Одновременно с этим в Положении отдельно закреплялось и понятие «товарищества» домовладельцев, т.е. собственников помещений. Таким образом, понятия «товарищество» и «кондоминиум» были разграничены.

И все же Указ не мог надолго заменить законодательной нормы, призванной дать однозначное толкование термину «кондоминиум». Противоречие между Законом о товариществах и Законом об основах в части, касающейся определения товарищества собственников жилья, было разрешено с принятием Федерального закона «О товариществах собственников жилья» от 21 апреля 1997 года, внесшего изменения и дополнения в Закон об основах.

Отход от трактовки кондоминиума как товарищества привел к тому, что кондоминиумом теперь считается единый комплекс недвижимого имущества, в котором отдельные помещения находятся в частной, государственной, муниципальной или иной форме собственности.

Товарищество собственников жилья является особой разновидностью некоммерческих организаций. К разряду заблуждений следует также отнести отождествление кондоминиума с потребительскими кооперативами, что, разумеется, совершенно не обосновано. Тем не менее, товарищества собственников жилья могут возникать и на базе жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в которых хотя бы один участник выплатил свой пай полностью.

Как уже указывалось во введении к настоящей работе, создание товариществ собственников жилья стало следствием массовой приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. То есть передачи объектов жилищного фонда из государственной и муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц. При этом в силу добровольности приватизации жилья у той части квартир, где владельцы не пожелали их приватизировать, сохранились прежние, в том числе и публичные собственники.

Товарищество организуется не менее чем двумя домовладельцами, в качестве которых могут выступать не только граждане, но и иные собственники жилых помещений - юридические лица и публично-правовые образования. К тому же, по решению этих публично-правовых образований членами товарищества могут стать и их унитарные предприятия или учреждения.

Наиболее типичным примером кондоминиума на сегодняшний день является многоквартирный жилой дом, в котором квартиры принадлежат различным собственникам.

1.3. Правовой режим производственных объектов в составе предприятия

Может ли быть критерием отнесения к недвижимости технологическое или производственное единство вещей? Например, может ли быть объявлен единой сложной вещью «производственно-технологический комплекс»?

Для ответа на эти вопросы рассмотрим определения, входящие в этот термин. Комплекс - совокупность предметов или явлений, составляющих одно целое¹⁰. Производство - процесс создания материальных благ¹¹. Технология - совокупность методов обработки, изготовления, изменения состояния, свойств, формы сырья или полуфабриката, осуществляемых в процессе производства продукции¹².

Как отмечалось в предыдущем разделе, критерием отнесения вещи к недвижимому имуществу являются не производственный и технологический признаки, т.е. не назначение, а физическое свойство вещи - прочная связь с землей. При этом законодатель никоим образом не ограничивает собственника в выборе назначения недвижимого имущества и его роли в производственном процессе.

Бесспорно, в технологическом и производственном аспекте (можно сказать, в своем значении для народного хозяйства) производственно-технологический комплекс, представляющий собой совокупность недвижимых и движимых вещей, составляет единое целое.

Определение производственных комплексов содержится в Федеральном законе от 31 марта 1999 года № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации»: система газоснабжения - имущественный производственный комплекс, состоящий из технологически, организационно и экономически взаимосвязанных и централизованно управляемых производственных и иных объектов, предназначенных для добычи, транспортировки, хранения, поставок газа; газораспределительная система - имущественный производственный комплекс, состоящий из организационно и экономически взаимосвязанных объектов, предназначенных для транспортировки и подачи газа непосредственно его потребителям (ст.2).

Например, Единая система газоснабжения как имущественный производственный комплекс находится в собственности организации, образованной в установленных гражданским законодательством организационно - правовой форме и порядке, получившей объекты указанного комплекса в собственность в процессе приватизации либо создавшей или приобретшей их на других основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации (ст.6).

Собственником газораспределительной системы может быть только специализированная организация, осуществляющая эксплуатацию и развитие на соответствующих территориях сетей газоснабжения и их объектов, а также оказывающая услуги, связанные с подачей газа потребителям и их обслуживанием (ст.7).

Таким образом, налицо критерий технологического и производственного единства объектов, связанных общим назначением добычи газа и доставки его потребителям. Правовое единство объектов недвижимости в системе газоснабжения отсутствует, более того, в Законе о газоснабжении содержится указание на возможность последовательного приобретения объектов по различным основаниям и в разное время. Что касается организационной и экономической взаимосвязи производственных объектов, то такая зависимость может быть только между юридическими лицами (например, дочерними и зависимыми обществами) и их филиалами.

Между объектами гражданских прав (вещами) организационной и экономической связи быть не может.

Аналогично п.2 ст.3 Федерального закона от 24 июня 1999 года № 122-ФЗ «Об особенностях несостоятельности (банкротства) субъектов естественных монополий топливно-энергетического комплекса» определял, что единый производственно - технологический комплекс организации - должника состоит из недвижимого и иного имущества, используемого для основной производственной деятельности организации - должника и обеспечивающего непрерывный производственный процесс снабжения потребителей топливно-энергетическими ресурсами.

Перечень видов имущества, входящего в состав указанного единого производственно - технологического комплекса, устанавливается в порядке, определенном Правительством Российской Федерации. Все входящее в производственно-технологический комплекс имущество - движимое и недвижимое, является ограниченно оборотоспособным: оно не может быть отчуждено в период внешнего управления (ст.17 Закона о банкротстве субъектов топливно-энергетического комплекса), его продажа в ходе конкурсного производства осуществляется только на торгах единым лотом, причем обязательным условием является обеспечение сохранения единства производственно-технологического комплекса в соответствии с его целевым назначением (ст.20 Закона).

Таким образом, с точки зрения гражданского права законодательство, регулирующее деятельность субъектов топливно-энергетического комплекса, ограничивает оборот некоторых движимых и недвижимых вещей, принадлежащих определенным юридическим лицам, но отнюдь не вводит понятия производственно-технологического комплекса как нового объекта гражданских прав. Единым объектом гражданских прав, единой вещью, обладающей правовым режимом недвижимости, производственно-технологический комплекс признать нельзя. В гражданско-правовом смысле производственно-технологический комплекс системы газоснабжения является совокупностью вещей с различным правовым режимом (движимых и недвижимых), общим признаком которых является ограниченная оборотоспособность.

Вместе с тем, собственник вправе заключать сделки по поводу определенной совокупности своего имущества, объединяя вещи с различным правовым режимом (движимые и недвижимые), а также имущественные права, так называемые смешанные договоры (ст.421 ГК РФ).

В этом случае стороны сделки могут определить предметом договора передачу совокупности имущества как единого «производственно-технологического», «складского», «торгового», «полиграфического», «культурно-оздоровительного» и иного имущественного комплекса. При этом смешанный договор, содержащий в себе элементы сделки с недвижимостью, должен соответствовать установленным для нее требованиям (п.3 ст.421, ст.422 ГК РФ). В частности, при продаже такого комплекса в соответствии со ст.554 ГК РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Обязательным также является указание цены недвижимости (ст.555 ГК РФ).

Такое объединение различных объектов в имущественный комплекс в качестве единого предмета сделки не изменяет их правового режима.

Права на движимое имущество перейдут с момента его передачи, на недвижимость - с момента государственной регистрации (ст.223 ГК РФ), а передача имущественных прав произойдет в соответствии с правилами о перемене лиц в обязательстве (глава 24 ГК РФ). Таким образом, определение в договоре имущественного комплекса как предмета сделки не означает «формирования» нового объекта права и не создает правового единства входящего в него имущества.

Как отмечалось выше, для возможности объединения имущества в единый объект права, установления правового единства различных видов имущества законодатель предложил юридическую конструкцию «предприятие как имущественный комплекс».

Глава 2. Проблемы распоряжения производственными объектами

Неоднократно в юридической литературе возникал вопрос о правовой природе производственных объектов как имущественных комплексов, о возможности их продажи как в целом, так и по частям. Эта тема в настоящее время стала более актуальной, поскольку после прошедшей волны приватизации промышленных предприятий часть приватизированных объектов привлекательна во многих отношениях, но ввиду значительной стоимости имущественных комплексов в целом недобросовестные хозяйственные общества, предприниматели используют помимо известных корпоративных способов с участием акционеров и возможности покупки комплексов по частям. Законны ли сделки? В очередной раз арбитражные суды, реализуя задачу укрепления законности и предупреждения правонарушений в сфере экономической деятельности, пытаются на примере судебной практики ответить на вопрос о законности таких сделок и определить круг регулирующих подобные правоотношения норм. Так, глава 6 ГК РФ дает перечень объектов гражданских прав, часть из которых характеризуется как неделимые и сложные вещи. По определению, данному в ст. 133 ГК РФ, неделимой является вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. В качестве примера, как правило, приводится автомобиль. К этой же категории можно отнести земельные участки, определенные в границах, строения и другие вещи, деление которых привело бы к невозможности использовать их в дальнейшем по их назначению. Кроме указанного свойства вещи, в ГК РФ содержится понятие сложной вещи, описание которой дается в ст. 134 ГК РФ. ГК РФ не устанавливает каких-либо ограничений при продаже неделимых и сложных вещей, допуская возможность продажи, например, автомобиля, телевизора и т.п. по частям, когда в силу различных причин неделимые и сложные вещи не могут использоваться по назначению. Значение в этом случае имеет воля сторон при совершении сделки с такими объектами. Если в результате сделки покупатель приобретает автомобиль, телевизор для использования их по назначению, то в таком случае имеет значение статус имущества именно как сложных либо неделимых вещей.