В предшествующий период многие правовые акты, имеющие  в той или иной мере отношение  к залогу недвижимости, носили промежуточный  и переходный характер, но, несмотря на это, трудно переоценить их роль в зарождении и регулировании ипотечных отношений.

С точки зрения юридической силы наиболее подробным  источником регулирования залоговых  отношений являются статьи 334 - 358 (3 "Залог" гл.23 "Обеспечение исполнения обязательств" ГК РФ). Однако законодательно не удалось в полной мере устранить несовершенства Закона о залоге и "перекрыть" указанный закон нормами ГК РФ. Мало того, его значение не утрачено полностью, хотя и стало менее значимым. В п.2 ст.79 Закона "Об ипотеке" указано, что нормы Закона о залоге подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке), но только в той части, в которой они не противоречат законодательному акту об ипотеке.¹¹ Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Принятие Закона "Об ипотеке" было предусмотрено  ГК РФ (п.2 ст.334), в котором содержится следующее предписание: "Залог  земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого  недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке", а общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда самим "Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила".

Основополагающие  нормы о залоге, содержащиеся в 3 гл.23 ГК РФ, получили достаточно успешное развитие в отношении ипотеки (залога недвижимости). В частности, высокие технико-юридические стандарты изложения п.3 ст.3 (об обеспечении денежных требований, выраженных в твердой сумме) и ст.4 (обеспечение ипотекой дополнительных доходов залогодержателя) Закона "Об ипотеке" конкретизируют положения ст.337 "Обеспечиваемое залогом требование" ГК РФ.

Федеральный Закон  «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  не является окончательным итогом развития ипотечных отношений в России. Он всего лишь знаменует их начало. Эволюция этих отношений, после того как они обретут определенную масштабность и глубину, несомненно привнесет новое содержание в законодательно установленные формы ипотеки (залога недвижимости), которые в настоящее время, и это надо особо подчеркнуть, в значительной степени стали консолидирующей основой для формирования национального ипотечного рынка 
 
 
 
 

                    1.2 Понятие и особенности ипотечного кредита 

    Ипотека – это обременение имущественных  прав собственности на объект недвижимости.

    Ипотечное кредитование - это кредитование под  залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных  средств.

    При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

    1. Залог недвижимости выступает  в роли инструмента привлечения  необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

    2. Ипотека способна обеспечить  реализацию имущественных прав  на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

    3. Создание с помощью ипотеки  фиктивного капитала на базе  ценной бумаги (при эмитировании  собственником объекта недвижимости  первичных, вторичных и т.д.  закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

    В экономическом отношении ипотека  – это рыночный инструмент оборота  имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы  отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

    Особенно  следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

    Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим  образом:

    • функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

    • функция обеспечения возврата заемных  средств;

    • функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

    • функция формирования многоуровневого  фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др. [2, с.11]. 

Особенности применения ипотечного кредита.

    Можно выявить следующие отличительные  особенности ипотечного кредита.

    1. Обязательность обеспечения залогом  (причем в качестве залога может  выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

    Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

    Заемщик и все совершеннолетние члены  его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

    Передаваемое  в ипотеку жилье должно быть свободным  от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность  срока предоставления кредита. 

    Долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку  погашения уменьшается размер ежемесячных  выплат заемщика.

3. Большинство  ипотечных ссуд носят целевой  характер.

4. Ипотечный  кредит считается относительно  низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

    • сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

    • величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

      • при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

    Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

    Соблюдение  четких стандартов и требований к  процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 2. Ипотечные программы  банковских учреждений г. Павлова.

                     2.1 Ипотечные программы Сбербанка Р. Ф.  

     Это один из наиболее респектабельных,  надежных и известных населению  банков. ОАО Сбербанк России - один  из крупнейших и долго функционирующих  финансовых учреждений как в  России, так и в странах СНГ. Именно Сбербанк контролирует значительная часть банковской системы, а также капитала внутри отечественного банковского сектора Российской Федерации. Он вошел в состав четырех десятков самых крупных банков по всему Земному шару. Также занимает лидирующие позиции в мировом масштабе по размеру собственного основного капитала. Долгие опыт работы на отечественном рынке породил свои традиции. ОАО Сбербанк на рынке России - более 150 лет.  

Ипотечные предложения банка:

Приобретение  готового жилья.

Валюта кредита: Российский рубль.

Ставка кредита: Объект недвижимости, построенный без использования кредитных средств Банка

1. Физические лица — работники предприятий, являющихся участниками «зарплатного» проекта
• 12.15 - 13.75% - до регистрации
• 11.05 - 12.6% - после регистрации
2. Физические лица — работники предприятий, прошедших аккредитацию
• 12.85 - 14.5% - до регистрации
• 11.65 - 13.3% - после регистрации
3. Физические лица, не относящиеся к указанным категориям
• 13.5 - 15.25% - до регистрации
• 12.25 - 14.0% - после регистрации

Объект недвижимости, построенный с использованием кредитных  средств Банка.

1. Физические лица — работники предприятий, являющихся участниками «зарплатного» проекта
• 10.5 - 12.6% - до регистрации
• 9.5 - 11.5% - после регистрации
2. Физические лица — работники предприятий, прошедших аккредитацию
• 11.1 - 13.3% - до регистрации
• 9.9 - 12.15% - после регистрации
3. Физические лица, не относящиеся к указанным категориям
• 11.65 - 14.0% - до регистрации
• 10.4 - 12.75% - после регистрации

Обеспечение кредита: Приобретаемая недвижимость или другое обеспечение (при необходимости)

Срок кредита  до 30 лет

• До 30 лет — по кредитам на цели приобретения и строительства Объектов недвижимости
• до 10 лет — по кредитам на цели ремонта/отделки и реконструкции Объекта недвижимости

Размер кредита: от 300 000 рублей

Первоначальный  взнос: от 10%

Подтверждение дохода: Справкой 2-НДФЛ.

Срок рассмотрения заявки: 5 - 10 рабочих дней.

Требования к  заемщику: Возраст заемщика:21 – 75 лет, гражданство РФ, требуется регистрация по месту получения кредита.

Ипотечный+