Понятие, виды и формы сделок

     В законе установлена обязательность простой письменной формы для  целого ряда сделок.

     Согласно  п. 1 ст. 161 ГК РФ в этой форме должны совершаться:

     1) Сделки юридических лиц между  собой и с гражданами. Поскольку  речь идет об обязательном  участии в таких сделках любых  юридических лиц, имеется в  виду не только государственные,  но и муниципальные, а также  частные организации.

     В пункте 1 ст. 161 ГК РФ говорится о сделках  между юридическими лицами, между  ними и гражданами. Под действие этого пункта попадают и односторонние  сделки, создающие обязанности лишь у лица, совершающего сделку, например, составление и выдача доверенности и т.д.

     2) Сделки граждан между собой  на сумму, превышающую не менее  чем в десять раз установленный  законом минимальный размер оплаты  труда. Такой размер оплаты  устанавливается Государственной  Думой и в условиях инфляционной  экономики достаточно часто изменяется. Под суммой сделки понимается  цена встречного предоставления.

     3) Предусмотренные законом сделки  независимо от того, кто в них  участвует и какова сумма. К  этой группе относятся договоры  продажи недвижимости (ст. 550 ГК), продажи предприятия (ст. 560 ГК), аренды на срок более года (п. 1 ст. 609 ГК), аренды здания или сооружения (ст. 651 ГК), найма жилого помещения (ст. 674 ГК), договор банковского вклада (ст. 836 ГК), страхования (ст. 940 ГК), поручительство (ст. 362 ГК) и др.

     А так же, в простую письменную форму  должны быть обличены сделки, для которых  эта форма установлена не законом, а соглашением сторон (п. 1 ст. 159 ГКРФ).

     В статье 161 ГКРФ предусмотрена обязательность письменной формы для сделок юридических  лиц между собой и с гражданином. Особо выделена необходимость письменной формы для сделок между гражданами на сумму, которая превышает не менее  чем в десять раз установленный  законом минимальный размер оплаты труда. Исключение составляют случаи, когда закон требует письменного  оформления сделки независимо от ее суммы. Здесь требование письменной формы  обусловлено особой значимостью  этих сделок по срокам, предмету сделки, сумме.

     Письменная  форма наиболее распространена в  деловом обороте, поскольку при  наличии письменного документа  можно максимально быстро и достоверно выявить волю сторон на совершение сделки. Несоблюдение требуемой законом  письменной формы может приводить  к различным последствиям. Общим  правилом является недопущение свидетельских  показаний в подтверждение сделки и ее условий (ст.132 ГКРФ).

     Документы, представляющие собой письменную форму  сделок; следует отличать от так  называемых “гарантийных писем” юридических  лиц, в которых выражается воля одной  из сторон совершить сделку и гарантируется  оплата товара или услуг. Вместе с  тем гарантийные письма, не будучи письменной формой соответствующей  сделки, могут служить письменными  доказательствами, как самого факта  совершения сделки, так и ее условий.

     В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность (п. 2 ст. 162 ГКРФ).

     Вместе  с тем не следует забывать и  о недостатках письменной формы  сделок: трате времени, замедлению оборота, иногда денежным потерям (особенно при  нотариальном удостоверении) и др. Л. Эннекцерус справедливо считает, что  еще одним недостатком письменной формы сделки является то, что честный  контрагент попадает под власть нечестного, так как лицо добропорядочное считает себя связанным даже неформальным обещанием, тогда как недобропорядочный человек без стеснения ссылается на недействительность сделки ввиду несоблюдения ее формы.

     Односторонние сделки в письменной форме всегда заключаются путем составления одного документа, в то время как договоры (двухсторонние и многосторонние сделки) могут заключаться как составлением одного документа, так и с помощью обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору, а также принятием письменного предложения заключить договор путем совершения лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий (п.1 ст.160 и пп. 2 и 3 ст. 434 ГК РФ).

     К сделкам, несоблюдение простой письменной формы, которых влечет их недействительность в силу прямого указания закона относятся  внешнеэкономические сделки (п. 3 ст. 162 ГКРФ), соглашения о неустойке (ст. 331 ГКРФ), договоры о залоге (ч. 1 п. 2 ст. 339 ГКРФ), договоры дарения движимого  имущества, заключаемые в определенных случаях (п.2 ст. 574 ГКРФ), кредитные договоры (ст. 820 ГКРФ), договоры страхования, за исключением договоров обязательного  медицинского страхования (п. 1 ст. 940 ГКРФ), договоры доверительного управления имуществом (п. 3 ст. 1017ГКРФ), договоры коммерческой концессии (п. 1 ст. 1028 ГКРФ).

     Нотариальное  удостоверение письменной сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующим  требованиям ст. 160 ГКРФ, удостоверительной  надписи нотариусом или другим должностным  лицом, имеющим право совершить  такое нотариальное действие (п. 1 ст. 163 ГКРФ).

     Документ, на котором совершается удостоверительная  надпись, должен соответствовать требованиям  ст. 160 ГКРФ. Следовательно, этот документ обычно содержит реквизиты, обязательные для письменной сделки вообще –  содержание сделки, упоминания об ее участниках и их подписи. При несоответствии документа этим требованиям нотариус или другое должностное лицо обязаны  отказать в нотариальном удостоверении  сделки.

     Нотариальное  удостоверение сделок обязательно  в случаях:

     - указанных в законе;

      - предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок  данного вида эта форма не  требовалась (п. 2 ст. 163 ГКРФ).

     Сделка  считается оформленной в письменной форме, если в документе (документах) присутствуют обязательные данные (реквизиты): подписи сторон, информация о предмете договора и иные существенные условия договора (ст.160 ГК РФ).

     Нотариальная  форма требуется для совершения сделок, прямо предусмотренных законом, а также соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного  вида эта форма и не требовалась (ст.163 ГК). Нотариальная форма отличается от письменной тем, что на документе, отвечающем перечисленным выше требованиям, совершается удостоверительная  надпись нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие (ст.163 ГК). Нотариальное удостоверение сделок осуществляется в соответствии с законом от 11 февраля 1993 г. «Об основах законодательства о нотариате» нотариусами, которые работают в государственных нотариальных конторах или занимаются частной практикой.

     Нотариальное  удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе удостоверительной  подписи нотариуса.

     В ряде случаев письменные сделки подлежат государственной регистрации (например, с землей или другим недвижимым имуществом). Случаи и порядок такой регистрации  устанавливается законом.

     За  совершение удостоверительной надписи  взимается государственная пошлина. Нотариальная форма обычно предусматривается  для сделок, в которых волеизъявление сторон необходимо зафиксировать достаточно определенно, таких, например, как завещание, дарение, купля-продажа недвижимости в жилищной сфере.

     Некоторые письменные сделки подлежат государственной  регистрации.

     Согласно  п. 1 ст. 164 ГКРФ сделки с землей и другими  недвижимым имуществом подлежат государственной  регистрации в случаях и в  порядке, предусмотренных ст. 131 Кодекса  и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Введение единой государственной  регистрации должно обеспечить достоверность  и полноту информации о наиболее важных и сложных сделках и  тем самым содействовать устойчивости и прочности гражданского оборота.

     К недвижимым вещам (недвижимости) относят  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без  несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам Гражданский  кодекс относит и такие объекты, само назначение которых неизбежно  предполагает их перемещение, - воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты и  иное имущество.

     Исходя  из указания об обязательности регистрации  “права собственности и других вещных прав” на недвижимые вещи, ограничения  этих прав, их возникновение, порядок  и прекращение следует признать, что любые сделки с недвижимом имуществом подлежат государственной  регистрации, если иное не установлено  законом.

     Обязательность  регистрации сделок с недвижимостью  устанавливается не только в виде общего правила, но и предусматривается  применительно к каждой из соответствующих  сделок в отдельных статьях ГКРФ. Это касается договоров продажи  недвижимости, мены, дарения, отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты. Аренды недвижимого имущества, доверительного управления недвижимом имуществом, коммерческой концессии.

     Требование  государственной регистрации не может быть установлено соглашением  сторон, т.е. стороны не вправе требовать  регистрации сделки с имуществом, если она не предусмотрена законом. Государственная регистрация недвижимости производится в соответствии со ст.131 ГК и включает в себя прием документов, необходимых для государственной  регистрации, правовую экспертизу документов и законности совершаемой сделки, установление отсутствия противоречий между заявленными требованиями о регистрации и уже зарегистрированными  правами на данный объект, внесение информации о совершенных сделках  в Единый государственный реестр и совершение надписей на правоустанавливающих документах. Действия органа, отказавшегося  осуществить государственную регистрацию, могут быть обжалованы в суде.

     Закон различает регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с недвижимым имуществом. В отношении  первых требование о государственной  регистрации, как правило, отсутствует. Что же касается сделок с недвижимым имуществом, то в одних случаях  они подлежат государственной регистрации, а в других – подлежит передача недвижимого имущества.

     Относительно  порядка государственной регистрации  недвижимости в Гражданском кодексе  содержится лишь указания на то, что  вещные права на недвижимые вещи, их ограничения и возникновение, переход  и прекращение подлежат государственной  регистрации в едином государственном  реестре учреждениями юстиции. Детальный  порядок государственной регистрации  и основания отказа в ней должны быть установлены федеральным законом  о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

     2.2.2 Устная форма сделки

     Воля  участников сделки, отражающая их намерение  совершить сделку, должна получить определенное внешнее выражение  и закрепление. Это необходимо, чтобы  содержание сделки было ясно ее участникам, условия сделки были зафиксированы, и можно было без затруднений  разрешать споры между сторонами  сделки, если они возникнут.

     Способ, посредством которого выражается воля сторон при совершении сделки, называется формой сделки. Существует несколько  таких способов.

     Сделка  может быть совершена устно, путем  словесного выражения воли.

     При таком выражении воли участник сделки на словах формулирует свою готовность совершить сделку и условия ее совершения.

     Устно могут совершаться любые сделки, если:

     законом или соглашением сторон для них  не установлена письменная форма (п.1 ст.159 ГК);

     они исполняются при самом их совершении (п.2 ст.159 ГК);

     сделка  совершается во исполнение письменного  договора и имеется соглашение сторон об устной форме исполнения (п.3 ст.159 ГК).

     Сделка, которая может быть совершена  устно, считается совершенной, и  при отсутствии словесного выражения  воли, если она совершается путем  консолюдентных действий, т.е. когда  из поведения лица (или лиц) явствует его воля совершить сделку.