Договор постоянной ренты на современном этапе

     В силу ст.128 ГК РФ под понятие «имущество» подпадают вещи, включая деньги, ценные бумаги и имущественные права. В соответствии со смыслом п. 1 ст.583 ГК РФ получатель ренты передает плательщику ренты имущество в собственность.

     Следует учитывать, что, согласно господствующей в науке континентального гражданского права доктрине, объектом права собственности  могут быть только индивидуально-определенные вещи. Вследствие сказанного предметом  договора ренты, бесспорно, могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные  ценные бумаги. Безналичные же деньги, являющиеся по своей природе не вещами, а правами требования, «бездокументарные ценные бумаги», представляющие собой особый способ фиксации прав [4], равно как и иные имущественные права не могут быть объектами права собственности, а соответственно предметом договора ренты. По этой же причине не могут быть предметом договора ренты работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, нематериальные блага.

     Различия  правового режима имущества, которое  может быть предметом договора аренды, предопределяют особенности порядка  передачи (отчуждения) такого имущества  под выплату ренты. Так, возмездное отчуждение под выплату ренты  недвижимого имущества потребует  соблюдения предусмотренного в ст. 556 ГК РФ порядка передачи недвижимого  имущества во исполнение договора продажи недвижимости; отчуждение под выплату ренты ценных бумаг потребует соблюдения предписаний ст. 146 ГК РФ о порядке передачи прав по ценной бумаге и т. д.

     При передаче получателем ренты плательщику  ренты денежных средств под выплату  ренты заключается договор, сходный  с договором займа. Но он имеет  существенное отличие от последнего: на плательщика ренты не может  быть возложена обязанность по возврату получателю ренты полученных от него в собственность денежных средств.

     Денежные  средства могут быть переданы под  выплату ренты в различных  формах. Независимо от вида и стоимости передаваемого плательщику имущества договор ренты (единственный договор, для которого установлено это обязательное правило) подлежит нотариальному удостоверению, а если предметом служит недвижимость, то и регистрации. Нарушение любого из этих требований влечет недействительность сделки с возвращением сторон в прежнее положение. В рассматриваемом случае это означает передачу плательщиком ренты ее пользователю соответствующего имущества обратно.

     Правда, следует отметить возможную «исцелимость» при определенных условиях сделок, заключенных с нарушением данных требований. Такие указания содержатся в ст. 165 ГК. Так, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, заключенную с нарушением требования о нотариальном удостоверении, суд может по требованию стороны, исполнившей сделку, признать ее действительной и тогда в нотариальном удостоверении нужды уже нет. Применительно к рассматриваемому договору наиболее вероятна ситуация, при которой ссылается на нарушение формы сделки и требует признания ее недействительной получатель. В этих случаях решающее значение будет иметь соотношение стоимости переданного имущества и выплаченной за все время ренты.

     Если  речь идет о нарушении требования о регистрации, тогда «исцеление» может последовать при условии, если требование о форме было соблюдено (то есть сделка была зарегистрирована у нотариуса) [5].

     Классификация договоров ренты дана в п.2 ст.583 ГК РФ: по договору ренты допускается  установление обязанности выплачивать  ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная  рента может быть установлена  на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением (рис. 1). 
 
 
 
 

     Рисунок 1 – Классификация договоров ренты

     Договор постоянной ренты – получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться указанным лицам путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.

     Постоянная  рента выплачивается в деньгах  в размере, устанавливаемом Договором, т.е. определяется соглашением сторон, и подлежит увеличению пропорционально  увеличению установленного законом  минимального размера оплаты труда, если иное не предусмотрено Договором  постоянной ренты. Договором постоянной ренты может быть предусмотрена  выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

     Основанием  прекращения Договора постоянной ренты  является ее выкуп. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Любое условие Договора постоянной ренты об отказе плательщика ренты  от права на ее выкуп ничтожно. В  Договоре постоянной ренты стороны  могут предусмотреть лишь одно ограничение  на выкуп ренты, а именно невозможность  осуществления этого права в  течение жизни получателя ренты  либо иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения Договора.

     Выкуп постоянной ренты означает выплату  плательщиком ренты ее получателю вместо рентных платежей выкупной цены. Выкупная цена постоянной ренты может быть определена договором. Если же стороны  не включили в договор условия  о выкупной цене, то она определяется по-разному в зависимости от того, передавалось имущество по договору ренты за плату или бесплатно.

     Договор постоянной ренты может быть прекращен  по инициативе ее получателя. Право  получателя постоянной ренты требовать  ее выкупа возникает лишь при наличии  определенных законом и/или договором  оснований (напр., просрочка выплаты  ренты более чем на один год  или нарушение плательщиком ренты  обязательств по обеспечению выплаты ренты; и пр.). Основанием прекращения или изменения договора постоянной ренты в части условий ее выплаты может послужить случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату постоянной ренты. Это основание применимо лишь в отношении договора постоянной ренты, по которому имущество передано плательщику ренты за плату.

     Договор пожизненной ренты – пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина или нескольких граждан. При отсутствии указания в договоре о другом получателе ренты ее получателем считается гражданин, передающий имущество под выплату ренты.

     Пожизненная рента может устанавливаться  только в виде периодически выплачиваемой  в течение жизни гражданина денежной суммы. Если иное не предусмотрено Договором  пожизненной ренты, пожизненная  рента выплачивается по окончании  каждого календарного месяца. Размер пожизненной ренты не может быть менее одного минимального размера  оплаты труда, установленного законом, в расчете на месяц.  
Выкуп пожизненной ренты возможен только по инициативе ее получателя в случае существенного нарушения договора плательщиком ренты. Правила выкупа пожизненной ренты аналогичны правилам выкупа постоянной ренты.

     Выкуп пожизненной ренты по инициативе плательщика ренты не допускается.  
Риск случайной гибели или повреждения имущества, переданного под выплату пожизненной ренты как по платному, так и бесплатному договору ренты, всецело несет плательщик ренты, который остается обязанным, несмотря на гибель или повреждение предмета ренты, продолжать выплачивать ренту на предусмотренных договором условиях.

     Договор пожизненного содержания с иждивением – пожизненное содержание с иждивением представляет собой разновидность пожизненной ренты и имеет ряд особенностей по сравнению с пожизненной рентой. Предоставление содержания с иждивением включает в себя обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, уходе, оплату ритуальных услуг в случае смерти получателя ренты и т.п. В Договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением, которая не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом, в расчете на месяц. Замена пожизненного содержания в натуре периодическими выплатами денежных сумм в течение жизни получателя ренты возможна лишь в случае, если это прямо предусмотрено договором ренты. Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. На плательщика ренты возлагается обязанность принятия необходимых мер для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование предмета ренты не приводило к снижению его стоимости.

     Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Кроме того, этот договор может  быть прекращен по инициативе получателя ренты в случае существенного  нарушения плательщиком ренты обязательств. В последнем случае получатель ренты  вправе потребовать по своему выбору либо возврата предмета ренты, либо выкупа ренты ее плательщиком. Удовлетворяя предъявленное требование, плательщик ренты не вправе требовать компенсацию  понесенных в связи с содержанием  получателя ренты расходов [6].

     Итак, договор ренты является односторонним, возмездным договором. Обязанности в нем несет только плательщик ренты: в обмен на полученное имущество периодически выплачивать ренту. Договор ренты может быть постоянным, пожизненным и с содержанием иждивенца. Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане, юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты. Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты. Так, пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан [2]. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     2 Постоянная рента

     2.1 Получатель форма и размер  постоянной ренты

     Гражданский Кодекс РФ предъявляет особые требования лишь к личности получателя постоянной ренты, в качестве которого могут  выступать лишь граждане или некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям  их деятельности. При этом непротиворечие закону является универсальным требованием, применимым как к гражданам, так  и к некоммерческим организациям. Соответствие целям деятельности - специфическое требование, применимое в данном случае лишь к некоммерческим организациям. Оно вытекает из присущей всем без исключения некоммерческим организациям специальной правоспособности: такие юридические лица могут  иметь гражданские права, лишь соответствующие  целям деятельности, предусмотренным  в их учредительных документах, и  нести связанные с этой деятельностью  обязанности.

     Каких-либо условий, ограничивающих круг потенциальных  плательщиков постоянной ренты, действующее  законодательство не содержит. Потому им может стать любой субъект  гражданско-правовых отношений.

     По  любому договору ренты возникает  обязательственное правоотношение одностороннего характера, управомоченной стороной которого является получатель ренты, а обязанной - плательщик ренты.

     Особенностью  постоянной ренты является отсутствие связи прав получателя ренты с  его личностью. Поэтому именно в  рассматриваемой разновидности  ренты в отношении прав требования, принадлежащих получателям ренты, возможно правопреемство.

     Такие права могут передаваться гражданам  или некоммерческим организациям путем  уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических  лиц, если иное не предусмотрено законом  или договором.

     Таким образом, право требования, принадлежащее  получателю ренты, может быть передано или перейти к другому лицу на основании как универсального (общего), так и сингулярного (частного) правопреемства. При этом закреплены ограничения двоякого рода.

     Во-первых, ограничен круг юридических фактов, служащих основанием перехода прав получателя ренты к третьему лицу: цессия, наследование и реорганизация юридического лица.

     В частности, передача такого права самим  получателем ренты может осуществляться лишь посредством уступки требования (цессии). Последняя практически  всегда облекается в форму договора купли-продажи - при возмездном приобретении права требования,  или дарения  при безвозмездной передаче права, где в роли цедента выступает  продавец или даритель, а цессионария - покупатель или одаряемый.