Договор аренды

Порядок расторжения  договора аренды:

1. В случае взаимного согласия сторон.  
   При наличии взаимного согласия сторон договор аренды может быть расторгнут ими в любое время. Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и сам договор аренды (если иное не предусмотрено в договоре, законе или не вытекает из обычаев делового оборота).
2. По требованию одной из сторон. 
   Досрочное расторжение договора аренды возможно только судом по ис-ку заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора лишь после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При подаче арендодателем искового заявления о расторжении договора аренды к заявлению должны быть приложены как само предупреждение, так и доказательства его отправ-ки арендатору. В противном случае иск арендодателя будет оставлен без рассмотрения.  
   Арендатор при досрочном расторжении договора не должен отправлять арендодателю предупреждение о необходимости исполнения обязатель-ства, он вправе предъявить иск с соблюдением досудебного порядка Урегулирования спора с ответчиком³¹.

       В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормаль-ного износа или в состоянии, обусловленном договором (например, после реконструкции, если по договору арендатор взял на себя такую обязано-сть). Если имущество возвращено арендатором в ненадлежащем состоя-нии, то арендодатель вправе взыскать с арендатора убытки. При невозвра-те имущества в установленный срок арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки, причем это не означает автоматического продления арендных отношений, если арендодатель до окончания срока найма уведомил арендатора о своем намерении их прекратить. Когда полу-ченная сумма арендной платы не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может требовать их возмещения. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки, то есть ей придается штрафной характер.  

3.

       Содержание  договора составляют условия, на которых  достигнуто, соглашение сторон. Существенными являются условия о предмете догово-ра, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как суще-ственные или необходимые для договоров данного вида, а также все те ус-ловия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенными условия договора аренды являются³²:

1. Предмет договора (наименование имущества, передаваемого во владе-ние арендатору; отличительные особенности имущества; цель использо-вания имущества; срок, на который передается имущество; местонахо-ждение).
2. Порядок передачи имущества (срок, в течение которого арендодатель обязуется передать имущество арендатору)
3. Арендная плата и порядок расчетов (размер арендной платы устанавли-вается только в рублях).
4. Обязанности сторон (в том числе порядок оплаты коммунальных плате-жей арендатором).
5. Ответственность сторон (размер пени за неуплату арендных платежей в срок; размер пени за несвоевременную передачу имущества арендодате-лем; иные).
6. Обстоятельства непреодолимой силы (действие обстоятельств, в резуль-тате которых ни одна из сторон не несет ответственности перед другой стороной за неисполнение обязательств).
7. Порядок разрешения споров.
8. Срок действия договора;
9. Условия и порядок пролонгации, изменения и расторжения договора.

 

4.

       Арендодатель  отказался возместить арендатору стоимость  строите-льных материалов и работ по возведению торговых рядов, удержав в счет арендной платы за весь срок аренды. Проанализируем правомерность дей-ствий арендатора.

       Согласно  пункту 4 статьи 421 ГК РФ: «условия договора определя-ются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответст-вующего условия предписано законом или иными правовыми актами».

       Договор аренды здания продовольственного рынка, заключенный между ТОО «Тайм» и комитетом по управлению муниципальным имущес-твом города «Н» предусматривает условие, что при расторжении договора арендатору возмещаются расходы на работы по сооружению торговых ря-дов. Данное условие является обязательством арендодателя, которое он до-лжен выполнять. С этой точки зрения позиция арендодателя является не правомерной.

       Однако, если в судебном порядке будет установлено, что арендатор не обоснованно не уплачивал арендную плату, то по решению суда с сог-ласия арендодателя арендная плата, в размере 20% от полученного аренда-тором дохода может быть компенсирована стоимостью строительных ма-териалов и работ по возведению торговых рядов за весь срок аренды. 

5.

       Согласно  пункту 1 статьи 614 ГК РФ: «арендатор обязан своевреме-нно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором арен-ды». В договоре аренды здания продовольственного рынка, заключенном между ТОО «Тайм» и комитетом по управлению муниципальным имущес-твом города «Н», о выплате арендной платы сказано, что арендатором дол-жен выплачивать 20% от полученного им дохода ежеквартально. Следова-тельно, с данной точки зрения арендатор нарушил условие договора арен-ды о выплате арендной платы

       Однако  в задаче сказано, что «арендную плату арендатор не упла-чивал, поскольку доходов от рынка не получал».

       Для того, чтобы подтвердить или опровергнуть позицию арендатора проанализируем толкование самого понятия «доход»:

1. Доход ─ это всякие денежные средства (выручка), поступаемые на счет  юридического лица (арендатора продовольственного рынка). 
   Получаемые денежные средства не являются полностью прибылью юридического лица, их часть должна расходоваться на обязательства арендатора ─ налоги, оплату коммунальных услуг, покупка материалов и строительство, а также и стоимость арендной платы.
2. Доход ─ это разность между полученными денежными средствами и не-обходимыми затратами. 
   В этом случае доход следует рассматривать, как «чистую» прибыль аре-ндатора.

       В договоре аренды установлен размер арендной платы, как 20 % от полученного дохода ежеквартально, но не сказано, что следует понимать под словом «доход». Поэтому арбитражный суд должен истолковать поня-тие «дохода» так, как оно закреплено в статье 136 Гражданского кодекса Российской Федерации: «поступления, полученные в результате использо-вания имущества (плоды, продукция, доходы)». В соответствии с данным толкованием понятия «доход» арендатор нарушил условие договора арен-ды о выплате арендной платы 

6.

       Арендатор вправе обратиться в арбитражный  суд и предъявить аре-ндодателю следующие исковые требования:

1. Признать расторжение договора аренды здания продовольственного ры-нка между ТОО «Тайм» и комитетом по управлению муниципальным имуществом города «Н» недействительным, поскольку порядок растор-жения договора противоречит статье 619 Гражданского кодекса Россий-ской Федерации.
2. Взыскать с арендодателя полную стоимость строительных материалов и работ по возведению торговых рядов. 

 

Список  использованной литературы 
 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (часть первая): по состоянию на 9 февраля 2009. ─ СПС «Консуль-тант Плюс».
2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (часть вторая): по состоянию на 9 апреля 2009 года. ─ СПС «Консу-льтант Плюс».
3. Федеральный закон от 7.02.1992 г. № 2300-1  «О защите прав потреби-телей» (по состоянию на 3 июня 2009 г.). ─ СПС «Консультант Плюс».
4. Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июня 1998 г. № 569 «Об утверждении правил комиссионной торговли не продовольс-твенными товарами» (по состоянию на 3 июня 2009 г.) ─ СПС «Консу-льтант Плюс».
5. Постановление Правительства Российской Федерации от 19 января 1998 г. № 55 «Об утверждении правил продажи отдельных товаров» (по сос-тоянию на 27 января 2009 г.) ─ СПС «Консультант Плюс».
6. Батяев А.А. 1001 и один договор на все случаи бизнеса [Текст] / А.А. Батяев, О.В. Бобкова, Н.В. Васильчикова и др. ─ СПС «Консультант Плюс».
7. Гражданское право [Текст]: учебник в 3 т. Т.1. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. ─ 6-е изд., перераб. и доп. ─ М.: Проспект, 2008. ─ 784 с.
8. Гражданское право [Текст]: учебник в 3 т. Т.2. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. ─ 6-е изд., перераб. и доп. ─ М.: Проспект, 2008. ─ 784 с.
9. Еналеева И.Д. Защита прав потребителей: часто задаваемые вопросы, образцы документов [Текст] / И.Д. Еналеева. ─ СПС «Консультант Плюс».
10. Иванова Н.Ю., Игнатова Е.А., Шевченко М.А. Комментарий к Закону Российской Федерации 1992 Г. N 2300-1 «О защите прав потребителей» [Текст] / Н.Ю. Иванова, Игнатова Е.А., Шевченко М.А. ─ СПС «Консу-льтант Плюс».
11. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй [Текст] / С.П. Гришаев, А.М. Эрделевский; под ред. С.П. Гриша-ева. ─ СПС «Консультант Плюс».
12. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: части первая, вторая, третья, четвертая [Текст] / С.С. Алексеев, А.С. Васильев, Б.М. Гонгало, А.С. Степанов; под ред. А.С. Степанова. ─ СПС «Консу-льтант Плюс».
13. Садиков О.Н. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Рос-сийской Федерации (части второй): по состоянию на 18 июля 2005 года [Текст] / О.Н. Садиков. ─ 5-е изд., испр. и доп. с использованием судеб-но-арбитражной практики. ─ СПС «Консультант Плюс».