Право собственности

В отступлении  от презумпции равенства долей соглашением  участников общей долевой собственности  может быть установлено, что их доли определяются в зависимости от вклада каждого в образование и прекращение  общего имущества.

В тех  случаях, когда во владение и пользование  собственника выделяется часть общего имущества, он наряду с сохранением  права на долю в общей собственности  приобретает также право на выделенную ему часть имущества. По своей  юридической природе это право  может быть отнесено к вещным. Такие  ситуации чаще всего возникают при  определении порядка владения и  пользования жилым домом, находящимся  в общей собственности двух и  более лиц. Если договор об определении  порядка владения и пользования  домом удостоверен нотариусом и  зарегистрирован в местной администрации, то он сохраняет силу и для того лица, к которому перейдет доля в  общей собственности.Одним из оснований  возникновения общей собственности, с которым связано немало вопросов ее осуществления, является совместное участие двух или более лиц  в строительстве дома. Нередки  случаи, когда гражданин, которому для  строительства дома отведен земельный  участок, привлекает к участию в  строительстве членов своей семьи  или иных лиц. По окончании строительства  между созастройщиками, а иногда между ними и органом государственной  власти (местного самоуправления), возникает  спор,  за кем дом должен быть

зарегистрирован: только ли за лицом, которому отведен  земельный участок, или также  и за иными лицами. Судебная практика подходит к разрешению указанных  споров с учетом следующих условий:

-         во-первых, необходимо установить, связаны  ли лица, принимавшие

участие в строительстве дома, семейно-бытовые  отношениями или являются

посторонними  для застройщика лицами;

-         во-вторых, в каких целях возводился  дом: в целях обеспечения жильем

принимавших участие в строительстве лиц  или в иных целях;

-         в-третьих, участию в деле, если  он не выступает в деле в  качестве

стороны, надлежит привлечь орган, которые отводит  земельные участки, и

выяснить  его отношение к возникшему спору.

    В определении ВАС-7094/09 делу N А03-240/2007-23, принятых по иску индивидуального предпринимателя Чиркова Н.Г. к ООО "Обь" о признании права собственности на 89/100 долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества - автомобильную газозаправочную станцию (передвижную),суд в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив представленные сторонами в обоснование своих исков документы, а также показания свидетелей, пришли к выводу о том, что стороны объединили свои вклады: по оформлению проектной, разрешительной документации, возведению спорного объекта и его совместному использованию, в результате чего возникла общая собственность.В соответствии с пунктом 1 статьи 245 Гражданского кодекса Российской Федерации, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.Исходя из указанной нормы права, а также из того, что из представленных доказательств определить доли сторон в спорном имуществе на основании закона не представляется возможным, суд признал доли сторон равными.Отказывая обществу в иске о признании права собственности на всю газозаправочную станцию, суд, руководствуясь статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал недоказанным возведение обществом всего объекта недвижимости для себя и за свой счет.⁵

Общее имущество в многоквартирном  жилом доме - это особая разновидность  общей долевой собственности, которая, по существу, невыделяема в натуре и нереализуема. Появление права  общей собственности всегда сопряжено  с вынужденной необходимостью, исключительностью  создаваемых правовых конструкций. Любое лицо прежде всего заинтересовано в единоличном обладании собственностью.

В подтверждение  сказанного можно сослаться на мнение К.И. Скловского: "в реальности невозможно обнаружить продиктованный практическими  нуждами договор, имеющий единственной, а не факультативной целью - возникновение  общей собственности" ⁶. Создание такой правовой конструкции, как право на долю в общем имуществе многоквартирного жилого дома, - это вынужденная необходимость, которая на современном этапе развития отечественного права, с одной стороны, наиболее полно защищает интересы собственников помещений в данном доме ("права участника общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме ограничены законом в интересах других сособственников для обеспечения беспрепятственного и безопасного использования принадлежащих им помещений" ⁷,

Жилищным  кодексом РФ установлено, что доля в  праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном  доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности  на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение  в многоквартирном доме доля в  праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения  будет равна доле в праве общей  собственности на указанное общее  имущество предшествующего собственника такого помещения (п. 3 ст. 37 ЖК РФ).Доля собственника помещения в праве  общей собственности на общее  имущество в многоквартирном  доме рассчитывается по следующей формуле:

               S (помещения собственника)

Д =  ---------------------------------------------,

       S (всех помещений в многоквартирном  доме) 

где S (помещения  собственника) - общая площадь жилого или нежилого помещения, принадлежащего конкретному собственнику;

S (всех  помещений в многоквартирном  доме) - общая площадь всех жилых  и нежилых помещений в многоквартирном  доме.

Количество  голосов каждого собственника на общем собрании определяется в следующем  порядке: устанавливается общее  количество голосов собственников. При незначительном числе помещений  в многоквартирном доме оно устанавливается  равным 100, при большом - равным 1000; составляется реестр собственников

Количество  голосов, которым обладает каждый собственник, рассчитывается по формуле:

Кгол. = Д x Кобщ.,

где Д - доля собственника помещения в праве  общей собственности на общее  имущество в многоквартирном  доме;

Кобщ. - общее количество голосов собственников  помещений в многоквартирном  доме (устанавливается в размере 100 или 1000).

Замечу, что некоторые авторы считают  такой подход к реализации собственником  своего права на управление общим  имуществом

многоквартирном жилом доме неверным, так как большинство, применительно к общей собственности  на общее имущество в многоквартирном  доме, определяется не количеством  собственников, а количеством принадлежащих  им голосов (размером их доли в праве). По мнению В.Д. Рузановой, более справедливым видится закрепление принципа "права  большинства" на основе правила: один собственник - один голос" ⁸. 
 
 

2.2 Осуществление и  прекращение права  общей собственности

Правило, устанавливающее порядок осуществления  владения, пользования и распоряжения общим имуществом, по-разному определялось как в ГК 1922 и 1964 годов, так и  в ныне действующем Гражданском  кодексе. Согласно ст. 62 ГК 1922 года владение, пользование и распоряжение общей  собственностью должно производиться  по общему согласию всех участников, а  в случае разногласия - по большинству  голосов. Более прогрессивной в  этом плане была ст. 117 ГК 1964 года .В  соответствии со ст. 117 ГК РСФСР, если сособственники не достигали соглашения относительно владения, пользования и распоряжения общим имуществом, спор мог быть урегулирован судом.Но и это правило  не сняло в полной мере всю остроту  проблемы, поскольку суд, устанавливая способ распоряжения общим имуществом, в определенных случаях также  мог игнорировать интересы сособственников.В  настоящее время, если согласие не достигнуто, то последствия разногласий определяются в зависимости от того, касаются ли они осуществления правомочий по владению и пользованию общим  имуществом или правомочия распоряжения общим имуществом. Данный вывод следует  из анализа ст. ст. 246 и 247 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников. Данное правило не содержит никаких  оговорок или условий. Иначе законодатель определяет правило, содержащееся в  п. 1 ст. 247 ГК РФ, согласно которому владение и пользование имуществом, находящимся  в долевой собственности, осуществляется по согласованию всех ее участников, а  при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемым судом.

Таким образом, если разногласия касаются правомочия распоряжения общим имуществом, например: два сособственника желают общее имущество продать, а третий возражает против продажи, - то данный спор не может быть урегулирован судом. Суд не вправе определить способ распоряжения общим имуществом. Установленный  принцип взаимного согласия должен действовать без каких-либо изъятий. Два сособственника могут продать  свои доли, но навязать третьему продажу  своей доли, а следовательно, и  всего общего имущества в целом  они не вправе. Данное правило, очевидно, является результатом последовательного  проведения в нормах гражданского права  принципа неприкосновенности и защиты права собственности.

Принадлежащая сособственнику доля в общей собственности  не локализируется в какой-то конкретной части общего имущества, а простирается на все имущество в целом. В  то же время сособственник может  быть заинтересован не только в меновой, но и в потребительской стоимости  указанного имущества. Он может быть заинтересован не только в доходах, которые приносит общая вещь, но и в том, чтобы использовать эту вещь для удовлетворения своих потребительских нужд. Сособственник имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества соразмерно доле. Если это невозможно,  он вправе требовать от других участников общей собственности соответствующей компенсации. При осуществлении права общей собственности принципе не имеют значения, какой долей располагает каждый из собственников, хотя размер доли подлежит учету при распределении приносимых общим имуществом доходов и плодов, падающих на нее расходов и обременений (ст.248 и 249 ГК).

В соответствии с принципами взаимного согласия, которое необходимо при осуществлении  права распоряжения общей собственностью, закон устанавливает, что выплата  ее участнику  остальными сособственниками какой либо компенсации вместо выдела доли в натуре допускается лишь с  его согласия. Но если доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, и сособственник не имеет  существенного интереса в использовании  общего имущества, суд может и  при отсутствии его согласия обязать  остальных участников общей собственности  выплатить ему компенсацию. С  получением компенсации сособственник  утрачивает право на долю в общем, имуществе (п.1 ст.246; п.1 ст.247;п.п. 4 и 5 ст.252 ГК). Верховный Суд РФ ориентирует  суды на возможность при определенных обстоятельствах взамен выдела собственнику его доли в натуре, выплаты ему, и при отсутствии его согласия, остальными сособственниками денежной компенсации (см. Бюллетень ВС РФ, 1998, N 6, с. 8, 9). Попытка "примирения" норм ГК о порядке распоряжения общей  долевой собственностью предпринята  в Постановлении Пленумов ВС РФ и  ВАС РФ N 6/8 (п. 35 - 37), но она снимает  далеко не все возникающие в практике применения соответствующих норм вопросы.

Судебная  коллегия по гражданским  делам Московского  областного суда рассмотрела  кассационные жалобы о реальном разделе  домовладения и прекращении  права общей долевой  собственности на домовладение и об определении порядка  пользования земельным  участком. З., С. обратились в суд с иском  к Д., С.Н., Г. о реальном разделе домовладения N 12, по ул. Народного  Ополчения, г. Истра, Московской области, прекращении права  общей долевой  собственности и  об определении порядка  пользования земельным  участком при доме, указывая, что З. на праве собственности  принадлежит — 18/54 долей дома, С. — 21/54 долей, Г., Д. и С.Н. — по 5/54 долей. Данное домовладение находится  на земельном участке  общей площадью 1339 кв. м, из которых 521 кв. м принадлежит  С., 336 кв. м — З., остальной часть  земельного участка  принадлежит ответчикам.Ответчики  Г., Д. и С.Н. исковые  требования не признали, указали, что С. не представила правоустанавливающие документы на ⅔  доли домовладения, на пристройку к основному  дому. ⅔ доли домовладения находятся в их совместной и требования С. невозможно удовлетворить  без их согласия. З. не состоит с  ним в родственных  отношениях, ее требования к ним отношения  не имеют, ей также  не представлены правоустанавливающие документы о регистрации  права собственности  от ее матери Бобылевой  Л.И. Кроме того, 19.05.56 земельный участок  решением суда был  уже разделен.Решением суда в разделе  дома отказано и определении  порядок пользования  земельным участком. В кассационной жалобе истицы просят решение  суда в части отказа в разделе дома отменить.В кассационной жалобе ответчики  просят решение суда в части определения  порядка пользования  домом отменить.Проверив материалы дела, обсудив  доводы жалобы, судебная коллегия находит, что  решение суда в  части определения  порядка пользования земельным участком следует оставить без изменения, как постановленное в соответствии с материалами дела и требованиями ст. 35 ЗК РФ, а решение суда в части отказа в разделе дома подлежит отмене, как постановленное с нарушением требований ст. 252 ГК РФ. При этом суд не учел, раздел дома при таком проценте износа дома невозможен, т.к. переоборудования в доме, которые должны быть произведены в связи с разделом могут нанести значительный ущерб техническому состоянию дома, снизить прочностные характеристики конструктивных элементов до критического предела.Однако, как следует из заключения экспертизы раздел дома по варианту N 3 не требует никаких переоборудований в доме. При этом З. выделяется часть дома, фактическим соответствующая ее доле, С. выделяется часть дома незначительно меньше ее доли, против чего она не возражает и на возмещение денежной компенсации не претендует, Г., Д., С.Н. выделяется в общее пользование часть дома незначительно превышающая их долю.При этом доводы Г., Д., С.Н., что произвести раздел части дома между Г., Д., С.Н., С. на четыре части невозможно, а поэтому дом не может быть разделен, не может быть принят во внимание. Заявлены только исковые требования С. о выделе ее доли, Г., Д., С.Н. требований о выделе каждой из них части дома в соответствии с их долей не заявляли.При таких обстоятельствах судебная коллегия находит, что решение суда в части отказа в иске о разделе дома подлежит отмене. С учетом того, что все обстоятельства, имеющие значения для дела, установлены, по делу следует вынести новое решение, которым произвести раздел дома по варианту N 3, 2-й дополнительной строительно-технической экспертизы.Оснований к отмене решения суда об определении порядка пользования земельным участком не имеется.Суд исследовал все варианты определения порядка пользования земельным участком, оценил их и обоснованно определил его с учетом принадлежащих сторонам долей в праве собственности, с учетом сложившегося порядка пользования земельным участком по варианту N 1а второй дополнительной экспертизы.⁹