Сервитуты (понятие и виды)

2. Стороны. Сервитут устанавливается между собственником земельного участка или иной недвижимости и сервитуарием - лицом, в пользу которого устанавливается сервитут. Обременение земельного участка сервитутом не лишает его собственника прав владения, пользования и распоряжения этим участком, а пожизненного владельца, постоянного пользователя, арендатора - прав владения и пользования земельным участком¹¹.

Следует отметить, что ГК РФ не регулирует установление частных сервитутов на земельных  участках, закрепленных на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования или предоставленных в аренду (из земель государственной, муниципальной собственности). Тем не менее, у смежных землепользователей (соседей) может возникнуть необходимость в ограниченном использовании таких участков. Указанный недостаток носит не только теоретический, но и практический характер. Например, возможна ситуация, когда собственником земельного участка является, например, Российская Федерация, землепользователем - Минобороны России. Каким образом будут регулироваться сервитутные отношения? Если следовать буквальному пониманию ст. 274 ГК РФ, то правоотношение будет носить двухсторонний характер: собственник и лицо, требующее установления сервитута.

В данном случае будут нарушены права Минобороны России, ведь последний будет вынужден терпеть различные неудобства в виде ограничений в праве пользования земельным участком. Поэтому правоотношение должно носить трехсторонний характер, т.е. должно быть заключено трехстороннее соглашение.

3. Цена. Установление платы за пользование сервитутом является правом собственника (землепользователя, землевладельца и т.п.) земельного участка. Причем данным правом собственник или иной законный владелец земельного участка обладает даже после заключения безвозмездного соглашения о сервитуте.

В настоящее  время действуют Временные методические рекомендации по оценке соразмерной  платы за сервитут, утв. Росземкадастром 17 марта 2004 г.

Согласно пункту 1.2. данных рекомендаций соразмерная  плата  за  сервитут – это плата за пользование чужим земельным участком или иным объектом недвижимости на праве ограниченного пользования чужим земельным участком или иным объектом недвижимости (сервитуте), выплачиваемая собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, лицом, в интересах которого сервитут установлен (при установлении частного   сервитута), либо выплачиваемая собственнику земельного участка органом государственной  власти, органом местного самоуправления, нормативным правовым   актом которого сервитут установлен (при установлении публичного сервитута), величина которой равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Оценка соразмерной  платы за сервитут – это установление (определение) величины соразмерной  платы за сервитут.

Согласно п. 1.6 Временных методических рекомендаций по оценке соразмерной платы за сервитут выплата соразмерной платы за сервитут может иметь единовременный характер, когда плата выплачивается однократно в полном объеме, и периодический характер, когда плата выплачивается многократно частями в течение всего срока, на который сервитут установлен.

Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены   собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута. Соразмерность  платы  за  сервитут  таким  убыткам  означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи  с ограничением его прав в результате установления сервитута¹².

На практике не всегда бывает просто определить размер убытков, причиненных собственнику земли установлением сервитута. В таких случаях оценку соразмерной платы за сервитут проводят специализированные организации, имеющие соответствующую лицензию.

4. Срок. В соответствии с п. 4 ст. 23 ЗК РФ сервитут может быть срочным или постоянным, т.е. если стороны не определили срок, на который установлен сервитут, то последний будет считаться заключенным на неопределенный срок. Таким образом, срок не является существенным условием договора об установлении сервитута¹³. При этом, как справедливо заметила Ю.В. Тимонина, более корректным было бы деление сервитутов не на срочные и постоянные, а на срочные и бессрочные, как это предусмотрено, например, в п. 4 ст. 56 ЗК РФ¹⁴.

В соответствии с п. 1 ст. 276 ГК РФ по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Таким образом, истечение срока, на который был установлен сервитут, не лишает сервитуария права требовать по суду установления сервитута. Указанное право является абсолютным за исключением случаев, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, и собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута (п. 2 ст. 276 ГК РФ).

5. Форма. Соглашение (договор) об установлении сервитута заключается в простой письменной форме. Пункт 9 ст. 23 ЗК РФ устанавливает обязательность государственной регистрации сервитутов в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Причем регистрации  подлежит сервитут как ограниченное право, а не сделка (договор). При  этом как ГК РФ, так и Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним делают определенные различия между регистрацией сделки и регистрацией права (перехода прав) на недвижимое имущество.

Публичный сервитут

Впервые публичный  сервитут появился в России в 1994 г., когда Указом Президента РФ от 2 июля 1994 г. N 1535 были утверждены Основные положения  государственной программы приватизации государственных и муниципальных  предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, однако само понятие публичного сервитута они не содержали. В дальнейшем эта категория была использована природно-ресурсным, затем градостроительным, лесным, земельным законодательством.

Согласно ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.

Кроме того, в  части 3 ст. 23 ЗК РФ приведен исчерпывающий  перечень случаев, когда может быть установлен публичный сервитут:

1) прохода или проезда  через земельный участок;

2) использования земельного  участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном  участке межевых и геодезических  знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных  работ на земельном участке;

5) забора (изъятия) водных ресурсов  из водных объектов и водопоя;

6) прогона сельскохозяйственных  животных через земельный участок;

7) сенокошения, выпаса  сельскохозяйственных животных  в установленном порядке на  земельных участках в сроки,  продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

8) использования земельного  участка в целях охоты и  рыболовства;

9) временного пользования  земельным участком в целях  проведения изыскательских, исследовательских  и других работ;

10) свободного доступа к прибрежной полосе.

Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных  или муниципальных нужд, не может  превышать срок резервирования таких  земель.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

На территории Самарской области  имеется опыт по установлению публичных сервитутов. Например, постановление мэра города Тольятти Самарской области от 24 ноября 2003 г. N 157-1/п «Об установлении публичного сервитута на земельные участки, расположенные на территории строящихся коттеджей ЖСК «Стрежень» по ул. Никонова в Комсомольском районе г. Тольятти». Кроме того, в отдельных муниципальных районах и городских округах принят порядок установления публичного сервитута (например, решение думы городского округа Новокуйбышевск Самарской области от 19.06.2008 № 491 «О порядке установления публичного сервитута в отношении земельных участков на территории городского округа Новокуйбышевск»).

Отличительными  чертами публичного сервитута является отсутствие конкретного управомоченного  субъекта, в пользование которого устанавливается сервитут, и то, что установление его осуществляется с учетом общественных слушаний (однако порядок проведения таких слушаний ЗК РФ не регулирует).

В связи с этим юридическая  сущность публичного сервитута вызывает оживленные дискуссии среди современных российских ученых. Пока полной ясности в его понимании все еще нет. Неоднократно высказывалось суждение, что такие сервитуты не являются ограниченными вещными правами в собственном смысле слова, поскольку не устанавливают права на чужую вещь, а являются ограничениями права собственности, определяют «пределы прав публичных и частных собственников соответствующих недвижимостей»¹⁵.

Кроме того, из анализа Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, можно сделать вывод о том, что в силу неопределенности правообладателей публичный сервитут может быть зарегистрирован не в качестве ограниченного вещного права, а как ограничение права собственности на объект недвижимого имущества. Следовательно, ничего общего с сервитутами, известными римскому частному праву, публичные сервитуты не имеют. Такая же точка зрения законодателя разделяется и некоторыми современными авторами, которые полагают, что публичный сервитут обеспечивает интересы государства, местного самоуправления и местного населения¹⁶.

Заслуживает внимания позиция Г.В. Чубукова, высказанная  им относительно правовой природы публичного сервитута в российском праве. По его мнению, нельзя исключать то обстоятельство, что данный сервитут надо рассматривать не в плане ограничения права собственности на объект земельной недвижимости, а в плане расширения права собственности народов, проживающих на данной территории, на землю и иные природные объекты и ресурсы. Граждане, проживающие на данной территории, и их будущие поколения в силу естественно-исторического права (по праву рождения) являются подлинными собственниками земли и других природных объектов в местах своего проживания, поскольку природные объекты не созданы человеком, а даны всем людям как естественная основа их жизни и деятельности, что юридически подтверждено Конституцией РФ (п. 1 ст. 9)¹⁷.

Следует отметить, что нормативные правовые акты не дают понятия «народы, проживающие  на данной территории». Относятся ли граждане, проживающие на данной территории (местное население), к населению, которое фактически проживает в данной местности, или населению, зарегистрированному в данной местности, либо имеющему недвижимое имущество на каком-либо вещном праве в данной местности и т.д.

Профессор Е.А. Суханов, анализируя положения о сервитутах и взгляды  цивилистов на сервитутное право, также  пришел к выводу о том, что некоторые  авторы поспешили отнести публичный  сервитут к ограниченным вещным правам. В обоснование этого тезиса приведены следующие аргументы:

• во-первых, публичные сервитуты представляют собой не отдельный вид ограниченных вещных прав, а только ограничения прав собственников соответствующих природных объектов, поскольку не имеют конкретных управомоченных лиц. Они предоставляют возможность неограниченному кругу лиц использовать названные объекты в том или ином установленном законом отношении;
• во-вторых, о юридическом своеобразии данного сервитута свидетельствует правило о необходимости его установления обязательно с учетом результатов общественных слушаний, что для обычного гражданско-правового института просто немыслимо;
• в-третьих, согласно п. 1 ст. 23 ЗК РФ «частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством», следовательно, является частноправовым институтом, тогда как все без исключения публичные сервитуты предусмотрены в нормах земельного, природно-ресурсного или административного законодательства, т.е. публичного права и потому лишены гражданско-правовой природы.

Все это, по обоснованному мнению Е.А. Суханова, позволяет считать публичный сервитут не лучшим «изобретением» современного отечественного законодателя¹⁸.