Ипотечный кредит: сущность, виды и условия развития

 С началом кризиса  на этих рынках начался рост объема неплатежей по ранее выданным кредитам. Это в свою очередь повлекло за собой финансовые проблемы у кредиторов. Многие банки, опасаясь увеличения проблемных активов в своем портфеле, пожелали снизить степень рисков, поэтому ограничили объемы или полностью отказались от выдачи кредитов. Тем более спрос на недвижимость в это время тоже снизился.

 Те же кредиторы, кто  сохранил ипотечные услуги, заметно  закрутили гайки: требования к  заемщикам и условия кредитования  стали гораздо жестче. Займы на покупку жилья практически перестали выдавать.

 Положение дел на ипотечном рынке США остается сложным. Недвижимость здесь пока еще не восстановилась в цене, и сделок почти не проводится. А у банков тем временем накапливаются просроченные кредиты. Причем они не могут выставить объекты залога на продажу, потому что в этом случае рынок просто рухнет, и недвижимость обесценится еще больше. Временное оживление произошло в конце прошлого года, когда после денежных вливаний со стороны государства некоторое время выдавались кредиты практически на докризисных условиях. Но сейчас ее ресурсы исчерпаны, а проблемы остались. Сложности при получении ипотеки в США относятся не только к заемщику, но и к объекту и его местоположению. Например, во Флориде при наличии соответствующего пакета документов можно легко получить заем на дом или виллу, но значительно сложнее на апартаменты или кондо-отель, поскольку ликвидность таких объектов сегодня очень низкая. Многие дома стоят достроенные, но пустые. Меньше проблем в Нью-Йорке, но подобного рода ограничения все же существуют.

Многие специалисты считают, что опыт германской ипотеки в недалеком будущем послужит образцом для подражания и в остальных странах мира. Приведем некоторые характерные черты немецкой системы ипотечного кредитования. [16, с. 33]

Ипотека в Германии предлагается на любое жилье, будь это новостройка или «вторичка». Максимальный срок выплаты ипотечного кредита – 36 лет, минимального, в принципе, не существует. Важно, кто имеет право на ипотеку, то есть, какой доход семьи считается безопасным для банка. Официальная цифра – не менее 50 тыс. евро в год (брутто – без вычетов). [17] Информация об этом предоставляется за последние три года. При этом учитывается все: премии, пособия, надбавки за внеурочную работу. 50 тысяч – чисто формальное требование. Порой с банком можно договориться и на куда меньшую сумму общего дохода. Все дело в том, кто обращается в банк. Если это люди с постоянным доходом, работающие на государственных предприятиях, то им с радостью идут навстречу, даже если общий доход семьи меньше официального. С каждым клиентом разбираются индивидуально. Для категории людей, которые не могут рассчитывать на высокий заработок – люди с непрестижными профессиями и пенсионеры - существует специальная форма ипотеки. Вообще, в Германии популярна реклама одного ипотечного банка – ее взяли на вооружение и другие: «Минимальной границы дохода не существует!»

Оформление кредита занимает до трех недель. Но некоторые посреднические компании обещают все уладить за два дня. Максимальный размер ипотеки составляет обычно 125 % от первоначальной стоимости жилья и не превышает 500 тыс. евро. В некоторых случаях, впрочем, можно получить и более высокую сумму. Ставка по ипотечному кредиту в разных банках колеблется от 5,2% до 8% годовых. Размер ставки меняется в зависимости от инфляции, требований финансового рынка. Дополнительные расходы включают в себя: нотариус – 1,5% от стоимости приобретаемого жилья, налог на землю – 3,5% от той же суммы, брокер – 3,48%, оценка вторичного жилья специальным архитектором -  700 евро. [17]

Покупка жилья всячески поощряется федеральным правительством. Существует разветвленная система субсидий, которые даются на его приобретение. Так, неженатые мужчины (или незамужние женщины) с доходом менее 70 тыс. евро в год, а также семьи, где совокупный годовой доход менее 140 тыс. евро, могут получить беспроцентную государственную помощь в размере 22 800 евро, которая должна быть выплачена в течение 8 лет (немногим меньше 240 евро в месяц). Если в семье есть или рождаются дети, то ежегодно до их совершеннолетия предусмотренные целевые выплаты семье увеличиваются на 800 евро (на одного ребенка), 1600 – на двоих.

Что касается расчетов, то в Германии приняты разные формы погашения кредита, но, в основном, популярны три из них. И, в любом случае, обязателен первый взнос – в размере 25% стоимости жилья.

• Линейная форма – когда ежемесячно выплачивается одинаковая сумма как самого кредита, так и процентов за него.
• Годовая. Деньги вносятся раз в год, причем, в одном и том же размере.
• Свободная. Ежемесячно выплачивается лишь часть суммы, а также процентов. Но если новый хозяин продает жилье (либо, к несчастью, умирает), тогда он или его наследники выплачивают кредит полностью и сразу.

Существуют и другие менее популярные схемы. Накопительная – на особый счет банка вкладчик не может снять с него ни копейки каждый раз переводится часть долга, при этом взносы могут быть меньше обусловленной первоначально величины. Накопительную форму выбирают люди, ожидающие получить наследство или разбогатеть каким-то иным образом. «Карьерная» - поначалу выплаты небольшие, но по мере профессионального роста должника, а, следовательно, и увеличения его доходов, возрастает и сумма возврата. [17]

В случае невозврата кредита банк забирает квартиру (или дом).

Таким образом, схема ипотечного кредитования в Германии достаточно проста и реальна для всех слоев населения этой страны, нет жестких препятствий для получения кредита, существует система льгот и субсидий со стороны государства.

Что же касается влияния кризиса, то в Германии ипотечные рынки продолжали и продолжают функционировать в прежнем режиме. Причины стабильности называют разные: и отсутствие секьюритизации (банки выдавали кредиты только за счет собственных средств), и устойчивость рынков недвижимости, и изначально более строгий подход к заемщикам. Сохранился спрос на недвижимость, а цены в большинстве своем не имеют тенденции к необоснованному росту, поэтому покупатели спокойно получают кредиты.

Рассмотрим, опыт Российской Федерации.

Так в России, по статистике, в государственной очереди на получение жилья сейчас числятся 4,43 млн. семей. Желают улучшить свои жилищные условия в России 61%, или 28 млн. семей. В 2010 году фактически улучшили свои жилищные условия 278 тыс. семей. [6] Таким образом, чтобы удовлетворить сегодняшнюю потребность в жилье, России понадобится почти 120 лет. При этом для большинства россиян ипотека пока малодоступна. И причина тому – высокие ставки кредитов, небольшие сроки кредитования, высокий уровень первого взноса, превышение спроса над предложением и наличие монополии в строительной отрасли. [11]

Количество банков, реализующих ипотечные программы, неуклонно росло до 2007 года, потом же заметет резкий спад, последствия которого лишь в 2010 году банки смогли предотвратить.

Рис. 2.1 – График динамики количества банков, реализующих ипотечное кредитование

Примечание – Источник: [11].

Развитие ипотечного кредитования принято оценивать в виде доли в объеме ВВП и как отношение ипотечных сделок к общему количеству сделок купли-продажи жилой недвижимости. Доля приобретений гражданами квартир при помощи ипотечных схем в 2010 году составила всего 3,2 %. Для сравнения, в странах Евросоюза этот показатель свыше 20%, в США он превышает 16%. По данному показателю Россия сильно уступает. Совокупный объем ипотечных кредитов и займов, выданных кредитными и некредитными организациями, не превышает 1% ВВП. [11]

По данным Центробанка, на 1 января 2010 года объем выданных кредитов в России равнялся 37,2 млрд. рублей, а уже 1 июля выросли до 44 млрд. рублей. В 2010 г. в России было зарегистрировано 78 600 ипотечных сделок, среди которых кредиты с просроченной задолженностью составили не более 0,1 % (такой низкий показатель говорит о молодости ипотеки в России).

Придание ипотеке статуса общенационального проекта стало фактором, во многом определяющим динамику ипотечного кредитования в России, когда ежегодно объемы ипотечного кредитования удваиваются. Внимание государства к жилищной проблеме обратило на себя внимание финансовых структур, активно развивающих ипотечное кредитование как отдельное и перспективное направление бизнеса. Но финансовый кризис внес в это развитие свои коррективы.

Касательно видов платежей по кредитам, то в России пока только один банк – Сбербанк,- который предлагает заемщикам погашать кредит не равными (аннуитетными), а убывающими (дифференцированными) платежами. У других банков ежемесячные платы на протяжении всего срока кредита равные. При системе дифференцированных платежей сумма основного долга уменьшается быстрее, поэтому долговое бремя со временем существенно снижается. [17]

Стоит отметить, что в России большинство заемщиков предпочитает фиксированные проценты, и, по словам экспертов рынка, плавающие проценты еще не завоевали много клиентов. Да и сами банкиры пока скептически относятся к таким программам, правда, не исключая их востребованности в будущем. По словам начальник отдела разработки продуктов ипотечного кредитования Промсвязьбанка Владимира Булыгина, ипотека с плавающей ставкой пользуется сейчас определенным спросом. В дальнейшем этот продукт будет активно развиваться, так как со временем ставка по кредиту может уменьшаться в связи со стабилизацией экономической ситуации в стране. [22]

Важной характерной чертой современного развития института ипотеки в России является существующая проблема у российских заемщиков с определением реальных процентных ставок по кредитам. Российские банки реальные ставки по кредитам не раскрывают, хотя на Западе банки обязаны раскрывать реальные ставки по требованию регулирующих органов. Чтобы клиенту самому рассчитать реальную процентную ставку, потребуется график платежей, рассчитанный банком, в котором расписывается размер каждого платежа, суммы, направляемые на погашение процентов и основного долга, остаток долга после перечисления денег. Редкий банк предоставит такие сведения по телефону, приходится лично встречаться с клерками, а некоторые банки за такую информацию берут плату. Проведенное исследование показало, что в среднем реальная ставка процента превышает объявленную базовую ставку на 2%, что существенно увеличивает общую сумму платежей по кредиту, а, значит, дезинформирует заемщиков о реальных суммах выплат по кредиту. [17]

Что касается системы ипотечного кредитования, то на сегодняшний день в России наибольшее развитие получила «американская» система ипотеки. Результатом этого стала концепция двухуровневой модели ипотеки, которая уже начинает развиваться.

В целом развитие ипотеки в России идет стремительно и динамично. Можно с уверенностью констатировать, что к настоящему времени уже создана инфраструктура рынка, стали понятны взаимоотношения между субъектами, стремительно развивается рынок консалтинговых услуг в области ипотечного жилищного кредитования.

Проанализировав другие страны, можно сказать, что сегодня на многих зарубежных рынках ипотеки уже идут процессы восстановления спроса и возвращения к прежним условиям выдачи кредитов.

Благодаря низкой ставке рефинансирования в почти повсеместно упали ставки. Это произошло в Великобритании, Португалии, Франции, Швейцарии, Италии, Испании, Греции, на Кипре, то есть ипотека здесь сейчас стоит даже дешевле, чем до кризиса. Тенденция сохраняется и сегодня. Ставки меняются в диапазоне от 0,10 до 0,25% в зависимости от кредитной организации и страны.

Однако, по отзывам экспертов, восстановление спроса идет достаточно медленно. Дело в том, что процентная ставка – только один из параметров доступности кредитов. Пожалуй, более значимый показатель – размер первоначального взноса. Эта планка после кризиса выросла в большинстве стран и пока не снижается. Если до кризиса в той же Великобритании можно было получить кредит на 90% от стоимости объекта, то сейчас – только на 70%». В Испании размер необходимых собственных средств увеличился с 20 до 40%, во Франции – с 20 до 30–40%. Кроме того, банки стали более разборчивы в объектах кредитования и требовательны к заемщикам.

Мировой опыт развития института ипотеки, построение его механизмов и принципов разнообразен. Опыт каждой страны уникален и ценен для нашей республики в построении собственной национальной системы жилищного ипотечного кредитования.

3. Современное состояние и перспективные направления развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь

Сегодня ипотека в Беларуси является предметом всеобщего обсуждения. Популярность данной модели улучшения жилищных условий растет с каждым днем. Тем не менее, масштаб реализации идеи ипотеки все еще ничтожно мал. А между тем она обладает огромным потенциалом как средство обеспечения долговременной прочной интеграции рынков недвижимости и финансового, а также инструментом приобретения жилья гражданами. В этой связи необходим анализ причин, продолжающих сдерживать внедрение ипотеки в Беларуси.

Ипотека – это неотъемлемый атрибут цивилизованного государства, локомотив его экономического развития. Вместе с тем, учитывая специфику белорусских условий нужно отработать наиболее оптимальный вариант развития данного вида кредитования.

В условиях переходной экономики наша страна сталкивается с крайне низкой долей долгосрочных активных операций банков. Причинами этого являются: отток средств из банковской системы (повышение доли небанковских расчетов и платежей между юридическими лицами и их долларизация; перевод средств в нефинансовые активы физическими лицами), доминирование в ресурсной базе банков краткосрочных вложений. Вследствие чего,  предоставление долгосрочного кредита для банков сопряжено с повышенными кредитным и процентным рисками, а также с риском ликвидности.