Ипотечный кредит: сущность, виды и условия развития

Можно выделить ряд ключевых вопросов, разрешение которых будет способствовать эффективному финансированию жилищного строительства.

1. Привлечение долгосрочного капитала в качестве источника финансирования.

На сегодняшний день  банки испытывают  нехватку долгосрочных ресурсов, которые они могли бы трансформировать для развития ипотечного кредитования. Поэтому, наряду с обеспечением стабильности белорусского рубля, стоит задача сократить уровень инфляции и снизить процентные ставки на финансовом рынке, что позволит создать основу для привлечения долгосрочных сбережений в развитие ипотеки.

В Беларуси слабо развит механизм привлечения долгосрочных ресурсов за счет выпуска ипотечных ценных бумаг с целью рефинансирования выданных кредитов. Суть его заключается в том, что банк за счет своих ресурсов выдает кредиты для строительства (приобретения) жилья и, сформировав, таким образом, необходимую совокупность выданных кредитов, выпускает облигации с ипотечным покрытием, формой обеспечения исполнения обязательств по которым выступают выданные кредиты.

 В целях создания  необходимых, в первую очередь, правовых условий для использования данного механизма Комитетом по ценным бумагам при Совмине РБ подготовил проект Инструкции о порядке выпуска, обращения и погашения облигаций с ипотечным покрытием. Проектом предусматривались следующие основные особенности данных облигаций: выпускаются только банками Республики Беларусь, имеющими лицензию на привлечение во вклады средств физических лиц; выпускаются только в бездокументарной форме; могут быть номинированы только в белорусских рублях; могут быть дисконтными и процентными; владельцами облигаций могут быть юридические и физические лица (резиденты и нерезиденты). В случае неисполнения обязательств по облигациям их владельцы имеют право требовать от эмитента получения денежных средств от реализации ипотечного покрытия. Такие ценные бумаги могут выпускаться как самими банками, так и специализированными учреждениями.

Отметим, что ипотечные ценные бумаги – облигация, или долговая ценная бумага, которая по своей сущности является кредитной. И в отличие от другого инвестиционного документа – акции, денежные средства, вложенные в эту долговую ценную бумагу, всегда будут возвращены инвестору в соответствии с номиналом и процентом, в крайнем случае, через судебную систему. Но таких случаев практически не предвидится, так как кредитный риск по данному инструменту сведен к минимуму, прежде всего, из-за того, что ипотечные облигации обеспечены конкретными активами банка — обязательствами по задолженности клиентов по предоставленным банком кредитам на строительство, реконструкцию или приобретение жилья под залог недвижимости. При этом размер предоставленного банком обеспечения в соответствии с регламентацией законодательных и нормативных документов значительно превышает объем эмиссии облигаций. Кроме того, за данным инструментом обеспечен жесткий контроль на всех уровнях: в банках, эмитирующих облигации, и Национальном банке Республики Беларусь.

А чтобы инвесторам было выгодно вкладывать средства в эти ценные бумаги, в Беларуси была создана соответствующая инфраструктура и приемлемое налогообложение. Выпуск данных ценных бумаг начался с 2006 года. Ипотечные облигации учитывают интересы различных групп инвесторов (физических, юридических лиц и предпринимателей), которым банки предлагают широкий выбор инвестиционных инструментов. Вместе с выходом на фондовый рынок новых долговых обязательств выявились дополнительные возможности инвестирования новые институциональные инвесторы. Для новых клиентов – белорусских страховых организаций – сущность данного инструмента соответствует требованиям надежности и доходности, что немаловажно для размещения средств страховых резервов. [21, с. 35]

2. Сложность формирования качественного залога по ипотечным кредитам, так как отсутствует возможность обратить взыскание на заложенное имущество (строящуюся квартиру или дом, землю) по причине ограниченности права собственности на землю и невозможности выселения несостоятельного заемщика из заложенного жилья.

Совершенствование ипотечного кредитования в Беларуси следует проводить по следующим направлениям:

• поддержание достигнутой макроэкономической стабильности;
• совершенствование законодательства в данной сфере;
• создание и развитие независимого, энергичного банковского сектора.

Белорусский банковский сектор в настоящее время неконкурентоспособен, поэтому следует проводить его либерализацию и сокращать уровень вмешательства государства в деятельность банков по кредитованию.

Однако следует отметить, что в последние годы за счет кредитов банков обеспечивается значительная часть ввода жилья: в 2009 г. – 24,7%, в 2010 г. – 33,7%. Вместе с тем, несмотря на положительные результаты, достигнутые в последние годы, банковское кредитование населения в республике, в том числе на строительство и покупку жилья, остается пока недостаточно развитым по сравнению с европейскими странами.

3. Создание системы ипотечного жилищного кредитования.

Значимость создания и развития системы ипотечного жилищного кредитования в нашей стране определена принятой в августе 2001 года Концепцией развития ипотечного жилищного кредитования и утверждённой в июле 2004 года Концепцией развития розничных банковских услуг в Республике Беларусь до 2010 года. Но запуск ипотеки, который планировался на июль 2011 года, так и не произошел.

Анализ мирового опыта ипотечного жилищного кредитования свидетельствует о том, что параллельное функционирование системы жилищных строительных сбережений и двухуровневой модели ипотечного жилищного кредитования позволяет эффективно решать проблему поиска долгосрочных кредитных ресурсов, а также способствует снижению уровня рисков, присущих каждой из них. Однако комплексный анализ сферы банковского кредитования строительства и покупки жилья, а также обобщение зарубежного опыта говорят о том, что двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования не может быть внедрена в республике сразу в том виде, в котором она применяется в развитых странах; ее формирование следует вводить поэтапно, по мере создания необходимых социально-экономических условий. Поэтапное внедрение двухуровневой модели ипотечного жилищного кредитования будет способствовать распределению рисков среди множества участников системы и повышению доходности банков за счет расширения спектра оказываемых услуг, а также социальной стабильности общества посредством решения жилищной проблемы граждан.

На первом этапе центральное место в предлагаемой модели отводится созданию организации, которая в целях диверсификации строительных и банковских рисков могла бы выполнять функции заказчика – застройщика жилья. На втором этапе предполагается формирования двухуровневой модели ипотечного жилищного кредитования функции предоставления и обслуживания ипотечного кредита возложить на крупный универсальный банк, в частности АСБ "Беларусбанк", имеющий многолетний опыт кредитования населения, а функции выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг – на специализированное финансово-кредитное учреждение, созданное с целью рефинансирования ипотечных кредитов.

Таким образом, поэтапное внедрение адаптированной к условиям Беларуси двухуровневой модели позволит организовать в республике систему ипотечного кредитования, по эффективности функционирования приближенную к моделям, используемым в развитых странах. Деятельность Национального ипотечного агентства будет способствовать снижению рисков ипотечного кредитования.

Для создания и внедрения в практику ипотечного кредитования в Республике Беларусь требуется создание необходимых условий - экономических и правовых.

Что касается правовых условий, то основными из них являются:

  −   принятие закона «Об ипотеке».

Документ направлен на урегулирование отношений в сфере ипотеки и создание правовой основы долгосрочного ипотечного кредитования. В нем отражены основания возникновения ипотеки, а также имущество, которое может быть ее предметом, обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой, понятие закладной как ценной бумаги, порядок перехода прав на предмет ипотеки к другим лицам.

   − неурегулированность  вопроса принудительного взыскания  предмета залога (в соответствии  с белорусским жилищным законодательством, если хоть один человек прописан  в квартире или доме, выселить его оттуда практически невозможно; в Гражданском кодексе заложена норма, по которой не может быть взыскана квартира (или дом), если она у семьи единственная.

Также в правовой сфере необходимо усовершенствовать законопроект, определяющий порядок выпуска и обращения ипотечных облигаций; регламентировать деятельность оценочных компаний, риэлторских фирм, страховых компаний и других небанковских кредитных учреждений, участвующих в процессе ипотечного жилищного кредитования; разработать законодательство о страховании ответственности при осуществлении ипотечного жилищного кредитования.

Отсутствие в Беларуси необходимой законодательной базы, регулирующей рынок ипотечного кредитования, ограничивает кредитные возможности банков.

• В макроэкономической сфере: обеспечить устойчивый экономический рост, добиться стабильности национальной валюты, снизить темпы инфляции до 10% в год и менее, обеспечить рост реальных денежных доходов населения до уровня, позволяющего делать накопления для строительства жилья.
• В банковской системе обеспечить рост: капитализации банков, увеличение ресурсной базы, повышение доверия массового потребителя и расширения спектра оказываемых услуг, создание системы управления рисками деятельности при оказании розничных кредитных услуг; развитие институциональной структуры рынка ипотечного кредитования.

Принимая во внимание и негативные макроэкономические последствия существующей системы, и необходимость решения проблемы обеспеченности жильем, в Беларуси должно быть создано эффективное ипотечное кредитование.

 Таким образом, можно выделить следующие основные задачи, решение которых является первостепенным в вопросе дальнейшего развития ипотеки в Беларуси:

• совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования;
• создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов;
• создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов;
• создание механизмов социальной защиты заемщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.

Необходимо отметить, что создание системы ипотечного кредитования – длительный процесс, объективно необходимый как с экономической, так и с социальной точки зрения. В Республике Беларусь ипотека пока не представляет собой финансовый инструмент, обращающийся на вторичном рынке, который мог бы приносить доходы и выгоды банкам не только в виде процентов по кредиту. Да и не только банкам, но и иным участникам финансового рынка.

Развитие в Беларуси жилищного ипотечного кредитования возможно только на втором этапе ее реализации – в 2010-2015 годах. Но до сих пор ипотека не была внедрена.

По планам правительства, ипотека должна стать серьезным подспорьем в решении квартирного вопроса. Из этого, впрочем, не следует, что жилье станет доступным. Попытка государства привлечь дополнительные средства в ипотеку при нынешних катастрофически недостаточных объемах строительства, предупреждают эксперты, в ближайшей перспективе приведет лишь к одному – к пущей инфляции на рынке недвижимости.

Судите сами: если ипотечные кредиты в самом деле начнут успешно работать, спрос на квартиры неизбежно возрастет, а значит, в условиях крайне недостаточного предложения цены взлетят еще выше, даже если уже сегодня они "выше крыши".

Поэтому до сих пор и не ясна ставка, по которой банки будут выдавать ипотечные деньги. Иными словами, перейти от "дорогих и коротких" кредитов на "дешевые и длинные" банкам пока никто не предлагает.

Внедрение ипотеки, меж тем, имело бы действительно революционную силу, если бы кредитование по ней осуществлялось, скажем, под 5%. Но никакой льготной ставки закон "Об ипотеке" не предусматривает. В правительстве понимают, что в таком случае на первичный и вторичный рынок тут же хлынет лавина финансовых ресурсов, а обеспечить их будет нечем.

Две задачи – снижение кредитных ставок по кредитам и удержание инфляции – несовместимы.

Наверняка, на ипотечном пути Беларусь будет ориентироваться на Россию, которая в свое время начинала с 15% годовых, а сегодня ставка ипотечного кредита, например, в Москве — от 8%, планируется ее дальнейшее снижение до 7-6%. Некоторые категории граждан в России уже покупают жилье по ипотеке по 6-7% годовых, остальное за них доплачивает государство. В Беларуси рассчитывают стартовать с высокой ставки, которую затем, вроде как, должен понизить сам рынок естественным путем. Но сработает ли расчет на рыночный механизм в полурыночной экономике?

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате проведенной работы можно сделать выводы:

1. Ипотечное кредитование – залог земли, недвижимого имущества –  один из самых надёжных и проверенных в мировой практике способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Анализ экономической литературы и мировой банковской практики выявил все многообразие видов применяемых ипотечных кредитов. В работе отражена их полная классификация в зависимости от различных критериев, проведена сравнительная характеристика выделенных видов кредитов.
2. Американская модель ипотечного кредитования характеризуется быстрым оформлением кредита, наличием обязательных дополнительных расходов,  большинство ипотечных кредитов не предполагают первоначального взноса, целенаправленная и системная поддержка правительством ипотечного кредитования. В Германии основными чертами института ипотеки являются: отсутствие минимального срока выплаты,  индивидуальный подход к клиенту, размер ставки меняется в зависимости от инфляции и требований финансового рынка, наличие дополнительных расходов, разветвленная система субсидий.  Развитие ипотеки в России идет стремительно и динамично. К настоящему времени уже создана инфраструктура рынка, стали понятны взаимоотношения между субъектами, стремительно развивается рынок консалтинговых услуг в области ипотечного жилищного кредитования.
3. Ипотечное кредитование в республике всё еще зарождается, но положение дел можно назвать слишком медленным развитием. Главные причины такого положения это нерешенность ряда правовых и организационных вопросов, высокие кредитные риски, отсутствие долгосрочных дешевых кредитных ресурсов,  недостаточно высокий уровень доходов, неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка, отсутствие механизмов привлечения инвестиций для ипотечного кредитования. В работе детально, поэтапно рассмотрена внедряемая в настоящее время двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования специально адаптированная к условиям Беларуси. Она позволит организовать в республике систему ипотечного кредитования, по эффективности функционирования приближенную к моделям, используемым в развитых странах. Также выделены направления развития института ипотеки в Беларуси: совершенствование законодательной и нормативной базы; создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов; налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов; создание механизмов социальной защиты заемщиков от неправомерных действий кредиторов.