общие  критерии формирования цены. Общезначимыми условиями, формирующими базовую стоимость жилья, принято считать четко ограниченный круг показателей:

             - уровень развития и масштаб региона определяют состояние строительного и вторичного рынков жилья;

             - доходы населения, включая абсолютные величины и динамику процесса, способствуют установлению региональной средней стоимости жилья;

              -   сбережения (вклады) населения характеризуют платежеспособный спрос на недвижимость;

             - насыщенность кредитного рынка, в том числе ипотечного кредитования;

             - жилищный фонд, включая его объемы, уровень износа и благоустройства, во многом определяют рыночное предложение жилья;

             - возрастная структура населения и уровень рождаемости напрямую влияют на состояние спроса на жилую недвижимость.

         Повышающие стоимость жилья факторы. Среди факторов, способствующих наращиванию конечной стоимости конкретного объекта недвижимости, эксперты называют основными местоположение и категорию жилья. Район застройки, приближенный к центру, всегда более дорогой, чем окраина, если речь не идет о пригородных таунхаусах.

          Категорийная  принадлежность жилого строения достаточно четко поднимает цену, начиная с позиции вторичного жилья низкого качества («хрущевки» и малоэтажные многоквартирные дома) и заканчивая элитными объектами со свободной планировкой (современные комплексы с подземными паркингами и частными зонами отдыха).

         Несомненным критерием повышения стоимости можно считать инфраструктурное развитие – близость к метро и другому транспорту, наличие удобных пересадочных пунктов. Регуляторами цены на повышение служат наличие парковых зон, водоемов и благоприятная экологическая составляющая.

          А также факторы, могущие повысить стоимость квартир:

 
1. Чистота и состояние ремонта - чем лучше состояние дома, подъезда, квартиры, тем быстрее квартира может быть продана (куплена); правда, даже евроремонт не увеличивает стоимость квартиры более, чем на 10%;  
2. Эстетика - красивый по сравнению с окружающими дом может увеличить стоимость квартиры ДО 10%;  
3. Консьержка в подъезде - плюс 1000 долл США;  
4. Экологическое благополучие и красивый вид из окон (пруд, парк, церковь), отсутствие в непосредственной близости промышленных объектов -плюс5%;  
5. Близость парка - плюс 5%.

       Сбить цену могут следующие факторы:

• неудачная планировка;
• общее состояние квартиры;
• отсутствие лифта, плохое состояние подъезда и окружающей дом местности;
• вид из окон на пром. зону либо близко расположенные жилые и офисные объекты;
• небольшая кухня и смежные комнаты, особенно при невозможности переноса стен.

       А также факторы, которые могут понизить стоимость квартир: удаленность от станций метро (10-15% квартира теряет, если, например, она находится в восьми остановках автобуса или троллейбуса от метро по сравнению с аналогичной, но расположенной рядом с метро);  
смежные комнаты - минус 3000 - 4000 долл США;  
некрасивый вид из окон (помойка, железная дорога, оживленная трасса, цементный завод и т.д.) - минус 5%;  
некрасивый вид дома, подъезд со скверным запахом - минус 2000 – 4000доллСША; отсутствие балкона - минус 5%;  
отсутствие телефона - минус 1000 долл США.

 

       Учитывая взаимовлияние корректирующих факторов, можно реально оценить стоимость жилья.

 

1.3.Расчёт стоимости квартиры с учетом потребительских  свойств

 

      При определении стоимости квартиры в качестве расчетной единицы применяется стоимость одного квадратного метра ее общей площади, исчисляемая делением действительной стоимости дома на его общую площадь. Общая площадь дома определяется как сумма общих площадей квартир.

       Общую площадь квартир (одноквартирного жилого дома) следует определять как сумму площадей их жилых и подсобных помещений.

Действительная стоимость квартиры определяется умножением стоимости одного квадратного метра общей площади дома на общую площадь этой квартиры.

       Выбор метода оценки очень важен для получения объективной и точной стоимости недвижимости.

        Существуют три метода оценки стоимости недвижимости:

             Затратный метод.

             Метод прямого сравнительного анализа продаж.

             Доходный метод.

       Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется ему получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных издержек. Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

        Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.

      Основные этапы процедуры при данном методе:

             - расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.

расчет рыночной стоимости возведения новых аналогичных объектов получение полной восстановительной стоимости объекта;

             - определение величины физического, функционального и внешнего износа объекта, оборудования и механизмов;

             - уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной восстановительной стоимости объекта;

             - добавление к рассчитанной остаточной восстановительной стоимости здания стоимости земельного участка;