Понятие и сущность договора аренды

      При заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора, то есть условия прежнего договора могут быть изменены по соглашению сторон.

      Уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.

      Возможна ситуация, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и заключает договор аренды с другим лицом. Если такой договор заключается в течение года со дня истечения срока первоначального договора, то у арендатора возникает право требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору, а также возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды.

      Таким образом, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

      В случае, когда срок договора аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Это положение, закрепленное в пункте 2 статьи 621 ГК РФ , применяется и к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 статьи 615 ГК РФ, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды. 

      Обязанности арендатора.

      Одна из важнейших обязанностей арендатора по договору аренды состоит в своевременном внесении платы за пользование имуществом – арендной платы. Порядок, сроки и условия внесения арендной платы должны быть определены в договоре аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ). Причем арендодатель вправе требовать ее внесения лишь по исполнении обязательства по передаче сданного в аренду имущества, то есть когда состоялась фактическая передача имущества арендатору.

      Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды,  а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества, поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (пункт 1 статьи 615, пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

      При прекращении договора аренды арендатор должен вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

      Если в договоре аренды не определено место исполнения обязательства по передаче движимого имущества арендатором арендодателю после прекращения договора аренды, имущество подлежит передаче в том месте, где оно было получено арендатором.

      Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

1.2. Объекты аренды

 

      Законодатель в пункте 1 статьи 607 ГК РФ установил, что объектами аренды могут быть лишь непотребляемые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Так, к объектам аренды относятся земельные участки, предприятия, здания сооружения, оборудование, транспортные средства и т.д.

      Вместе с тем договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания, например для рекламных целей, не является договором аренды.

      Одно из основных требований, предъявляемых законодателем к договору аренды, состоит в обязательном указании в этом договоре сведений об арендуемом имуществе, которые позволяли бы определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Иначе условие об объекте аренды считается не согласованным сторонами, а договор аренды признается незаключенным.

      В частности, если арендуется недвижимость, то в договоре следует указать признаки, позволяющие идентифицировать объект: точный адрес, этажность общую площадь всех основных и вспомогательных помещений и каждого в отдельности.

      Если в аренду передается только часть здания, то в договоре также указывается местоположение этих помещения (крыло, этаж, номер комнаты и т.д.). Лучше всего приложить к договору аренды экспликацию технического паспорта, в которой есть подробные характеристики (площадь, расположение комнат, количество окон и дверей и т.д.).

      Необходимо также дать в договоре подробную техническую характеристику объекта и описать его состояние, назначение, снабженность коммуникациями. При наличии у объекта каких-либо недостатков, их также надо оговорить во избежание возможных споров.

      Арендатору недвижимости обязательно потребуется хотя бы небольшая часть прилегающего земельного участка. При этом заключать отдельный договор аренды земли или иным образом это оговорить нет необходимости. Арендатор автоматически, в силу закона, получает право использовать землю, занятую недвижимостью, а также прилегающий земельный участок, необходимый для использования арендованных строений. Причем это право предоставляется даже тогда, когда собственником земли является не арендодатель, а постороннее лицо, например субъект Федерации. Никаких дополнительных документов, кроме договора аренды или платы за землю, требовать от арендатора нельзя.

      Вместе с тем лучше в договоре аренды указать, что понимается под «участком, необходимым для использования недвижимости». Это поможет в будущем избежать споров о размере и расположении надела, используемого арендатором.

1.3. Форма договора  аренды

 

      Обязательная письменная форма договора аренды предусмотрена, если:

1. договор заключается на срок более года;
2. хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо.

      К договору аренды, одним из условий которого является переход в последующем права собственности на арендованное имущество к арендатору, применяются правила о договоре купли-продажи, регламентирующие форму данного договора. 
 
 

     Приведем  примерную форму  договора аренды.

Договор аренды недвижимости №1

г. Москва                                                                                           17 января 2004г.

ООО «Лимончик» (далее  – Арендодатель) в лице генерального директора Маслова С.М., действующего на основании Устава, с одной стороны, и

ООО «Вишенка» (далее – Арендатор), в лице директора Устинова Н.С., действующего на основании Устава, с другой стороны, в дальнейшем именуемые «Стороны», заключили следующий договор.

Предмет договора

1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения инв.№9,10,11 литера «А» административного здания по адресу: Москва, Алтуфьевское шоссе, 18 (далее – помещения). Помещения расположены на 8-м этаже в правом крыле здания. Площадь основных помещений: № 9 – 42 кв. м, № 10 – 34 кв. м, вспомогательного № 11 – 12 кв. м.

Помещения передаются в аренду для использования  под офис.

2. Помещения обеспечены системами водо-, газо-, и электроснабжения, отоплением и телефонными линиями, капитально отремонтированы, пригодны для использования по назначению.
3. Помещение считается переданным в аренду с момента подписания сторонами передаточного акта.
4. Срок действия настоящего договора – шесть месяцев. В случае, если за 30 дней до истечения этого срока ни одна из сторон не заявит об отказе от продолжения договорных отношений, договор автоматически пролонгируется на такой же срок.

Права и обязанности  сторон

1. Арендатор вправе:
• требовать возмещения затрат на улучшение эксплуатационных качеств помещений, произведенных с письменного согласия Арендодателя.
2. Арендодатель вправе:

• контролировать соблюдение Арендатором правил технической эксплуатации помещений.

3. Арендатор обязуется:

• соблюдать при пользовании помещениями правила технической эксплуатации, противопожарной безопасности и санитарии;

• использовать помещения по назначению, указанному в пункте 1.1 договора, не сдавать их в субаренду без согласия Арендодателя;
• производить текущий ремонт арендованного помещения;
• своевременно вносить арендную плату;
• по окончанию аренды возвратить помещение Арендодателю в том же состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа.

4. Арендодатель обязуется:

• передать помещения в течение 6 дней с момента подписания настоящего договора;
• до передачи освободить помещение от находящегося в нем имущества.

Арендная  плата и порядок  расчетов

1. Общая сумма арендной платы составляет 125 000 руб. в месяц, в том числе НДС. Коммунальные платежи, связанные с потреблением электроэнергии, воды, газа и теплоснабжения, включены в арендную плату.
2. Арендатор вносит арендную плату ежемесячно не позднее 10-го числа каждого месяца, следующего за расчетным. Основанием для оплаты являются выставляемые Арендодателем счета.

Юридические адреса, банковские реквизиты и подписи  сторон

 

1.4.Срок договора аренды

 
 

      Условие о сроке является одним из существенных условий договора аренды. Однако если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В частности, если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

      При отсутствии в договоре указания на конкретный срок его действия каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.

      Пунктом 3 статьи 610 ГК РФ установлено, что если договор аренды заключен на срок превышающий установленный законом предельный срок для соответствующего вида аренды, то договор считается заключенным на срок, равный предельному. Так, договор проката может быть заключен лишь на срок до одного года ( пункт 1 статьи 627 ГК РФ ).

     Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока арендатор вправе возобновить договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.

1.5. Арендная плата

      Арендная плата вносится арендатором за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки ее внесения должны быть определены в самом договоре аренды. Если они не установлены в договоре, то принимаются во внимание порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

      Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество или отдельно по каждой из его составных частей. Законом предусмотрены пять способов определения арендной платы (пункт 2 статьи 614 ГК РФ):

• в виде определенных в твердой сумме периодических или единовременных платежей;
• в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
• посредством предоставления арендатором определенных услуг;
• как передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
• посредством возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.