Статья 305 ГК РФ предусматривает
защиту прав владельца имущества, не являющегося
его собственником, но осуществляющего
владение по основанию, предусмотренному
законом или договором, теми же способами,
которые используются для защиты иных
вещных прав, а именно путем истребования
имущества из чужого незаконного владения
(предъявления виндикационного иска),
заявления требования об устранении всяких
нарушений этих прав, даже если они не
связаны с лишением владения (предъявление
негаторного иска).
Законный владелец,
не являющийся собственником имущества,
наделяется правом защиты своего владения
и против собственника.
На основании ст. 617
ГК РФ переход права собственности на
сданное в аренду имущество к другому
лицу не является основанием для изменения
или расторжения договора аренды. Новый
собственник, таким образом, может вступить
во владение и начать осуществлять пользование
приобретенным имуществом лишь после
истечения срока аренды.
Обязанностью арендодателя
является предоставление арендатору имущества
в состоянии, соответствующем условиям
договора и его назначению. Вместе с основным
имуществом передаются его принадлежности,
если иное не предусмотрено договором,
и относящаяся к нему документация: технический
паспорт, сертификат качества и пр. Особое
значение это имеет при сдаче в аренду
(прокат) предметов техники, которые во
многих случаях должны сопровождаться
правилами эксплуатации и другими документами.
Если принадлежности и документы не переданы
одновременно с имуществом, но без них
нельзя пользоваться им так, как это необходимо
арендатору исходя из условий договора,
арендатор вправе либо потребовать предоставления
их, либо расторгнуть договор. В обоих
случаях он имеет право на возмещение
убытков, причиненных ненадлежащим исполнением
обязательства по договору арендодателем.
При уклонении арендодателя
от предоставления имущества по истечении
согласованного или реально выполнимого
срока арендатор вправе истребовать его
в принудительном порядке. В этом случае
предъявляется иск в суд или арбитражный
суд (в зависимости от подведомственности
спора), решение которого исполняется
через судебного исполнителя. Помимо принудительного
изъятия у арендодателя не переданного
в срок имущества арендатор вправе взыскать
с него убытки, вызванные задержкой исполнения
обязательства. Предусматривается и альтернативное
право – потребовать расторжения договора
и возмещения убытков, причиненных его
неисполнением. Это могут быть дополнительные
затраты, которые вынужден нести арендатор
в связи с наймом аналогичного имущества
у другого лица (реальный ущерб), а также
потери (упущенная выгода) из-за простоя
в связи с неполучением предмета аренды
в согласованный срок и др.
На арендодателя возлагается
ответственность за недостатки сданного
в аренду имущества, препятствующие или
затрудняющие пользование им в соответствии
с условиями договора. Ответственность
наступает и тогда, когда арендодатель
не знал о них во время заключения договора,
то есть при скрытых недостатках. Арендатор
в этом случае может потребовать от арендодателя:
а) безвозмездного устранения недостатков,
либо б) соразмерного уменьшения арендной
платы, либо в) возмещения расходов на
устранение недостатков, если сделает
это своими силами. Указанные расходы
могут быть возмещены путем непосредственного
удержания соответствующей суммы из арендной
платы, но с предварительным уведомлением
арендодателя; г) досрочного расторжения
договора.
Пункт 2 ст. 612 ГК РФ
содержит исключение из общих положений
об ответственности арендодателя за недостатки
сданной в аренду вещи. Он не несет ответственности
за те недостатки, которые были оговорены
при заключении договора либо заранее
были известны арендатору. Кроме того,
арендодатель не отвечает за недостатки,
которые должны были быть обнаружены арендатором
во время осмотра или проверки исправности
имущества при его получении. В этой норме
речь идет о явных (не скрытых) недостатках,
для выявления которых достаточно обычной
внимательной проверки (осмотра) получаемых
в аренду вещей, и направлена она на то,
чтобы побудить арендаторов проводить
надлежащую их приемку и обезопасить арендодателей
от притязаний недобросовестных лиц. Например,
арендатор, берущий напрокат автомобиль,
не вправе предъявлять к арендодателю
претензии по поводу таких недостатков,
как разбитые стекла или фары, очевидно
неисправный радиоприемник и т.п., поскольку
они должны быть выявлены при осмотре
передаваемой машины.
Арендатор обязан пользоваться
взятым внаем имуществом в соответствии
с условиями договора, а если они не определены
– исходя из его назначения. Использование
имущества не по назначению – основание
для досрочного прекращения договорных
отношений по требованию арендодателя.
Примером подобного нарушения может быть
применение легкового автомобиля для
грузовых перевозок, использование помещения,
арендованного под офис, в качестве жилого
и т.п
Закон наделяет нанимателя
правом осуществлять некоторые распорядительные
действия в отношении арендованного имущества,
но, как правило, лишь с согласия арендодателя.
Перечень их содержится в п. 2 ст. 615 ГК.
С согласия наймодателя арендатор вправе
сдавать нанятое имущество в субаренду
(поднаем), передавать свои права и обязанности
по договору третьему лицу (перенаем),
предоставлять имущество третьему лицу
в безвозмездное пользование. Вместе с
тем не допускается сдача в субаренду,
совершение каких-либо иных распорядительных
действий в отношении имущества, предоставляемого
в пользование по договору проката. Запрещена
передача в субаренду участков лесного
фонда (ст. 31 Лесного кодекса РФ). Установлены
законом ограничения и на передачу арендованного
имущества в безвозмездное пользование:
п. 2 ст. 690 ГК РФ запрещает коммерческим
организациям предоставлять имущество
в бесплатное пользование лицу, являющемуся
ее учредителем, участником, руководителем,
членом ее органов управления или контроля.
Сделки, совершенные вопреки запрету закона,
являются ничтожными. Если сделка по закону
совершаться может, но заключена без согласия
арендодателя, она будет относиться к
оспоримым и может быть признана недействительной
в судебном порядке. Последствия недействительности
сделок (оспоримых и ничтожных) определены
ст. 167 ГК РФ.
Особо следует коснуться
субаренды, которая встречается довольно
часто. Договор субаренды – производный
от основного, он не может предоставлять
субарендатору больше прав, чем имеет
арендатор, его срок не должен превышать
срок договора аренды. В силу этой зависимости
досрочное прекращение арендных отношений
влечет за собой и прекращение субаренды.
В то же время закон защищает интересы
добросовестного субарендатора. При досрочном
расторжении договора аренды субарендатор
вправе претендовать на заключение с ним
самостоятельного договора аренды на
то имущество, которое находилось у него
в пользовании. Договор субаренды заключается
с согласия арендодателя, и последний
не должен ухудшать положение добросовестного
субарендатора даже тогда, когда основной
договор расторгается. Новый договор с
субарендатором заключается с учетом
условий досрочно расторгнутого договора
аренды. Существенное значение для аренды
имущества имеет распределение между
сторонами обязанностей по его содержанию,
проведению капитального и текущего ремонта.
Гражданский кодекс РФ традиционно решает
этот вопрос: капитальный ремонт возлагается
на арендодателя, текущий – на арендатора.
Это правило действует, если иное не предусмотрено
законом или договором. В законодательстве
иное распределение обязанностей установлено
для договоров проката, аренды транспортных
средств, аренды предприятий.
Капитальный ремонт
необходимо проводить в срок, установленный
договором, а если он не определен – в
разумный срок. Это означает, что арендодатель,
если иное не предусмотрено законом или
договором, обязан поддерживать сданное
в аренду имущество в состоянии, пригодном
для использования по назначению. Если
капитальный ремонт вызван неотложной
необходимостью, арендодатель должен
провести его без промедления.
При невыполнении им
этой обязанности наниматель вправе по
своему выбору: произвести капитальный
ремонт и взыскать с арендодателя его
стоимость или зачесть ее в счет арендной
платы; либо потребовать соответствующего
уменьшения арендной платы; или потребовать
досрочного расторжения договора и возмещения
убытков.
Арендатор обязан вернуть
арендодателю взятое имущество при прекращении
договора. Договор прекращается по истечении
срока аренды либо в связи с его досрочным
расторжением – по соглашению сторон
или по решению суда. Имущество подлежит
возврату в состоянии, в котором арендатор
его получил, с учетом нормального износа
или в состоянии, обусловленном договором
(например, после реконструкции, если по
договору арендатор взял на себя такую
обязанность).
При невозврате имущества
в установленный срок арендатор обязан
вносить арендную плату за все время просрочки,
причем это не означает автоматического
продления арендных отношений, если арендодатель
до окончания срока найма уведомил арендатора
о своем намерении их прекратить. Когда
полученная сумма арендной платы не покрывает
причиненных арендодателю убытков, он
может требовать их возмещения. Следует
обратить внимание на заключительную
часть ст. 622 ГК РФ. Если за несвоевременный
возврат арендованного имущества договором
предусмотрена неустойка, убытки могут
взыскиваться в полном объеме сверх неустойки,
то есть ей придается штрафной характер.
Но в договоре может быть установлена
зачетная неустойка, и тогда приоритет
признается за договорным условием.
Таким образом, договор
аренды заключается на началах добровольности
и полного равноправия сторон. Существенными
условиями договора аренды являются состав
и стоимость передаваемого в аренду имущества,
размер арендной платы, сроки аренды, распределение
обязанностей сторон по полному восстановлению
и ремонту арендованного имущества, обязанность
арендодателя предоставить арендатору
имущество в состоянии, соответствующем
условиям договора, обязанность арендатора
пользоваться имуществом в соответствии
с условиями договора, вносить арендную
плату и возвратить имущество после прекращения
договора арендодателю в состоянии, обусловленном
договором.
ГЛАВА 2 ОСНОВНЫЕ РАЗНОВИДНОСТИ
ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Наряду с договором аренды имущества
имеют место договоры, признаваемые отдельными
видами аренды или арендой отдельных видов
имущества. К наиболее распространенными
из них относятся: договор проката, аренда
транспортных средств, финансовая аренда
(лизинг) и др.
Договор проката
представляет собой договор аренды, по
которому арендодатель, осуществляющий
сдачу имущества в аренду в качестве постоянной
предпринимательской деятельности, обязуется
предоставить арендатору движимое имущество
за плату во временное владение и пользование
за плату. Договору проката присущи некоторые
характерные признаки:
- в качестве арендодателя
выступает специальный субъект - предприниматель. Причем
Гражданский Кодекс особо подчеркивает,
что его предпринимательская деятельность
по сдаче имущества в прокат должна быть
постоянной, т.е. осуществляться в виде
промысла, доход от которого становится
основным или дополнительным источником
существования. В любом случае такая деятельность
должна быть систематической. Разовая
сделка по сдаче в аренду движимого имущества
проката не составляет. Иными словами,
заключение договоров проката должно
быть целью деятельности предпринимателя,
его профессиональным занятием;
- предметом договора
является только движимое имущество (кроме
транспортных средств, для которых предусмотрены
специальные правила) используемое в потребительских
целях, если иное не предусмотрено договором
или не вытекает из существа обязательства.
Следовательно, цели использования имущества
могут быть не только потребительскими,
но и иными, в том числе предпринимательскими;
- предмет проката передается
во владение и пользование арендатору.
Следовательно, при договоре проката арендодатель
не может сохранить за собой право владения
вещью.
Если договор аренды
удовлетворяет всем этим признакам, он
должен быть отнесен к числу договоров
проката и подчинен ряду правил, отличных
от общих норм о договорах аренды.
Договор проката выделяет
из общих положений о договоре аренды
имущества та черта, что он ни при каких
условиях не может носить характер бессрочного
обязательства. Срок договора проката
не может превышать одного года. Истечение
указанного срока влечет за собой безусловное
прекращение договора. Правила о возобновлении
договора аренды на неопределенный срок
и о преимущественном праве арендатора
на возобновление договора аренды к договору
проката не применяются.
Форма договора - только письменная,
причем посредством как составления одного
документа, подписанного обеими сторонами,
так и обмена документами, достоверно
исходящими от каждой из сторон.
Порядок заключения
и исполнения договора проката, а также
определение его содержания подчиняются
правилами о публичных договорах (ст.426 ГК).
Учитывая публичный
характер договора проката, Гражданский
Кодекс возлагает на арендодателя ряд
дополнительных обязанностей. В частности,
арендодатель, заключивший договор проката,
должен в присутствии арендатора проверить
исправность сдаваемого в аренду имущества,
ознакомить арендатора с правилами его
эксплуатации либо передать вместе с имуществом
инструкцию о правилах его использования.
Арендодатель обязан
устранить обнаруженные арендатором недостатки
в сданном в аренду имуществе не позже
чем в 10-дневный срок со дня получения
заявления арендатора либо заменить его
аналогичным имуществом в исправном состоянии.
Правда, если арендодателю удастся доказать,
что недостатки в арендованном имуществе
возникли в результате нарушения арендатором
правил эксплуатации и содержания имущества,
арендодатель вправе потребовать возмещения
арендатором стоимости ремонта и транспортировки
имущества. На арендодателя также возложена
обязанность осуществлять ремонт имущества
(п. 1 ст. 631 ГК). Что касается обязанностей
арендатора по договору проката, то они
сводятся к своевременному перечислению
арендодателю арендной платы и соблюдению
правил пользования арендованным имуществом.
Арендные платежи определяются в договоре
проката в твердой сумме и вносятся арендатором
периодически или единовременно. Арендатор
вправе отказаться от договора проката
и досрочно возвратить арендованное имущество.
В этом случае арендодатель должен возвратить
ему часть арендной платы, исчисляемую
со дня, следующего за днем возврата имущества
арендатором.
В связи с тем, что полученное
по договору проката имущество может использоваться
арендатором лишь для потребительских
целей, Кодекс запрещает арендатору сдавать в субаренду имущество,
предоставленное ему по договору проката,
передавать свои права и обязанности по
договору проката другому лицу, предоставлять
это имущество в безвозмездное пользование,
закладывать арендные права и вносить
их в качестве имущественного вклада в
хозяйственные товарищества и общества
или паевого взноса в производственные
кооперативы. Этот запрет применительно
к договору проката не может быть отменен
соглашением сторон.