Таким образом, для того чтобы правильно  оформить свои права на недвижимое имущество и получить предусмотренную  Конституцией РФ их защиту, гражданам  и организациям необходима регистрация  этих прав. Произведенная государственная  регистрация подтверждается соответствующим свидетельством. Причем право считается зарегистрированным и, соответственно, возникшим с момента внесения записи в ЕГРП, а не с даты выдачи свидетельства. "При отсутствии государственной регистрации нельзя говорить о приобретении права собственности на объект недвижимости"¹⁸.

     Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, предусмотренная законодательством, осуществляется специальным учреждением  юстиции - Федеральной регистрационной  службой. Только такая государственная регистрация влечет возникновение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество. Регистрационная процедура завершается внесением записи о праве или сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

     Подлежат обязательной государственной регистрации не только вещные права на недвижимое имущество, но и их ограничения, переходы и прекращения прав, а в некоторых случаях и обязательственные права. Кроме того, Законом о государственной регистрации установлена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом, действительность которых поставлена в зависимость от наличия такой регистрации. Самостоятельное требование о регистрации сделок по переходу прав на недвижимое имущество помимо регистрации прав и обременений, вытекающих из них, предусматривается по причине того, что за заключением договора не всегда следует переход прав на имущество, ставшее объектом такого договора. Это право возникает только после государственной регистрации перехода права по заявлению заинтересованных лиц. "Содержанием отношений сторон по поводу государственной регистрации, регулируемых гражданским правом, являются обязанности обращения сторон за государственной регистрацией возникновения, прекращения, перехода права и действия сторон по осуществлению данной обязанности"¹⁹

Заключение

     Понятие недвижимости - ключевое для уяснения принципиальных особенностей этого  института права в целом. Сам  термин "недвижимое имущество" появился в российском законодательстве сравнительно недавно, а легитимного его определения не существовало вовсе.

     В настоящее время позиция законодателя изменилась. Это выразилось, прежде всего, в том, что в ГК РФ впервые в истории российской цивилистики закреплено понятие недвижимости, которое, безусловно, стало основой всех современных изысканий. Согласно п. 1 ст. 130 к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К ним относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

     Особого внимания при анализе данного  определения требуют критерии отнесения  тех или иных объектов к указанной  категории вещей.

     Первый  критерий основан на естественной природе  происхождения вещей, таких как, например, участок земли. Данный критерий не вызывает никаких возражений.

     Другим  критерием определения недвижимости является прочная связь вещей  с землей, причем настолько, что перемещение  этих объектов в пространстве невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.

     Кроме названных критериев, которые обычно считают материальными, ст. 130 ГК РФ использует и юридический критерий, относя к недвижимым вещам те объекты, которые по своей природе движимы, но их роль в гражданском обороте столь важна, что законодатель распространил на них правовой режим недвижимости. Это воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации.

     В соответствии с нормами ГК РФ права  на недвижимость, их возникновение, ограничение, прекращение и переход подлежат регистрации в государственном реестре.

     По  существу названная регистрация  призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку  последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение  стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с недвижимостью за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.

     Также хотелось бы отметить, что сегодня  институт государственной регистрации  прав на недвижимое имущество, в частности  на природные объекты, нуждается  в развитии, впрочем, так же как  и институты земельного и природоресурсного  права. Право на природные объекты становится правом только после государственной регистрации, а государственная регистрация прав - это государственная гарантия прав, поэтому целесообразно предусмотреть в действующем гражданском законодательстве и законодательстве о природных ресурсах РФ нормы о государственной регистрации прав на природные объекты недвижимости, осуществляемые исключительно учреждениями юстиции. И только иная - техническая - регистрация может осуществляться в других специализированных органах государственной власти.

     Правоотношения, связанные с оборотом и преобразованием  недвижимости, - одна из тем, которые  никогда не утрачивали актуальности на протяжении всей истории права  и государства. Научный и технический  прогресс постоянно привносят в  нашу жизнь все новые усовершенствования и изобретения (предметов, процессов, способов и т.д.), оценить весь спектр воздействия которых на человека и общество становится все труднее в силу нарастания темпов развития и обновления. По мере такого развития изменяется и круг вопросов, которые приходится решать правоведам в рамках теории вещных и обязательственных прав на недвижимость.

     Охрана  прав и законных интересов граждан  и юридических лиц посредством  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обеспечивает соответствующим субъектам прав уверенность в стабильности и законности гражданского оборота недвижимости, создание благоприятного инвестиционного климата и снижение рисков на рынке недвижимости.

     Итак, многие проблемы законодательного регулирования  оборота недвижимости остаются неразрешенными и требуют дальнейшего исследования. Остается надеяться, что совместными усилиями ученых, практикующих юристов, судей и представителей законодательных органов удастся привести законодательство о недвижимости в оптимальное, отражающее потребности современного рынка и отвечающее критериям качества закона, состояние. 
 

Список  литературы

Нормативные акты 

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г./ «Российская газета» №237, 25.12.1993
2. Гражданский кодекс Российской Федерации "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, С. 3301,
3. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ / "Российская газета", N 220, 20.11.2002.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ /"Российская газета", N 211-212, 30.10.2001.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ / "Российская газета", N 1, 12.01.2005,
6. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп.)
7. Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик, утвержденные Законом СССР от 8 декабря 1961 года Ведомости СССР, 1961, № 50, - С.525
8. Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик утвержденные 31 мая 1991 года / Ведомости СССР, - 1991, - № 26, - С. 733
9. Гражданский кодекс РСФСР, утвержденный Законом РСФСР от 11 июня 1964 года /Ведомости РСФСР, - 1964 - № 24, - С.406
10. ВСНД РФ и ВС РФ. - 1992. N 16. - С. 834; СЗ РФ. 2004. N 35. - С. 3607 /в ред. Федерального закона от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ
11. СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). - С. 40.
12. СЗ РФ. 1998. N 44. - С. 5394
13. СЗ РФ. 2002. N 4. - С. 251

Специальная литература

1. Гражданское право: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд. М.: БЕК, 1998. Т. 1. С. 73
2. Гражданское право. Часть первая / Под ред. В.П. Мозолина, А.И. Масляева. М.: Юристъ, 2003. С. 376.
3. Дождев Д.В. Римское частное право: Учебник для вузов. М., 1996.
4. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М.: Статут, 2002.
5. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) // Под ред. О.Н. Садикова. М., 2002.
6. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) /под ред. О.Н. Садикова - М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ, Издательский Дом Инфра – М. 2004.
7. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.: Фонд "Правовая культура", 1995. С. 32
8. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". 2-е изд., перераб. и доп. М.: ИНФРА-М, 2001.
9. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М., 2001.
10. Краснокутский В.А. Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 1997.
11. Материалы конференции "Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества": Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М., 2003.
12. Нагаев Р.Т. Недвижимость (Землеустройство. Градостроительство и экономика): Терминологический словарь. Казань, 2000.
13. Общая теория государства и права: Академический курс: В 2 т. // Под ред. М.Н. Марченко. М.: Зерцало, 1998. Т. 2. С. 133.
14. Основы римского гражданского права: Учебник. М.: ЗЕРЦАЛО, 2000
15. Основные институты гражданского права зарубежных стран: Сравнительно-правовое исследование. М.: НОРМА, 1999. С. 221.
16. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 1999.
17. Суханов Е.А. Основы гражданского законодательства // Вестник Верховного Суда СССР. 1991. N 10. С. 41.
18. Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Нотариус.- 2003 - №3 (41) – С. 22.
19. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: АО "Центр ЮрИнфоР", 2001.
20. Валеев М.М. Вещи как объекты гражданских правоотношений: Дис. канд. юрид. Наук: Екатеринбург, 2003.
21. Витрянский В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. N 6.
22. Воронин. И.К. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Российской Федерации  / М.:Мигалион, 2003. – С. 18.
23. Гонгало Б.М. Понятие недвижимого имущества // Правовое регулирование оборота недвижимого имущества: Сб. ст. Екатеринбург, 2002. С. 4 - 8.
24. Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права / Отв. ред. А.Р. Кирсанов. М.: Ось-89, 2003.
25. Дикусар В.М. Государственная регистрация прав на природные объекты./ «Законодательство и экономика 2006, №2
26. Гришаев С.П. Все о недвижимости (Регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование): Учебно-практическое пособие. М.: БЕК, 2001.
27. Диаковская Н.В. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2001.
28. Егоров А. Отдельные аспекты Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. N 12.
29. Емелькина И.А.  К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества // «Гражданское право» №2, 2005
30. Завьялов А.А. Недвижимое имущество, прочно связанное с земельным участком, как особый объект прав // Хозяйство и право. 2000 (Приложение к N 11).
31. Калачева С.А. Недвижимость. М.: ПРИОР, 1998.
32. Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. М.: Ось-89, 2001.
33. Козлова Е.Б. Проблемы правового регулирования сделок с недвижимостью: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2004.
34. Козырь О.М., Маковская А.А. "Единая судьба" земли и недвижимости // ЭЖ-Юрист. 2003. N 1.
35. Мексин А. Об упразднении разделения имуществ на недвижимые и движимые // Сов. право. 1923. N 3.
36. Пискунова М. О делимости недвижимых вещей // Бизнес-адвокат. 2003. N 9.
37. Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права: Сб. М., 2003.
38. Петров Е.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в гражданском обороте недвижимости: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2001.
39. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. С. 204
40. Сборник "Развитие гражданского законодательства на современном этапе". М.: МГЮА, 2005. С. 274.
41. Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Правоведение. 2002. N 4.
42. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004.
43. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по гражданскому Кодексу РФ // «Журнал российского права №6 2004 г.
44. Щенникова Л.В. Недвижимое имущество: Законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. 2003. N 11.
45. Экономика и финансы недвижимости / Под ред. Ю.В. Пашкуса. СПб.: СПбГУ, 1999. С. 9

Материалы судебной практики

1. Афонина Е.И.  О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Вестник ВАС РФ №7 2002
2. Постановление Президиума ВАС РФ от 21 декабря 1999 г. N 4921/99.
3. Постановление Президиума ВАС РФ от 18 декабря 2001 г. N 1125/00.
4. Постановление Президиума ВАС РФ от 10 декабря 2002 г. N 1467/02.
5. п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. N 9.