Удостоверение сделок

    Гражданский кодекс РФ предоставляет и плательщику  право требовать от получателя выкупа постоянной ренты. Устанавливая в ст. 593 ГК РФ условия, при которых получатель постоянной ренты вправе требовать от плательщика ее выкупа, законодатель не дает их исчерпывающий перечень, а называет лишь основные из  них, связанные главным образом с нарушением плательщиком своих обязанностей по договору:

    плательщик  ренты просрочил выплату более  чем на один год, если другое не было предусмотрено условиями договора

    постоянной  ренты;

    плательщик  ренты нарушил обязательства, предусмотренные договором в отношении обеспечения выплаты ренты (ст. 587 ГК РФ);

    плательщик  ренты признан неплатежеспособным, или возникли такие обстоятельства, которые бесспорно свидетельствуют о том, что рента не будет выплачиваться в размере и сроки, указанные в договоре;

    недвижимое  имущество, переданное получателем  постоянной ренты под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

    договор ренты может предусматривать  иные основания для выкупа ренты  по инициативе ее получателя.

    Выкупная  иена постоянной ренты. Выкуп постоянной ренты независимо от того, по каким основаниям он осуществляется, производится по определенной договором постоянной ренты цене. То есть, несмотря на форму рентных платежей, их денежный эквивалент имеет базовое значение и на случай выкупа.

    Иначе определяется выкупная цена постоянной ренты в случае отсутствия такого условия в договоре, по которому имущество передано за плату. В такой ситуации выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме, подлежащей выплате ренты.

    Если  же в договоре постоянной ренты, по которому имущество передавалось плательщику ренты бесплатно, нет условия о выкупной цене, то она определяется следующим образом: в выкупную цену вместе с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества. Цена переданного имущества определяется ценой, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.

    Независимо  от того, получил плательщик ренты  имущество за плату или бесплатно, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет  он сам. Однако если стороны договора постоянной ренты, по которому имущество  было передано бесплатно, не могут что-либо изменить в договоре, то при возмездной передаче вещи по аналогичному договору плательщик вправе требовать прекращения обязательства по выплате ренты, то есть прекращения договора, либо изменений условий выплаты рентных платежей.

    Пожизненная рента. Пожизненная рента — наиболее распространенный вид ренты, встречающийся в практике, и чаще всего он касается передачи квартиры под выплату ренты. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации получателем ренты может быть гражданин или граждане любого возраста, передавший или передавшие свое имущество под выплату ренты. Договор пожизненной ренты может быть заключен на период жизни гражданина, передающего свое имущество под выплату ренты, или на период жизни иного гражданина, названного тем, кто передает свое имущество под выплату ренты. Следовательно, получателем ренты может быть физическое лицо, не передававшее имущество, а названное собственником передаваемого под выплату ренты имущества. По договору пожизненной ренты могут быть несколько получателей. Если в договоре не оговорены доли каждого из них, то закон признает их равными. В силу различных обстоятельств получатели рентных платежей вправе оговорить в условиях договора неравные доли в получаемой ренте.

    По  общему правилу в случае смерти одного из получателей ренты доля умершего в праве на получение ренты  переходит к пережившим его получателям  ренты. При заключении договора получатели ренты могут предусмотреть иной порядок перехода доли умершего в  праве на получение ренты. Обязательство  выплаты ренты прекращается со смертью последнего получателя пожизненной ренты. Договор пожизненной ренты в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, считается ничтожным.

    В отличие от договора постоянной ренты  в договоре пожизненной ренты рента предусматривается как денежная сумма, выплачиваемая получателю периодически в течение его жизни. Следовательно, законодатель строго называет одну форму рентных платежей — денежную. Размер пожизненной ренты устанавливается из расчета ежемесячного платежа и не может быть ниже минимального размера оплаты труда, установленного законом. В соответствии со ст. 318 ГК РФ сумма, выплачиваемая непосредственно на содержание гражданина по договору пожизненного содержания и в других случаях, подлежит пропорциональному увеличению с увеличением установленного законом минимального размера оплаты труда, из чего вытекает, что данное правило применяется и при выплатах по договору пожизненной ренты.

    Стороны в договоре пожизненной ренты  вправе оговорить сроки выплаты  ренты, удобные для получателя и  не являющиеся ежемесячными, то есть периодичность выплат может быть установлена по решению сторон, хотя закон предусматривает выплату по окончании каждого календарного месяца.

    Гражданский кодекс Российской Федерации наделяет получателя пожизненной ренты в целях защиты своего положения правом требовать от плательщика расторжения договора и возмещения убытков или выкупа ренты. Такая инициатива может исходить от получателя пожизненной ренты в случае существенных нарушений условий договора плательщиком ренты. Перечня оснований для расторжения или требования получателем ренты ее выкупа закон не называет. Но при заключении договора пожизненной ренты целесообразно их предусмотреть и включить в договор. Выкуп ренты может быть осуществлен по требованию получателя ренты по правилам ст. 599 ГК РФ.

    Законодатель  предусматривает как один из вариантов  расторжения рассматриваемого договора — выкуп пожизненной ренты. Если жилой дом или квартира, равно как и другое имущество, были переданы получателем ренты ее плательщику бесплатно, то получатель ренты вправе в случае существенных нарушений условий договора не по его вине потребовать возврата переданного имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. Получатель пожизненной ренты может отказаться от выкупа ренты, выбрав расторжение договора и возмещение убытков в порядке ст. 15 ГК РФ.

    В соответствии с ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик пожизненной ренты как его собственник, при этом не имеет значения, получено оно за плату или бесплатно. Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на тех же условиях, что оговорены договором. Правом требовать изменения условий выплаты по договору пожизненной ренты с возмездной передачей имущества у плательщика ренты при этом не возникает.

    Пожизненное содержание с иждивением². Договор пожизненного содержания с иждивением представляет собой разновидность договора ренты. Его аналогом ранее являлся предусмотренный ГК РСФСР договор купли-продажи жилья с условием пожизненного содержания продавца. Разница между этими договорами значительна, поскольку действующий Гражданский кодекс РФ внес существенные коррективы. В частности, ранее продавцом мог быть только нетрудоспособный гражданин, выплата содержания осуществлялась в счет уплаты покупной, получателем ренты мог быть только сам продавец и т.д., тогда как нормы ГК РФ более четко и несколько иначе регламентируют эти и другие положения. В ныне действующем ГК РФ законодатель указывает, что к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено § 4 главы 33 ГК РФ.

    Договор пожизненного содержания с иждивением предусматривает, что получатель ренты — гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество (жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость) в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и/или указанного им третьего лица (лиц). Следовательно, получателем ренты, как стороной договора пожизненного содержания с иждивением может быть только гражданин.

       Кроме того, получателем ренты  может быть не только лицо, передавшее имущество в собственность плательщика ренты, но и указанное им третье лицо, как одно, так и несколько. Объектом данного договора являются взаимоотношения между плательщиком и получателем ренты по поводу передачи только недвижимого имущества.

    По  договору пожизненного содержания с  иждивением на плательщике ренты лежит обязанность предоставить получателю ренты пожизненное содержание с иждивением. Оно может состоять из обеспечения потребностей в жилище, питании, одежде, в случае необходимости по состоянию здоровья — в необходимом уходе. Закон предусматривает, что такой договор может содержать условие об оплате плательщиком ренты ритуальных услуг, а на практике каждый договор пожизненного содержания с иждивением содержит такое положение. Иначе говоря, при пожизненном содержании с иждивением в качестве ренты получателю обеспечивается удовлетворение его потребностей в жилье, питании, медицинском обслуживании и бытовом уходе.

    В договоре пожизненного содержания с  иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость всех потребностей получателя ренты в месяц не может быть менее двукратного размера МРОТ³. В случае заинтересованности получателя ренты и с учетом его пожеланий предоставление содержания в натуре может быть заменено пожизненной выплатой ему плательщиком ренты периодических платежей в денежной форме. В случае возникновения спора между плательщиком и получателем ренты по поводу объема содержания, которое предоставляется или должно предоставляться, стороны вправе обратиться за его разрешением в суд. При рассмотрении спора об объеме пожизненного содержания с иждивением суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

    При удостоверении договора пожизненного содержания с иждивением нотариус должен разъяснить сторонам порядок реализации плательщиком ренты права отчуждения имущества, переданного ему в обеспечение пожизненного содержания. ГК РФ устанавливает, что плательщик ренты по данному договору вправе распоряжаться и обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, любыми законными способами. Однако, всякое распоряжение или обременение может иметь место только с предварительного согласия получателя ренты. Следовательно, с учетом особенностей рассматриваемого договора реализация плательщиком ренты его права собственности на переданное ему недвижимое имущество ограничена законом в интересах получателя ренты, так как обычно он продолжает проживать в переданном плательщику доме, квартире или иным образом пользоваться этой недвижимостью. В связи с этим же на плательщика ренты в соответствии с частью второй ст. 604 ГК РФ возложена обязанность принимать необходимые меры для того, чтобы использование имущества, переданного ему в обеспечение пожизненного содержания, не приводило к снижению стоимости этого имущества.

    Статья 605 ГК РФ предусматривает два основания  прекращения обязательства пожизненного содержания с иждивением: смерть получателя ренты и существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств по договору. В последнем случае получатель ренты имеет право требовать возврата ему недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, или требовать от плательщика ренты выплаты ему выкупной цены; при этом действуют правила, предусмотренные при выкупе постоянной ренты (ст. 594 ГК РФ). Существенным элементом является то, что плательщик ренты в указанном случае не имеет права требовать компенсации расходов, которые ему пришлось произвести в связи с содержанием получателя ренты. 

    ³ Минимальный размер оплаты труда, установленный законодательством РФ. Следует учитывать, что в соответствии со ст. 318 ГК РФ в случае увеличения установленного законом минимального размера оплаты труда пропорционально увеличивается объем содержания с иждивением. 
 

    На  практике встречаются случаи, когда  умирает не получатель, а плательщик ренты. Данное обстоятельство не является согласно ст. 605 ГК РФ основанием для прекращения обязательств пожизненного содержания с иждивением. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение обязательства не может быть произведено без личного присутствия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника. Смерть же плательщика ренты никак не препятствует лицам, к которым перейдет право собственности на недвижимость, переданную в обеспечение пожизненного содержания с иждивением, исполнять обязанности по предоставлению указанного содержания получателю ренты. Так как указанная недвижимость перешла в собственность умершего плательщика ренты, то после его смерти она включается в наследственную массу, которая распределяется между наследниками плательщика ренты.

    Следовательно, с учетом вышеизложенных обстоятельств, действие договора пожизненного содержания с иждивением не прекращается смертью плательщика ренты, а соответствующие обязательства переходят к его правопреемникам — наследникам.

    Поскольку данная недвижимость была обременена обязанностью плательщика ренты по предоставлению получателю ренты пожизненного содержания с иждивением, то это обременение сохраняется после смерти плательщика и в соответствии со ст. 586 ГК РФ переходит на приобретателя указанного имущества, то есть на наследника принявшего это имущества в перешедшей к нему доле наследства умершего плательщика ренты. Этот наследник обязан исполнять обязательства пожизненного содержания с иждивением получателя ренты. На указанные обязательства умершего плательщика ренты не распространяются положения ст. 553 ГК РФСФР ограничивающей ответственность наследника по долгам наследодателя пределами действительной стоимости перешедшего к нему наследственного имущества, так как в случае применения данного ограничения мог быть нарушен пожизненный характер содержания (действительная стоимость обремененного имущества могла быть выплачена наследником до наступления смерти получателя ренты), что противоречит природе рассматриваемых правоотношений и норме ст. 605 ГК РФ, связывающей прекращение обязательств пожизненного содержания с иждивением только смертью получателя ренты.