Основания возникновения права землепользования

  3

  Основания возникновения и  прекращения права  землепользования

  Основания возникновения данного права  обусловлены прежде всего видом  права землепользования, которое, как  и всякое право пользования природными ресурсами, может быть общим и  специальным.

  Право общего землепользования представляет собой возможность для всех граждан пользоваться свободно и бесплатно земельными участками для проезда, прохода, отдыха и других целей и вытекает непосредственно из закона - Конституции РФ, гражданского, земельного, водного, лесного законодательства. Например, указанное право осуществляется на землях общего пользования в городах и других населенных пунктах. Эти земли состоят из земель, используемых в качестве путей сообщения (площади, улицы, дороги, проезды и др.), для удовлетворения культурно-бытовых и иных потребностей населения (парки, скверы, водоемы, пляжи, бульвары, кладбища и т. п.).

  Лесное  и водное законодательство устанавливает  право граждан использовать земли  лесного фонда в случае нахождения граждан в лесах, а также земли водного фонда при использовании водоемов общего пользования и прилегающих к ним участков для отдыха, купания.

  Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках при­родные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственниками соответствующих земельных участков. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

  Право специального землепользования в отличие от общего возникает из юридических фактов, совокупность которых образует достаточно сложный порядок приобретения земель. В настоящее время законом предусмотрено два основных способа приобретения земельных участков - гражданско-правовой и административно-правовой.

  Гражданско-правовой способ означает возникновение земельных прав в результате заключения гражданско-правовых сделок и договоров - купли-продажи, мены, дарения, аренды, залога, наследования по закону и завещанию и т. д.

    4

  Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

    Государственная регистрация сделок  с земельными участками обязательна  в случаях, указанных в федеральных  законах.

  Не  подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.

  Сделки  по передаче земельных участков в  собственность осуществляются по договорам купли – продажи, мены,  дарения, ренты.

  Так, продажа гражданами земельных участков или их частей оформляется договором  купли-продажи.

  Сделка  купли-продажи земельного участка  возможна лишь при отсутствии земельных  споров по участку и совершается  его собственником. При этом ни покупатель, ни продавец не могут изменить целевое назначение и режим использования земель (санитарно-защитные зоны, земли природоохранного, рекреационного, историко-культурного значения, а также право проезда по участку, технического обслуживания и ремонта зданий, сооружений, наземных и подземных коммуникаций и другие условия пользования).

  Договор купли-продажи должен быть нотариально  удостоверен и зарегистрирован  в районном (городском) земельном  комитете. Регистрация производится после уплаты установленных налогов и пошлин. К купчей прилагается план участка, без которого купчая не подлежит регистрации. После этого покупателю выдается документ, удостоверяющий его право собственности на купленный земельный участок, а аналогичный документ продавца утрачивает силу или в него вносятся необходимые изменения.

  К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это  не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

  Договор дарения недвижимого имущества  подлежит государственной регистрации.

  5

  Не  допускается дарение, за исключением  обычных подарков, стоимость которых  не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда:

  1) от имени малолетних и граждан,  признанных недееспособными, их  законными представителями;

  2) работникам лечебных, воспитательных  учреждений, учреждений социальной  защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

  3) государственным служащим и служащим  органов муниципальных образований  в связи с их должностным  положением или в связи с  исполнением ими служебных обязанностей;

  4) в отношениях между коммерческими  организациями.

  Юридическое лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или  оперативного управления, вправе подарить ее с согласия собственника, если законом  не предусмотрено иное. Это ограничение не распространяется на обычные подарки небольшой стоимости.

  Дарение имущества, находящегося в общей  совместной собственности, допускается  по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением  правил, предусмотренных статьей 253 ГК РФ.

  Дарение принадлежащего дарителю права требования к третьему лицу осуществляется с  соблюдением правил, предусмотренных 382 - 386, 388 и 389 ГК РФ.

  Дарение посредством исполнения за одаряемого его обязанности перед третьим  лицом осуществляется с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 313 ГК РФ.

  Дарение посредством перевода дарителем  на себя долга одаряемого перед третьим  лицом осуществляется с соблюдением  правил, предусмотренных статьями 391 и 392 ГК РФ.

  Доверенность  на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна.

  6

  Имущество, которое отчуждается под выплату  ренты, может быть передано получателем  ренты в собственность плательщика  ренты за плату или бесплатно.

  В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения  постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты.

  Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества  плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

  Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого  лица, несет субсидиарную с ним  ответственность по требованиям  получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если ГК РФ, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

  Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

  Таким образом, сделки с землей требуют  особого оформления и подлежат обязательной государственной регистрации. Право  собственности и другие земельные  права переходят на приобретателя лишь с момента регистрации соответствующей сделки. Регистрации подлежат все сделки с землей, включая договоры аренды, срочного (временного) пользования и установле­ния земельных сервитутов.

  Гражданам и юридическим лицам могут  продаваться земельные участки под застройку на территориях городских и сельских поселений на торгах (путем выставления их на аукционы и конкурсы). В качестве продавца выступает орган государственной власти или местного самоуправления.

  Сделки  по предоставлении земельного участка  в пользование, во владение или только в пользование осуществляется по договорам аренды, договоре безвозмездного срочного пользования (ссуда) и иные сделки (договор об ипотеке, договор доверительного управления земельным участком).

  7

  Административно-правовой способ приобретения земельных участков заключается в предоставлении их гражданам и юридическим лицам компетентными государственными органами в порядке отвода земель.

  Предоставление  гражданам и юридическим лицам  земельных участков из земель, находящихся  в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ.

  С 1 января 2010 года при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства  из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, не осуществляется. Настоящее правило не распространяется на земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, а также на земельные участки, предоставляемые в соответствии с документами территориального планирования Российской Федерации и документами территориального планирования субъектов Российской Федерации (Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 31.12.2005)).

  Граждане, заинтересованные в предоставлении им земельного участка, подают заявление в соответствующую местную администрацию, обладающую правом предоставления участка. В заявлении должны быть указаны цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение. Заявление подлежит рассмотрению в месячный срок с момента его подачи. Принятое по нему решение (выписка из него) о предоставлении земельного участка либо об отказе в этих действиях выдается гражданину в семидневный срок с момента его принятия.

  При предоставлении всего земельного участка бесплатно решение администрации является основанием для отвода земельного участка в натуре и выдачи земельным комитетом документов, удостоверяющих право на землю. При покупке всего земельного участка или его части решение администрации является основанием для заключения договора купли-продажи (между гражданином и местной администрацией) в нотариальном порядке. Расчеты, связанные с покупкой земельных участков, производятся через банки. На основании договора купли-продажи и документов об оплате осуществляется отвод земли в натуре и выдача документа, удостоверяющего право собственности на земельный участок. 

  8

  Более сложный порядок предоставления земель установлен в случае отвода земель для строительства каких-либо объектов заинтересованным юридическим лицам - предприятиям, организациям, учреждениям. Он предполагает процедуру предварительного согласования места размещения объекта с рассмотрением ходатайств об изъятии и предоставлении таких земельных участков, обоснованием размеров и сроков их использования, выяснения общественного мнения по поводу предстоящего строительства :

    Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: