Залоговые операции банков как способ обеспечения возвратности кредита. Виды залога, их классификация

       Залогодержателем  является кредитор по обязательству, обеспеченному залогом, в случае, если это предусмотрено договором, залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога. Хотелось бы подчеркнуть, что кредитор всегда является залогодержателем.

       Пленумы Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ в своем совместном Постановлении от 01.07.1996 N 6/8 дали специальное разъяснение: «Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных в п. 1 ст. 339 ГК РФ условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

       Следует отметить, что в арбитражно-судебной практике имели место случаи, когда  договоры о залоге признавались недействительными  по той причине, что указания на эти  договоры отсутствовали в основных договорах (обязательства из которых обеспечивались залогом) В частности, кредитные договоры не содержали указания на договоры залога, заключенные в обеспечение банковских кредитов.

       Размер  обеспеченного залогом требования и сроки исполнения основного  обязательства также входят в число существенных условий договора, оформляющего основное обязательство. Состав заложенного имущества может указываться как в самом тексте договора, так и в приложении к договору о залоге.

       Что касается стоимости заложенного  имущества, то речь в договоре о залоге должна идти именно о залоговой стоимости имущества, которая по общему правилу не соответствует реальной стоимости имущества, а составляет определенный процент от его стоимости. Конкретный размер стоимости заложенного имущества определяется по соглашению сторон.

       По  отношению к некоторым видам  залога ГК РФ и Законом о залоге установлен дополнительный перечень условий, которые должны содержаться в  договоре. Так, например, в договоре о залоге товаров в обороте  должны содержаться сведения, указывающие вид заложенного товара, иные его родовые признаки, общую стоимость предмета залога, место, в котором он находится, а также виды товаров, которыми может быть заменен предмет залога.

       «В  договоре о залоге прав должно содержаться  указание на лицо, которое является должником по отношению к залогодателю (как лицу, которому принадлежит передаваемое в залог право). Наконец, в ряде случаев для действительности залоговой сделки требуется произвести регистрацию залога» [18].

       Закон о залоге содержит общую норму  о необходимости регистрации залога любого имущества, если само это имущество подлежит государственной регистрации. Это правило установлено ст. 11 Закона о залоге, в соответствии с которым залог соответствующего имущества должен быть зарегистрирован в том же органе, который регистрирует само заложенное имущество. Однако часть первая ГК РФ содержит положение об обязательной регистрации только договора ипотеки. В соответствии с п. 3 ст. 339 ГК РФ договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимостью.

       Этот  порядок определен Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно Закону наряду с  государственной регистрацией (в  Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество и сделок с ним) вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Регистрация проводится учреждением юстиции, порядок создания и структура которого определяются субъектом РФ, на территории регистрационного органа по месту нахождения недвижимого имущества.

       Государственная регистрация договора о залоге имеет  не только чисто формальное значение (например, для определения момента вступления в силу договора о залоге). Регистрация договора о залоге имеет большое значение с точки зрения защиты интересов последующих залогодержателей либо приобретателей уже однажды заложенного имущества.

       Государственная регистрация залога призвана служить прежде всего цели информированности приобретателя имущества об обремененности соответствующего имущества. К числу актов, определяющих порядок государственной регистрации залога, наряду с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,  относится и распоряжение Госкомимущества России от 21 апреля 1994 г. N 890-р «Об утверждении временного положения о согласовании залоговых сделок» [9].

       Вопрос  об обязательной регистрации залога государственного имущества урегулирован распоряжением Госкомимущества России N 890-р.  

1.4. Зарубежный опыт  банковского кредитования 

       Зарубежный  рынок кредитных услуг многообразен. Он представлен различными видами кредитов.

       В развитых странах ипотечное кредитование уже 25 - 30 лет как стало классикой. Кредит выдается на условии внесения 20 - 50% стоимости жилья, его размер определяется исходя из текущего дохода заемщика, и, как правило, ежемесячные выплаты не должны составлять более 30% этого дохода. В случае невозврата кредита недвижимость реализуется с торгов, кредитор возвращает свои потери, а остаток получает заемщик. Количество невозвращенных ипотечных кредитов относительно невелико - 0,01 - 3% в зависимости от страны.

       На  базе изучения зарубежного опыта  и особенностей российской действительности ИАБ (Ипотечный акционерный банк) в качестве первого этапа подготовки к введению ипотечного кредитования ввел в практику семейные накопительные счета для своих акционеров. Цель семейного счета - накопление денежных средств для получения ипотечного кредита на приобретение (строительство) объекта недвижимости. Клиент приобретает право на получение кредита при условии накопления на счете не менее 30% суммы, необходимой для покупки недвижимости. Кредит, собственно, выдается под залог приобретаемого объекта.

       Принципиальное  условие выдачи ипотечного кредита  - проверка платежеспособности заемщика, который может тратить на платежи по кредиту лишь треть совокупного месячного дохода. Минимальный срок кредитования составляет 1 год, максимальный - 10 лет. При этом возможна льготная процентная ставка с учетом ставки рефинансирования, реальных тенденций в экономике и возможностей заемщика.

       Рассматриваемые накопительные счета представляют для банков интерес, поскольку в  ситуации отсутствия кредитных историй  заемщиков семейный счет дает возможность познакомиться с клиентом, оценить уровень его доходов и дисциплину платежей. С другой стороны, счет выступает обеспечением кредита.

       Согласно  рассматриваемой концепции между  клиентами и банком заключается  сберегательный жилищный контракт, содержащий условия и порядок накопления денежных средств, используемых на цели приобретения или строительства жилья, и условия предоставления льготного ипотечного кредита. Минимальный срок контракта - 1 год, в случае его выполнения клиент получает право на ипотечный кредит по пониженной процентной ставке и на срок, зависящий от периода накопления денежных средств.

       Вторая  схема организации жилищного  ипотечного кредитования называется моделью ипотечной компании. Здесь задействованы иные принципы: ипотечные компании вклады напрямую не привлекают, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Компании выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Однако, выдав кредит, они продают его третьему лицу - инвестору. Продажа может осуществляться непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства снова пускают в оборот (новые кредиты), а прибыль складывается из сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание.

       Логика  развития данной модели предполагает наличие достаточно развитого вторичного рынка уже выданных ипотечных  кредитов. Хотя в России такой рынок  только начал формироваться, эта  модель привлекает многие банки в  связи с тем, что она решает проблему дефицита долгосрочных ресурсов. Однако ключевым моментом остается поиск инвестора. Отдельные банки решают его путем установления отношений с предприятием-инвестором, другие действуют через Федеральное агентство.

       В зарубежной практике условия предоставления кредита следующие: заемщик до получения кредита оплачивает 15 - 5% стоимости квартиры, максимальный срок кредитования составляет 25 - 30 лет, ставка процентов за пользование кредитными средствами составляет 2,5 - 5% годовых в долларах США, погашение производится аннуитетными платежами (равными частями) в течение всего срока кредитования. (При этом средняя заработная плата составляет около 25 000 долл. США в год.)

       В США отдельного ипотечного кредитования для молодых семей в том  виде, каким его пытаются внедрить у нас, не существует. Однако там есть ряд программ льготного жилищного кредитования для малоимущих граждан, к которым при определенных условиях могут относиться и молодожены. Причем эти программы действуют на федеральном уровне и реализуются во всех штатах. На практике этим вопросом занимаются два ведомства: Федеральная национальная ипотечная ассоциация (ФНИА) и Федеральная корпорация по жилищному кредитованию. Надзор и контроль за их деятельностью осуществляются федеральным советом по жилищному финансированию, являющимся структурным подразделением администрации США. ФНИА с момента своего образования в 1968 году помогла обзавестись собственным жильем почти 50 миллионам американских семей. В рамках помощи малоимущим она реализует программы льготного кредитования для неполных и многодетных семей.

       В Китае с получением, вернее, с  покупкой жилья, помогают только предприятия, на которых вы работаете. При этом, чтобы рассчитывать на помощь и купить жилье в 2-3 раза дешевле, надо проработать  на предприятии или в организации определенное количество лет. Так что субсидируются люди, скорее, не молодые, а среднего возраста. Надо к тому же иметь в виду и чрезвычайно важную для Китая политику ограничения рождаемости: если некуда привести жену, то, может быть, молодой человек не женится, а не женится, так, может быть, одним ребенком в миллиардной стране будет меньше.

       В Германии на молодоженов кредитование распространяются абсолютно все  требования, регулирующие ипотечное  кредитование. Некоторые из них носят  весьма льготный характер. В качестве примера можно привести страхование на случай утраты работы, в соответствии с которым страховая фирма оплачивает ипотеку, пока безработный ищет себе новое место. Поиски могут продолжаться не более двух лет.

       В Польше для молодежи есть адресное ипотечное кредитование. Есть специальные счета в специализированных банках. Когда человек вносит пять процентов от общей стоимости квартиры, он ее благополучно получает, а остальные 95 выплачивает потом.

       Существующая  система поддержки развития малого и среднего бизнеса в США функционирует  более 50 лет. Основным координирующим государственным органом является Администрация по малому бизнесу (SBA). SBA имеет свои представительства  в каждом регионе и городе, обеспечивает проведения государственной политики по поддержки МСБ через различные программы (финансовой поддержки, обучения, доступ ресурсам и государственным контрактам, содействие экспорту и т.д.) совместно как с государственными учреждениями, так и рыночными структурами.

       SBA проводит различные кредитные  программы через коммерческие  банки и другие кредитные учреждения, ролью SBA является выдачи гарантии  от 75 до 80 % по получаемым кредитам  субъектов МСБ в кредитных  учреждениях под условия SBA.

       Имеется также кредитная программа LowDoc: при оформлении требуются минимальные документы, возможен заем до 150 тыс. долл., заявитель заполняет форму заявки (всего один лист) с одной стороны и кредитующий банк с обратной стороны и направляют в SBA, где в течение 36 часов (3 рабочих дней) принимают решение. Кстати, решение в 95 % положительное.

       Кроме указанных кредитных программ существует еще много различных специальных  программ. Например, международные  торговые кредиты (ITL) содействующие  экспорту товаров малых предприятий до 750 тыс. долл. США (размер гарантии), кредитные программа переквалификация – ветеранов армии, женщин, сельских бизнесменов, и других, кредитные программы по сбережению энергоресурсов, экологии, программа DELTA – защита независимости малых фирм путем финансового и технического содействия, диверсификации их продукции на рынке, программа сертификации продукции, создание новых рабочих мест и т.д.

       Таким образом, американский опыт показывает, что ключевым моментом в формировании механизма кредитования малого и среднего бизнеса является создание государством условий, при которых для малых фирм был бы широкодоступны финансовые ресурсы из самых различных источников

       Зарубежный  опыт функционирования специализированных рыночных организаций – кредитных  бюро – демонстрирует ряд таких положительных результатов для банковской системы, как снижение рисков кредитования, упрощение процедуры оценки платежеспособности заемщиков, снижение затрат  на проверку достоверности информации о заемщике. 
Первоначально функцию сбора информации о недобросовестных клиентов взяла на себя «Польская ассоциация банков». Там были составлены так называемые «черные списки» клиентов, не выполнивших свои обязательства перед банками. Кроме того, была создана  специальная информационная база о поддельных документах клиентов, обнаруженных банками в процессе кредитования. Эта информация добровольно предоставлялась банками в рамках ассоциации, и все ее члены имели право пользоваться созданной  информационной базой о ненадежных заемщиках.