Юридические факты и их классификация

      Иначе обстоит дело, если письменная форма  сделки была предусмотрена сторонами  по сделке, но не была соблюдена. Такая  сделка в случае возникновения спора должна считаться незаключенной, поскольку договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ)⁷⁷. И здесь следует согласиться с Егоровым, который считает, что отсутствие согласованной сторонами договора формы в данном случае свидетельствует о несоблюдении фактических требований к содержанию сделки и, следовательно, дает возможность констатировать факт ее незаключения.⁷⁸

      Сделки, признанные незаключенными, и недействительные сделки объединяет отсутствие позитивной («регулятивной») результативности, и те и другие не порождают правовых последствий, на которые была направлена воля сторон этих сделок. Между указанными сделками могут быть установлены определенные зависимости. Главная из них — недействительными признаются только сделки заключенные⁷⁹.

      Таким образом, факт незаключения сделки, не может повлечь ее недействительности, поскольку в качестве недействительных могут рассматриваться только заключенные сделки.

      В случае если законом прямо предусмотрена письменная форма сделки, то  ее несоблюдение ведет к недействительности сделки (п. 2 ст. 162 ГК РФ)⁸⁰. Однако в данной статье не указано, будет ли недействительная сделка оспоримой (относительно недействительной) или ничтожной (абсолютно недействительной).

      Оспоримая сделка порождает правовые последствия, но в случае возникновения спора может быть признана судом недействительной. Ничтожная же сделка не порождает у сторон правовых последствий и не может быть признана действительной в силу закона.

      Таким образом, следует согласиться с  Егоровым, который считает, что несоблюдение письменной формы в случае ее прямого указания в законе говорит о ничтожности сделки, так как несоблюдение в данном случае простой письменной формы законодателем рассматривается как обстоятельство, противоречащее требованиям закона, а следовательно, публичному интересу⁸¹.

      Несоблюдение  нотариальной формы сделки влечет ее недействительность.

      Исходя из вышесказанного, следует, что если нотариальная форма сделки предусмотрена соглашением сторон и не соблюдена, то такая сделка считается незаключенной и потому не может рассматриваться в качестве недействительной сделки.

      Что же касается сделок, нотариальная форма  которых прямо закреплена в законе, то ее несоблюдение ведет к ничтожности  такой сделки в силу п. 1 ст. 165 ГК РФ.

      Однако  на практике оказывается, что несоблюдение нотариальной формы может быть обусловлено невозможностью ее соблюдения, например, в связи с внезапной смертью одной из сторон по сделке или уклонения одной из сторон от нотариального удостоверения сделки. В этом случае сделка может быть признана судом действительной и не подлежащей более, нотариальному удостоверению, поскольку суд сам выполняет эту функцию.

      Таким образом, при невозможности соблюдения нотариальной формы сделки в вязи с внезапной смертью одной из сторон по сделке или уклонения одной из сторон от нотариального удостоверения сделки, такую сделку следует считать не ничтожной, а оспоримой.

      Несоблюдение  в установленных законом случаях  требования о государственной регистрации сделки  влечет ее недействительность (п. 1 ст. 165 ГК РФ)⁸².

      Данная  норма может быть истолкована двояко. Она может пониматься так, что невыполнение требований о государственной регистрации влечет недействительность сделок только в случаях, когда такое последствие прямо указано в законе. А может расцениваться и так, что в случаях, когда законом предусматривается государственная регистрация сделки, несоблюдение этого требования всегда влечет за собой ее недействительность.

      Наиболее  правильным будет считаться первое толкование, поскольку в случае, когда недействительность сделки является последствием, прямо установленным в законе, то такая сделка считается недействительной. Под недействительностью сделки в данном случае следует понимать ее ничтожность. Например, при несоблюдении требования государственной регистрации коммерческой концессии объекта, охраняемого в соответствии с патентным законодательством, договор считается ничтожным (ст. 1028 ГК РФ)⁸³.

      Однако  в  ряде случаев при нарушении требования о государственной регистрации договора в законе указывается не на его недействительность, а на то, что он считается заключенным с момента регистрации.

      Такое последствие нарушения регистрации  предусмотрено в отношении договоров  продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ); аренды здания или сооружения (п. 2 ст. 651 ГК РФ), заключенной на срок не менее года; аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ)⁸⁴. Во всех указанных случаях отсутствие регистрации договора означает, что он не был заключен⁸⁵.

      Данное  положение подтверждается и судебной практикой.

      Так, предприниматель Дидик Сергей Семенович, г. Новокузнецк, Кемеровская область обратился с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «ВНИИ - Гидроуголь», г. Новокузнецк, Кемеровская область о взыскании 86000 руб. неосновательного обогащения в связи с пoлyчeниeм предварительной оплаты за аренду нежилого помещения общей площадью 110 кв. м, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, ул. Сибиряков- Гвардейцев, 2 (дело №А-255/2006-1).

      В обоснование своих требований истец  сослался на ст. 1102, 1103, п. 2 ст. 1107 ГК РФ, договор аренды от 15.03.2005 № 28/03-05, указав, что в нарушение п. 1.6 договора помещение не передано по акту приема - передачи.

      Материалами дела установлено, что между ООО  «ВНИИ «Гидроуголь»,

г. Новокузнецк (арендодатель) и предпринимателем Дидиком Сергеем Семеновичем г. Новокузнецк (арендатор) заключен договор от 15.03.2005 № 28/03-05 на аренду нежилого помещения общей площадью 110 кв. м., находящееся на первом этаже отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк ул. Сибиряков - Гвардейцев, 2 (п. 1.1).

      Договор вступает в силу с момента подписания его обеими сторонами и действует  в течение одного года (п. 5.1). Помещение  арендатору по акту не передано (п. 1.6).

      Кроме того, в соответствии с п. 2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Статья 1 Федерального закона "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" относит нежилые  помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального

закона "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений". Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным,

и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

      На  момент рассмотрения спора договор  аренды не зарегистрирован.

По общему правилу, установленному ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента  его регистрации, если иное не установлено  законом. Для договоров аренды недвижимости Закон не устанавливает каких-либо изъятий из общего правила. Следовательно, договор аренды недвижимости считается заключенным с момента его регистрации.

      Ответчик  не представил доказательств занятия  истцом арендованных помещений, следовательно, у истца не возникла обязанность по оплате за пользование арендованным нежилым помещением.

      По  счету от 16.03.2005 № 67 истец внес предоплату за аренду в размере 86000руб. В силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без  установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное

или сбереженное  имущество (неосновательное обогащение).

    Поскольку ответчик пользуется денежными средствами без законных оснований, решением арбитражного суда от 13.03.2006 иск удовлетворен в заявленной сумме⁸⁶.

      Таким образом, в результате рассмотрения данного дела, суд установил, что  договор аренды недвижимости не был  заключен в связи с нарушением существенных условий договора, а также требования о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Незаключенный договор, в свою очередь не может повлечь за собой правовые последствия в виде оплаты за пользование арендованным нежилым помещением.

      Отказ в государственной регистрации, как уклонение соответствующего органа, либо участников договора от государственной  регистрации, могут быть обжалованы в суд, который своим решением может обязать произвести государственную регистрацию сделки и против воли другой стороны. При условии, однако, что сделка совершена в надлежащей форме и не содержит условий ее недействительности. После вынесения решения о регистрации сделки она должна быть в соответствии с решением суда зарегистрирована в надлежащем порядке.

      Уклонение стороны от нотариального удостоверения  или государственной регистрации  сделки может причинить убытки другой стороне. При необоснованности такого уклонения, т.е. наличии вины уклоняющейся стороны, она должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ)⁸⁷.

      Недействительные сделки.

      Недействительной  признается сделка, не способная породить желаемые сторонами последствия, но при определенных условиях порождающая нежелательные последствия. Последние представляют собой определенные санкции, вызванные противоправным характером действий лица⁸⁸.

      Все недействительные сделки подразделяются на два вида: ничтожные и оспоримые.

      Ничтожная (абсолютно недействительная) сделка недействительна в силу самого закона. Она являются таковой уже с момента ее заключения и не порождает у сторон прав и обязанностей, независимо от того, будет или нет, предъявлен в суд иск о признании ее недействительной. Ничтожная сделка не подлежит исполнению. На ничтожность сделки вправе ссылаться и требовать в судебном порядке применения последствий ее недействительности любые заинтересованные лица.

      Оспоримая (относительно недействительная) сделка в момент ее совершения порождает  свойственные действительной сделке правовые последствия, но по требованию исчерпывающе определенного в законе круга лиц такая сделка может быть признана судом недействительной по основаниям, установленным законом.

      Помимо  деления сделок на ничтожные и  оспоримые, их можно классифицировать по признаку порока, которым страдает сделка. К таким порокам относятся:

• порок субъектного состава,
• порок воли,
• порок формы,
• порок содержания.

      Порок субъектного состава связан с  недееспособностью граждан, и со специальной правоспособностью юридических лиц, либо статусом их органов.

      По  критериям, связанным с недееспособностью  граждан, различают следующие составы  недействительных сделок:

• Сделки, совершаемые гражданами, признанными недееспособными (ст. 171 ГК РФ). 
• Сделки, совершаемые гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ).
• Сделки, совершаемые несовершеннолетними в возрасте до 14 лет (ст. 172 ГК РФ).
• Сделки, совершаемые несовершеннолетними в возрасте старше 14 лет (ст. 175 ГК РФ)⁸⁹.

      Сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным, а также малолетним, т.е. не достигшим 14-лет, являются недействительными с момента их заключения. Однако, в случае, если сделка совершена к выгоде малолетнего или недееспособного гражданина, то по требованию законных представителей (родителей, опекунов, усыновителей, попечителей) законом предусмотрена возможность признания такой сделки действительной.