а) базовый, основополагающий перечень объектов недвижимости: земельный участок, участок недр, обособленные водные объекты, объекты, прочно связанные с землей;

     б) производный, незакрытый перечень недвижимостей  в виде объектов, прочно связанных  с землей, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: леса, многолетние насаждения, здания и сооружения;

     в) иное имущество, отнесенное (и относимое  в будущем) законом к недвижимости (жилое и нежилое помещение, предприятие, кондоминиум, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

     Таким образом, современный российский законодатель практически воспроизвел классический принцип отнесения объектов к  недвижимому имуществу. Три группы определенных, конкретных объектов (участок  земли, участок недр, обособленный водный объект, причем последний из указанных - участок земной поверхности, занятый водой, ни по своей природе, ни логически в данный законодательный ряд не укладывается) и собирательный образ иных недвижимых вещей, отвечающих совокупному критерию: прочная связь с землей, соединенная с невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба назначению.

       Традиционный законодательный подход  к критериям отнесения имущества  к недвижимости в российском  праве обладает незначительными, но весьма и весьма сущностными особенностями. Таковых особенностей три.

     Первая  из них заключается в дальнейшей возможности отдельными федеральными законами включать в установленный  основным кодифицированным актом перечень недвижимых объектов. Такая возможность  практически немедленно была использована законодателем, и сначала сам Кодекс дополнил перечень недвижимостей (ст. 130 ГК РФ) предприятием как имущественным комплексом, а также иным имущественным комплексом, а затем иные законы - нежилыми и жилыми помещениями, кондоминиумами и т.д. Весьма вероятно, что и в дальнейшем перечень объектов недвижимости будет пополняться новыми законами, в том числе и законами, регулирующими отношения, составляющие предмет далеко не гражданского права.

     Вторая  особенность российского определения  недвижимого имущества состоит  в неясности легального определения характерных границ (рода и вида) объектов, относимых к недвижимости по признаку прочной связи с землей, соединенной с невозможностью перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Легальная формулировка "все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых..." не позволяет однозначно определить, о каких именно объектах идет речь. Следуя буквальному толкованию этой нормы, в соответствии с анализируемым критерием к недвижимости относятся не только рукотворные здания или сооружения, но и все иное, что прочно связано с землей.

     Третьей и наиболее важной, на мой взгляд, особенностью законодательного определения недвижимости является принципиальная значимость объекта. Понятие "несоразмерный ущерб" относится исключительно к назначению объекта недвижимого имущества. В подавляющем большинстве иные правовые системы определяют в данном делении только один дифференцирующий признак - прочная связь с землей. Предусмотренный в ГК РФ соразмерный или несоразмерный ущерб назначению в отдельных случаях (не дающих основания для принципиальных выводов) становится не столько дополнительным, сколько решающим признаком недвижимой вещи. К примеру, высшие судебные инстанции вкладывают в понятие "несоразмерный ущерб" следующее: "невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п."⁸

     Кроме того, следует отметить, что российский гражданский закон остался верен традиционному подходу к определению недвижимых вещей по природе (упомянутых выше) и недвижимых вещей по закону. К последним относятся, в частности, юридически недвижимые объекты, физическая природа которых, рассматриваемая в отрыве от системного построения, таковой однозначно не является (морские и воздушные суда, космические объекты и т.д.). 

2.2. Объекты недвижимости

     Вообще  деление вещей на недвижимые и  движимые не случайно, такое правило  основывается на естественных свойствах  этих вещей. Так, недвижимые вещи не могут перемещаться, кроме того, они являются индивидуально-определенными и незаменимыми. В свою очередь, движимые вещи могут свободно перемещаться и могут быть индивидуально-определенными либо родовыми.

     Понятие о недвижимости исторически возникло как представление о земельных участках, принадлежащих тем или иным лицам, родам, племенам. Земля, будучи основой понятия недвижимости, является первичным и доминирующим элементом недвижимости. Значение и характерные особенности этого элемента в существенной степени определяют содержание этого понятия. Это дает основания для выделения таких ее основных черт, как неподвижность и осязаемость как физического объекта⁹.

     В дальнейшем расширение содержания этого  термина происходило за счет включения в понятие недвижимости участков недр, лесных участков, водных бассейнов, многолетних насаждений.

     Следующий этап расширения понятия недвижимости - это включение в него домов, зданий и прочих долговременных сооружений, возводимых руками людей (то есть рукотворных объектов недвижимости). Указанные объекты также обладают вышеперечисленными качествами, которые позволяют им быть надежным объектом гражданско-правовых отношений. От земельных участков здания и сооружения отличаются тем, что являются искусственно возведенными объектами и имеют ограниченный срок службы, т.к. способны утрачивать свою целостность на протяжении относительно небольших сроков человеческой жизнедеятельности. В принципе, в зависимости от целого ряда обстоятельств, такие объекты усилиями людей могут быть уничтожены или разрушены до такой степени, что потеряют свою функциональную или потребительскую ценность.

     Правильное  понимание недвижимости на основе той  дефиниции, которая сформулирована в Гражданском кодексе РФ, возможно только с помощью привлечения понятий из иных отраслей законодательства - земельного, водного, лесного, законодательства о недрах и пр.

     Так, в соответствии с Законом РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах"¹⁰ под участком недр понимается геометрически определенное пространство недр, индивидуализация которого происходит в виде горного отвода - геометризованного блока недр (ст. 7). Согласно Водному кодексу Российской Федерации от 16 ноября 1995 г. N 167-ФЗ водный объект - это сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима (ст. 1). Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ дает весьма размытое юридическое понятие "леса". Из преамбулы этого Кодекса следует, что лес - это совокупность лесной растительности, земли, животного мира и других компонентов окружающей природной среды, имеющей важное экологическое, экономическое значение.

     Под производными (или рукотворными) объектами  недвижимости понимаются такие недвижимые вещи, которые созданы в процессе деятельности человека.

     К числу таких объектов относятся, прежде всего, здания и сооружения (в законодательстве и в литературе используется и термин "строения", которым фактически охватываются два указанных понятия). Кроме того, к числу этих объектов относятся помещения (жилые и нежилые), находящиеся в зданиях и сооружениях, но, тем не менее, выступающие в качестве самостоятельных объектов гражданских прав.

     Все вышеприведенные определения объектов недвижимости не дают представления  об общих для них признаках, позволяющих корректно объединить их в одно понятие. Единственный признак, роднящий эти объекты, - их неразрывная связь с землей как пространственной территорией, - находится за пределами приведенных законодательных дефиниций (он отражен в ГК РФ).

     Если  же говорить о правовом режиме указанных  объектов, то и он разнится. Так, недра  являются объектом исключительной собственности  Российской Федерации (п. 1 ст. 1.2 Закона о недрах), а участки недр не могут  быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждения в иной мере (п. 2 ст. 1.2 Закона о недрах). Указанное обстоятельство делает бессмысленным требование о государственной регистрации прав на участки недр, поскольку данный объект изъят из гражданского оборота и никому, кроме государства, принадлежать не может.

     Также режимом недвижимого имущества  наделено предприятие в целом  как имущественный комплекс (п. 1 ст. 132 ГК РФ). В состав предприятия  как имущественного комплекса входят не только недвижимые по природе вещи (земельные участки, сооружения, здания, помещения и пр.), но и имущество, которое может быть перемещено без причинения несоразмерного ущерба его назначению, и более того, имущественные права и обязанности (права требования, долги), объекты интеллектуальной собственности и приравненные к ним средства, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) (п. 2 ст. 132 ГК РФ).

     По  характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и нежилой фонд. Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности. Данная классификация актуальна для оборота недвижимых вещей.

2.3. Сделки с недвижимым  имуществом

     Следует отметить, что действующее гражданское  законодательство не предусматривает единых договорных моделей для совершения различных сделок с недвижимостью (так, например, законодатель устанавливает нормы о купле-продаже недвижимости, но при этом специальные нормы об аренде установлены только в отношении одной из разновидностей недвижимости - зданий и сооружений). Таким образом, классифицировать сделки на основании легальной концепции регулирования оборота недвижимости затруднительно.

     Вместе  с тем, не вызывает особых затруднений  классификация сделок с недвижимым имуществом на основании доктринальных критериев.

     Сделки  с недвижимостью можно классифицировать сообразно цели, которую преследуют стороны. В этой связи выделяются три группы сделок с недвижимостью:

     - сделки по отчуждению недвижимого  имущества, влекущие переход права собственности (договор продажи недвижимости, ст. 549 ГК РФ; договор продажи предприятия, ст. 559 ГК РФ; договор мены недвижимого имущества, ст. 567 ГК РФ; договор дарения недвижимости, ст. 572 ГК РФ; пожертвование, ст. 582 ГК РФ; договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, ст. ст. 583, 601 ГК РФ; договор строительного подряда, ст. 740 ГК РФ; договор участия в долевом строительстве, ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <*>, далее - Закон об участии в долевом строительстве)¹¹;

     - сделки без отчуждения недвижимого  имущества, которые не влекут  перехода права собственности (договор аренды и субаренды зданий и сооружений, ст. 650 ГК РФ; договор аренды и субаренды иных объектов недвижимости, ст. 606 ГК РФ; договор залога недвижимости (ипотеки), ст. 339 ГК РФ; договор аренды транспортного средства с экипажем, ст. 632 ГК РФ; договор аренды транспортного средства без экипажа, ст. 642 ГК РФ; договор аренды предприятия, ст. 656 ГК РФ; договор найма жилого помещения, ст. 671 ГК РФ; договор финансовой аренды (лизинга) недвижимости (за исключением земли и других природных ресурсов), ст. 665 ГК РФ, ст. 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)")¹²;

     - акцессорные или дополнительные  к ранее совершенным сделкам  с недвижимым имуществом: уступка  права требования (ст. ст. 388, 389 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом; перевод долга (ст. 391 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом; соглашение об изменении (расторжении) договора (ст. 452 ГК РФ, п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"¹³) в отношении недвижимости; уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве (ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве) и др.

     Сделки  с недвижимостью в коммерческом обороте можно квалифицировать  и по субъекту, совершающему такую  сделку. Так, можно выделить:

     - сделки с недвижимым имуществом, совершаемые кооперативами, хозяйственными товариществами и обществами;