Понятие и сущность договора аренды

      Перечень этих способов не является исчерпывающим, так как законодатель разрешает сторонам договора аренды предусматривать иные формы оплаты аренды.

      Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон договора аренды не чаще одного раза в год, то есть в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления.

      Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора аренды производится в размере определенном этим договором.

      Льготы по арендной плате.

      Правительство Москвы в Постановлении от 27 января 2004г. №27-ПП утвердило категории арендаторов, которым в 2004 году нежилые помещения должны сдаваться по льготным ценам. Это предприятия бытового обслуживания, оптовые торговцы овощами и фруктами, бизнесмены, включенные в городской реестр субъектов малого предпринимательства.

      Плата за нежилые помещения, находящиеся в собственности города, складывается из затратной и доходной частей. Доходная часть рассчитывается с помощью корректирующего коэффициента. Чем ниже его значение, тем меньше доходная часть и соответственно арендная плата. А при нулевом коэффициенте арендатор и вовсе освобождается от ее уплаты (Постановление Правительства Москвы от 14 октября 2003г. №861-ПП).

      Для оптовых торговцев плодоовощной продукцией в 2004 году установлен коэффициент, равный 0,5. Для парикмахерских, бань, химчисток, мастерских по ремонту и прочих предприятий сферы бытовых услуг коэффициент составляет 0,3.

      Чтобы получить льготу, арендатору следует обратиться в орган, который заключал с ним договор, и попросить о перерасчете арендной платы.

 

2. Бухгалтерский учет в арендных отношениях

  2.1. Учет доходов и расходов, связанных с арендой

 

     В бухгалтерском учете доходы от аренды, не являющейся предметом деятельности организации, признаются операционными. если же аренда – предмет деятельности организации, то поступления от нее относятся к доходам по обычным видам деятельности (пункты 5,7 ПБУ 9/99 «Доходы организации»).

   В связи с отсутствием четкого легального определения понятия «предмет деятельности организации» последняя сама определяет, что является предметом ее деятельности и в зависимости от этого принимает решение о порядке классификации доходов в учете и отчетности. В целях сближения бухгалтерского и налогового учета целесообразно одинаково классифицировать доходы от аренды в обоих видах учета.

      В налоговом учете различаются разовая и систематическая сдача имущества в аренду, если придерживаться такой же классификации в бухгалтерском учете, то систематические операции следует отражать на счете 90 « Продажи», а разовые на счете 91 «Прочие доходы и расходы». Данный подход в обязательном порядке должен быть закреплен в учетной политике организации.

       Кроме того, следует иметь в виду, что согласно пункту 18.1 ПБУ 9/99 доходы, составляющие 5 и более процентов от общей суммы доходов организации за отчетный период, показываются в бухгалтерском учете по каждому виду в отдельности.

      Доходы признаются, когда организация имеет право на их получение, сумма выручки может быть определена и имеется уверенность в оплате (пункт 12 ПБУ 9/99).

      Полученная вперед арендная плата учитывается в составе доходов будущих периодов.

      Расходы, связанные с арендой, классифицируются в том же порядке, что и доходы. Несмотря на то, что признание расходов в бухгалтерском учете не зависит от того, как они принимаются для целей расчета налоговой базы, представляются наиболее оптимальными их признание, классификация и распределение на доходы таким образом, что и в налоговом учете. Это позволит избежать двойного учета.

      В случае выделения в отчете о прибылях и убытках доходов, каждый из которых в отдельности составляет 5 и более процентов от общей суммы доходов организации, в нем показывается соответствующая каждому из них часть расходов (пункт 21.1 ПБУ 10/99).

      Арендатор может использовать часть полученного помещения для собственности, а часть сдавать в субаренду.

      Действующий порядок отражения доходов и расходов от аренды применим и к субаренде, так как по статье 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Нормативные акты по бухгалтерскому учету также не устанавливают никаких различий в правилах учета операций аренды и субаренды. 

ПРИМЕР 2.1.1.

ЗАО «Финик»  арендует помещение площадью 2000 кв. м, за которое в начале каждого  квартала платит 708 000 руб., в том числе НДС – 108 000руб.

С 1 февраля 400 кв. м этого помещения сдано в субаренду на 11 месяцев за 1 298 000 руб., в том числе НДС – 198 000 руб., единым платежом при заключении договора.

В стоимость  аренды и субаренды входит компенсация  арендодателю коммунальных платежей и  услуг связи.

Предположим, что ежемесячный доход от реализации – 400 000 руб. без НДС.

В договоре аренды указана оценочная стоимость  помещения – 20 000 000 руб. Поскольку это единственный договор субаренды за год, то доходы и расходы по нему считаются внереализационными в налоговом учете и для удобства определяются как операционные в бухгалтерском учете.

При этом делаются следующие проводки:

в январе:

дебет 001

- 20 000 000 руб. – отражена стоимость арендованного помещения в оценке, указанной в договоре;

дебет 97 кредит 76

- 600 000 руб. – начислена арендная плата за первый квартал;

дебет 19 кредит 76

- 108 000 руб. – выделен НДС;

дебет 76 кредит 51

- 708 000 руб. – перечислена арендная плата;

дебет 68 кредит 19

- 36 000руб. – принят к учету НДС;

дебет 26 кредит 97

- 200 000 руб. – отражены расходы на аренду за январь.

В феврале (начало субаренды):

дебет 26 кредит 97

- 200 000 руб. – учтены расходы на аренду за февраль;

дебет 68 кредит 19

- 36 000 руб. – принят к вычету НДС;

дебет 62 кредит 98-1

- 1 298 000 руб. – начислен доход будущих периодов от субаренды;

дебет 98-1 кредит 68

- 198 000 руб. – выделен НДС;

дебет 51 кредит 62

- 1 298 000 руб. – поступила арендная плата, включая НДС;

дебет 98-1 кредит 91-1

- 100 00 руб. (1 100 000 руб.: 11 мес.) – признан доход от субаренды за февраль.

В соответствии с учетной политикой ЗАО «Финик» расходы на аренду распределяются пропорционально доходу от субаренды в суммарном объеме доходов:

200 000 руб. : (400 000 руб. + 100 000 руб.) • 100 000 руб. = 40 000 руб.

дебет 91-2 кредит 26

- 40 000 руб. – списаны расходы на субаренду за февраль.

В налоговом  учете расходы на аренду  в  размере 40 000 руб. будут отнесены на внереализационные расходы, а в размере 160 000 руб. – на расходы, связанные с производством и реализацией.

  2.2. Наиболее распространенные примеры бухгалтерских проводок, используемых при ведении учета по договору аренды

 

      Основные средства, сданные в аренду, отражаются на забалансовом счете 011 «Основные средства, сданные в аренду», если по условиям договора аренды имущество должно учитываться на балансе арендатора (нанимателя). Они учитываются на счете 011 в оценке, указанной в договорах аренды.

     Бухгалтерские проводки у арендодателя

     Передача  имущества в аренду отражается следующим  образом:

дебет 01 субсчет «Основные  средства, сданные  в аренду» кредит 01

- переданы  в аренду объекты основных  средств.

     Учет арендной платы осуществляется посредством следующих записей:

1. арендная плата отражается в составе выручки от реализации продукции (работ, услуг)

дебет 62 кредит 90-1

- отражена сумма арендной платы, причитающейся к получению;

дебет 90-3 кредит 68 субсчет  «Расчеты по НДС»

- начислена задолженность перед  бюджетом по НДС по арендной  плате на основании счета-фактуры;

дебет 90-2 кредит 20

- списаны расходы арендодателя;

дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» кредит 19

- принят к вычету НДС по произведенным  арендодателем расходам;

дебет 50,51 кредит 62

- получена арендная плата;

2. арендная плата включается в состав внереализационных доходов

дебет 62 кредит 91-1

- отражена сумма арендной платы,  причитающейся к получению;

дебет 91-2 кредит 68 субсчет  «Расчеты по НДС»

- начислена задолженность перед  бюджетом по НДС по арендной  плате на основании счета-фактуры;

дебет 91-2 кредит 20

- списаны расходы арендодателя;

дебет 50,51 кредит 62

- получена арендная плата. 

ПРИМЕР 2.2.1.

     ЗАО «Рубин» сдало в аренду производственное здание. От арендатора (ООО «Граф») арендодатель ежемесячно получает арендную плату, составляющую

472 000 руб. (в том числе – 72 000руб.). Арендатор также возмещает арендодателю расходы на коммунальные услуги.

      В апреле 2004 года ЗАО «Рубин» выставило  ООО «Граф» счет на оплату электроэнергии в размере 2360 руб. (в том числе  НДС – 360 руб.) и водоснабжения  в размере 11 800 руб. (в том числе НДС – 1800 руб.).

      Предположим, что других расходов у ЗАО «Рубин» в апреле 2004 года не было. Для целей исчисления НДС выручка определяется «по отгрузке».

      В бухгалтерском учете ЗАО «Рубин»  делаются следующие проводки:

дебет 91 субсчет «Прочие  расходы» кредит 76 субсчет  «Расчеты за коммунальные услуги»

- 12 000 руб. (2360 – 360 + 11 800 – 1800) – отражена стоимость коммунальных услуг;

дебет 19  кредит 76 субсчет  «Расчеты за коммунальные услуги»

- 2160 руб. (360+1800) – отражен  НДС по коммунальным услугам;

дебет 76  субсчет «Расчеты за коммунальные услуги»  кредит 51

- 14 160 – оплачены коммунальные услуги;

дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» кредит 19

- 2160 руб. – принят  к вычету НДС по коммунальным  услугам;

дебет 62 кредит 90 Субсчет  «Выручка»

- 472 000 руб. – отражена выручка от сдачи здания в аренду;

дебет 90 субсчет «НДС»  кредит 68 субсчет «Расчет по НДС»

- 72 000 руб. – начислен НДС;

дебет 90 субсчет «Прибыль/убыток от продаж» кредит 99

- 400 000 руб. – отражена прибыль от сдачи здания в аренду;

     Бухгалтерские проводки у арендатора

      Аренда  имущества у физических лиц отражается в бухгалтерском учете следующими проводками:

дебет 20,26,44 кредит 76