Залоговые операции банков как способ обеспечения возвратности кредита. Виды залога, их классификация

       •  использовать избыточные государственные  резервные рублевые и валютные средства в целях существенного расширения возможностей государственных институтов развития по рефинансированию кредитных организаций по целевым кредитным программам;

       • установить единый прозрачный и эффективный  порядок размещения средств федеральных, региональных и муниципальных бюджетов и внебюджетных фондов в кредитных организациях, имеющих капитал не менее 5 млн евро (доступ к депозитам на пропорциональной основе должны получить все банки с минимально допустимой капитализацией, но имеющие, по методике Банка России, устойчивое финансовое положение).

       Свободные средства государственных корпораций, целевых фондов и иных подобных организаций  размещать в кредитных организациях по единым правилам через Банк развития (ВЭБ) в соответствии названными выше критериями.

       А настоящее время в связи с  кризисом у многих заемщиков возникли трудности в выплатой кредитной  задолженности. По поручению Правительства  Российской Федерации Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) были разработаны правила и стандарт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий граждан. В качестве основных схем реструктуризации предлагаются смешанный договор займа и стабилизационный займ.

       Смешанный договор займа. В рамках данного договора заемщику выдается новый ипотечный кредит для полного погашения всех обязательств по текущему кредиту. Кредиторами выступают первоначальный кредитор и АИЖК, при этом доля агентства не может превышать меньшего из значений: 20% средств, предоставленных по смешанному договору займа, или суммы ежемесячных платежей за 12 месяцев по реструктурированному займу. По новому кредиту заемщику устанавливается льготный период (на срок до 12 месяцев), в течение которого размер ежемесячных платежей составляет от 500 руб. до 1/2 от ежемесячного платежа. При этом устанавливается соответствующая часть платежа в погашение основной суммы задолженности и часть в погашение начисленных процентов. Начисленные, но не уплаченные проценты в течение льготного периода учитываются кредитором на отдельном счете и не увеличивают основную сумму долга по кредиту (не капитализируются). По истечении льготного периода заемщик погашает платежи по начисленным, но не уплаченным в течение льготного периода процентам и аннуитетные платежи, исходя из остатка ссудной задолженности на момент окончания льготного периода. Данный вариант реструктуризации предназначен для заемщиков, чье финансовое состояние ухудшилось незначительно.

       Стабилизационный  заем. Данный заем предполагает выдачу отдельного кредита с целевым назначением - на погашение ежемесячных платежей по основному ипотечному кредиту в установленные сроки и без изменения первоначального графика платежей. Кредитором по стабилизационному займу выступает АИЖК. Максимальный размер займа не может превышать сумму 12 ежемесячных платежей по ипотечному кредиту и страховую премию по договору страхования. Стабилизационный заем может также включать  размер  средств,  необходимых для  погашения задолженности, образовавшейся с момента ухудшения финансового положения и до предоставления стабилизационного займа (без учета пеней и штрафов за просроченные платежи). В свою очередь общий размер обязательств по ипотечному кредиту и стабилизационному займу не может превышать 300% стоимости предмета залога, установленной независимой оценочной компанией при первоначальном оформлении ипотеки. В обеспечение возврата стабилизационного займа оформляется последующий залог предмета ипотеки по первичному кредиту.

       Срок, в течение которого заемщику предоставляются средства стабилизационного займа, называется периодом выборки. После него устанавливается льготный период, в течение которого заемщик оплачивает только проценты, начисленные на остаток ссудной задолженности по стабилизационному займу. По окончании льготного периода заемщик так же, как и при договоре смешанного займа, оплачивает аннуитетные платежи (исходя из остатка ссудной задолженности стабилизационного займа на момент окончания льготного периода) и аннуитетные платежи (исходя из остатка ссудной задолженности основного ипотечного кредита на момент окончания льготного периода). Данный вариант реструктуризации предназначен для заемщиков, поступление доходов у которых значительно сократилось или временно полностью прекратилось.

       Обобщая вышесказанное, можно отметить, что  рассмотренные способы реструктуризации ипотечного кредита будут способствовать значительному снижению долговой нагрузки в течение льготного периода, тем самым сохраняя право собственности заемщика на жилье. Следует также иметь в виду, что предложенные меры реструктуризации действенны как для кредитов в рублях, так и в иностранной валюте. Более того, в отношении валютных кредитов реструктуризация является мерой значительно более выгодной, чем рефинансирование и конвертация остатка ссудной задолженности в российские рубли. Это связано с рядом причин, среди которых можно назвать такие, как более высокие процентные ставки по кредитам в рублях, комиссии кредитной организации за операцию рефинансирования (включающую анализ кредитоспособности заемщика и независимую оценку стоимости недвижимости).

       Чтобы снизить проценты по займам и стимулировать банки кредитовать реальный сектор, нужно использовать специальные процедуры предоставления им средств. В мировой практике, да и у нас тоже, эти процедуры известны. Например, так называемые целевые лимитные аукционы, на которых банки получают деньги исключительно для последующего кредитования реальной экономики. Отследить их движение несложно - через корсчета в Центральном банке, поскольку большая часть денег проходит по ним, а также по развернутой отчетности банков.

       Еще один вариант связан с переучетом ЦБ РФ векселей предприятий, выданных ими коммерческим банкам. С помощью таких вариантов при необходимости можно влиять и на ставку процента для конечного заемщика. Эти схемы вполне прозрачны и отвечают нормативным документам Банка России.

       Таким образом, подводя итог по третьему разделу можно сделать вывод, что залоговые операции в качестве действенного средства обеспечения безопасности кредитования  будут и впредь широко   использоваться в нашей стране.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение 

       Основные  положения о залоге нашли свое отражение в статьях 334 - 358 Гражданского кодекса Российской Федерации, Законе Российской Федерации от 29.05.1992 г. № 2872-1 «О залоге» (подлежит применению в части, не противоречащей ГК РФ), Федеральном законе от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», иных нормативных актах. Отдельные виды залога дополнительно регламентируются специальными актами в части, не противоречащей ГК РФ.

       Детальному  рассмотрению некоторых вопросов, связанных  с применением залога, посвящены  судебные постановления Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации. В работе с залогами используются законодательные акты, регулирующие оценочную деятельность.

       Способы (формы) обеспечения исполнения кредитных  обязательств призваны гарантировать кредитору сохранность и мобильность его ссудного фонда, поэтому они представляются важным элементом в едином механизме возвратности кредита. Под способами обеспечения возвратности кредита следует понимать конкретный источник погашения имеющегося долга, юридическое оформление права кредитора на его использование, организацию контроля банка за достаточностью и приемлемостью данного источника.

       Источники возврата ссуд принято подразделять на первичные и вторичные (дополнительные). Первичным источником является доход заемщика. Дополнительными источниками считаются выручка от реализации заложенного имущества, перечисление средств поручителем, гарантом или страховой организацией. Залог позволяет защитить интересы банка, выдавшего кредит, и снизить уровень риска кредитных операций.

    Сегодня в России необходимо создавать не просто ипотечное законодательство, а систему ипотечного кредитования. Без какого либо звена система  может оказаться не эффективной. Для полноценной работы системы  ипотечного кредитования должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости и страхование. Здесь многое зависит от Центрального Банка РФ. Должна быть создана система специального лицензирования ипотечных банков. Мировая банковская практика показывает, что во всех странах ипотечные институты подвергаются строгому надзору со стороны ЦБ. Необходимость этого вызвана тем, что ипотечные учреждения работают в основном с физическими лицами. В случае банкротства пострадает большое количество граждан, а также упадет доверие к этой сфере банковской деятельности. Поэтому необходимо контролировать деятельность ипотечных институтов. 
 

       В ходе работы были выполнены поставленные задачи:

       - раскрыта сущность залоговых операций;

       - охарактеризованы основные виды залога;

       - проанализирована нормативно-правовую база,  регулирующая залоговые операции;

       - охарактеризован порядок оформления залоговых операций и отражение их в бухгалтерской документации;

       - проанализированы основные проблемы залоговых операций;  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  литературы

1.Гражданский кодекс РФ  с изменениями от 18. 07. 2009 // Консультант

2.ФЗ о  «О банках и банковской деятельности» с изменениями и дополнениями)

3.ФЗ от16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с изменениями и дополнениями

4.ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с изменениями и дополнениями

5.ФЗ от 30.12.2004 № 214 – ФЗ (ред. От 17.07.2009) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов  и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»

6.ФЗ РФ от 29.05.1992  № 2872-1 (ред. 30.12.2008) «О залоге» // Консультант

7.ФЗ от 29.10. 1998 № 164-ФЗ (ред. От 26.07.2006) «О финансовой аренде (лизинге)» // Консультант

8.Батяев А.А., Бобкова О.В., Васильчикова Н.В. 1001 договор на все случаи бизнеса. – М., 2008

9.Банковский сектор России в феврале 2009 года // Банковское дело. – 2009. - № 5. – С. 26-27

10.Бевзенко Р.С. Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки. – М.: Статут, 2008

11.Боярская Е.Ю. Залог как один из эффективных способов обеспечения исполнения обязательств по кредитным договорам // Юридическая работа в кредитной организации. -  2005. -  № 3. – С. 12-17

12.Гималеев Р. Особенности залога земель сельскохозяйственного назначения // Право и экономика. -  2004. -  № 11. – С. 4-7

13.Гришаев С.П. комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 года « 214 – ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов  и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» // Консультант - плюс, 2008

14.Дуранин М.Ю. Анализ правового аспекта регулирования залоговых отношений // Деньги и кредит. – 2008. - № 8. – С. 33

15.Ежова Ю.Е. Внимание:  в залог предлагается памятник // Юридическая работа в кредитной организации. -  2005. -  № 3. – С. 9-12

16.Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий  к Федеральному закону от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке». – М.: Юстицинформ, 2008

17.Касенов Е.Б. Договор залога квартиры в многоквартирном жилом доме  под обеспечение возврата банковского кредита. – М., 2008

18.Катвицкая М.Ю. Банковские заемные средства: новое в законодательстве. – М.: Деловой двор, 2009

19.Кирьянов М. Юридические аспекты работы с кредитами под залог имущества // Банковское дело. – 2009. - № 5. – С. 76-77

20.Наумов Л.Н. Комментарий в Федеральному закону «Об ипотеке». – М., 2008

21.Нечаев А.А. Схему рефинансирования надо менять // Банковское дело. – 2009. - № 3. – С. 9-11

22.Приданов С.А. Залог как способ обеспечения исполнения обязательств заёмщика, возникших из договора кредита. // Юридическая работа в кредитной организации. -  2005. -  № 4. – С. 12-18