Гражданско-правовые отношения в сфере коммунального обслуживания

Согласно информации, содержавшейся на сайте Администрации г. Нижнего Новгорода на момент судебного разбирательства, по заказу Администрации города выполняется комплекс работ по формированию и постановке на государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома. В составе комплекса работ разрабатываются проекты межевания территорий, основной задачей которых является формирование границ земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома.

Таким образом, суд нашел правомерным требование ТСЖ в части обязания Администрации г. Нижнего Новгорода осуществить действия по постановке на кадастровый учет земельного участка под многоквартирным домом в соответствии с исходной схемой расположения земельного участка, утвержденной ранней редакцией постановления Администрации г. Нижнего Новгорода.

В итоговом решении суда постановление главы Администрации г. Нижнего Новгорода об уменьшении размеров земельного участка было признано недействительным как противоречащее требованиям, установленным Земельным кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации.

Суд обязал Администрацию г. Нижнего Новгорода осуществить действия по постановке на кадастровый учет земельного участка под многоквартирным домом в соответствии с исходной схемой расположения земельного участка.

В другом деле суд признал незаконным факт бездействия Администрации г. Нижнего Новгорода, выразившегося в необращении в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением о принятии на учет бесхозяйного недвижимого имущества — инженерных коммуникаций, подходящих к многоквартирным домам, входящим в ТСЖ, которое не принадлежит ему на праве собственности23.

Однако при отсутствии обоснованной претензии суд может счесть исковые требования необоснованными. Так, в одном из судебных дел24 ТСЖ обратилось в суд с иском к ООО об устранении препятствий в пользовании принадлежащим истцу земельным участком. Нарушение прав на земельный участок, по мнению истца, выразилось в возведении ответчиком забора и осуществлении благоустройства земельного участка истца при строительстве ответчиком многоквартирных домов. В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования — обязать ответчика демонтировать устройство дорожных проездов и пешеходных дорожек с асфальтовым покрытием и установкой бордюрного камня.

Суд пришел к выводу, что действия ответчика по благоустройству части земельного участка истца, ранее относившейся к месту общего пользования, осуществлены ответчиком в соответствии с проектной документацией и требованиями технических регламентов (в том числе Технического регламента о требованиях пожарной безопасности). Данные обстоятельства подтверждены актом проверки при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства и заключением о соответствии простроенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации. Ответчику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, которое удостоверяет строительство или реконструкцию объекта в соответствии с разрешением на строительство, соответствие объекта капитального строительства градостроительному плану, плану земельного участка и проектной документации.

Интересны и прецеденты оспаривания законности нормативных актов, связанных с деятельностью ТСЖ как органа управления многоквартирными жилыми домами.

Так, в одном из решений25 отмечалось, что со стороны истца выступали два ТСЖ, которые обратились в арбитражный суд с заявлениями к администрации муниципального образования «Сосновское городское поселение Вятскополянского района Кировской области» (далее — ответчик, Администрация), к Сосновской городской Думе Вятскополянского района Кировской области (далее — ответчик, Дума) о признании распоряжения главы администрации Сосновского городского поселения Вятскополянского района Кировской области «О нормах водопотребления на 2008 год» (далее — Распоряжение), решения Сосновской городской Думы Вятскополян- ского района Кировской области (далее — Решение) в части установления нормативов водопотребления на одного человека в месяц и в части установления нормативов потребления горячей воды не соответствующими Правилам установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 306 (далее — Правила № 306), и недействующими.

Суд удовлетворил требования ТСЖ и признал указанные нормативно-правовые акты недействующими.

Небезынтересно и рассмотрение иска ТСЖ к ОАО «Газпром газораспределение Сыктывкар» в лице филиала в г. Сыктывкаре (трест «Сыктывкармежрайгаз») об урегулировании разногласий и об обязании заключить договор на определенных условиях26. Подобные судебные прецеденты, безусловно, стимулируют развитие договорного права и тех его аспектов, что тесно связаны с жилищными правоотношениями.

Таким образом, актуальная судебная практика в сфере жилищных отношений с участником ТСЖ демонстрирует развитие норм о признании незаконными и недействующими нормативные акты различного уровня, что повышает открытость и справедливость законодательной деятельности органов власти. 

2.2. Жилищно-коммунальное  хозяйство

Проводя анализ правового регулирования функционирования рынка услуг жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), вполне логично начать с первого концептуального документа, который был принят в самом начале переходного периода в Российской Федерации - «Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства» [2]. Данный нормативно-правовой акт был принят Указом Президента РФ от 28 апр. 1997 г. № 425 и положил начало реформе ЖКХ. Отметим, что если бы многие концептуальные положения указанного документа были бы экономически грамотными и обоснованными, то сейчас мы имели бы перспективное динамично развивающееся ЖКХ.

Следующим основополагающим программным документом жилищной реформы стала «Государственная целевая программа «Жилище», одобренная постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 23.06.93 г. за № 595 [3], на восемь лет определившая ориентиры развития ЖКХ, во многом используя ошибочные принципы первой Концепции реформы.

И последним тяжеловесом в деле реформирования является Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», целью которого является формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий проживания граждан России [4]. Для достижения поставленной цели должны быть решены следующие основные задачи:

• увеличение объемов строительства жилья и необходимой коммунальной инфраструктуры, развитие финансово-кредитных институтов и механизмов;

• приведение существующего жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества;

• обеспечение доступа населения к потреблению жилья и коммунальных услуг в соответствии с платежеспособным спросом и социальными стандартами.

Подчеркнем, что главным организационно-финансовым механизмом реализации Концепции Национального проекта является федеральная целевая программа «Жилище» и входящие в ее состав подпрограммы. По замыслам разработчиков предполагается, что важной особенностью новой Программы является ее сбалансированность с точки зрения федеральной поддержки и стимулирования не только спроса, но и предложения на рынке жилья. На реализацию основных мероприятий программы планируется выделение баснословных сумм из федерального бюджета. Данное обстоятельство не может не удивлять, поскольку обычно бюджетных средств не хватает на исполнение обязательств даже по льготам на оплату жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ), а в рамках предложенной новой программы эти средства не только нашлись, но и еще выделяются дополнительные ассигнования на развитие ЖКХ.

К сожалению, следует констатировать тот факт, что новый приоритетный проект по сути является очередным PR-ходом в деле реформирования ЖКХ. А так называемые «найденные на ЖКХ бюджетные средства» просто перераспределяются в рамках бюджетного процесса.

Еще один основополагающий нормативно-правовой акт в жилищной сфере - это Жилищный кодекс (ЖК) РФ, вступивший в силу с 01.03.05 [1]. Несмотря на то, что данный закон является едва ли ни самым важным, он вызывает не мало дискуссий относительно редакции большинства его положений. Остановимся на основных моментах, принципиальных для нормального функционирования рынка услуг ЖКХ.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ, «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир» [1]. Это межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, технические подвалы, крыши, а также механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование. К общей собственности жильцов относится и земельный участок: земля, на которой дом стоит, и придомовая территория (основные проезды, детские и спортивные площадки, зеленые насаждения).

До некоторых пор «общее», как это часто случается, было, по сути, «ничьим». Мы привыкли следить за чистотой в своей квартире и бросать мусор и окурки на «ничьей» лестнице. Теперь же от этой привычки приходится отказываться: реформирование ЖКХ направлено на то, чтобы сделать самих жильцов хозяевами имущества дома, научить бережно относиться к общей собственности, правильно ею распоряжаться. С точки зрения авторов, данное нововведение оправдано и заслуживает одобрения.

В соответствии со ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из трех способов управления домом. Первый способ - «непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме» [1]. Собственник сам заключает договоры на обслуживание общего имущества дома и договоры на поставку электроэнергии, тепла и т. д. Второй путь предполагает, что управление осуществляется Товариществом собственников жилья (ТСЖ) или жилищным кооперативом. ТСЖ может управлять домом самостоятельно, а может заключить договор на управление с любой управляющей организацией. Это может быть частная компания или уполномоченная государством Служба Заказчика на ЖКУ В этом случае собственники получают возможность контролировать работу специалистов из управляющей компании и следить за качеством предоставляемых им услуг. Наконец, собственники могут избрать третий способ и передать функции по управлению домом управляющей компании, заключив с нею договор на определенный срок.

Если в течение года способ управления домом не будет выбран, то орган местного самоуправления проведет открытый конкурс по отбору управляющей организации. Собственники будут обязаны заключить договор управления домом с организацией, выбранной по результатам конкурса. Через год после этого должно состояться общее собрание собственников дома, где вопрос о выборе способа управления этим домом будет обсуждаться вновь.

Следует подчеркнуть, что в настоящее время ЖК РФ диктует принципиально новые подходы к системе управления жилищным фондом вне зависимости от формы его собственности (государственная, муниципальная, частная). Однако одной из проблем реформирования жилищной сферы состоит в том, как выстроить принципиально новые отношения между «многоликими» собственниками жилья, проживающими в одном доме. В настоящее время закон диктует, чтобы объектом управления являл каждый многоквартирный дом. Его экономика должна быть выделена из привычного «общегородского котла», поскольку она становится самостоятельной. Управляющая компания обязана вести отдельную бухгалтерию по каждому дому.

По мнению авторов, роль государственных отраслевых органов в ЖКХ должна свестись к созданию условий для развития цивилизованного рынка в этой сфере и обеспечению социальных гарантий для малоимущих граждан. Они не должны аккумулировать у себя и распределять какие-либо «жилищные» средства, вмешиваться в отношения между услугодателями и потребителями. Сферой деятельности государственных органов должно остаться предоставление дотаций, субсидий, выполнение прошлых обязательств (по капремонту) и контроль. В целом по новому ЖК РФ собственник сам должен распоряжаться и управлять своей собственностью, заказывать ЖКУ и расплачиваться за них. Так же должно быть и с многоквартирными жилыми домами, которые перестают быть единоличной государственной собственностью.

Бесспорно, такого рода положения, прописанные в ЖК РФ, не лишены цельности и смысла. Тем не менее, осталось одно большое «но» - это потребители ЖКУ - граждане России, которые плохо представляют себе суть реформы. В законе прописано многое под флагом заботы о потребителе - населении, но по факту мы имеем прямо противоположное. Далеко не каждый обыватель в нашей стране детально знакомится с текстами принимаемых законов, поэтому вряд ли большинство граждан знает о новшествах в ЖК РФ. Более того, далеко не все население является специалистами в сфере ЖКХ, однако никакой разъяснительной работы с населением не проводилось: не разъяснялись недостатки, преимущества нового закона, что конкретно и измеримо это дает жильцам.

Именно по этим причинам, с точки зрения авторов, процесс выбора управляющих компаний в жилищном фонде идет крайне медленно. Наиболее «отсталым» в плане выбора управления остается старый фонд, где преобладают дома со смешанной формой собственности. Жители таких домов зачастую не понимают, чем новый порядок отличается от старого, и зачем вообще понадобилось что-то менять. Поэтому трудности начинаются уже при формировании инициативной группы, которая должна взять на себя подготовку и организацию собрания жильцов дома.

Но тормозит процесс не только пассивность граждан, но и отсутствие отработанных механизмов мотивации, позволяющих жителям полноценно реализовать свои права через создание объединений. По нашим оценкам, на сегодня к объединению готовы жители лишь 25 % сформированных кондоминиумов. Остальные пока больше доверяют государственной системе управления жилищным фондом. Основная причина такой ситуации, с нашей точки зрения, в недостатке или полном отсутствии законодательных гарантий и благоприятных условий для деятельности ТСЖ.

В целом, в настоящее время можно говорить о том, что в России сформирована законодательная база, регулирующая рынок услуг ЖКХ. Так наряду с уже рассмотренными основополагающими документами было принято свыше 230 законодательных и иных правовых актов, обеспечивающих проведение жилищной реформы в стране.