Регистрация ипотеки в силу закона

Регистрация ипотеки в силу закона  

При наличии подписанного сторонами  акта приема-передачи регистрирующий орган вправе регистрировать переход  прав с обременением (ипотеку), несмотря на отсутствие отдельного договора о  залоге (ипотеке) и соответствующих  заявлений сторон сделки.

По  договору купли-продажи недвижимого  имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 и п. 1 ст. 549 ГК РФ). Переход к покупателю права собственности  на недвижимость по такому договору подлежит госрегистрации. С момента ее осуществления у приобретателя возникает право собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 551 и п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Договор купли-продажи недвижимости может  быть заключен на условиях оплаты в  рассрочку (п. 1 ст. 488 и п. 1 ст. 489 ГК РФ). В пункте 3 ст. 489 ГК РФ предусмотрено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке  платежа применяются правила, предусмотренные  п. 2, 4 и 5 ст. 488 ГК РФ.

В пункте 5 ст. 488 ГК РФ сказано, что, если иное не закреплено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный  в кредит, признается находящимся  в залоге у продавца для обеспечения  исполнения покупателем его обязанности  по оплате товара.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона от 17.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при  наступлении указанных в нем  обстоятельств (далее - ипотека в  силу закона), применяются правила  о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом  не установлено иное. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора (п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке). При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента госрегистрации права собственности на имущество, если иное не предусмотрено договором.

В пункте 2 ст. 20 Закона об ипотеке говорится, что ипотека в силу закона подлежит госрегистрации без представления отдельного заявления и без уплаты пошлины. Госрегистрация ипотеки в силу закона проводится одновременно с госрегистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не оговорено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. При госрегистрации ипотеки в силу закона сведения о залогодержателе вносятся в ЕГРП на основании договора, по которому возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. Истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.

В пункте 24 Инструкции о порядке государственной  регистрации ипотеки объектов недвижимого  имущества, утвержденной приказом Минюста  России от 15.06.2006 № 213, отмечается, что  ипотека в силу закона возникает  при отчуждении объекта недвижимости по договору купли-продажи объекта  недвижимости в кредит, в том числе  с условием о рассрочке платежа, если иное не предусмотрено договором (ст. 488 ГК РФ). В пункте 25 инструкции сказано, что госрегистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с госрегистрацией права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д. - п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке).

Кроме того, исходя из параграфа 1 главы 30 ГК РФ договор купли-продажи считается заключенным, если стороны в требуемой форме достигли соглашения по всем существенным условиям.

В ситуации, когда отчуждение имущества подлежит госрегистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Согласно  п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ госрегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Госрегистрация - единственное доказательство существования зарегистрированного права на недвижимое имущество. Такое право может быть оспорено только в суде. 
 
В рассматриваемом случае договором предусмотрено, что товар не передается покупателю до его полной оплаты, следовательно, его нельзя считать находящимся в залоге, учитывая приведенные выше нормы. Таким образом, регистрация перехода прав собственности с обременением произведена с нарушением норм действующего законодательства.

Если  Вам некогда заниматься самостоятельно данным вопросом, Вы можете обратиться к Регистратору (брокеру), которому передаются необходимые документы, оплачиваются услуги, и через оговоренное время Вы получаете свидетельство о праве собственности с отметкой об ипотеке.  

Снятие  обременения по ипотеке

После полного погашения кредита Заемщик, согласно п. 4.2.5. Кредитного договора, в 15-дневный срок может получить у  Кредитора Закладную и письмо об исполнении обязательств по Кредитному договору для снятие обременения по ипотеке с квартиры в Управлении Федеральной регистрационной службы (Далее – «УФРС»).

В соответствии со ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная  запись об ипотеке погашается на основании  заявления владельца Закладной, совместного заявления Залогодателя и Залогодержателя либо на основании  решения суда, арбитражного суда, третейского  суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона РФ № 102-ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 4 ст. 29 Федерального закона РФ № 122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» регистрационная  запись об ипотеке погашается в течение  трех рабочих дней с момента поступления  в орган, осуществляющий государственную  регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.  
 
Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Погашение регистрационной записи об ипотеке  в УФРС предполагает аннуляцию и  Закладной. Если обязанное по Закладной  лицо обратится с соответствующим  требованием, то орган государственной  регистрации должен передать аннулированную закладную ему. При отсутствии такого требования аннулированная закладная  остается в архиве органа государственной  регистрации.

Внимание! Действующая процедура снятия обременения  достаточно продолжительна по времени  – срок снятия обременения от 1 до 2 месяцев.