Договор постоянной ренты на современном этапе

     Решение этой проблемы возможно либо путем  внесения изменения в законодательство, либо путем обращения в Конституционный  Суд с предложением о признании  неконституционной данной нормы  закона. Разумно вспомнить судебную практику, возникшую в период приватизации, когда суды признавали право на включение  в наследственное имущество квартиры заявление о приватизации, которое  было подано при жизни наследодателя, но решение о приватизации было вынесено после его смерти, и попытаться распространить аналогию права для  разрешения проблем регистрации  договоров в подобных случаях [11].

     Смею  высказать мнение, что наиболее разумным решением проблемы мне видится внесение сведений в Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество  и сделок с ним в день обращения  сторон с заявлением о государственной  регистрации перехода права собственности, что исключит возможность возникновения  споров о моменте возникновения  права собственности.

     3.2 Практика применения договора ренты

     Инструмент  ренты в особенности пожизненной  играет в настоящее время очень  серьезную роль, т.к. многие престарелые  люди, заключая договоры ренты, пытаются обеспечить свою жизнь. Но, не все так  просто. Очень часто договоры ренты  становится орудием мошенников и  злоумышленников.

     По  договору ренты один человек передает другому в собственность имущество, чаще всего квартиру. Плательщик ренты  обязуется в обмен на это периодически выплачивать получателю определенную денежную сумму. Средства на содержание могут предоставляться и в  иной форме: лекарствами, продуктами, вещами – по договоренности.

     Отличительная особенность договора ренты в  том, что он подлежит обязательному  нотариальному удостоверению.

     Стать получателем ренты может любой, вне зависимости от возраста. Другое дело, захочет ли кто-то оформить этот договор с тридцатилетним человеком. Все-таки покупатели рассчитывают в  обозримом будущем стать полноправными  собственниками. Поэтому на практике договор ренты заключают в  основном пожилые люди, пенсионеры.

     Насчет  состояния здоровья – единственное требование закона в том, чтобы пенсионер  на момент совершения сделки понимал, что происходит. На юридическом языке  это звучит так: «отдавал отчет своим  действиям и мог руководить ими».

       Этот договор интересен, так  как плательщик сразу получает  в собственность квартиру. Правда, с обременением в виде ренты.  То есть до того момента,  пока не выполнены все обязательства,  распоряжаться квартирой новый  собственник может только с  согласия пенсионера. Рентополучатель в свою очередь остается проживать в своей квартире пожизненно.

     Обычно  плательщик ренты выплачивает пенсионеру ежемесячное содержание плюс оплачивает коммунальные услуги. По закону сумма  ренты не должна быть меньше прожиточного минимума. Нотариусы советуют фиксировать  в договоре ежемесячный платеж больше установленного минимума на момент заключения договора (на сегодня не менее 12 000 рублей), так как прожиточный минимум  меняется. Иногда стороны предусматривают  как обязательный пункт договора ренты расходы на погребение. Нами по желанию заказчика вносится в  договор и обязательная ежемесячная  оплата услуг социального характера  – это оплата расходов на медицинского сотрудника, домработницу. Главное, я  всегда советую, чтобы в договоре ренты были более четко прописаны  обязательства плательщика –  во избежание споров с обеих сторон.

       Обычно в договоре прописывается,  что будет проведено погребение, но не указана сумма, которая  должна быть на это затрачена.  Если пенсионер погребен, но наследники  недовольны скромными похоронами, это не повод для судебного  иска. Гражданское законодательство  так рассматривает этот вопрос. Если во время жизни от получателя  ренты не было судебных исков,  жалоб, то есть договор ренты  был исполнен, то наследники пожилого  человека не смогут расторгнуть  его через суд. 

     После подписания договора проходит время  и меняются условия жизни. Получателю ренты становится недостаточно тех  средств, которые он имеет. Часто  бабушки и дедушки обращаются к своим рентодателям с просьбой увеличить ежемесячные выплаты. Тот, кто платит, может согласиться, а может и нет. Его логика такова. Во-первых, при подписании договора он заплатил определенную сумму, как  правило, около 1 000 000 рублей, и исправно несет ежемесячные расходы. И  тогда бабушки обращаются к адвокатам, с вопросом о том, что можно  сделать, чтобы расторгнуть договор. Адвокаты проводя анализ договора, берут объяснения сторон, свидетелей, и если условия договора полностью  соблюдаются, то такому престарелому человеку помочь невозможно. Но в то же время  малейшие нарушения условий договора позволят бабушке по суду его расторгнуть, но нарушения надо доказать.

       Иногда новые собственники перестают  полностью или частично выполнять  его условия. Бывает, что прожиточный  минимум увеличился, а они продолжают  платить «по старинке». Но случается,  что и сами пенсионеры по  три-четыре раза отменяют договор  ренты по суду.

     Поэтому, когда приходят консультироваться до подписания договора, адвокаты советуют не только тщательно прописывать все пункты в договоре, но и выполнять их. И не только выполнять, но и документировать. Например, все купленное бабушке-дедушке, надо записывать в тетрадку, должны быть приколоты все чеки. На переданные деньги необходимо взять расписки. Защита для пенсионера тоже очевидная – чем точнее будет составлен договор ренты, тем легче требовать его исполнения от собственника полученной по такому договору квартиры.

       Пожилые люди, которые идут на  этот шаг, как правило, обременены многими болезнями. И на заключение договора ренты многие решаются не просто для того, чтобы им оплачивали коммунальные платежи и выдавали 10 000 рублей в месяц. Им нужны большие деньги на лечение и на достойную старость. По Москве сложилась практика единоразового платежа при покупке квартиры по ренте. Пенсионер получает на руки от 500 000 рублей до 1 миллиона или больше, по договоренности сторон. Потом еще и ежемесячную ренту, уход. Тот, кто решается с помощью ренты «купить жилье», должен понимать, что период выплат может растянуться не на год-два. Человек должен быть готов к этому. И готов к моральной стороне вопроса. Ведь наше старшее поколение хочет при любых обстоятельствах человеческого внимания, заботы и помощи. Бабушки и дедушки разумно считают, что передают квартиру, поэтому плательщик должен интересоваться их здоровьем, условиями жизни.

       Часто, узнав о том, что пожилой  человек продал свою квартиру, родственники стремятся оспорить  договор ренты. Дальше – суд.  Но так как, заключая ренту,  покупатели все-таки обращаются  в юридические компании, которые  проверяют чистоту самой квартиры, дееспособность пожилых людей,  договора составляются грамотно, то суды, как правило, родственниками  проигрываются. 

     Перед подписанием договора рекомендуем  проверять дееспособность пожилых  людей, чтобы доказать впоследствии, что на момент подписания договора они понимали, что делали.

     Из  практики: Девушка заключила договор ренты, ухаживала и дружила с пенсионеркой. А дом по столичной программе переселения из пятиэтажек попал в итоге под снос. В новую квартиру пожилая женщина переехала по договору найма у города на один год. В течение этого года должны были быть переоформлены права собственности на квартиру. Собственницей собиралась стать, естественно, плательщица ренты. Бабушка умирает. И девушка, которая годами честно выплачивала ренту, оказывается в ситуации, когда договор ренты оформлен на квартиру в уже снесенном доме [12].

     На  мой взгляд, рента не обманный, а  честный способ приобретения жилья, когда обе стороны фиксируют  в договоре взаимные обязательства. Совет простой: прописывать в  документе все до мельчайших подробностей. Не должно быть, например, что в договоре указана только оплата коммунальных услуг и 10 000 рублей, а устно договорились, что плательщик ренты будет еще и сиделку оплачивать, лекарства покупать на энную сумму и т. п. Из-за таких моментов потом начинаются споры, судебные тяжбы. Грамотно составленный договор – это возможность оградить себя от дальнейших проблем.

     3.3.Практические  рекомендации по договору ренты

     Перед заключением договора ренты следует убедиться в том, что сделка заключается с управомоченным лицом. Юристы-практики советуют относиться с предельной осторожностью к сделкам, заключаемым по доверенностям, в связи с нередкими случаями мошенничества по подложным документам. Учитывая то, что действие получателя ренты через доверенное лицо может быть вызвано объективными причинами, будущему плательщику ренты рекомендуется лично познакомиться с другой стороной сделки (а не только с его представителем) - это позволит в некоторой степени снизить вероятность обмана.

     Также следует проверить юридическую чистоту непосредственно самого имущества, относительно которого заключается договор ренты. Важными моментами здесь являются: определение законности основания приобретения имущества в собственность, отсутствие (либо наличие) обременений, наличие сособственников и так далее. Для этого необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами на имущество или получить выписку из Единого государственного реестра прав.

     При заключении договора ренты следует удостовериться, что сделка совершается дееспособным лицом (отсутствует решение суда о признании гражданина недееспособным либо ограниченно дееспособным). В том случае, когда одна из сторон стоит на учете с диагнозом психическое заболевание или ему оказывалась медицинская помощь в психиатрических и психоневрологических учреждениях в связи с соответствующим заболеванием, то существует вероятность в дальнейшем признания такой сделки недействительной.

     На практике распространены случаи мошенничества, когда получатели ренты сразу после заключения договора вводили себя в состояние алкогольного или наркотического опьянения и проходили освидетельствование, которое после служило доказательством в суде по искам о признании сделки недействительной и применения последствий ее недействительности.

     Заблуждение гражданина, совершившего сделку относительно природы сделки или ее предмета и его существенных качеств, является для суда основанием для признания договора ренты недействительным. В свою очередь, заверение договора ренты в нотариальном порядке служит гарантом того, что сторонам были разъяснены смысл и значение сделки, и является весомым аргументом при защите в суде.

     Защитой от признания в последующем сделки кабальной является достаточный размер выплат по договору в соответствии со ст. 179 ГК РФ.

     Требования к форме договора ренты установлены ст. 584 ГК РФ и заключаются в обязательном нотариальном удостоверении, а также в государственной регистрации в случаях, когда договором предусмотрено отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты.

     Основаниями для расторжения договора в одностороннем порядке получателем ренты и заявления получателем ренты требования о выкупе ренты являются существенные нарушения договора плательщиком ренты. На практике к ним относятся: просрочка платежей, неполные платежи или иное подобное ненадлежащие исполнение/неисполнение договора. Способом минимизации данных рисков является подробное документальное фиксирование всех выплат и оказываемых услуг по содержанию получателя ренты (чеки, справки, счета за коммунальным услуги). Рентные платежи лучше перечислять на расчетный счет получателя ренты либо отправлять по почте. В случаях, когда получатель ренты уклоняется от получения рентных платежей, денежные средства рекомендуется поместить в депозит нотариуса.

     При заключении договора ренты существует еще один риск, который также заслуживает внимания - это риск неполучения имущества в случае случайной гибели или случайного повреждения имущества. Очевидно, что в данном случае риск заключается в том, что плательщик ренты не может получить то, на что он рассчитывал при заключении договора ренты и не может получить имущества в натуре.

     Последствия риска случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты, различаются в зависимости от вида ренты:

     1. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты. При этом плательщик ренты вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (ст. 595 Гражданского кодекса Российской Федерации).