Виды оценки имущества. Подходы и методы оценки имущества

Сергей Губенко  Фик -402 Губенко С. 

Срс1.Классификация  имущества. Методологические основы оценки

«Виды оценки имущества. Подходы и методы оценки имущества» 

2.Принципы оценки стоимости

роль принципа наилучшего и наиболее эффективного использования в оценке объекта.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования  объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп, которые  были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли, так, как если бы он был свободный (т.е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые: 
- во-первых, соответствуют юридическим нормам;  
- во-вторых, реализация которых возможна физически;  
- в-третьих, осуществимы финансово; 
- в-четвертых, обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости (экономическая эффективность).  
Выбирается вариант использования, при котором за объект может быть заплачена наибольшая цена. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте использования земельного участка.  
«Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования» является концептуальной моделью для анализа различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Эта модель рассматривает важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, т.е. является как бы связующим звеном между всеми оценочными принципами. Лучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки. Это такое использование участка земли и расположенных на нем строений, которое обеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в ближайшем будущем. Анализ распадается на две части: оптимальное использование вакантного участка земли и оптимальное использование участка со строениями.  
Анализ свободного участка производится для того, чтобы определить наиболее рентабельный вариант его использования, не замыкаясь на существующем. Оценщик должен принять во внимание срок предполагаемого использования, реакцию непосредственного окружения, а также вклад производственных улучшений, если таковые имеются. Рамки анализа должны ограничиваться допускаемыми законом вариантами использования, а также учитывать физически допустимые возможности. Имеют значение также зональные ограничения и ограничения правомочий владельца, которые следует принимать во внимание.  
С течением времени представление об оптимальном использовании может изменяться ввиду произошедших перемен. Здание мотеля, расположенное на оживленной трассе, может потребовать перепрофилирования, если новое шоссе республиканского значения проложено в стороне от него. Закрывшиеся станции технического обслуживания могут использоваться как предприятия питания. Фермерские участки могут быть более эффективно использованы как зоны отдыха или частный аэропорт, чем ферма.

3.Основные подходы  и методы в оценке рыночной стоимости имущества предприятия

Алгоритм анализа  наилучшего и наиболее эффективного использования, применение методов  оценки, согласование результатов, составление  отчета об оценке. 

При определении  рыночной стоимости объекта оценки моделируется поведение типичного покупателя и типичного продавца, каждый из которых озабочен возможностью получения предельно высокой выгоды от сделки с этим объектом .Максимально высокая выгода ассоциируется: у продавца - с максимально высокой ценой сделки, у покупателя – с максимально высокой доходностью объекта после его приобретения. В связи с этим принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта оценки считается ключевым и необходимость учета его в процедурах оценки не подвергается сомнению.

Прежде всего, обратим внимание на то, что при  оценке социально значимых объектов (недвижимость, предприятия) необходимо обеспечить выполнение условия приемлемости рассматриваемых вариантов использования  для общества в целом (применяется  критерий «наилучшего» использования, не предполагающий количественной характеристики результата). Из социально приемлемых вариантов далее выбирается вариант «наиболее эффективный» – максимально доходный (применяется критерий, обосновывающий не только выбор функции, но также и количественную характеристику результата выбора). Для недвижимости это означает, например, что выбор торговой функции, допускаемой правилами зонирования и потребностями социума, в качестве наилучшей, должен быть поддержан выбором типа (категории) заведения, размера и характера планировки здания, продуктовой гаммы и пула арендаторов, обеспечивающих наибольшую эффективность (доходность) этой функции. В связи с этим целесообразно оставить в пользовании предложенное американцами словосочетание «наилучшее и наиболее эффективное использование» (далее ННЭИ). Однако при этом вместо фразы «анализ наилучшего и наиболее эффективного использования…», появившейся после «буквального» перевода американского «highest and best use analysis», следует писать «анализ с целью выбора варианта …» или проще – выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (анализируются разнообразные варианты, из которых выбирается наилучший).

Заметим, что  принцип ННЭИ признается (не только американскими, но также международными, европейскими и отечественными стандартами) в качестве основополагающего для определения понятия рыночной стоимости объекта недвижимости. Однако следует иметь в виду необходимость применения этого принципа и при определении рыночной стоимости бизнеса. Здесь алгоритм выбора варианта ННЭИ реализуется в полном объеме, если оценивается контрольный (и 100%) пакет акций (с ориентацией на предпочтения рынка и потенциальных покупателей), и частично – при оценке миноритарного пакета (учитываются лишь все намерения совета директоров и менеджмента компании – в том числе намерения, принятые по предложению оценщика). Отметим встречавшиеся в практике оценки бизнеса потенциально положительные последствия:

• диверсификации продуктов бизнеса и рынков сбыта (планирование производства новых видов и улучшения параметров производимых товаров и услуг, намерение выхода на новые территориальные и продуктовые сегменты рынков),
• развития факторов производства (создание новых строений, обновление оборудования, развитие персонала),
• организационных и технологических инноваций (намечаемые преобразования в системе управления, потенциально перспективное внедрение новых технологий),
• реструктуризации бизнеса (возможности слияния, поглощения, разделения компаний, образования холдинга, преобразования подразделений в самостоятельные предприятия, создание филиалов и дочерних компаний).

Укажем для  примера оказавшиеся существенными  для результатов оценки бизнеса (с увеличением стоимости объекта  оценки):

• запланированные менеджментом и учтенные оценщиками изменения ассортимента продукции хлебобулочного комбината, кирпичного завода, деревообрабатывающего предприятия;
• предложенное оценщиком и принятое менеджментом уплотнение производственных подразделений небольшого предприятия - с выделением помещений для сдачи в аренду (с целью получения дополнительных доходов);
• реализованное менеджментом крупного предприятия высвобождение части (около 30%) помещений для сдачи в аренду;
• предложенное оценщиком и принятое менеджментом изменение штатного расписания сотрудников небольшого предприятия;
• планируемое менеджментом и учтенное оценщиком строительство нового складского здания в составе логистического комплекса;
• предложенное оценщиком сопоставление вариантов технического переоснащения предприятия с использованием заемных средств или лизинга;
• разделение крупного предприятия на два (одно - владелец основных средств – «домохозяйство», второе - производственный коллектив – «фирма», арендующая основные средства у «домохозяйства»).

Определяя рыночную стоимость земельного участка, свободного или как бы свободного от улучшений (в составе объекта недвижимости), оценщик анализирует возможные варианты его использования с учетом принципов:

• баланса (набор и совокупность функций гармонизируются с потребностями социума),
• экономического разделения (исследуется зависимость эффективности использования участка при пространственном и временном делении этого использования),
• экономического размера (возможно увеличение стоимости каждого участка при соединении нескольких участков или увеличение стоимости оцениваемого участка при включении в проект соседнего участка),
• возрастающей и уменьшающейся отдачи (зависимость стоимости земельного участка от высоты здания имеет максимум – свой для каждой функции),
• конкуренции (собственники соседних участков земли могут планировать реализацию одинаковых функций).

Набор функций, рассматриваемых для реализации на земельном участке (свободном  или как бы свободном), невелик: офисная, торговая, гостиничная, жилая, производственная, складская. Параметры зданий под каждую функцию варьируются в соответствии с указанными принципами и градостроительными ограничениями. При этом анализ для земельного участка как бы свободного обязателен независимо от реальной возможности или целесообразности сноса улучшений: в затратном подходе к оценке единого объекта рыночная стоимость земельного участка определяется в варианте ННЭИ для как бы свободного участка, а разница между величинами стоимости этого участка в варианте ННЭИ и в текущем использовании рассматривается как внешнее устаревание улучшений, которые не в полной мере соответствуют современным предпочтениям рынка (см. [3]).

При выборе варианта ННЭИ участка с имеющимися улучшениями  количество функций, потенциально полезных к использованию на объекте, гораздо  больше, чем при анализе вариантов использования земли. Последнее объясняется тем, что при выборе варианта ННЭИ единого объекта могут рассматриваться многочисленные комбинации функций в разных помещениях существующего строения, а также в потенциально полезных и планируемых к созданию пристройках и надстройках.

Как известно, выбор  варианта ННЭИ из полного набора функций  сначала для земельного участка, а затем и для участка с  улучшениями осуществляется в четыре этапа. На первом этапе из указанного набора выделяются функции, имеющие юридические противопоказания трех уровней:

• запрещенные законами или подзаконными актами, опирающимися на законы (эти функции далее исключаются из рассмотрения),
• противоречащие распоряжениям органов исполнительной власти, не опирающимся на законы (по этим функциям исследуется возможность преодоления запретов - с экономическим обоснованием для исполнительной власти поселения предпочтительности нового варианта использования земли и улучшений и с оценкой дополнительных затрат для собственника объекта оценки),
• потенциально способные вызвать сопротивление общественности (изучается возможность преодоления протестов – с оценкой затрат на производство «компенсационных» благ для населения).

Возможность преодоления  запретов и протестов изучается  с участием юристов заказчика или консультантов и в большинстве случаев успешно прогнозируется - с оценкой вероятности положительного решения и размеров дополнительных затрат (все с учетом рисков и, конечно, при поддержке этих действий заинтересованным заказчиком оценки).