В целях ограничения роста цен  на жилье необходим опережающий  рост предложения жилья по сравнению  с ростом ипотечных кредитов. Для  решения необходимо снизить дополнительные расходы на оформление ипотечного кредита, а на рынок предоставить новые кредитные продукты. В данном случае рынок ипотечного кредитования, должен будет расти за счет увеличения числа организаций, предоставляющих населению ипотечные займы.

     2. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой. Так, например, очевидно, какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс РФ на момент его принятия в 2000 году содержал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые еще предстояло создать. Только в июле 2003 года Правительство РФ внесло крайне важный для развития жилищного строительства законопроект "О переводе земель из одной категории в другую".

     Необходимо  также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют массу недоработок.

     3. Неразвитость инфраструктуры рынка  жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

     4. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг.

     5. Большое количество административных  барьеров. Строительные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с существенными административными препонами. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек.

     6. Высокие процентные ставки на ипотеку для большинства россиян, в связи с чем, ипотечное кредитование в России не становится массовым, и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем.

     7. Непрозрачные источники доходов граждан, значительный удельный вес не декларируемых доходов граждан. Документально подтвердить свои доходы могут не более 10-12 процентов потенциальных заемщиков.

     8. Недостаток долгосрочных финансовых ресурсов банков. Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее актуальной для развития системы ипотечного кредитования в России. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере своей ликвидности.

     Основным  фактором, сдерживающим успешную реализацию национального проекта "Доступное жилье" являются низкие темпы жилищного строительства. Вторым по значимости препятствием - несовершенство законодательной базы. В частности, для развития системы жилищного ипотечного кредитования, прежде всего, необходимо внести изменения в нормативные акты, обеспечивающие защиту интересов кредиторов и требуется доработка нормативных актов, обеспечивающих защиту заемщиков и инвесторов. На третьем месте по важности стоит необходимость внесения поправок в законодательство, определяющее отношения в судебно-процессуальной сфере.

     Трудности реализации проекта "Доступное жилье" во многом связаны с его недостаточным ресурсным обеспечением, и в качестве важной проблемы отсутствие приемлемых механизмов рефинансирования

     Следующим сдерживающим фактором развития нацпроекта является отставание в развитии инфраструктуры и системы коммуникаций от потребностей строительной отрасли.

     Таким образом, для становления и развития системы долгосрочного ипотечного кредитования необходимо предусмотреть решение основных проблем: устранение имеющихся недостатков в законодательстве; слабое развитие и недостаточная эффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции; слабое развитие оценочного и страхового дела; недостаток кредитных ресурсов и их высокая стоимость у коммерческих банков; отсутствие вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов); высокие ставки рефинансирования; отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков банков и покрытия со стороны государства и органов местного самоуправления; отсутствие ипотечных банков; высокая стоимость кредитов для заемщика; низкие доходы преобладающей части населения в сравнении со стоимостью жилья; недостаток бюджетных средств для предоставления жилищных субсидий гражданам, имеющим на них право, позволяющих снизить кредитную нагрузку при приобретении жилья; несовершенство налогообложения, недостаточное количество стимулов для вложения средств гражданами в жилье.

3.2. Перспективы развития ипотечного  кредитования

     Развитие  ипотечного кредитования населения  как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с другой, должно строиться на базе разработанных основополагающих принципов:

     1. Система ипотечного жилищного  кредитования в России должна  учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.

     2. Одним из ключевых требований  следует отметить необходимость  обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования.

     3. Создаваемая система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета.

     4. Система жилищного ипотечного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.

     5. Ипотека не может являть собой  жесткую, одноликую систему. Ипотека  в России должна быть многовариантной. При этом, все они должны осуществляться в своем пространстве, в своем временном и денежном измерениях и ориентированы на своего потребителя.

     6. Исключительно важным аспектом  государственной политики, направленной на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических условий и институциональной среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Это включает комплекс мер по контролю за уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля, по снижению процентных ставок, реструктуризации банковской системы, развитию нормативно-законодательной базы.

     7. Роль региональных и местных  органов власти на этапе создания  системы ипотечного кредитования является исключительно важной. Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях.

Заключение

     В заключении следует отметить, что  ипотечное кредитование в России рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства. Роль ипотеки в обеспечении экономического роста страны достаточно велика. Развитие ипотечного бизнеса позитивно влияет на реальный сектор экономики, вследствие чего приостанавливается спад производства в ряде отраслей промышленности, возникает возможность модернизации производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции практически во всех отраслях.

     Для абсолютного большинства рядовых  граждан России ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения жилищного вопроса.

     Проанализировав становление и развитие ипотечных  отношений в России и за рубежом, можно сделать следующие выводы.

     1. Обеспечение населения жильем  является важнейшей социально-политической  и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

     2. Внедрение в деловой оборот  выдачи кредитов на покупку  жилья гражданам, имеющим надежное обеспечение их возврата в виде реальной собственности (приобретенного объекта недвижимости), могло бы дать:

     - постоянный и существенный приток денежных средств на рынок жилья;

     - оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности;

     - сохранить и расширить рабочие места;

     - повысить доходы населения и бюджеты всех уровней.

     3. Становление ипотеки и системы  ипотечного кредитования в России  осложнено такими факторами, как:

     - недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования;

     - отсутствие государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты;

     - недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования;

     - отсутствие вторичного рынка закладных.

     4. Масштаб проблем развития жилищного  строительства и ипотечного жилищного кредитования, а также их сложность и комплексность требуют при их решении использовать программный подход, предпринимать максимально быстрые действия и всемерно использовать мировой опыт, опираясь на международное сотрудничество.

     Успех конкретной программы будет зависеть от привлечения в эту сферу всех возможных источников ипотечного кредитования жилья - кредитных ресурсов ипотечных и универсальных банков, индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов.

     5. В целях развития ипотеки в  России необходимо создавать системы ипотечного кредитования и системы управления рисками как альтернативного способа страховой защиты от рисков, возникающих при ипотечных операциях

     Что же касается развития системы ипотечного кредитования, то сегодня в России необходимо создавать именно систему ипотечного кредитования, а не просто ипотечное законодательство и ипотечные банки. Без какого-либо одного звена функционирование системы может оказаться неэффективным. Для полноценной работы системы ипотечного кредитования должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости, страхование, процедуры обращения взыскания на заложенное имущество и механизм регистрации ипотеки.

     Особенно  необходимо выработать общие требования к режиму работы рынка ипотечного кредитования на этапе его становления на первое время. Важно и то, что выбор тех или иных схем ипотечного кредитования (у каждой из них могут быть свои специфические ограничения) зависит от особенностей налоговой системы. Различные изменения вынуждают вносить соответствующие коррективы в ипотечную программу. В связи с этим необходимо пересмотреть принципы налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества, а также ставки налогов, государственных пошлин и иных сборов при оформлении таких сделок.

     Основной акцент государственной экономической политики должен быть сделан на формировании условий для повышения уровня доходов населения и долю их сбережений.

     Создание  и развитие ипотечного кредитования поможет не только для повышения уровня доходов населения и долю их сбережений и улучшение жилищных условий граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.