Кондоминиум - как форма собственности

      Таким образом, по законодательству Казахстана кондоминиум это особая форма собственности в многоквартирных жилых домах и иных зданиях, при которой сочетаются раздельная собственность на квартиры и иные помещения и общая собственность на места общего пользования, в том числе на земельный участок.

      Особенностью первого опыта регулирования в Казахстане отношений, возникающих в многоквартирных жилых домах между собственниками помещений по отношению к общему имуществу, является то, что в соответствии с п. 2 ст. 26 Указа '0 земле" в данных домах применение такой формы собственности, как кондоминиум, возможно, но не обязательно. В соответствии с п. 1 ст, 26 Указа в многоквартирных жилых домах возможно определение судьбы только земельного участка, который принадлежит на праве собственности или праве землепользования собственнику (собственникам) дома, юридическому лицу, образованному собственниками квартир (помещений), либо государству в неприватизированных домах. Судьба имущества, находящегося за пределами квартир (лестничных площадок, фундамента, лифтов и т.д.), для данного случая не определена. Кроме того, излагаемая норма Указа "0 земле" допускает возникновение вещных прав на земельный участок (права собственности или права землепользования) не у собственников помещений в многоквартирных жилых домах, а у образованного собственниками квартир юридического лица. Такие юридические лица чаще всего создавались в форме потребительского кооператива собственников квартир и (или) нежилых помещений и являлись (являются) одной из форм управления многоквартирными жилыми домами. Предусмотренная в законе возможность закрепления за ними прав на земельный участок является нарушением принципа неотрывности прав на земельный участок и расположенные на нем здания и сооружения, закрепленного в ст. 18 Указа "0 земле"  ("сделанное над поверхностью следует за поверхностью"). Данный принцип в странах, в которых экономические и правовые системы базируются на праве частной собственности, традиционно определял соотношение прав на земельный участок и находящиеся на нем другие объекты недвижимости (здания, строения, насаждения, поверхностные водные объекты и др.). В связи с изложенным, закрепление прав на земельный участок, входящий в состав объекта кондоминиума, за юридическим лицом, являющимся органом управления объектом кондоминиума, а не за собственниками помещений, нельзя считать правомерным. Нормативные правовые акты, принятые позже, закрепили норму, которая признает общее имущество в объекте кондоминиума, в том числе земельный участок, общей собственностью самих участников кондоминиума, а не юридических лиц (п. 2 ст. 31 Закона "0 жилищных отношениях", п. 6 ст. 209 ГК РК). В связи с этим п. 1 ст. 26 Указа "0 земле" пришел в противоречие с указанными законами. В силу приоритета между одноуровневыми нормативно-правовыми актами в зависимости от времени их принятия (ст. 6 Закона РК от 24 марта 1998 г. "0 нормативных правовых актах") в настоящее время при определении субъектов вещных прав на земельный участок, входящий в состав объекта кондоминиума, действуют нормы ГК и Закона "0 жилищных отношениях". Таким образом, согласно действующему законодательству в кондоминиуме собственниками земельного участка признаются собственники помещений.

      Природа прав на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости, как правило, совпадает. В частности, право собственности на здания влечет за собой право собственности на земельный участок и т.д. (ст. 18 Указа "0 земле"). Вместе с тем, мировая практика, как и законодательство Казахстана, знают немало примеров несовпадения природы указанных прав. Например, в ряде случаев арендодатель при сдаче земельного участка в долгосрочную аренду предоставляет арендатору право строить на арендованной земле здания (строения) на праве собственности. В законодательстве Казахстана из указанного правила имеют место следующие исключения: 1) право собственности на здания (сооружения), расположенные на земельном участке крестьянского (фермерского) хозяйства, принадлежащего его членам на праве постоянного землепользования; 2) право собственности на здания (сооружения), возведенные в порядке, установленном подпунктом 5 п. 1 ст. 28 Указа "0 земле", на земельных участках, предоставленных во временное землепользование; 3) право собственности иностранных государств на здания (для размещения посольств и иных целей), расположенные на земельных участках, предоставляемых указанным субъектам на праве временного землепользования, если иное не установлено международным договором (см.: п. 3 ст. 4 Конституции Республики Казахстан, п. б ст. 38 Указа "0 земле").

      Законом "0 жилищных отношениях" допускается несовпадение вида прав на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости еще в одном случае. Пунктом 2 ст. 31 данного Закона установлено, что земельный участок при жилом доме может принадлежать собственникам помещений на праве общего землепользования. Земельный участок в кондоминиумах может находиться под домом и возле него. Однако законодательство для определения земельного участка, необходимого для размещения, эксплуатации и содержания многоквартирного дома, использует в одних случаях выражение "земельный участок при доме" (п. 1 ст. 26 Указа "0 земле", п. 2 ст. 31 Закона "0 жилищных отношениях"), в других - "придомовый земельный участок" (п. 2 ст. 26 Указа "0 земле"). Таким образом, в соответствии с действующим законодательством земельный участок при доме и придомовый земельный участок - это одно и то же и включает в себя как участок под домом, так и при доме. Между тем нельзя согласиться с тем, что природа прав на земельный участок, необходимый для размещения, эксплуатации и содержания многоквартирного дома, может не совпадать, кроме случаев, предусмотренных законодательными актами, с природой прав на помещения, входящие в состав объекта кондоминиума. Другое дело, когда речь идет о дворовых земельных участках, которые расположены за пределами границ земельного участка, необходимого для размещения и содержания дома. Правовой режим таких земельных участков может отличаться от правового режима "придомового земельного участка". В связи с изложенным, считаем, что режим, установленный л. 2 ст. 31 Закона "0 жилищных отношениях", может быть применен только для дворовых земельных участков в тех случаях, когда они сформированы в самостоятельные земельные участки.

      Следующим этапом развития законодательства Республики Казахстан о кондоминиуме после Указа "0 земле" является принятие Закона от 16 апреля 1997 г. "0 жилищных отношениях" и внесение дополнений в ст. 209 ГК РК Законом РК от 2 марта 1998 г."0 внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть) и в постановление Верховного Совета Республики Казахстан "0 введении в действие Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть)". Из определений, данных в указанных законах, следует, что кондиминиумом является особая форма собственности на недвижимость как единый имущественный комплекс, при которой помещения находятся в раздельной (индивидуальной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности. В отличие от Указа "0 земле", в соответствии с которым применение кондоминиума возможно только как одной из форм собственности в многоквартирных жилых домах (п. 2 ст. 26), в соответствии с п. 1 ст. 31 Закона "0 жилищных отношениях" в жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам помещений, образуется особая форма собственности - кондоминиум. Таким образом, согласно действующему законодательству кондоминиум создается не волеизъявлением собственников, а в силу самого факта нахождения в многоквартирных жилых домах и в иных зданиях отдельных помещений в раздельной собственности, а мест общего пользования - в общей.

      Понятие кондоминиума применяется чаще всего по отношению к многоквартирным домам. Однако необходимо учитывать, что аналогичные отношения возникают не только в жилых домах, но и в других зданиях, части которых находятся в индивидуальной собственности (ином вещном праве), а другие части (места общего пользования) - в общей. В связи с этим по законодательству Казахстана кондоминиум образовывается не только в многоквартирных жилых домах, но и в других зданиях, являющихся объектами кондоминиума. Например, в настоящее время многие коммерческие юридические лица выкупают для размещения своих служб отдельные помещения, находящиеся в зданиях, другие помещения которых принадлежат иным лицам, а места общего пользования принадлежат всем собственникам. Необходимость применения в указанных случаях режима кондоминиума обусловлена спецификой отношений, возникающих  между участниками. Кондоминиум характеризуется следующими чертами:

      1)в кондоминиуме сочетается индивидуальная собственность на отдельные жилые и /или нежилые помещения ( далее «вторичный объект») и общая собственность на места общего пользования;

      2)кондоминиум создается не волеизъявлением участников, а образовывается в силу факта нахождения отдельных помещений в многоквартирных жилых домах или иных зданиях (далее «первичный объект) в раздельной собственности )ином общем вещном праве) и необходимости признания мест общего пользования общей собственностью всех собственников помещений;

      3)объект кондоминиума признается имущественным комплексом, в состав которого входят как помещения, находящиеся в раздельной собственности (ином общем вещном праве), так и общее имущество, принадлежащее всем участникам кондоминиума на праве общей долевой собственности (ином общем вещном праве), в том числе подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования;

      4) участники кондоминиума несут обязательства по содержанию имущества, а также налоговые и иные обязательства перед третьими лицами, связанные с обладанием общим имуществом (по предоставлению сервитутов, поддержанию общего имущества в надлежащем состоянии и т.д.);

      5) участниками кондоминиума необходимо признать не только собственников помещений, но и владельцев иных вещных прав, несущих обязательства по содержанию общего имущества и являющихся субъектами налоговых правоотношений;

      6) если иное не установлено законодательными актами или соглашением участников кондоминиума, объем имущественных обязанностей участника кондоминиума, связанных с общим имуществом (налоговые обязательства, по ремонту, содержанию общего имущества и т.д.), определяется долей участников в общем имуществе;

      7) доля участника кондоминиума в общем имуществе, если иное не установлено законодательными актами или соглашением участников кондоминиума, зависит от площади вторичного объекта, находящегося в раздельной собственности;

      8) доля участника кондоминиума в общем имуществе неотделима от права на помещение, находящееся в раздельной собственности, и не может быть самостоятельным предметом отчуждения.

      Указанные положения вытекают из действующего законодательства, регулирующего соответствующие отношения. Они свидетельствуют о специфическом режиме, существующем в кондоминиуме и отличающем его от режима общей собственности, при котором доля участника носит, как правило, реальный характер, то есть может быть выделена в натуре и, кроме того, может быть самостоятельным предметом сделки.  

& 2.Объект кондоминиума и его состав.

      В кондоминиуме различаются такие понятия, как объект кондоминиума и его состав, участники кондоминиума, права и обязанности участников кондоминиума и их доля в общем имуществе и другие. На данном этапе развития рассматриваемого института уяснение содержания перечисленных понятий представляет определенные сложности, поэтому необходимо рассмотреть их более подробно. 

      В законодательстве нет специального определения понятия "объект кондоминиума". Однако из самого понятия кондоминиум следует, что объект кондоминиума представляет собой имущественный комплекс, в состав которого входят земельный участок и расположенные на нем многоквартирный жилой дом или иное здание, в которых помещения находятся в раздельной собственности, а имущество, находящееся за пределами таких помещений, принадлежит участникам кондоминиума на праве общей долевой собственности, а в случаях, установленных законодательством, ином общем вещном праве. В частности, участникам кондоминиума, которым помещения принадлежат на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, общее имущество принадлежит не на праве собственности, а соответственно на праве оперативного управления, хозяйственного ведения, а земельный участок на праве постоянного землепользования.

      Таким образом, необходимым условием признания первичного объекта объектом кондоминиума является установление вторичных объектов, находящихся в его составе, в раздельной (индивидуальной) собственности (ином общем вещном праве), а мест общего пользования - в общей долевой собственности (ином общем вещном праве) всех участников кондоминиума.

      0пределение состава имущества, входящего в состав объекта кондоминиума, является чрезвычайно важным, поскольку ко всему такому имуществу применяется режим, установленный для кондоминиума. В частности, право на общее имущество неотделимо от прав на имущество, находящееся в раздельной собственности и т.д. На практике состав такого имущества не всегда легко установить. Нет никаких сомнений, например, в том, что в состав объекта кондоминиума входит многоквартирный жилой дом или иное здание, в котором обнаруживают себя вышеизложенные признаки объекта кондоминиума. Однако из существующего определения кондоминиума не вытекает, что режим кондоминиума может быть распространен не только на земельный участок при доме, но и на другие земельные участки, удовлетворяющие те или иные нужды участников кондоминиума. Например, в собственность участникам кондоминиума предоставляется земельный участок при доме. Дворовые же земельные участки, которые в ряде случаев предназначены для обслуживания нескольких домов, предоставляются участникам нескольких объектов кондоминиума, как правило, не в собственность, а в землепользование. В таких случаях у участника кондоминиума есть доля в праве собственности на земельный участок при доме и доля в праве землепользования на дворовый земельный участок. Дворовый земельный участок может быть закреплен также в собственность участников одного или нескольких кондоминиумов. Для решения этих проблем было принято постановление Правительства РК от 22 декабря 1997 г. № 1813, которым был утвержден Порядок предоставления земельного участка собственникам помещений (участникам) кондоминиума (далее постановление Правительства РК № 1813). Указанным постановлением определено, что при предоставлении земельных участков участникам существующих объектов кондоминиума необходимо решить юридическую судьбу дворовых земельных участков (п. 5). Правовой режим таких земельных участков также следует подчинить режиму кондоминиума, поскольку при переходе прав на квартиры или иные помещения к приобретателю должна переходить не только доля в правах на земельный участок при доме, но и в правах на дворовый или иной земельный участок, предназначенный для нужд общих участников кондоминиума. Однако из определения кондоминиума вытекает, что в состав объекта кондоминиума входит придомовый земельный участок.