Приватизация жилых помещений

 

    Приватизация  жилого помещения является одним  из наиболее важных оснований возникновения  права собственности на жилое  помещение.

    Основным  нормативным актом, регулирующим приватизацию жилых помещений, является Закон  РФ "О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991 года № 1541.

      «Целью Закона является создание  условий для осуществления права  граждан на свободный выбор  способа удовлетворения потребностей  в жилище, а также улучшения  использования и сохранности  жилищного фонда»⁶.

    Согласно ФЗ «о приватизации жилого фонда в Российской Федерации» приватизацией жилых помещений признаётся «бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений»⁷.

      «Настоящий Закон устанавливает  основные принципы осуществления  приватизации государственного  и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище»⁸.

    Основные  принципы приватизации:

    • добровольность приватизации;

    • однократность бесплатной приватизации.

    «Основными  принципами передачи жилых помещений  в собственность граждан являются добровольность и безвозмездность.

    Жилые помещения приобретаются в собственность  в порядке приватизации гражданами Российской Федерации, проживающими в Омсукчанском районе, а также временно отсутствующими, но сохранившими право на жилую площадь в соответствии со статьями 60 и 62 Жилищного кодекса Российской Федерации.

    Каждый  гражданин имеет право на получение  жилого помещения в собственность  бесплатно в порядке приватизации только один раз»⁹.

    Принципы  приватизации жилых помещений как  сущностные нормативно-руководящие  положения - лишь результат прошедшего через сознание законодателя и получившего  определенное осмысливание и опредмечивание опыта общественных отношений по преобразованию собственности в жилищной сфере. Видимо, указанное отражение нельзя назвать абсолютно тождественным или зеркальным, поскольку сформулированные и закрепленные законодателем в соответствующих нормативных актах принципы приватизации жилых помещений - продукт государственной воли и результат правотворческой деятельности. Посредством ее осуществляется и преобразование составляющих предмет жилищно-правового института приватизации жилых помещений в такие принципы, формирование, формулирование и закрепление в нормативных актах которых назрело, получило выражение в объективных формах, а сами принципы стали относительно самостоятельными явлениями. Обладая этой относительной самостоятельностью, принципы приватизации жилых помещений способны активно воздействовать на общественные отношения, регулируемые нормами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и некоторыми другими нормативными актами.

    Указанное воздействие обнаруживает себя двояким  способом. Во-первых, принципы приватизации жилых помещений предопределяют возможность и целесообразность созидательной деятельности субъектов приватизации занимаемых ими жилых помещений путем участия в гражданско-правовых сделках по осуществлению указанной приватизации. Во-вторых, жилищно-правовые принципы приватизации жилых помещений способствуют становлению и развитию новых разновидностей общественных отношений, например, по ремонту и обслуживанию приватизированного жилья и т.п.

    Принципам приватизации жилых помещений присуща общая объединяющая их основа. Такой основой является нормативность. Принципы приватизации жилых помещений являются регуляторами поведения субъектов приватизации жилых помещений лишь постольку, поскольку в них заложены законодателем нормативно-руководящие положения, сами они (принципы) закрепляются, проявляются или отражаются в жилищно-правовых нормах института приватизации жилых помещений. Участие характеризуемых принципов в правовом регулировании отношений по приватизации жилых помещений обеспечивается благодаря нормативности, которая обладает более высоким обобщающим свойством по сравнению с нормативностью конкретных жилищно-правовых норм.

    Свердлык  Г.А., доктор юридических наук, профессор, адвокат Адвокатской палаты г. Москвы, выделяют дополнительные принципы: 1) гласность распределения жилых помещений; 2) соблюдение санитарных, технических и бытовых требований, которым должны соответствовать жилые помещения; 3) прочность правового положения нанимателей жилых помещений и членов их семей; 4) бережное отношение субъектов жилищного права к жилым помещениям

    Соглашаясь  с тем, что жилищному праву  присущи указанные принципы, и  полагая, что они выделены обоснованно, П.С. Никитюк предлагает дополнить  эту систему принципов жилищного  права принципом справедливого распределения под общественным контролем жилой площади.

    Ю.К. Толстой несколько по-иному подходит к системе принципов и выделяет в качестве таковых: а) бессрочность пользования жильем; б) посемейное заселение квартир; в) предоставление гражданам жилых помещений, отвечающих не только санитарным и техническим требованиям, но и тому уровню благоустройства, который существует в данном населенном пункте; г) стабильность пользования жильем; д) недопустимость по общему правилу ужесточения правового режима жилого помещения, предоставленного гражданину, а следовательно, ухудшения положения последнего.

    Как мы видим, точки зрения, по поводу принципов, авторов различны, что даёт нам  возможность более объективно пронаблюдать картину происходящего.

      «Не подлежат приватизации жилые помещения:

    •находящиеся  в аварийном состоянии;

    в общежитиях;

    • в коммунальных квартирах;

    • в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда  совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

    Собственники  жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения».¹⁰ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

     Глава 2. Приватизация 

    2.1.Приватизация отдельных видов жилых помещений 

    О приватизации жилых  помещений в общежитиях и служебных квартир 

    «Объектами приватизации жилищного фонда являются отдельные квартиры, комнаты гостиничного типа, жилые помещения (комнаты) в коммунальных квартирах и комнаты, исключенные из числа общежитий на основании распоряжения Администрации района»¹¹.

    Многим  жильцам общежитий «в наследство»  от приватизированных государственных предприятий достались большие проблемы с оформлением прав на свое жилье.

    Дело  в том, что при приватизации государственных  предприятий объекты жилищного  фонда не включались в состав приватизируемого имущества (пункт 1 Указа Президента РФ от 10 января 1993 г. № 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий») и подлежали передаче в собственность муниципальных образований, на территории которых они находились.

    Однако  по причине неудовлетворительного технического состояния общежитий или в силу других обстоятельств местные власти уклоняются от принятия их в собственность.

    До  настоящего времени на балансе многих приватизированных предприятий  находятся жилые дома бывшего  ведомственного жилищного фонда, правовой статус которых не определен.

    Что же делать жильцам бывших общежитий, ставшим заложниками бездействия  и произвола чиновников? Как оформить право собственности на свои квартиры и комнаты?

    В настоящее время комнаты в  общежитиях и служебные квартиры отнесены к так называемым специализированным жилым помещениям и, согласно статье 92 Жилищного кодекса РФ «1. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее - специализированные жилые помещения) относятся:

    1) служебные жилые помещения;

    2) жилые помещения в общежитиях;

    3) жилые помещения маневренного  фонда;

    4) жилые помещения в домах системы  социального обслуживания населения;

    5) жилые помещения фонда для  временного поселения вынужденных  переселенцев;

    6) жилые помещения фонда для  временного поселения лиц, признанных беженцами;

    7) жилые помещения для социальной  защиты отдельных категорий граждан.

    3. Специализированные жилые помещения  не подлежат отчуждению, передаче  в аренду, внаем, за исключением  передачи таких помещений по  договорам найма, предусмотренным настоящим разделом.»¹², они не подлежат отчуждению.

    Согласно  статье 4 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда  в Российской Федерации» не подлежат приватизации жилые помещения в  общежитиях и служебные жилые помещения. Именно на эту норму ссылаются представители власти в качестве обоснования отказа жильцам общежитий в приватизации их жилых помещений.

    Однако  такой отказ в подавляющем  большинстве случаев не соответствует  закону по следующим основаниям.

    В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

    Данное  положение закона означает, что общежития, которые принадлежали государственным  и муниципальным предприятиям или  учреждениям, и переданы в ведение  местных органов, утрачивают статус общежитий в силу закона. К квартирам и комнатам в таких домах применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

    Немаловажным  здесь будет отметить следующее.

    Статья 62 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что самостоятельным предметом  договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. Следовательно, приватизировать можно только изолированное жилое помещение (квартиру или комнату).

    С учетом сказанного, граждане, проживающие в общежитиях, могут обратиться в компетентные органы (в Магадане - это Управление  по учёту и распределению жилья департамента ЖКХ и обслуживания социальной сферы мэрии г. Магадана. Горького 16а) с заявлением о приватизации своих квартир или комнат.

    В случае же получения отказа в приватизации необходимо обращаться в суд с  требованием о признании отказа незаконным и понуждении заключить  договор приватизации. Но не всегда можно добиться нужного результата.

    Вот один из наглядных примеров.

    «Судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда в составе:

    председательствующего <...>,  судей <...>, <...>  рассмотрела  в открытом судебном заседании гражданское  дело по кассационной жалобе Б. на решение  Магаданского городского суда от 17 декабря   2009 года, которым постановлено:

    Б. в удовлетворении исковых требований к департаменту жилищно-коммунального  хозяйства и обслуживания социальной сферы мэрии города Магадана о  понуждении заключения договора социального найма на комнату в квартире * дома * по улице Пролетарской в городе Магадане отказать.

    Б. обратился в Магаданский городской  суд с иском департаменту жилищно-коммунального  хозяйства и обслуживания социальной сферы мэрии города Магадана о  понуждении заключения договора социального найма жилого помещения - комнаты в квартире * дома * по улице Пролетарской в городе Магадане.

    В обоснование своих требований указал, что 1 декабря 2005 между Б. и МУП  г. Магадана «Соцжилье» заключен договор  на предоставление места в общежитии по адресу: город Магадан, улица Пролетарская, дом *, комната * (в связи с изменением нумерации жилых помещений - комната * в квартире * данного дома) на срок один год  с возможностью его пролонгации. Согласно подпункту 6.1 раздела 6 указанного договора, договор считается пролонгированным в случае, если ни одной из сторон не заявлено о его расторжении. Поскольку ни одной из сторон не заявлено о расторжении данного договора, то он считается пролонгированным. Кроме того, истец не имеет другого жилого дома, жилого помещения на праве собственности. Однако в предоставлении спорного жилого помещения по договору социального найма ответчик незаконно отказал.