Договор стоительного подряда

5

Глава 1. Порядок заключения договора строительного  подряда

     1.1. Понятие и значение  договора строительного подряда

     Строительство составляет особую отрасль материального  производства. Она отличается тем, что  в этом случае конечный продукт представляет собой недвижимость по ее природе: создаваемые  и подготовленные к вводу объекты, которые, пользуясь терминологией  ст. 130 ГК РФ,¹ прочно связаны с землей, и по этой причине «перемещение... невозможно без несоразмерного ущерба их назначению». Эти объекты индивидуальны (даже построенные по одному и тому же проекту, они отличаются один от другого) и рассчитаны по общему правилу на продолжительную, обычно многолетнюю эксплуатацию. К этому можно добавить и то, что строительство ведется на открытом воздухе, нередко на действующих предприятиях, продолжается по общему правилу длительное время, в виде общего правила обладает повышенной опасностью для окружающих, вследствие чего проводится на основе согласованных с компетентными органами проектов, предполагает активное участие заказчика (его представителей) в ходе выполнения работ. Эти и иные особенности строительства предопределили специфику опосредствующих соответствующие отношения договоров.

     В силу ст. 740 (п. 1) ГК РФ² по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. 

     6

     Строительный  подряд может включать строительство  или реконструкцию предприятия, жилого дома или другого здания, сооружения или иного объекта, а  также неразрывно связанные со строящимся объектом работы: монтажные, пусконаладочные  и др.

     Для договора подряда на капитальное  строительство с присущей ему  сложностью охватываемых отношений  в большей мере, чем для любого другого подрядного договора, характерно смешение элементов различных договоров. Основное отличие рассматриваемого договора наиболее полно выражается в специфической форме строительного  подряда – строительстве «под ключ». Речь идет о случаях, когда  договор, заключаемый между заказчиком и подрядчиком, предусматривает  выполнение последним цикла «проектирование  – строительные, монтажные и специальные  строительные работы, предусмотренные  строительными нормами и правилами, – сдача объекта в эксплуатацию».³ По договоренности между сторонами заказчик может принять на себя часть связанных со строительством обязательств (например, по обеспечению материальными ресурсами). Однако и при этом подрядчик продолжает нести ответственность за передачу заказчику созданного объекта «под ключ», поскольку на нем лежит обязанность сдать в соответствии с условиями договора объект готовым к эксплуатации. При строительстве промышленных объектов на подрядчика обычно возлагается обязанность передать одновременно технический проект, техническую документацию и инструкции для эксплуатации.

     Одна  из особенностей правового регулирования  строительного подряда выражается в том, что отношения сторон могут  продолжаться и после сдачи результата работ. Имеется в виду принятие подрядчиком  на себя обязанности после завершения строительства оказывать различного рода услуги, связанные с эксплуатацией  объекта, включая и такие, как, например,

     7

     обучение  работников заказчика, подготовка различного рода инструкций по эксплуатации и  др. Объем, стоимость и прочие характеристики такого рода услуг определяются в  самом договоре строительного подряда. В этих случаях имеется в виду заключение широко используемого в  международной строительной практике договора «продукция на руки», при котором  в обязанность подрядчика входит не только завершить строительство  всего объекта, но и передать персоналу  заказчика технические и управленческие навыки и знания, необходимые для  успешной эксплуатации объекта. Природа  подрядных отношений позволяет  дополнительно включить в такой  договор все обязательства, о  которых идет речь, и соответственно обеспечить успешный результат осуществленной профессионально деятельности, как  равно предусмотреть и другие формы последующего сотрудничества.

     Практика, направленная на то, чтобы расширить  традиционные рамки подряда, предусмотрев в нем элементы других договоров, отражена теперь в ГК РФ. Речь идет о  включении в п. 2 ст. 740 ГК РФ, посвященный  выяснению существа договора строительного  подряда, указания на то, что подрядчик  может принять на себя обязанность  обеспечить эксплуатацию объекта после  его принятия заказчиком в течение  предусмотренного в договоре срока.

     Допустимо включение в договор условия, которым запрещается обязанность  подрядчика устранять по требованию заказчика и за его счет недостатки, за которые подрядчик ответственности  нести не должен. Если такое условие  содержится в договоре, подрядчик  сможет освободить себя от соответствующей  обязанности и ответственности  за ее нарушение только в случае, если ему удастся доказать, что  обнаруженные недостатки не связаны  непосредственно с предметом  договора либо подрядчик не в состоянии  их устранить по не зависящим от него причинам. 

     8

     В подобных ситуациях речь идет о договорах, которые включают элементы подряда  и возмездного оказания услуг, а  значит, в силу п. 3 ст. 421 ГК РФ к ним, если иное не предусмотрено соглашением  или не вытекает из существа смешанного договора, возможно применение в соответствующей  части, помимо норм о строительном подряде, также статей главы, посвященной  договору возмездного оказания услуг.

     Важнейшим отличительным признаком, которым  руководствовался законодатель при  выделении строительного подряда  в составе главы «Подряд», служит характер работ и особая область, в которой они осуществляются. Таким образом, строительным является обладающий общими признаками подряда  договор, который используется в  соответствующей сфере, с учетом присущей ей специфики. По этой причине  не исключены случаи, когда в отношении  одних и тех же по характеру  работ будет применяться различный  по характеру договорный режим.

     Примером  могут служить монтажные работы. Если они связаны со строительством, то могут рассматриваться как  разновидность строительных работ, составляя таким образом предмет  строительного подряда. Вместе с  тем монтаж в виде сборки такого же оборудования, приобретенного для  себя промышленным предприятием, это  – обычный подряд. Наконец, если соответствующую обязанность принял на себя поставщик оборудования, налицо осложненный вариант купли-продажи (поставки).

     В свое время разошлись мнения Госстроя СССР и Госарбитража СССР по еще  одному договору. Первый рассматривал договор капитального ремонта как  разновидность подряда, а второй выступал за признание его самостоятельным  договором, считая по этой причине невозможным  применять к договору на капитальный  ремонт нормы о договоре подряда  на капитальное строительство.⁴ В то же время большинство авторов склонны были поддерживать вторую точку зрения.

     9

     ГК  РФ учел, что специфика соответствующего договора и связь его со строительным подрядом могут по-разному оцениваться  контрагентами. По отмеченной причине  был избран средний путь: сторонам предоставлена возможность, учтя особенности  складывающихся отношений, признать по соглашению между собой, что к  заключенному ими договору будет  применяться правовой режим, установленный  для строительного подряда. Соответственно п. 2 ст. 740 ГК РФ⁵ ввел на этот счет диспозитивную норму, которая лишь презюмирует распространение на договор выполнения одного вида ремонтных работ – работ по капитальному ремонту – правил о договоре строительного подряда. Следовательно, если в договоре на выполнение работ по капитальному ремонту предусмотрено, что нормы договора о строительном подряде к нему не применяются, тем самым предопределено действие по отношению к этому договору общих положений о подряде, т.е. статей § 1 гл. 37 ГК РФ.

     Такую позицию занимает арбитражная практика. Примером может служить дело по иску подрядчика, возникшее в связи  с неоплатой выполненных работ  по ремонту двигателя. Основанием для  удовлетворения иска Президиум Высшего  Арбитражного Суда РФ признал ст. 702, помещенную Гражданским кодексом в  параграф «Общие положения о подряде».⁶

     Статьи  § 3 «Строительный подряд» гл. 37 ГК РФ распространяются и на работы по удовлетворению бытовых или других личных потребностей выступающего в  роли заказчика гражданина (например, на работы по строительству жилого дома, гаража или дачи). Однако в соответствующих  случаях статьи указанного параграфа, как уже отмечалось в предшествующей главе, действуют вместе с нормами  о договоре бытового подряда. При  определении источников правового  регулирования договора строительного 

     10

     подряда в рассматриваемых случаях следует  иметь в виду отмеченную уже выше цель специального режима договоров  бытового подряда: то, что он установлен именно для защиты прав потребителей. По этой причине к договору на удовлетворение соответствующих потребностей заказчика-гражданина должны применяться нормы о защите прав потребителей, содержащиеся не только в законах о защите прав потребителей и иных правовых актах, принятых в  соответствии с ними, но также в  статьях вышеуказанного § 3.

     1.2. Стороны в договоре  строительного подряда

     Заключение  договора строительного подряда  составляет один из элементов инвестиционной деятельности, участниками которой  являются инвесторы – те, кто  осуществляет вложение собственных, заемных  или привлеченных средств в форме  инвестиций и одновременно обеспечивают их целевое использование. Инвесторы  могут сами, от своего имени, выступать  в договоре строительного подряда  в качестве заказчиков. Возможны и  такие варианты, при которых заказчиками  являются те, кого инвестор уполномочил  в силу инвестиционного договора. Инвесторам предоставляется возможность  передавать по контракту (договору) в  установленном законом порядке  принадлежащие им полномочия гражданам, юридическим лицам, государственным  и муниципальным органам.

     В случаях, когда на стороне заказчика  выступают несколько инвесторов либо подрядчик и заказчик являются одновременно соинвесторами по отношению  к предмету подрядного договора, возникает  необходимость после завершения строительства осуществить раздел результата работ, в частности выстроенного здания. Здание как таковое является неделимой вещью, а значит, между  соинвесторами могут быть распределены лишь идеальные доли. Исключение составляют случаи, когда 

     11

     речь  идет о жилом доме. Имеется в  виду, что в подобных случаях объектом права собственности могут стать  отдельные квартиры (ст. 289 ГК РФ) и  даже достаточно обособленные части  квартир (ст. 558 ГК РФ). По этой причине, например, при рассмотрении одного из дел Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ счел неправильным решение  нижестоящего суда о признании за застройщиком права собственности  на жилую площадь в натуре в  размере определенного количества квадратных метров. Сославшись на ст. 209 ГК РФ, Президиум обратил внимание на то, что «право собственности  возникает только в отношении  конкретного имущества, обособленного  от иных вещей этого же рода. Следовательно, суд не мог признать право собственности  на... кв.м. жилой площади, не определив  ее состав в натуре».⁷

     В некоторых случаях чисто подрядные  и инвестиционные отношения сливаются  в единый договор. Это имеет место  при выступлении подрядчика и  заказчика одновременно в качестве соинвесторов. Так, например, произошло  в договоре, заключенном производственно-коммерческой фирмой со строительной организацией. В нем было предусмотрено, что  стороны осуществляют инвестирование в размере 50% каждая и соответственно выстроенное здание должно быть разделено  между ними поровну. Президиум Высшего  Арбитражного Суда РФ при рассмотрении дела указал на ошибочность решения  нижестоящего суда, который, во-первых, признал такой договор недействительным и, во-вторых, считал невозможным для  подрядчика осуществить самостоятельно, без согласия заказчика распределение  квартир в пределах своей доли.⁸

     Роль  заказчика в договоре строительного  подряда может исполнять любой  участник гражданского оборота. Специально выделены отношения, связанные с  выполнением подрядных работ, которые  предназначены для 

     12

     удовлетворения  потребностей Российской Федерации  или субъектов Федерации и  финансируются за счет средств их бюджета и внебюджетных источников, а также как уже отмечалось, случаи, когда строительные работы направлены на удовлетворение личных потребностей граждан.

     Возможность выступления в качестве заказчиков иностранцев составляет часть общего установленного для них в стране правового режима. В соответствии со ст. 5 ФЗ РФ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»⁹ отношения, которые связаны с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений иностранными инвесторами на территории Российской Федерации, регулируются международными договорами Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные настоящим Федеральным законом, то применяются правила международного договора. В то же время ФЗ РФ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации»,¹⁰ закрепив национальный режим таких инвестиций, соответственно указал на то, что правовой режим деятельности иностранных инвесторов и использования полученной от инвестиций прибыли не может быть менее благоприятным, чем правовой режим деятельности и использования полученной от инвестиций прибыли, предоставленной российским инвесторам, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.