Возможно  досрочное погашение ипотечного кредита без уплаты штрафа через  полгода.

     За  рассмотрение кредитной заявки банк берет комиссию 500 рублей.

     За  проведение оценки объекта ипотеки  банк единоразово взимает комиссию от 2000 до 5000 рублей.

     Следует сказать, что рынок ипотечного кредитования за прошедшие год-два продемонстрировал  значительный рост; в различных городах, в том числе и в Абакане, открылись филиалы новых банков, благодаря чему увеличилось количество предложений в области ипотеки, так что тем жителям Абакана, для которых получение ипотечного кредита не является жизненно необходимым, возможно имеет смысл подождать  еще некоторое время, чтобы позже  оформить ипотеку на более привлекательных  условиях.

В то же самое время государство запустило  «Программу поддержки ипотечных  заемщиков, оказавшихся в трудной  жизненной ситуации» с помощью  Агентства по реструктуризации ипотечных  жилищных кредитов (АРИЖК). То, что множеству  наивных граждан показалось палочкой-выручалочкой, оказалось на деле довольно жесткой  схемой, позволяющей лишь растянуть  во времени и отсрочить выполнение обязательств по уже взятой ипотеке, а также перекредитоваться на более мягких условиях. На эти цели АРИЖК было зарезервировано порядка 30 млрд руб¹⁰.

     Как оговаривается в «Стандарте»  АРИЖК, данная программа изначально не предусматривала «прощения долга, а также пеней, штрафов и неустоек», «освобождения заемщика от выполнения обязательств по страхованию», «освобождения  от внесения ежемесячных платежей».

     По  последним данным, озвученным в ноябре, доля «плохих» ипотечных кредитов в  России остается на уровне 7% (при общих  объемах ипотечной задолженности  в 1 трлн руб.). Но, как уточнил генеральный  директор АИЖК Александр Семеняка в  ходе Всероссийской ипотечной конференции, цифра может варьироваться, в  зависимости от того, что подразумевается  под дефолтными кредитами. Так, доля тех займов, что были просрочены на 30, 90 дней и больше, – около 11%. А доля кредитов, по которым вообще не поступают платежи, – на уровне 1,5%. В Сбербанке, например, по итогам 10 месяцев 2009 года – 4% просроченных кредитов (включая прочие потребительские).

     При этом, как озвучил президент Ассоциации региональных банков «Россия» Анатолий Аксаков, с момента создания АРИЖК  было реструктуризировано порядка 35 тысяч проблемных кредитов, но доля самого АРИЖК составила 10%. Как объясняют  эксперты, банки предпочитают сегодня  пользоваться собственными программами  реструктуризации и стараются не афишировать эти данные¹¹.

     Как поделилась с «Собственником» старший  вице-президент ВТБ24 Ольга Тарасова, у банка по итогам 10 месяцев реструктуризировано 1156 кредитов с помощью программы  АРИЖК и 230 – с помощью собственной  стабилизационной программы ВТБ24. Но такие цифры готовы раскрыть не все  кредитные организации.

     Сейчас, по словам генерального директора АРИЖК  Андрея Языкова, программу помощи проблемным заемщикам решено продлить еще на год – она будет действовать  и в течение 2010-го.

     Второй  ключевой момент 2009 года: вернулась  ипотека на новостройки. Хотя, как  рассказала начальник управления розничного кредитования Сбербанка России Наталья  Карасева, Сбербанк, например, и не прекращал  выдачу займов на квартиры в строящихся домах даже с наступлением кризиса.

     Осенняя выставка «Недвижимость-2009» продемонстрировала тенденцию уже явственно: практически  все представленные на выставке объекты (в основном недостроенные) можно  было оформить в кредит. Естественно, каждый объект аккредитован в определенном банке.

     В частности, возобновил кредитование новостроек с 1 сентября РосЕвроБанк. Программа  позволяет оформить ипотеку на квартиры от ДСК-1. Правда, ставки впечатляют: 16-17% годовых в рублях и 13-14% в евро. ВТБ24 сегодня кредитует новостройки  с готовностью выше 80%. На этапе  строительства минимальная ставка – 16,6% в рублях. После оформления квартиры в собственность – от 14,1%. Максимальная ставка – 18% (такие  цифры эксперты рынка вообще-то называют заградительными, но тем не менее  это позволяет кредитовать пусть  немногих, но нуждающихся в этом заемщиков)¹².

     Еще один «момент года» тоже связан с  кредитованием новостроек. Здесь  вновь «отличилось» АИЖК. Как пояснил  Александр Семеняка, Правительство  РФ поручило разработать программу, которая позволила бы покупать строящееся жилье в разных регионах России на доступных условиях. В итоге в  сентябре уже было заключено первое соглашение  АИЖК с «ГПБ-Ипотека» и Газпромбанком в рамках программы  «Стимул».

     Поскольку программа только начала действовать, статистики по ней еще нет. Но авторы документа уверены, что ипотека  под 11% годовых на квартиры с ценой  метра около 30 тыс. руб. будет популярна. Средняя же рыночная ставка в России в ноябре составила 18,06% (данные «КредитМарт»).

     Кстати, по итогам опроса, проведенного в г. Абакане, основным фактором, влияющим на доступность ипотеки, граждане называют прежде всего низкие процентные ставки¹³.

     Инновационный для российского рынка ипотечный  продукт предложил в середине 2009 года банк ВТБ24: ипотека с плавающей  ставкой, привязанной к ставке рефинансирования Центробанка РФ. Если учесть, что  последняя находится сейчас на своем  очередном историческом минимуме (9% годовых), подобная ипотека на первый взгляд выглядит достаточно привлекательной. Однако на деле этот продукт является более сложным, о чем «Собственник»  писал достаточно подробно.

     Хотя  эксперты рынка признают, что такая  ипотека в России могла бы быть востребованной, Анатолий Аксаков, например, считает, что плавающие ставки вообще лучше запретить законодательно, иначе может возрасти количество дефолтных кредитов. Александр Семеняка уточняет, что можно не запрещать, а лишь ограничить условия этого  вида кредитования так, чтобы в любом  случае (даже при резком повышении  ставки) заемщик ежемесячно отдавал  бы не более 40-50% своих доходов.

     И наконец, приятным сюрпризом для  любого потенциального заемщика стало  постановление Высшего арбитражного суда РФ об отмене банковских комиссий за ведение ссудного счета. Отмена комиссии поможет сэкономить около 1% от суммы  кредита.  

     На  Всероссийской ипотечной конференции, состоявшейся 9–10 декабря, эксперты поделились своим видением ситуации, а также  составили свои прогнозы относительно ипотечного будущего России. Однако больших  опасений он не испытывает: ресурсов, зарезервированных  АИЖК, достаточно. Кроме того, в следующем году ипотеку будут выдавать под 10-11% годовых. Генеральный директор АИЖК Александр Семеняка считает поставленную задачу выполнимой¹⁴.

Рис. 4. Структура российского рынка ипотечного кредитования по видам выдаваемых кредитов, %

2.2 Анализ развития  рынка ипотек в  период от 2006 – 2009

     Ипотечный шок, который испытал рынок в 2008 году, привел к сокращению объемов жилищного кредитования в 2009-м почти в шесть раз. Часть банков вовсе отказалась выдавать ипотечные кредиты, а часть взвинтила ставки до заоблачных высот — 35,6% годовых, сделав тем самым кредиты просто недоступными. Исключением стали разве что госбанки, которые постарались удержать ставки на приемлемом уровне — 13—19%, который, однако, тоже считается слишком высоким¹⁵.

     По  данным «Центрального Банка», в январе 2009 года средняя ставка по ипотеке составляла 35,5%. «Таким образом банки демонстрировали, что временно не хотят развивать этот бизнес», — считает старший вице-президент Центрального банка Андрей Шелковый. Естественно, это резко отбило желание брать ипотеку и у заемщиков. В итоге, по данным ЦБ на ноябрь 2009 года, объем выданных ипотечных кредитов рухнул с уровня 2008 года почти в шесть раз и составил всего 122 млрд руб. Таким образом, кризис отбросил рынок ипотеки аж в 2006 год¹⁶.

     Главным реаниматором ипотеки назначили  Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию (АИЖК), которое методично  снижало свою учетную ставку по рефинансируемым  кредитам вслед на ставкой рефинансирования ЦБ, тем самым побуждая банки также  понижать стоимость кредитов.

     По  данным «ЦБ», с начала года средняя ставка снизилась почти на 22 процентных пункта и в декабре по рублевым кредитам составила 17,58%, а по валютным — 14,36%. Некоторым крупным ипотечным банкам удалось снизить ипотечную ставку сильнее. Например, ВТБ 24, Промсвязьбанк и «Енисейбанк» сделали ипотеку более дешевой: минимальные ставки в этих банках встали на уровне 10,5—13%.

     Более того, под конец года ипотеку стало  возможным взять даже под 10% —  по программе АИЖК в некоторых  региональных банках, выдающих кредиты  по стандартам агентства, а также  у региональных операторов АИЖК. Однако это лишь отдельные программы  и минимальные ставки, которые  могут себе позволить далеко не все  заемщики.

     Вдохнуть  в ипотеку новую жизнь, по мнению экспертов и правительства, может  удешевление ипотеки до 10—11% годовых. По мнению премьер-министра Владимира  Путина, доступной ипотеку можно  будет называть, когда ставки по кредитам упадут до 10—11%. С ним согласны все банковские эксперты. «В 2010году мы увидим понижение ставок по ипотеке  в крупнейших банках на 1—3%, в том  числе и Альфа-банке», — отметил  руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. Вице-президент  по развитию бизнеса «Промсвязьбанка» Динара Юнусова также отметила, что в банке не исключают возможность снижения ипотечной ставки в 2010 году. Зампред Сбербанка Антон Карамзин сообщил РБК daily, что банк будет корректировать кредитную политику в зависимости от изменений рыночной конъюнктуры и действий ЦБ¹⁷.

     «ВТБ 24 также рассматривает возможность  снижать ставки по ипотечным программам, но окончательное решение пока не принято», — заявил вице-президент  ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц. Зампред  правления банка «Уралсиб» Илья Филатов отметил, что в конце 2009 года банк несколько раз снижал ставки и планирует продолжить планомерное  снижение в следующем году. Зампред  правления банка «Возрождение»  Александр Долгополов заявил, что  банк будет снижать ставки по кредитам, выдаваемым по программе АИЖК, вслед  за агентством.

     По  данным компании «Промсвязьбанк», средняя ставка по ипотечным кредитам в рублях в декабре снизилась на 0,5 процентного пункта, до 17,58%. Ипотека в иностранной валюте подешевела более значительно: в среднем на 0,85 процентного пункта, до 14,36%. По мнению экспертов, ставки по-прежнему довольно высоки, что не способствует росту спроса на ипотеку.

     Руководитель блока ипотечного кредитования Центрального банка отмечает, что ставка в 17,5% все еще считается слишком высокой для многих заемщиков, поэтому существенного роста спроса ждать пока не стоит. «Однако в Абакане сегодня реальная средняя ставка по рублевым ипотечным кредитам составляет 14–15% годовых, – говорит Илья Зибарев. – Учитывая динамику снижения ставок, в следующем году ставка может упасть до 13%, что, в общем, вполне приемлемо»¹⁸.

     Однако, по мнению премьер-министра Владимира  Путина, доступной ипотеку можно  будет называть, когда ставки по кредитам упадут до 10–11%. Чтобы стимулировать  снижение ставки по ипотеке, Владимир Путин предлагал использовать порядка 150 млрд из 700 млрд рублей Пенсионного  фонда, которые находятся под  управлением Банка развития.

     Впрочем, в части сокращения ипотечных  ставок государство уже проявило заботу о некоторых гражданах: Аркадий  Дворкович выразил уверенность  в том, что в 2010 году ипотечные  ставки уменьшатся в среднем на 3%, так что кредит можно будет  брать под 10–11%. При этом он подчеркнул, что речь идет о жилье экономического класса и программах, связанных с  переселением из моногородов.

     Аркадий Дворкович также предупредил, что снизить до 10% ставки по обычным ипотечным программам не получится, так как стоимость денег для банков все еще остается высокой. Впрочем, как отмечают эксперты, под 10–11% годовых ипотеку уже теоретически возможно взять по программе АИЖК в некоторых региональных банках, которые выдают кредиты по стандартам агентства.

     Ежегодно  в России будет строиться 140–150 млн  кв. м жилья. Причем стоимость его  не превысит 30 тыс. рублей за 1 кв. м. Такая  задача поставлена правительством Фонду  содействия развитию жилищного строительства. Правда, за полтора года своего существования  фонд успел подготовить бумаги по продаже лишь сотни земельных  участков.

     В начале декабря 2009 г. Фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) детализировал стратегию своего развития на 2010–2014 годы. Что, как и почем строить – определил вице-премьер Александр Жуков, являющийся также главой попечительского совета фонда. Задача максимум – ввод 140–150 млн кв. м жилья в год. Но не в будущем году, а в отдаленной до 2020 года перспективе. Приоритет должен быть отдан строительству жилья экономического класса¹⁹.

     Пока  же итоги почти полуторагодовой  деятельности фонда, созданного в мае 2008 года, более чем скромные. За 2009 год фонд подготовил документы только по сотне участков общей площадью более 2257 га. «Это создает условия  для строительства 5 млн кв. м жилья», – считает вице-премьер.