Недвижимость как объект гражданского права

     - сделки с недвижимостью, совершаемые  государственными и муниципальными  унитарными предприятиями, казенными  предприятиями, а также учреждениями;

     - сделки по отчуждению недвижимости, совершаемые некоммерческими организациями;

     - сделки с недвижимостью, совершаемые  предпринимателями без образования  юридического лица;

     - сделки с недвижимым имуществом, которые совершаются физическими  лицами (при этом имеют особенности  сделки, заключаемые малолетними,  несовершеннолетними, лицами, признанными недееспособными или ограниченно дееспособными, а также сделки с объектами недвижимости, находящимися в общей совместной собственности супругов или членов крестьянского (фермерского) хозяйства);

     - сделки с недвижимым имуществом, совершаемые арбитражным управляющим от имени организации, находящейся в стадии признания ее несостоятельной (банкротом).

     Все указанные сделки обладают определенными  особенностями и совершаются  в соответствии с теми правилами, которые рассчитаны на одну из указанных  категорий лиц. Несоблюдение правил, установленных для участия в гражданском обороте этой категории лиц, может повлечь недействительность сделки с недвижимым имуществом.

     В качестве классификационного критерия, на основании которого допустимо  выделять различные сделки с недвижимым имуществом, можно назвать критерий обязательности государственной регистрации соответствующей сделки. Сделка с недвижимостью подлежит государственной регистрации только в случаях, установленных законом. Самим участникам заключаемого договора не предоставлено право устанавливать либо отменять государственную регистрацию совершаемой ими сделки.

     Обязательной  государственной регистрации подлежат следующие сделки с недвижимым имуществом:

     - договор об ипотеке (залоге  недвижимости) (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге  недвижимости)"

     - уступка требования по сделке  с недвижимостью, подлежащей государственной  регистрации (ст. 389 ГК РФ);

     - перевод долга по сделке с  недвижимостью, подлежащей государственной  регистрации (ст. 391 ГК РФ);

     - договор купли-продажи жилого  дома, квартиры, части жилого дома  или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);

     - договор продажи доли в праве  общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ);

     - договор продажи предприятия  как имущественного комплекса  (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

     - договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 567 ГК РФ);

     - договор мены долями в праве  общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ);

     - договор дарения недвижимого  имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);

     - отказ одаряемого принять в  дар недвижимое имущество (ст. 573 ГК РФ);

     - пожертвование недвижимости (ст. 582 ГК РФ);

     - договор дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество (ст. 251 ГК РФ);

     - договор ренты с передачей  недвижимости под выплату ренты  (ст. 584 ГК РФ);

     - договор пожизненного содержания  с иждивением (п. 2 ст. 601 ГК РФ);

     - договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключаемый на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ; информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 о государственной регистрации договоров аренды);

     - договор аренды недвижимого имущества, заключаемый на неопределенный срок, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ);

     - договор аренды с правом выкупа (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ);

     - договор субаренды при условии  применимости к нему правил  о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК  РФ);

     - договор аренды предприятия как  имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

     - договор аренды участков лесного  фонда (ст. 32 Лесного кодекса РФ; п. 21 Положения об аренде участков  лесного фонда, утвержденного  Постановлением Правительства РФ  от 24 марта 1998 г. N 345);

     - договор безвозмездного пользования  участком лесного фонда (ст. 36 Лесного кодекса РФ; п. 6 Положения  о предоставлении участков лесного  фонда в безвозмездное пользование,  утвержденного Постановлением Правительства  РФ от 18 февраля 1998 г. N 224);

     - договор концессии участков лесного  фонда (Инструкция о порядке  государственной регистрации договоров  аренды, безвозмездного пользования,  концессии участков лесного фонда  (леса) и прав на участки лесного  фонда (леса), утвержденная Приказом  Министерства юстиции Российской Федерации от 23 января 2002 г. N 18);

     - договор залога права аренды  недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об  ипотеке);

     - соглашение о приобретении заложенного  жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке);

     - договор участия в долевом строительстве (ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве);

     - уступка прав требования по  договору участия в долевом  строительстве (ст. 11 Закона об  участии в долевом строительстве). 
 

2.4. Источники правового регулирования прав на недвижимость и сделок с ней.

     Правовой  режим недвижимости, а также особенности  совершения сделок с недвижимостью  определяются значительным количеством  нормативных источников. Не вдаваясь в дискуссии о понятии источника  права, в качестве основы для определения  источников правового регулирования недвижимости и сделок с ней изберем общее определение, сформулированное профессором А.В. Мицкевичем, который под источниками или формами права понимает "официальные формы выражения и закрепления (а также изменения или отмены) правовых норм, действующих в данном государстве"¹⁴.

     Конституция Российской Федерации не содержит терминов "недвижимость", "недвижимое имущество". Однако в широком смысле слова  Конституция РФ является идейным  источником, определяющим фундаментальные  основы формирования и нормального функционирования рынка недвижимости как составной и существенной части гражданского оборота. Значимыми в этом смысле являются нормы, определенные в ст. 8, которые устанавливают равенство форм собственности - частной, государственной, муниципальной и иных. При этом согласно конституционным положениям гарантируется единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, поддержка конкуренции и свобода экономической деятельности.

     Основным  источником непосредственного регулирования оборота недвижимости является Гражданский кодекс РФ. Он дает определение недвижимого имущества, устанавливает его виды, правовой режим, закрепляет общие условия совершения сделок, а также формулирует специфические требования к совершению отдельных видов сделок с недвижимым имуществом. Будучи "центральным, стержневым актом гражданского законодательства"¹⁵, "первым среди равных"16, ГК РФ содержит норму, согласно которой все иные законы, содержащие нормы гражданского права, должны соответствовать ему (п. 2 ст. 3 ГК РФ).

     Другим  значимым законодательным актом, регулирующим понятие, режим и оборот недвижимости, является Земельный кодекс РФ. Земельное  законодательство (и в том числе  Земельный кодекс) регулирует отношения  по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 3 ЗК РФ). В то же время приоритет в регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками установлен за гражданским законодательством (п. 3 ст. 3 ЗК РФ).

     Среди кодифицированных законодательных  актов, регулирующих статус и оборот недвижимых вещей, необходимо назвать  Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997 г. N 60-ФЗ (в части определения условий  оборота воздушных судов), Лесной кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ, Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ, Кодекс торгового мореплавания РФ (в части определения условий оборота морских судов), Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. N 24-ФЗ (в части определения условий оборота судов внутреннего плавания). Все указанные Кодексы являются источниками права при регулировании гражданско-правового оборота жилых помещений, лесов, многолетних насаждений, обособленных водных объектов, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, то есть тех объектов, в отношении которых Гражданским кодексом РФ установлен правовой режим недвижимости.

     Закон о земельном кадастре регулирует отношения, возникающие при осуществлении деятельности по ведению государственного земельного кадастра, под которым понимается систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков и прочно связанных с этими земельными участками объектов, а также при использовании его сведений.

     Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О  приватизации государственного имущества  и муниципального имущества"¹⁷ устанавливает основы преобразования отношений собственности путем приватизации государственного и муниципального имущества.

     Чрезвычайно важное значение имеет Закон о  госрегистрации прав на недвижимость, который устанавливает порядок  юридического признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Законом определены органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, основания для отказа в государственной регистрации и ее приостановления. Фактически этим Законом реализованы условия публично-правового начала в организации оборота недвижимого имущества.

     Важное  значение для оборота недвижимости имеют и такие законы, как Градостроительный  кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах", а также те изменения, которые были внесены в ГК РФ, Закон об ипотеке, Закон о госрегистрации прав на недвижимость.

     Нормы, регулирующие сделки с недвижимостью, содержатся в указах Президента Российской Федерации. Известно, что в соответствии с п. 3 ст. 3 ГК РФ гражданские правоотношения могут регулироваться Указами Президента РФ. При этом указы не должны противоречить ГК РФ и федеральным законам.

     Нормы, регламентирующие оборот недвижимости, содержатся в постановлениях, принимаемых Правительством Российской Федерации. Полномочия Правительства РФ в сфере издания норм гражданско-правового характера определены в п. п. 4 - 6 ст. 3 ГК РФ. Согласно указанным пунктам Правительство РФ вправе принимать постановления, содержащие нормы гражданского права на основании и во исполнение ГК РФ, законов и указов Президента Российской Федерации. 
 

3.2. Государственная регистрация на недвижимое имущество и сделок с ним 

     В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности, составляющие содержание гражданских правоотношений, возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Только зарегистрированные уполномоченным государственным органом права на недвижимое имущество гарантируют участникам отношений с объектами недвижимого имущества эффективную защиту их прав.

     С принятием Закона о государственной  регистрации был определен четкий вектор на развитие системы регистрации  прав на недвижимость в цивилизованном направлении как механизма защиты этих прав. В соответствии со ст. 2 Закона государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Единственное доказательство возникновения или прекращения права на недвижимое имущество - государственная регистрация, которая проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Законом о государственной регистрации единой системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). В настоящее время уполномоченные органы по осуществлению государственной регистрации набрали достаточный опыт по успешной реализации положений указанного Закона. Необходимо отметить, что только государственная регистрация носит правоустанавливающий характер, так как представляет собой юридически значимое действие, являющееся основанием для возникновения, перехода и прекращения права на недвижимое имущество.