Договор социального найма

     Справку о составе семьи гражданин получает в ЖЭУ. При необходимости получить справку органов опеки и попечительства о возможности невключения несовершеннолетних членов семьи в число собственников приватизируемого жилого помещения гражданин обращается с заявлением в районный отдел образования по месту жительства.

     Передача  жилья в собственность граждан  оформляется договором передачи, заключаемым районной администрацией (главой администрации) либо лицом, уполномоченным, предприятием, учреждением, гражданином, получающим жилое помещение в собственность. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взымается.

     «В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением»⁴⁴.

     Приватизируемая квартира может быть оформлена договором  передачи квартиры в собственность  одного из членов семьи или в общую  собственность в различных пропорциях. При этом следует отметить, что  в случае приватизации квартиры одним  из лиц, проживающих в квартире, он после приватизации жилого помещения может поставить вопрос о выселении других лиц, в ней проживающих, как собственник жилого помещения.

     «Приватизация жилья в домах государственного и муниципального жилого фонда совершеннолетними гражданами возможна один раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилого  фонда после достижения ими совершеннолетия»⁴⁵.

     Следует сказать, что для некоторых российских граждан приватизация оказалась  не таким уж благом, и сегодня  больше вопросов вызывает не порядок  приватизации, а условия «расприватизации», то есть аннулирования договоров передачи недвижимого имущества – в первую очередь жилья – в собственность граждан. И тому есть свои причины. Во-первых, пострадали престарелые одинокие граждане, которым передавать жилье по наследству некому, ставшие жертвами криминальных структур, желающих под любым предлогом захватить жилье у таких собственников. Вторая, - более многочисленная категория граждан, - это очередники, которым посчастливилось получить жилье за счет государства после приватизации занимаемого ранее.

В переходный период создания рынка жилья для собственников жилых домов и приватизированных квартир, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, сохраняются действующие правила постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями. Однако при предоставлении гражданам новой квартиры учитывается ранее приватизированная жилплощадь. Другими словами, норма жилой площади на члена семьи рассчитывается на основе суммарной площади приватизированной и новой квартир. Так, в г. Москве новая жилая площадь по договору социального найма предоставляется согласно Положению о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилья в городе Москве, утвержденному постановлением Московской городской Думы от 24 декабря 1977г. № 95, исходя из размера общей площади, приходящейся на каждого члена семьи, то есть 18 кв.м. Таким образом, гражданам придется делать выбор: либо они сохраняют приватизированную жилую площадь, но получат менее просторную новую, которую они не имеют права приватизировать, так как вступает в силу принцип одноразовости приватизации жилой площади в отношении совершеннолетних граждан, закрепленный ст.11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», либо они получают новое, более просторное жилье, но прежнюю квартиру сдают государству.

     Формальное  основание тому содержится в п.15 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в  Российской Федерации, который предоставляет  возможность гражданам, переезжающим в другое жилое помещение и  заселяющимся по договору найма или аренды, приватизировать его при условии расторжения договора передачи в собственность (в порядке приватизации) ранее занимаемого помещения. «Закон о приватизации жилищного фонда не регулирует отношения по основаниям и порядку расторжения данного договора, поэтому на практике такая процедура изначально не может быть юридически безупречной»⁴⁶.

     К сказанному нужно добавить, что для  многих граждан мотивом для расторжения  договора приватизации жилого помещения  может быть не только желание получить более просторную жилую площадь в государственном или муниципальном фонде и впоследствии ее приватизировать, но и материальная несостоятельность иметь жилое помещение на праве собственности.

     Практика  показывает, что судами рассматривается  значительное количество дел по искам о расторжении договора приватизации. Суды зачастую испытывают трудности при вынесении решения по данному вопросу. Как сказано выше, возможность «расприватизации» до сих пор прямо не предусмотрена. Законом, поэтому она может производиться на общих основаниях согласно действующему гражданскому законодательству. Так, исходя из ст.450 ГК РФ, закрепившей общее правило расторжения договора по соглашению сторон, для расторжения договора приватизации необходимо согласие соответствующего органа, передавшего квартиру в собственность. В противном случае необходимы весьма веские основания для расторжения договора по требованию одной из сторон ( ч.2 ст. 450 ГК РФ) в судебном порядке с соблюдением требований в ч.2 ст. 452 ГК РФ.

     «В Закон необходимо ввести четкое положение о повторной приватизации вновь полученного жилого помещения при улучшении жилищных условий при условии расторжения предыдущего договора и предусмотреть возможность расторжения договора о приватизации по требованию гражданина как одной из сторон договора»⁴⁷.

      К сказанному следует добавить, что  согласно п.20 Положения о порядке  и условиях передачи государственного и муниципального жилищного фонда  в собственность граждан в  г. Москве владельцам приватизированных  квартир разрешается расторгать договор о передаче жилого помещения с городской администрацией ведомственного и общественного фонда по письменному заявлению всех совершеннолетних лиц, проживающих в приватизированной квартире. Администрация обязана рассмотреть такое заявление в месячный срок. В случае отказа администрации от расторжения договора граждане имеют право обратиться в суд.

     Гражданин, желающий «расприватизировать» занимаемое им жилье и являющийся очередником  на улучшение жилищных условий, может  воспользоваться статьей 17 Закона о приватизации, которая оговаривает порядок выкупа местными органами власти у граждан жилой площади, принадлежавшей им на праве собственности. В таком случае за гражданами не должно сохраняться право на повторную бесплатную приватизацию: продавая свое жилье городу, они таким образом распоряжаются жилым помещением.

     Органы  местной власти с целью более  рационального перераспределения  выкупленного жилья у граждан  могут его продать, предоставить лицам, нуждающимся в улучшении  жилищных условий для использования по договору найма или аренды жилого помещения. При этом новые жильцы могут впоследствии приватизировать занимаемую ими площадь.

     «Следует сказать, что выкуп жилых помещений у граждан получил распространение во многих городах России. Так, в г. Екатеринбурге городская администрация приобрела значительное количество квартир и предоставила их лицам, проживающим в аварийных домах, многодетным семьям, участникам Великой Отечественной войны.

     Однако  представляется логичным сохранение права  вторичной приватизации при улучшении жилищных условий в случае добровольной безвозмездной передачи гражданином жилого помещения местной администрации»⁴⁸.

     Иногда  приватизированные жилые помещения  в результате принятия нормативных  актов идут под снос. Необходимость  сноса жилого дома, в котором расположено приватизированное помещение, может быть вызвана отводом земельного участка для государственных, муниципальных или общественных нужд.

     Если  изъятие земельного участка для  государственных или муниципальных  нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов (по аукционной цене) на основании ст. 239 ГКРФ.

     При этом собственнику должно быть предоставлено  равноценное имущество или возмещены  в полном объеме убытки, причиненные  прекращением права собственности, включая и упущенную выгоду.

     Аналогично, в концептуальном смысле, должен решаться вопрос и при сносе дома ввиду непригодности для проживания. Эта причина может быть обусловлена влиянием времени, природных условий, постепенным износом дома.

     Особую  значимость положения жилищного  законодательства приобретают в  случае, если сносимая жилая площадь  у собственника единственная. Бесспорно, что в таком случае взамен должно быть предоставлено не худшее по качественным характеристикам жилье на праве собственности.

     Представляется, что законодательство о приватизации здесь не применимо, - государственные  или муниципальные органы должны предоставить жилье гражданам именно в собственность, а не заселять их по договору найма.

     Аналогичным образом должен решаться вопрос и  в случае проведения капитального ремонта  в приватизированном жилом помещении  и отселении на новое постоянное место жительства.

     Определенные  трудности возникают у граждан  в ситуации, когда в договоре неправильно  отражаются характеристики приватизируемого жилого помещения. Сами по себе эти  неточности могут и не ставить  под сомнение действительность договора приватизации, но, когда возникает необходимость внести в документы исправления и уточнения, неожиданно для собственника могут возникнуть проблемы, причем достаточно серьезные.

    По-прежнему, одной из проблем социального  найма остается проблема изменения договора социального найма.  Заключенные договоры должны исполняться на тех условиях, на которых было достигнуто соглашение сторон, и не должны изменяться. Такое общее правило придает устойчивость гражданскому обороту.

    «Вместе с тем может возникнуть и такая ситуация, когда интересы общества требуют изменения условий уже заключенных договоров. На этот случай рассчитано исключение из изложенного выше правила».⁴⁹

    Изменение и расторжение договора социального  найма жилого помещения производятся в соответствии с ст. 82, 83 Жилищного  Кодекса с учетом общих правил об изменении и о расторжении гражданско-правовых договоров, установленных в ст. 450—453 ГК РФ.

    Изменение или расторжение договора возможно лишь по взаимному соглашению сторон. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

    «В случаях, когда договор подлежит изменению или расторжению в судебном порядке, необходимо иметь в виду, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ)»⁵⁰.

    Изменение договора социального найма жилого помещения допускается при условиях, указанных в ст. 82 ЖК РФ.

    Основной  проблемой договора социального найма является то, что в одной квартире могут проживать в разных комнатах чужие друг другу люди, ранее получившие в этой квартире комнаты от предприятия. В данной ситуации возникает проблема заключения договора социального найма с каждым проживающим в квартире лицом. Однако муниципальные власти не спешат заключать эти договора, поскольку это вызывает  сложности с разделением счетов по оплате коммунальных услуг. Распространенная ситуация, когда счет на оплату услуг приходит на одно лицо, проживающее в квартире. Между жителями возникает спор: кто и сколько должен оплачивать в данной ситуации, как разъяснено в Пленуме Верховного Суда РФ от 02 июля 2009г.: «каждый проживающий вправе потребовать от наймодателя  заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах  по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержания жилого помещения…Споры, возникающие в связи с  отказом наймодателя и нанимателя  заключить такое соглашение или в связи  с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию, разрешаются в судебном порядке»⁵¹.

    Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями  на основании отдельных договоров  социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.