Кредитная политика коммерческих банков

После подписания кредитного договора Национальный банк или его  подразделения зачисляют сумму  выделенного ломбардного кредита  на корсчет банка – заемщика в  срок, указанный в распоряжении.

Дата погашения ломбардного  кредита указывается в кредитном  договоре. Начисление процентов производится со дня поступления суммы кредита  на корсчет банка – заемщика. Выплата процентов за пользование  ломбардным кредитом производится при  наступлении срока его погашения.

В случае возврата банком суммы  ломбардного кредита и начисленных  по нему процентов в указанные  договором сроки ценные бумаги (векселя) банка – заемщика приходуются  на баланс Национального Банка.

Досрочный возврат суммы  ломбардного кредита и начисленных  по нему процентов, как правило, не допускается. Следует добавить, что предоставленные  ломбардные кредиты пролонгации  не подлежат.

Ответственность за своевременный  возврат кредитов вместе начисленными по ним процентам возлагаются исключительно на банк. В случае отказа банка – заемщика от заключения кредитного договора при наличии утвержденного решения либо незаключения договора по его вине в установленные сроки банк уплачивает штраф в размере 5% от суммы выделенного кредита, плата за его использование как правило, взимается полностью в объеме, предусмотренном в кредитном договоре.

Ипотечное кредитование.

Одной из примет нашей экономической  жизни при переходе к рынку  стал бурный рост коммерческих банков. Но поскольку рост идет в условиях сохраняющейся нестабильности в  стране, то первостепенное значение в  коммерческих операциях приобретают  политические и экономические риски. Труднопредсказуемость рисков находит свое выражение и в структуре кредитования (преобладают краткосрочные ссуды), а также очень высоких процентных ставках.

Потребность в кредитах очень  высока. Соответственно необходимы гарантии их погашения. Одним из основных способов обеспечения кредита, который широко применяется в рыночной экономике, является залог. Современные условия  развития экономики в стране позволяют  возродить к жизни давно забытый  у нас, но один из важнейших инструментов рыночной экономики – ипотеку.

Ипотека как правовой институт была известна в I-II веках нашей эры  на территории Рима. Еще ранее она  появилась в законодательстве Греции, Древнего Египта. В современном виде ипотека в наибольшей степени  развита в США, Канаде, Англии, Франции, Швеции. В США, например, ипотечный  оборот исчисляется в сотнях миллионов долларов. Весь цивилизованный мир давно признал достоинства ипотеки и не собирается от нее отказываться. И только у нас как записано с подкупающей простотой в Большой советской энциклопедии «ипотеки нет и не может быть» (БСЭ, 2-е изд. Т. 18, с.378).

Сегодня в нашей стране ипотекой в юридическом смысле признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, участником или правом пользования им. Экономическое  значение ипотеки – это разновидность  залога недвижимого имущества с  целью получения ссуды в банке  или другой финансовой организации. Любой гражданин имеет теперь возможность рассматривать свое имущество и даже право владения и пользования имуществом в качестве определенной рыночной ценности, реализовать которую можно на рынке недвижимости. А право залога имущества предприятия, включая его основные фонды, с последующим обращением в соответствующих случаях к его взысканию делает рынок недвижимости масштабным и перспективным.

Сложная кризисная социально-экономическая  обстановка в стране чрезвычайно  остро проявляет себя в банковском кредитовании. В условиях спада производства, нестабильности финансов расстроенной денежной системы резко изменилось структура кредитования. Преобладают  краткосрочные ссуды. Долгосрочный кредит, куда можно отнести и ипотечное  кредитование выдается банками крайне неохотно из-за повышенных рисков, невозможности  их предсказать. Между тем в условиях нестабильности кредиты для поддержки  производства нужны особенно, как  и надежные гарантии их погашения.

Ипотека является одним из наиболее надежных способов обеспечения  кредита. По мере развития рыночных отношений  в нашей стране потребность рыночных отношений ипотечного кредита будет  возрастать, однако развитие ипотеки  невозможно без соответствующих  экономических условий, например без  существования собственников имущества. Универсальные нормы залогового права говорят, что закладывать  имущество может только собственник  кредита залога.

Сейчас главный фактор, сдерживающий развитие ипотеки, это  отсутствие права частной собственности  на землю. Залог зданий, сооружений, земельный участок под которыми не принадлежит собственнику данного  имущества, не способствует развитию ипотеки. Земля сама по себе является самым  надежным объектом залога.

Ближайшие перспективы развития ипотечного кредитования будут зависеть от формирования в Казахстане рынка  недвижимости, основные черты уже  просматриваются.

Во-первых, это его огромная емкость: стоимость всех предназначенных  сегодня к продаже объектов недвижимости оценивается сотнями миллиардов тенге.

Во-вторых, возрос профессионализм  его участников. Теперь почти в  каждом сегменте рынка недвижимости имеются бесспорные лидеры, превосходные по своей активности и мастерству конкурентов.

В третьих, многогранность. Сейчас на рынке недвижимости обращаются квартиры и нежилые помещения участки под строительство и права аренды земли, садовые участки и подряды на строительство.

А возник казахстанский рынок  недвижимости всего 3-4 года назад, и  зарождался он как рынок квартир. Рынок недвижимости определяет и  перспективы ипотечного кредитования под ее залог.

Темпы роста цен на все  виды недвижимости превосходят темпы  роста курса доллара. Быстрее  всего дорожает аренда квартир. Аналогична тенденция роста стоимости аренды нежилых помещений. Ускоренными  темпами дорожают земельные участки, расположенные в пригородных  зонах. Следует учитывать, что цены на земельные участки имеют ярко выраженную сезонную зависимость. Зимой  этот сектор рынка недвижимости практически  замирает, что существенно ограничивает ликвидность земельных участков.

Общей тенденцией на рынке  недвижимости продолжает оставаться повышение  цен, но в различных сегментах  рынка темпы подорожания будут  различными. Цены на квартиры, уже сегодня  приблизившиеся к пределу спроса, будут расти все медленнее. Муниципальные  квартиры сейчас дорожают опережающими темпами, невероятно, уже в ближайшие  месяцы произойдет замедленнее роста  их цен. Темпы роста ставок арендной платы за квартиры и нежилые помещения  уже на протяжении нескольких месяцев  текущего года проявляют тенденцию  к земледелию.

Другой важной закономерностью  развития рынка недвижимости стало  увеличение инвестиционных сделок: приобретение участков под застройку зданий, под  реконструкцию, объектов незавершенного строительства. Благодаря своей  огромной емкости и динамичному  росту рынок недвижимости в скором будущем может стать важным фактором становления ипотечного кредитования под залог недвижимости.

Большие перспективы развития ипотечной системы связаны с  приватизацией предприятий. Ипотечное  кредитование имущественного комплекса  приватизированных предприятий  государственной и муниципальной  собственности решает не только экономические, но и социальные задачи.

Сам факт приватизации государственного предприятия не гарантирует трудовому  коллективу, например, защиту от банкротства  или безработицы. Наоборот, лишенное государственной поддержки без  дотации, льготного кредита, при  сверхвысокой процентной ставке по ссудам коммерческих банков приватизированное  предприятие на первых парах остро  нуждается в экономической поддержке, в частности в более дешевом  ипотечном кредите.

Такой кредит предприятие  может получить даже на относительно длительные сроки, предъявив надежную гарантию в форме залога своего имущества. Именно ипотека предоставляет предприятиям дополнительную возможность поправить  свое финансовое положение, а то и  просто выжить в кризисных социально-экономических  условиях.

Большое социально-экономическое  значение имеет предусмотренная  законодательством постепенная  процедура банкротства. В этом случае если ипотечное обязательство не исполняются, залогодержатель не вправе сразу обратить взыскание на находящееся  в ипотеке имущество и тем  самым разорить предприятие. залогодержатель предоставивший ипотечный кредит, имеет возможность принять свои меры по оздоровлению финансового положения предприятия, предусмотренные договором по ипотеке, включая назначение представителей в руководящие органы, ограничение права распоряжаться иным имуществом предприятия. Если названные меры не дали положительных результатов тогда только кредитор может продать заложенное предприятие с аукциона как единый комплекс в установленном законом порядке.

В ипотечных кредитных  операциях коммерческих банков и  других кредитных учреждений сделка оформляются с помощью закладной  под недвижимость. Такая закладная  является основным обеспечением ипотечного кредита. Закладная должна содержать  пункты обязательств, общие для кредитных  договоров, выплатить сумму долга  и процентов. Дополнительные условия  предполагают регулирование выплаты  налогов, ремонт и условия хранения собственности, обязательства по ее использованию. Практически все  закладные можно представить  в виде ссуд с погашением в рассрочку. По ипотеке заемщик обязан погасить сумму взятой ссуды вместе с процентами в форме ежемесячно вносимых платежей. Ежемесячные платежи могут быть постоянными, а могут возрастать, что дает возможность скорректировать  их размеры на уровне инфляции.

При ипотечном кредитовании договоры о ссуде и средствах  ее обеспечения иные, чем при других видах кредита, что предполагает применение особых юридических норм. К важнейшим из них относится  право принудительного удержания  имущества за долги. Вещное право  на чужую недвижимость состоит в  возможности преимущественного  удовлетворения основного требования на стоимость заложенного имущества. Суть этого права заключается  в том, что в случае невыполнения должником своего обязательства, например, при непогашении ссуды в срок, кредитор может получить удовлетворение своего требования из стоимости недвижимости, заложенной в обеспечение данного  требования причем преимущественно перед другими кредиторами.

Оформление права принудительного  удержания имущества за долги  может потребовать значительных затрат времени и сил, а также  расходов как от заимодателя, так  и заемщика. Передача права собственности  на недвижимость осуществляется посредством  юридического документа, который называется актом о передаче права собственности; право удержания имущества за долги может быть передано заимодателю  только законным владельцем собственности. Являясь кредитором, банк или другое кредитное учреждение, имеющее лицензию на право ипотечного кредитования, должен быть уверен, что другие кредиторы не имеют преимущественного, по сравнению с ипотекой, права наложения ареста на это имущество за долги, например в случае неуплаты владельцем налогов. Это требует либо услуг адвоката либо приобретения полюса о страховании титула собственности. Адвокат устанавливает и представляет заключение о законном владельце. В заключении должны быть перечислены все требования или претензии, имеющиеся в отношении указанного имущества.

Юриспруденция выработала соответствующие  нормы: прежде всего так называемое «право следования» согласно которому кредитор сохраняет залоговое право даже в случае отчуждения предмета залога собственником в пользу третьих лиц. При этом кредитор может потребовать предмет залога у всякого владельца или их собственность [27].

Здесь следует подчеркнуть, что залог недвижимости – это  не способ приобретения собственности, а лишь форма удовлетворения требований кредитора из стоимости заложенного  имущества. Реализовать свое залоговое  право, то есть обратить взыскание на заложенное имущество, кредитор может  только в судебном порядке.

Не должно создаваться  впечатление, что в случае неоплаты долга лишение должника права  выкупа заложенного имущества является относительно простой процедурой. Анализ зарубежного опыта ипотечного кредитования показывает, что это далеко не так. Согласно юристикации у должника имеется право выкупа имущества, которое обязательно оговаривается по закладным, основывается на праве справедливости, что позволяет должнику по закладной погасить задолженность и тем самым выкупить имущество в течении некоторого периода до лишения его права выкупа и продажи собственности. Эта оговорка призвана смягчить жесткий закон, который позволяет лишать должника заложенного имущества.

Обычно законодательством  стран, имеющих развитию ипотечную  систему, предусматривается право  должника на выкуп имущества после  его продажи в течение периода  от двух месяцев до двух лет.

В наших социально-экономических  условиях право выкупа имущества  и четко разработанная процедура  лишения права выкупа собственности  будет иметь особое значение. Например, абсолютное большинство граждан  имеет одно жилье. Законодательство не приемлет в этом случае его отторжения от бывшего собственника, поскольку  ему будет негде жить. В этом случае процедура лишения права  выкупа может растянуться на неопределенно  большой период, что в условиях гиперинфляции приводит к значительному  изменению имущества в цене. Следовательно, в каждой закладной необходимо оговорить  наличие права выкупа имущества  должника и механизм отторжения собственности.

Еще важной юридической нормой юриспруденции в залоговом праве  является требование конкретности залога. Эта норма предусматривает выделение  строго определенного конкретного  имущества, являющегося объектом залогового права. Именно конкретность позволяет  выделить заложенное имущество из всей массы имущественного комплекса. Кредитор получает право преимущественного  удовлетворения своих претензий  из стоимости данного конкретного  имущества должника, а не всей массы  его имущества.