Кондоминиум - как форма собственности

      По законодательству Республики Казахстан допускается создание кондоминиума не только в многоквартирных домах, но и в других случаях. Например, п. 2 ст. 78 Указа "0 земле" установлено, что собственники земельных участков, предоставленных для садоводства и дачного строительства, вправе создать и такую форму собственности, при которой сочетается индивидуальная собственность на земельные участки с общей собственностью на имущество (в том числе землю), приобретенное или созданное для общих нужд, доли в котором не выделены в натуре и неотделимы от раздельной собственности каждого участника на свой участок (кондоминиум). Согласно этой норме, как и в случаях, оговоренных в п. 2 ст. 26 Указа "0 земле", предусматривается только возможность образования кондоминиума. Однако при приватизации земельных участков, предназначенных для дачного строительства и садоводства, имущество, в том числе дороги, оросительные сети и т.д., остается в общем пользовании, а значит в общем вещном праве собственников указанных земельных участков. Права на такое имущество должны быть неотделимыми от прав на дачи или иные объекты недвижимости, находящиеся в раздельной собственности. Это потребует применения к возникающим отношениям режима кондоминиума. В рассматриваемых случаях возможно закрепление земельного участка в общую собственность всех участников кондоминиума при раздельной собственности на дачи или садовые домики. При такой ситуации не возникает раздельной собственности на земельный участок. Приведенная модель для государственных органов, выполняющих землеустроительный проект, является предпочтительней, поскольку при раздельной собственности на земельные участки, предоставленные для дачного строительства или садоводства, земельные участки, находящиеся в общей собственности, должны быть сформированы в самостоятельные земельные участки с присвоением им кадастровых номеров, установлением границ, оформлением правоустанавливающих документов и т.д. Технически и юридически это выполнить сложнее. Сами собственники предпочитают раздельную собственность на земельные участки, предназначенные для садоводства и дачного строительства. В связи с изложенным, применение режима кондоминиума при предоставлении земельных участков для садоводства и дачного строительства является необходимым.

      Действующее законодательство Казахстана субъектами отношений в кондоминиумах признает собственников помещений. Между тем при определении круга таких субъектов необходимо исходить из того, на ком лежат обязанности, связанные с обладанием общим имуществом, входящим в состав объекта кондоминиума. Как правило, такие обязательства несет собственник имущества. В частности, при сдаче помещений в аренду субъектом ответственности за выполнение соответствующих имущественных обязанностей, как правило, является собственник, а не арендатор (см. ст. 36 Закона "0 жилищных отношениях", п. 2 ст. 42 Указа "0 земле"). Вместе с тем в некоторых случаях такие обязанности и, соответственно, ответственность возлагаются не на собственников, а на субъектов иных вещных прав. В частности, по общему правилу государственные юридические лица, имеющие в оперативном управлении или хозяйственном ведении помещения, находящиеся в составе объекта кондоминиума, сами несут такие обязательства. Аналогичные отношения возникают с участием негосударственных учреждений. Во всех перечисленных случаях субъектами налоговых отношений и обязательств, связанных с содержанием общего имущества, признаются не собственники, а субъекты права хозяйственного ведения или оперативного управления.

      В связи с изложенным. при регулировании отношений. возникающих в кондоминиуме. необходимо ввести понятие участника кондоминиума. Закон упоминает такое понятие (п. 2 ст. 32 Закона "0 жилищных отношениях"). но не определяет его содержания. Между тем установление круга таких субъектов является чрезвычайно важным. поскольку они являются обладателями как прав, так и обязанностей участников кондоминиума.

      Права участниками кондоминиума на вторичные объекты должны подтверждаться правоустанавливающими документами В тех случаях, когда участниками кондоминиума являются не собственники, а субъекты иных вещных прав, в Казахстане возникают некоторые проблемы, связанные с признанием права собственности на недвижимое имущество, находящееся в оперативном управлении или хозяйственном ведении. В частности, государственные юридические лица и негосударственные учреждения должны иметь правоустанавливающие документы, подтверждающие право оперативного управления или хозяйственного ведения на помещения (жилые или нежилые) и право постоянного землепользования на земельный участок. Необходимость признания за субъектами права оперативного управления или хозяйственного ведения на помещения, права постоянного землепользования на земельный участок вытекает из п. 1 ст. 40 Указа "0 земле". В связи с этим в кондоминиуме возникает ситуация, когда собственники помещений приобретают на земельный участок право общей долевой собственности, а участники кондоминиума, не являющиеся собственниками помещений, приобретают на земельный участок право общего долевого постоянного землепользования. Право постоянного землепользования является ограниченным вещным правом и производно от права собственности. В связи с этим возникает вопрос, необходимо ли в указанных случаях оформление на объекты недвижимости прав не только участников кондоминиума, не являющихся собственниками, но и самих собственников помещений. Если участниками кондоминиума являются государственные юридические лица, собственником соответствующего имущества является государство. Собственником имущества, принадлежащего негосударственному учреждению являются его учредители.

      В соответствии со ст  26 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 25 декабря 1995 г "0 государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Указ "0 государственной регистрации") при приобретении недвижимого имущества государственными юридическими лицами у физических лиц или негосударственных юридических лиц одновременно с регистрацией права хозяйственного ведения или оперативного управления производится регистрация права государственной собственности. Законодательством, кроме того, установлен принцип презумпции права государственной собственности на земельные участки, не находящиеся в частной собственности (п 2 ст 30 Указа "0 земле").

      В связи с изложенным, государству в тех случаях, когда участниками кондоминиума являются государственные юридические лица, как правило, не требуется оформления прав на указанные объекты недвижимости отдельно от оформления прав государственных юридических лиц. В тех же случаях, когда участниками кондоминиума являются негосударственные учреждения, права последних производны от прав учредителей, права которых должны подтверждаться соответствующими документами. Однако из изложенного правила, на наш взгляд, необходимо сделать некоторые исключения, которые на данный момент не предусмотрены законодательством и создают некоторую неопределенность в правах. В частности, при приобретении негосударственным учреждением недвижимого имущества на основании гражданских правовых сделок от третьих лиц или первоначальными способами, в том числе в результате нового строительства, а не от учредителей, такое имущество приобретается учреждением, самостоятельно заключающим сделку, в оперативное управление, а не в собственность. В таких сделках нигде не упоминаются учредители и характер их прав на приобретаемое учреждением имущество. Права на недвижимое имущество не признаются без государственной регистрации прав в правовом кадастре. Поскольку законодательством о государственной регистрации в настоящее время не предусмотрена норма, в соответствии с которой государственная регистрация права оперативного управления негосударственных учреждений означала бы одновременно государственную регистрацию права собственности учредителей, признание прав последних на недвижимое имущество учреждения становится достаточно проблематичным. В связи с изложенным, считаем необходимым предусмотреть в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество норму, признающую право собственности учредителей на недвижимое имущество, зарегистрированное на праве оперативного управления негосударственных учреждений. Возникает вопрос о форме собственности учредителей на такое имущество. Если иное не установлено законодательными актами или соглашением учредителей, такое имущество, на наш взгляд, должно признаваться их общей долевой собственностью соразмерно вкладам.

      Еще большая неопределенность в настоящее время существует при определении вещных прав учредителей негосударственных учреждений на земельные участки, которые им предоставляются в постоянное землепользование. В соответствии с законодательством земельные участки, на которых находятся объекты недвижимости, находящиеся в оперативном управлении, в том числе входящие в состав объекта кондоминиума, предоставляются на праве постоянного землепользования (см.: п. 1 ст. 40 Указа "0 земле"). Исходя из изложенного принципа презумпции права государственной собственности на земельные участки, не находящиеся в государственной собственности, земельные участки, оформленные в постоянное землепользование негосударственных учреждений, сохраняются в государственной собственности и учредители права собственности на них не приобретают. При нахождении на таких земельных участках объектов недвижимости, признаваемых собственностью учредителей, проблему можно решить на основании ст. 18 Указа "0 земле". Если же на земельном участке нет никаких других объектов недвижимости, после ликвидации негосударственного учреждения земельный участок должен быть возвращен собственнику, то есть государству. Излагаемая проблема может быть решена двумя способами. Возможно, при предоставлении земельного участка негосударственному учреждению следует указать, что земельный участок предоставляется его учредителям на праве собственности. Однако такое решение неудобно по двум причинам. Во-первых, земельные участки предоставляются физическим и юридическим лицам на основании их заявлений и, во-вторых, все земельные участки имеют целевое назначение. В связи с этим предпочтительнее является второй способ, при котором регистрации права постоянного землепользования негосударственных учреждений будет означать регистрацию на земельный участок права собственности его учредителей. Поскольку при таком решении могут быть затронуты интересы государства, которое не имеет в тех или иных случаях намерения предоставлять земельный участок в собственность, в решении о предоставлении необходимо обговаривать, что земельный участок предоставляется негосударственному учреждению на праве временного, а в случаях, установленных законодательными актами, на праве постоянного землепользования без приобретения на земельный участок права собственности учредителей. Однако, если земельный участок предоставляется для строительства и размещения зданий, являющихся собственностью учредителей, государство не может отказать в предоставлении на такие земли права собственности.

      & 3.Госдарственная  регистрация объектов кондоминиума

      Статьей 32 Закона Республики Казахстан "0 жилищных отношениях" установлена норма, согласно которой кондоминиум должен быть зарегистрирован как единый комплекс в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В настоящее время в Казахстане предусмотрена необходимость регистрации в правовом кадастре прав на недвижимое имущество. Кроме регистрации прав ведется учет или регистрация самого недвижимого имущества. Например, в соответствии с Порядком ведения Государственного земельного кадастра, утвержденным постановлением Правительства Республики Казахстан от 6 июня 1996 г. № 710, учет земель для целей регистрации осуществляется органами, ведущими Государственный земельный кадастр. В настоящее время указанная функция осуществляется Комитетом по управлению земельными ресурсами Министерства сельского хозяйства Республики Казахстан и его территориальными органами. Учет зданий и сооружений должен вестись в градостроительном кадастре, создание которого предусмотрено ст. 21 Закона РК от 22 октября 1993 г. "Об архитектуре и градостроительстве в Республике Казахстан". Правила ведения градостроительного кадастра определяются Порядком создания и ведения Государственного градостроительного кадастра, утвержденным постановлением Кабинета Министров РК от 6 июля 1995 г. М 931. Однако в настоящее время в Казахстане градостроительный кадастр не ведется.

      Таким образом, законодательство Казахстана различает учет (регистрацию) недвижимого имущества и регистрацию прав на него. В связи с изложенным, возникает вопрос о том, какая регистрация предполагалась в Законе "0 жилищных отношениях". Ответ на указанный вопрос можно найти во Временном положении о регистрации объекта кондоминиума, утвержденном приказом директора Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан от 20 апреля 1998 г. (далее Временное положение). Пунктом 1.3 Временного положения установлено, что регистрация объекта кондоминиума заключается в занесении в регистрационные документы сведений, идентифицирующих земельный участок, первичные объекты в соответствии с формой регистрационного листа, и необходимых для регистрации объекта кондоминиума характеристик вторичных объектов, а также сведений о виде права, форме общей собственности (иного вещного права) и размерах долей участников кондоминиума в общей собственности (в ином вещном праве, в том числе в общем землепользовании).

      Таким образом, регистрация объекта кондоминиума заключается не только в занесении в регистрационные документы сведений, идентифицирующих составные части имущественного комплекса, являющегося объектом кондоминиума, но и, кроме того, сведений о размерах долей участников кондоминиума в общем имуществе. Необходимость при регистрации объекта кондоминиума определить такие доли обусловлена тем, что правовой кадастр является единственным источником юридически значимой информации для определения прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 15 Временного положения о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного постановлением Правительства РК от 20 февраля 1997 г.; далее - Временное положение о регистрации). Размер доли участника кондоминиума в общем имуществе определяет долю его расходов на содержание общего имущества, если иное не установлено соглашением сторон (п. 3 ст. 35 Закона "0 жилищных отношениях"), а также размер налоговых обязательств. Поскольку правовой кадастр является единственным источником сведений о зарегистрированных правах, информация об указанных долях может быть получена только из него.

      В кондоминиуме в общем имуществе устанавливаются доли как собственников жилых, так и собственников нежилых помещений. Причем, если иное не установлено соглашением участников, размер такой доли зависит от размера помещения, находящегося в раздельной собственности. Вместе с тем, следует иметь в виду, что во многих случаях нежилые помещения находятся во встроенно-пристроенных помещениях или имеют отдельные входы. Возложение в таких случаях на собственников нежилых помещений расходов по содержанию общего имущества, находящегося в пользовании собственников жилых помещений, и наоборот, возложение на собственников жилых помещений расходов на содержание общего имущества, находящегося в пользовании только собственников нежилых помещений, является несправедливым. В связи с этим статьей 37 Закона "0 жилищных отношениях" предусмотрено, что собственник нежилого помещения не обязан участвовать в общих расходах, которые связаны исключительно с пользованием жилыми помещениями (п. 1), и расходы, относящиеся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием нежилыми помещениями, несут собственники этих помещений. Таким образом, исключение из правила, установленного п. 3 ст. 35 Закона "0 жилищных отношениях", может быть установлено не только соглашением собственников, но и предусмотрено в самом Законе (ст. 37, 50).

      Размер долей участников кондоминиума в общем имуществе определяется в соответствии с порядком исчисления, установленным пунктом 3 статьи 31 Закона "0 жилищных отношениях". Установлено, что размер доли, если иное не предусмотрено соглашением собственников, определяется отношением полезной площади жилых помещений и площади нежилых помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности, к общей площади всего дома. Указанная доля является идеальной и не подлежит выделению в натуре. В формуле расчета долей участников кондоминиума, предусмотренном ст. 31 Закона "0 жилищных отношениях", законодателем допущена ошибка. Дело в том, что при расчете сумма долей всех участников кондоминиума в общем имуществе должна равняться 100 процентам. Это означает, что будут компенсированы 100 процентов расходов, уплачены 100 процентов налогов и т.д. Между тем, при расчете по приведенной формуле совокупность долей всех участников не составляет 100 процентов. Эту формулу необходимо изменить. Размер доли, если иное не предусмотрено соглашением участников кондоминиума, должен определяться отношением полезной площади жилого помещения или площади нежилого помещения, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности, на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, к сумме полезной площади всех жилых и площади всех нежилых помещений, находящихся в данном многоквартирном жилом доме или ином здании, являющемся объектом кондоминиума.