Ипотечное кредитование в России

где ОА — оборотные активы.

Коэффициент маневренности собственного капитала Км показывает, какая часть собственного капитала используется для финансирования текущей деятельности, т. е. вложена в оборотные средства, а какая часть капитализирована. Значение этого показателя может ощутимо варьировать

в зависимости от структуры капитала и отраслевой принадлежности предприятия. Оптимальное значение Км = 0,5.

                           Км = (СИ-ВА)/СИ.                                                                       (4)

Коэффициент обеспеченности материальных запасов собственными средствами Комз характеризует, в какой степени материальные запасы покрыты собственными средствами или нуждаются в привлечении заемных

          Индекс постоянного актива Кп показывает долю основных средств и необоротных активов в источниках собственных средств. При отсутствии долгосрочного привлечения заемных средств

                             Км+ Кп=1                                                                                                                                         (5)

Коэффициент долгосрочного привлечения заемных средств показывает, какая часть деятельности финансируется за счет долгосрочных заемных средств для обновления и расширения производства наряду с собственными средствами. Рост этого показателя в динамике — негативная тенденция, означающая, что предприятие все сильнее зависит от внешних инвесторов.

Коэффициент соотношения собственных и привлеченных средств Ксзс дает наиболее общую оценку финансовой устойчивости предприятия. Нормативное значение показателя должно быть не более 1. Рост показателя в динамике свидетельствует об усилении зависимости предприятия от внешних инвесторов и кредиторов, т. е. о некотором снижении финансовой устойчивости, и наоборот.

Коэффициент финансовой независимости (концентрации собственных средств или автономии) показывает удельный вес собственных средств в общей сумме источников финансирования. Нормативное значение должно быть не менее 0,5.

Коэффициент износа показывает, в какой степени профинансированы за счет износа замена и обновление основных средств (увеличение характеризует ухудшение состояния материально-технической базы предприятия).

Коэффициент реальной стоимости имущества показывает долю средств производства в стоимости имущества, уровень производственного потенциала предприятия, обеспеченность производственными средствами производства (> 0,5) (таблица 6)

 

Таблица 6 - Расчет показателей финансовой устойчивости

Показатель		2008г.	2009г.	2010г.	Отклонение (-);(+)
коэффициент капитализации,  Л1	<1	1,1	2,8	2,7	1,6
Коэффициент обеспеченности собственными источниками финансирования, Л2	>0.6-08	0,7	1,2	1,3	0,5
Коэффициент финансовой независимости, Л3	>0.5	0,5	0,6	0,7	0,2
Коэффициент финансирования, Л4	>1	0,9	1,0	1,1	0,2

 

Как показывают данные таблицы динамика коэффициента капитализации (Л1) свидетельствует о прочной финансовой устойчивости банка.

Однако коэффициента капитализации   дает лишь общую оценку финансовой устойчивости. Этот показатель необходимо рассмотреть в увязке с коэффициентом обеспеченности  собственными средствами. Как видно из данных таблицы, значение коэффициента обеспеченности собственными источниками финансирования  больше  нормативных ограничений и в динамике значение этого показателя  увеличиваются. Источниками формирования имущества предприятия являются собственные и заемные источники. Рассмотрим их динамику на рисунке 2.2.

        Результаты анализа ликвидности  фирмы представляют интерес, прежде всего, для коммерческих кредиторов. Так как коммерческие кредиты краткосрочны, то именно анализ ликвидности лучше всего позволяет оценить способность фирмы оплатить эти обязательства.

Обобщающим показателем ликвидности является достаточность (излишек или недостаток) источников средств формирования запасов. Смысл анализа с помощью абсолютных показателей — проверить, какие источники средств и в каком объеме используются для покрытия запасов. (рисунок 5)

Рисунок 5 - Соотношение источников формирования имущества предприятия

 

Для оценки степени ликвидности организаций отдельных организационно-правовых форм (акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью, унитарных предприятий) установлен показатель стоимости чистых активов.

Проанализируем ликвидность баланса ОАО «Уралтрансбанк». (таблица 7)

Данные таблицы свидетельствует, что баланс предприятия можно признать  ликвидным, а значит, платежеспособность предприятия высокая Такое предприятие можно отнести  к  платежеспособным.

 

Таблица 7 - Оценка ликвидности предприятия.

 

Показатели	2008г.	2009г.	2010г.
Величина собственных оборотных средств	590	1722	1468
Маневренность собственных оборотных средств	0,17	0,06	0,001
Коэффициент текущей ликвидности	0,9	1,0	1,2
Коэффициент быстрой ликвидности	1,0	1,2	1,3
Коэффициент абсолютной ликвидности (платежеспособности)	0,7	1,3	1,5
Доля оборотных средств в активах	0,3	0,3	0,3
Доля собственных оборотных средств в общей их величине	0,3	0,7	0,7
Доля запасов в оборотных активах	0,7	0,7	0,8
Доля собственных оборотных средств в покрытии запасов	0,4	1,04	0,9

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ МЕХАНИЗМА ВОЗВРАТНОСТИ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

3.1ОСНОВНЫЕ ПРНЦИПЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ВОЗВРАТНОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

 

Как известно, при осуществлении кредитной деятельности одна из основных задач, стоящая перед банковскими структурами, – минимизация кредитных рисков. Для достижения данной цели используется большой арсенал методов, включающий формальные, полуформальные и неформальные процедуры. Хотя современный методический инструментарий направлен на облегчение принятия кредитных решений, он далеко не идеален и в ряде случаев может даже дезориентировать банковских специалистов. Аналогичная ситуация характерна и для самого механизма минимизации рисков, также основанного на детальных расчетах, схемы которых могут содержать разнообразные изъяны. Рассмотрим некоторые проблемы, возникающие в подобных обстоятельствах.

Цена залога в контексте кредитных циклов

Одним из классических способов минимизации кредитных рисков является внесение заемщиком залога. Однако такой путь не гарантирует успеха кредитной политике банка. Одной из причин этого является возникающая при управлении кредитными рисками рефлексивная взаимосвязь между кредитом и залогом. Впервые этот эффект был системно проанализирован Дж. Соросом.

Между кредитом и залогом существуют прямые и обратные связи. При этом залог трактуется максимально широко – как некая вещь, имеющая определенную стоимость, определяющая кредитоспособность должника независимо от того, передается она в действительности в залог или нет. В качестве залога может выступать либо собственность, либо ожидаемый в будущем приток дохода, то есть то, что кредитор считает обладающим ценностью. Основная сложность при определении истинной стоимости залога заключается в том, что его рыночная цена является плавающей величиной и зависит от фазы экономического цикла. Так, сильная экономика с высокой кредитной активностью, как правило, поднимает оценки активов и увеличивает объемы поступающих доходов, служащих для определения кредитоспособности заемщика; на траектории экономического спада ценность залоговых активов может стремительно падать.

Таким образом, для адекватной оценки стоимости залога необходимо учитывать большое число факторов, в т.ч. будущую динамику экономической и правовой конъюнктуры, т.е. принятие микроэкономических решений зависит от макроэкономической ситуации. Это предопределяет необходимость проведения кредитными организациями макроэкономических прогнозов для разработки собственной эффективной кредитной политики.

Понятно, что выдача кредита в период экономического роста под залог, оцениваемый по цене этого периода, и его погашение посредством реализации залога в период депрессии приводят к финансовым потерям кредитной организации. При подобных систематических ошибках в определении платежеспособности своих клиентов банк может «лопнуть» даже при незначительных конъюнктурных спадах.

В этой связи возникает довольно сложная задача определения кредитором срока, на который целесообразно выдавать кредит. Данный срок должен быть выбран так, чтобы цена залога на момент погашения кредита не была слишком низкой, в противном случае риск невозврата кредита резко возрастает. Проблема определения оптимального срока кредитования особенно обостряется в условиях высокой инфляции, так как сильный незапланированный рост цен может полностью «съесть» процент за кредит, что равносильно финансовым потерям банка.

Однако даже при осознании необходимости учета эффекта рефлексивности в цепочке «кредит – залог» полностью устранить финансовые риски кредитования не удается. Это связано со следующими проблемами, с которыми сталкиваются банковские аналитики:

- сложностью прогнозирования цены залога, так как для этого необходимо идеальное знание развития соответствующего товарного рынка (в ряде случаев в качестве залога может использоваться портфель ценных бумаг, что предполагает работу банковских аналитиков на фондовом рынке для изучения и прогнозирования динамики котировок соответствующих ценных бумаг);

- невозможностью точного прогнозирования периодичности и состояния экономического цикла (в ряде случаев не удается идентифицировать даже характер текущей фазы экономической динамики);

- неопределенностью инфляционной динамики, которая зависит от мер государственного регулирования.

Решение проблемы неопределенности цены залога путем завышения его текущей величины над суммой выдаваемого кредита по принципу «гигантский залог под смехотворный кредит» на первый взгляд кому-то может показаться естественным, однако на практике оказывается слабо реализуемым, так как в этом случае падает спрос на сами кредиты, что равносильно «урезанию» кредитного рынка и подрыву финансовых позиций банка.

Учет инфляционных налогов

Помимо прямого искажения истинной цены залога инфляция оказывает большое влияние на рентабельность, а потому и на платежеспособность заемщика. Частным, но очень важным случаем такого воздействия являются активные инфляционные налоги. Рассмотрим эту проблему более подробно.

Если предприятие в момент t использует сырье и материалы y(t) по цене c(t) для производства продукта x(t+h), который реализуется по цене p(t+h) с временным лагом h (в месяцах), то в соответствии с практикой бухгалтерского учета фактическая величина налога на добавленную стоимость J будет равна:

         ,                                     (6)

где:

                    r – ставка налога на добавленную стоимость.