2. Схема кредитования с оформлением  Договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента и риэлтерской фирмы.

     Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения.

     Вариант 1. Кредит выдаётся риэлтерской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлтерской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

     Если  клиент не возвратил кредит, то риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.

     Вариант 2. Кредит выдаётся клиенту. Заключается Кредитный договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается Договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлторской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

     Если  клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями договора залога) риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между банком и риэлтерской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья.

     Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлтерской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.

     3. Схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком  России, через выпуск банками  ипотечных облигаций.

     Данная  схема заключается в следующем:

1. Клиент берёт в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку;
2. Банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жёстко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);
3. На вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т.д.;
4. Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю;
5. Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу, и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации.

    Теперь  необходимо рассмотреть некоторые  аспекты зарубежного опыта, чтобы иметь представление об ипотеке за рубежом.

2.3. Отдельные аспекты зарубежного опыта ипотечного кредитования

     Зарубежный  опыт - отличная основа для развития ипотеки в России, и сегодня в нашей стране мы видим многие черты западной системы ипотеки. Но, если на Западе средний и высший класс одинаково пользуются услугами банков, предоставляющих ипотечные кредиты, то в России, с пока только отрабатываемыми механизмами ипотеки, большая часть кредитов выдается на обычное жилье, а не на элитное. Ипотечное кредитование в России популярно потому, что ипотека - это зачастую единственный способ получить собственное жилье для российского гражданина.

     В настоящее время в мировой  практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

• одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);
• двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

     В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

     При реализации данной модели предусмотрено  заключение следующих основных видов договоров (рис.1):

• между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор, и договор об ипотеке;
• между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;
• между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья.

    В качестве кредитора может выступать  ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг – закладных листов и, тем самым, – минимизирование возможных рисков. 
Условные обозначения: 1 – договор о накопительном жилищном вкладе, 2 – кредитный договор, 3 – договор об ипотеке, 4 – договор страхования заложенного жилья, 5 – договор купли-продажи жилья, 6 – договор займа, договор купли-продажи закладных листов.

Рис.1. Договорные отношения при одноуровневой схеме ипотечного кредитования

       При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком.

     При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

     Количество  обслуживающих организаций –  минимально (как правило, это только страховая организация).

     В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).

     При реализации данной модели предусмотрено  заключение следующих основных видов договоров (рис.2).

Условные обозначения: 1 – кредитный договор, 2 – договор об ипотеке, 3 – договор страхования заложенного жилья, 4 – договор купли-продажи жилья, 5 – генеральное соглашение, 6 – агентский договор, 7 – договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам, 8 – договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства, 9 – договор страхования предпринимательского риска, 10 – договор купли-продажи ценных бумаг.

Рис. 2. Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования

     На  первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников – заемщика и кредитора.

     После получения кредита заемщик заключает  договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.

     Со  страховой организацией заключаются  договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

     На  вторичном ипотечном рынке между  кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

     В развитых европейских странах и  в США выделение жилищных кредитов – это целая разветвленная отрасль экономики, которая строится вокруг банковских кредитных структур. Этот годами наработанный опыт сегодня постепенно перенимают и ряд развивающихся стран бывшего соц.лагеря и постсоветского пространства. Например, многие украинские банки сегодня при ипотечном кредитовании берут за основу соответствующие классические схемы немецких и американских банков.

     Ведущие европейские банки, как правило, выдают кредиты на приобретение недвижимости сроком от 15 до 30 лет. При этом, например, среднестатистическая немецкая семья, пользующаяся ипотекой, ежемесячно отдает банку порядка трети своего дохода. В результате такая семья получает возможность выплатить 70% от общей стоимости жилья, а остальную часть берет на себя государство. Эти цифры варьируются в зависимости от страны, но самая большая доля государственного участия в ипотеке наблюдается в Бельгии, – там государство фактически обеспечивает половину нужной суммы. Объясняется такая щедрость тем, что деньги, потраченные на ипотеку, европейские правительства расценивают как еще один вид инвестиций, и, кроме того, поддерживаемая государством ипотека – важный фактор и стимул развития жилищного строительства. Иными словами, ипотека, возведенная в ранг целенаправленной государственной политики, в Европе и ряде азиатских стран служит решению жилищной проблемы. В этом смысле показателен пример Китая, где на фоне частичного уменьшения экономического роста быстро развиваются альтернативные способы решения жилищных вопросов в виде ипотечных программ.

     Специфика американской ипотеки заключается в отработанной системе продажи банками закладных на квартиру, на основе которых затем эмитируются вторичные ценные бумаги. Когда вырученные за них деньги опять приходят в банки, то их снова вкладывают в ипотеку. В отличие от США, в Германии практикуется одноуровневая система, при которой банки, специализирующиеся на ипотеке, выделяются в особую категорию. Вторичные ценные бумаги они выпускают сами. Кроме того, в сберегательных кассах здесь активно используется система ссуд. Она предназначена для потенциальных ипотечных кредиторов, которые, предварительно накапливая небольшие суммы в кассе, тем самым подтверждают свою дальнейшую платежеспособность при обращении к ипотеке.

3. Проблемы  и перспективы  развития ипотечного  кредитования в России на современном этапе

3.1. Проблемы развития ипотечного  кредитования

     До  определенного момента развитие ипотечных операций сдерживалось неблагоприятными макроэкономическими условиями: высокими темпами инфляции, нестабильностью курса рубля, низким уровнем доходов населения. Также сказывается и последствия кризиса.

       В 2010-2011 ситуация изменилась: объемы предоставленных кредитов активно растут, число банков - участников рынка постоянно увеличивается, ставки по кредитам продолжают снижаться. Однако вклад ипотечных операций в финансирование покупок жилья в России остается крайне низким.

     Жилищная  проблема в России, обеспечение населения  жильем является социально-экономической проблемой. Около 77 процентов россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия, и только около 10 процентов располагают достаточными доходами, чтобы с помощью ипотечного кредита приобрести жилье.²⁰

     Развитие  жилищной ипотеки в России сегодня  сдерживается рядом основных факторов:

     1. Ограниченный платежеспособный  спрос населения. По оценкам  Минэкономразвития России, даже при самых "либеральных" параметрах, максимальная граница доступности для населения России составит не более 10 процентов.

     Стимулирование  покупательской способности населения  за счет ипотеки, без симметричных мер  по стимулированию строительства жилья ведет к росту цен на жилье и затрудняет решение жилищной проблемы. Из-за роста цен на жилье возможно значительное смещение интереса заемщиков к продуктам, предоставляемым на цели индивидуального жилищного строительства. Основными негативными факторами останутся снижение предложения на рынке жилья и рост цен на него.