Виды обязательств

      В ситуациях, когда по окончании срока  договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор  будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца (ст. 610 ГК).

      В случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества, независимо от причин такого прекращения  арендатор обязан возвратить сданное ему в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, предусмотренном договором (ст. 622). Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей.

      Выделяют  отдельные виды аренды:

1. Прокат (ст. 626-631). Договор проката представляет собой договор аренды, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626 ГК). Характерные признаки договора проката: арендодателем по договору проката могут выступать коммерческие организации, которые осуществляют сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности; предоставляемое имущество, должно использоваться для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором; договор проката относится к публичным договорам (п.3 ст. 626 ГК); договор проката в отличие от договора аренды имущества ни при каких условиях не может носить характер бессрочного обязательства и др.;
2. Аренда транспортных средств (ст. 632-649). Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства гражданско-правовой договор, по которому арендатору за плату предоставляется транспортное средство (ТС) во временное владение и пользование. В Кодексе содержатся нормы, регулирующие две разновидности договора аренды транспортного средства: договор аренды транспортного средства с экипажем (обязанности по управлению, технической эксплуатации ТС остаются на арендодателе, ст. 635 ГК) и договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (без экипажа, управление ТС осуществляются арендатором, ст. 635 ГК ).
3. Аренда зданий и сооружений (ст. 650-655). Если предметом договора аренды являются здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами. Следует сразу отметить, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в Кодексе отсутствуют, поэтому на указанные правоотношения общие правила о договоре аренды распространены в полном объеме.

      Требования  к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор  должен быть заключен в виде единого  документа, подписанного сторонами, иначе договор недействителен. Государственной регистрации подлежат только те договоры, срок действия которых превышает один год¹⁸.

      Исполнение  арендодателем обязательств, вытекающих из договора аренды, производится путем  передачи соответствующего здания (сооружения) и принятия его арендатором. Данная операция должна быть оформлена передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. В таком же порядке арендованное здание (сооружение) возвращается арендатором арендодателю при прекращении договора аренды.

4. Аренда предприятий (ст. 656-664). Весьма специфическими особенностями по сравнению с общими положениями об аренде имущества обладает правовое регулирование договора аренды предприятий. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие исключительные права (ст. 132 ГК). Должен быть составлен и представлен на подписание арендатору передаточный акт, по которому осуществляется прием предприятия арендатором. Обязанностью арендатора в процессе исполнения договора аренды предприятия является не только своевременное и полное внесение арендных платежей, но и поддержание в течение всего срока действия договора этого предприятия в надлежащем техническом состоянии, осуществление как текущего, так и капитального ремонта. Именно арендатор несет все расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия и с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества (ст. 661).
5. Финансовая аренда (лизинг) (ст. 665-670). Договор лизинга - гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК). Договор лизинга - новый для отечественного законодательства вид договорных арендных обязательств. С другими разновидностями аренды договор лизинга объединяет то, что имущество передается арендодателем арендатору во временное возмездное владение и пользование¹⁹.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

7. Наем  жилого помещения

 

      Договор найма жилого помещения является разновидностью договора аренды. Поэтому  общие положения об аренде (ст. 606-625) могут субсидиарно применяться  к отношениям по договору жилищного найма, если нормы главы 35 ГК не включают специального регулирования либо если невозможность такого применения не вытекает из существа жилищных правоотношений.

      Договор найма жилого помещения является консенсуальным договором, то есть права  и обязанности сторон возникают с момента заключения договора. Статья 676 ГК предусматривает, что наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (о пригодности жилого помещения  ст. 673). Если в переданном нанимателю жилом помещении, в том числе в общем имуществе многоквартирного дома, обнаружатся недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию жилым помещением, наниматель в силу ст. 612 ГК вправе по своему выбору потребовать от наймодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом наймодателя, либо досрочно расторгнуть договор. Кроме этого наниматель вправе потребовать возмещения убытков, не покрытых удержанием из арендной платы.

      Обязанности наймодателя носят длящийся характер. В период действия договора найма  он обязан обеспечивать пригодность жилого помещения для проживания, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, предоставлять или обеспечивать предоставление необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома (крыши, лифтов, лестничных маршей и площадок, подвалов и др.).

      Обязанности нанимателя предусмотрены ст. 678 Кодекса. В них входят: использование жилого помещения только для проживания, обеспечение его сохранности, своевременное  внесение платы за пользование жилым помещением и, если иное не предусмотрено договором, коммунальных платежей. Невыполнение нанимателем обязанностей по договору найма может привести к расторжению договора (ст. 687).

      Обязанность по ремонту жилого помещения возложена  как на наймодателя, так и на нанимателя (ст. 681). Если иное не установлено договором, капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения должен обеспечить наймодатель, а текущий ремонт - наниматель.

      Статья 687 ГК определяет условия и порядок  расторжения договора найма жилого помещения. Нанимателю предоставлено право в любое время расторгнуть договор найма, но он обязан предупредить нанимателя об этом за три месяца, иначе договор не будет считаться расторгнутым со всеми вытекающими из этого последствиями. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

8. Безвозмездное пользование

      Договор безвозмездного пользования (договор ссуды) – это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование ссудополучателю, который, в свою очередь, обязуется вернуть ту же вещь в том же состоянии, в котором он эту вещь получил, с учетом нормального износа либо в ином состоянии, обусловленном договором (ст. 689 ГК).

      Основная  обязанность ссудодателя состоит  в предоставлении вещи (всех ее принадлежностей, документов) в безвозмездное пользование ссудополучателя. В случае нарушения этой обязанности ссудодателем, ссудополучатель лишается возможности использовать предоставленную вещь по назначению либо такое использование утрачивает для него интерес, ссудополучатель имеет право потребовать передачи ему принадлежностей и документов, относящихся к вещи, либо расторжения договора. С учетом безвозмездного характера договора ссуды ссудополучатель может потребовать от ссудодателя лишь возмещения понесенного им реального ущерба (ст. 691).

      Безвозмездный характер договора ссуды не означает, что указанный договор порождает  одностороннее обязательство. У  ссудополучателя имеется целый  ряд обязанностей: он должен поддерживать переданную ему в безвозмездное пользование вещь в исправном состоянии, осуществлять ее текущий (капитальный) ремонт, нести иные расходы на ее содержание (ст. 695).

      Все произведенные ссудополучателем отделимые  улучшения переданного ему в  безвозмездное пользование имущества  признаются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. Что касается неотделимых улучшений имущества, произведенных ссудополучателем без согласия ссудодателя, то их стоимость не подлежит возмещению ссудодателем, если только иное не будет предусмотрено договором²⁰. 

9. Подряд

      Гражданский кодекс возвратился к известному еще со времен Древнего Рима и сохранившемуся в большинстве современных кодексов сосуществованию двух близких, но все  же самостоятельных договоров: подряда  и возмездного оказания услуг. Первый отличается тем, что имеет в виду работы, которые ведутся в соответствии с указанием заказчика, при этом предметом договора служат не работы сами по себе, а работы и их материальный результат. Следовательно, подряд строится по формуле: нет результата - нет и исполнения договора. Иное дело - договор услуг. В нем предметом являются услуги, которые по общему правилу либо вообще не имеют результата либо их результат носит нематериальный характер.

      Традиционным  для договора подряда является то, что, когда иное не предусмотрено Кодексом или иным законом, работы выполняются за риском подрядчика. В ГК это обстоятельство подчеркнуто в ст. 705, в силу которой риск случайной гибели или случайного повреждения результата выполненной работы до ее приемки заказчиком несет подрядчик.

      Для подряда важное значение имеет организация  самих работ. Прежде всего следует  отметить предоставление подрядчику, если иное не предусмотрено в договоре, права самостоятельно определять способы  выполнения заданий заказчика (п. 3 ст. 703). Разумеется, это одновременно расширяет ответственность подрядчика за выбор соответствующего способа. В частности, он может ссылаться на данные ему заказчиком указания относительно способа работ только при условии, что обязательность таких указаний предусмотрена договором.

      Статья 708 ГК требует указания в договоре начального и конечного сроков выполнения работ, предоставляя сторонам возможность  согласовать также промежуточные  сроки. Пункт 2 ст. 314 устанавливает, каким  должен быть признан срок исполнения обязательства на случай, если он не определен в договоре: исполнение должно последовать в разумный срок после возникновения обязательства. Однако решение, содержащееся в ст. 314 ГК, не может применяться к промежуточным срокам. Ненадлежащим исполнением договора со всеми вытекающими отсюда последствиями безусловно признается нарушение конечного срока, а если на этот счет в договоре не предусмотрено иного, то также начального и промежуточного сроков. ГК устанавливает порядок оплаты работ(оплата после завершения работ) при отсутствии иного в договоре.

      В договор может быть включено условие  об авансе или задатке. В то время  как аванс служит главным образом  интересам подрядчика, задаток обеспечивает интересы обеих сторон. Это связано  с тем, что, если подрядчик уклонится  от выполнения работ либо заказчик сообщит подрядчику о своем отказе, аванс по общему правилу подлежит возврату. Иное дело - задаток. В подобных случаях он остается у подрядчика если откажется от договора заказчик, либо должен быть возвращен заказчику, но уже в двойном размере - если отказ исходит от подрядчика (ср. ст. 381).

      Решив расторгнуть договор, подрядчик  принимает на себя определенный риск: если заказчик докажет, что избранный  им способ в действительности никаких  неблагоприятных последствий не влечет, действия подрядчика будут расценены как подпадающие под ст. 310 ("Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства"). Особенность подрядного договора, связанная со сложностью и длительностью отношений контрагентов, традиционно предполагает так называемое "сотрудничество сторон". Практически все сводится к тому, что вынесено в наименование ст. 718 ГК: "Содействие заказчика". Подразумевается ситуация, когда заказчик нарушает обязанности по договору подряда, в частности не предоставляет материалы, оборудование и т.д., и этим препятствует исполнению договора подрядчиком. В указанном случае у подрядчика появляется право не приступать к работе, а начатую работу приостановить.