Договор аренды

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 11 Сентября 2010 в 09:08, Не определен

Описание работы

Контрольная работа

Скачать архив (99.25 Кб) Сколько стоит заказать работу?
Файлы: 1 файл

ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО.doc

— 397.00 Кб (Скачать файл)

4.

       Гарантийный срок ─ это период времени, в течение которого товар должен быть пригодным для целей его обычного использования. Чтобы ус-тановить, когда истекает гарантийный срок на фотоаппарат, необходимо проанализировать некоторые факты. 

Факт: Гражданин Коробкин приобрел фотоаппарат в фирме «Флорида» 30 октября 1997 года с гарантийным сроком 1 год.
Закон: Пункт 1 статьи 471 ГК РФ гласит: «гарантийный срок начинает течь с момента передачи товара покупателю, если иное не преду-смотрено договором купли-продажи».

Пункту 133 Правил продажи отдельных видов товаров гласит: «при передаче технически сложных бытовых товаров, бывших в употреблении, покупателю одновременно передаются ... гаранти-йный талон на товар, подтверждающий право покупателя на ис-пользование оставшегося гарантийного срока».

Вывод: Гарантийный срок на фотоаппарат должен истечь 10 сентября 1998 года.
 
Факт: 20 августа 1998 года Коробкин обратился в  фирму «Флорида» с претензией  к качеству проданного фотоаппарата, требованием его ремонта и предоставления ему аналогичного фотоаппарата на пе-риод ремонта. При предъявлении претензии Коробкин фотоаппа-рат фирме «Флорида» не предоставил.

25 августа 1998 года Коробкин предъявил вторую  претензию фир-ме «Флорида» с требованием заменить товар, ненадлежащего ка-чества, на аналогичный товар и передал фирме «Флорида» фотоа-ппарат. Фотоаппарат был принят фирмой «Флорида» для выясне-ния обоснованности заявленных требований.

Закон: Пункт 2 статьи 471 ГК РФ: гласит «если иное не предусмотрено договором, гарантийный срок продлевается на время, в течение которого товар не мог использоваться из-за обнаруженных в нем недостатков, при условии извещения продавца о недостатках то-вара в порядке, установленном статьей 483 настоящего Кодекса». 
Вывод: Гарантийный срок на фотоаппарат будет продлен на период, пока не будут устранены недостатки в фотоаппарате.
 

Рассмотрим отличия законной и договорной гарантий качества товаров21 (схема 2).

Схема 2.

 

       При договорной гарантии качества товаров ответственность продав-ца является повышенной22. Однако он отвечает за недостатки товара в том случае, если покупатель докажет, что они имелись до момента передачи товара ему23. При законной гарантии качества товаров ответственность продавец несет в том случае, если докажет, что недостатки в товаре возни-кли после момента передачи товара покупателю по причине не правильно-го использования или хранения24. 

5.

       Пункт 6 статьи 5 Закона «О защите прав потребителя» гласит, что «изготовитель вправе устанавливать на товар гарантийный срок ─ период, в течение которого в случае обнаружения в товаре недостатка изготови-тель, продавец, импортер обязаны удовлетворить требования потребителя, установленные статьей 18 настоящего Закона». Согласно данному положе-нию ответственность за недостатки в фотоаппарате будет нести продавец фирма «Флорида», поскольку именно у нее приобрел фотоаппарат гражда-нин Коробкин. Однако пункт 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российс-кой Феде-рации гласит: «продавец отвечает за недостатки товара, если по-купатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупа-телю или по причинам, возникшим до этого момента».

       Следовательно, ответственность за недостатки в фотоаппарате фир-ма «Флорида» будет нести в том случае, если будет установлено, что недо-статки в работе фотоаппарата возникли до момента его передачи гражда-нину Коробкину..  

6.

       Пункт 3 статьи 4 Закона «О защите прав потребителя» гласит, что «если продавец при заключении розничной купли-продажи был поставлен потребителем в известность о конкретных целях приобретения товара, про-давец обязан передать потребителю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями». Из  условия задачи следует, что Коробкин не поставил фирму «Флорида» в известность, для каких целей он приобре-тает фотоаппарат. Общеизвестно, что не все марки фотоаппаратов можно использовать для осуществления профессиональной деятельности, в силу их особенностей. 

       Если  будет установлено, что фотоаппарат  был приобретен для осу-ществления предпринимательской деятельности, то суд может отказать в удовлетворении исковых требований Коробкина. 
 
 

       Задача  № 4 

       В октябре 1995 года ТОО  «Тайм» (арендатор) заключила  с коми-тетом по управлению муниципальным имуществом города «Н» (арен-додателем) договор аренды здания продовольственного рынка. Договор заключен сроком на 15 лет с преимущественным правом арендодателя на «пролонгацию договора при условии его полного использования».

Заключенный договор имел следующие  существенные условия:

  1. На арендатора возложен ряд обязанностей, в том числе сооружение торговых рядов и обеспечение сбора налогов на право торговли, пре-доставление по требованию арендодателя бухгалтерской отчетно-сти, касающейся предмета договора;
  2. Арендная плата по договору составляла 20% от полученного аренда-тором дохода ежеквартально;
  3. В счет арендной платы арендатору записываются затраты на при-обретение строительных материалов для сооружения торговых ря-дов;
  4. При расторжении договора арендатору возмещаются расходы на работы по сооружению торговых рядов.

       В 1996 году, без указания конкретной даты, сторонами  было по-дписано дополнительное соглашение к договору аренды, в соответст-вии с которым было установлено, что «бухгалтерская отчетность предоставляется арендатором до 15 числа последующего за отчетным месяца».

       Арендную  плату арендатор  не уплачивал, поскольку  доходов от рынка  не получал, отчеты арендатор  не предоставлял, полагая, что должен получать от арендодателя соответствующие требования, строительство торговых рядов произвел частично: торговые ряды третьей очереди строительством не были окончены.

       В августе 1998 года комитет  по управлению муниципальным  имуществом (арендодатель) в одностороннем  порядке уведомитель-ным письмом расторг договор аренды, сославшись на нарушение арен-датором существенных условий договора. Арендодатель отказался воз-местить арендатору стоимость строительных материалов и работ по возведению торговых рядов, удержав в счет арендной платы за весь срок аренды. Арендатор обратился в юридическое агентство за консу-льтацией.  

Задание:

Дать арендатору обоснованную юридическую консультацию:

  1. Вправе ли арендодатель расторгнуть договор в одностороннем порядке, обоснована ли его позиция?
  2. Каковы основания и порядок расторжения договора аренды?
  3. Какие условия договора аренды являются существенными?
  4. Вправе ли арендатор удержать в счет арендной платы стоимость мате-риалов и работ по возведению торговых рядов?
  5. Нарушил ли арендатор условие договора аренды о выплате арендной платы? Как, по Вашему мнению, арбитражный суд истолкует понятие «доход»?
  6. Какие исковые требования вправе арендатор предъявить арендодателю?

       

Решение: 

1.

       Рассмотрим, можно ли расторгнуть договор аренды в односторон-нем порядке.

Факты:
  1. В октябре 1995 года ТОО «Тайм» заключила с комитетом по управлению муниципальным имуществом города «Н» договор аренды здания продовольственного рынка.
  2. Договор заключен сроком на 15 лет.
  3. В августе 1998 года арендодатель в одностороннем поряд-ке уведомительным письмом расторг договор аренды.
Следствие: В описываемой  ситуации речь идет о досрочном расторже-нии  договора аренды здания продовольственного рынка по требованию арендодателя.
Закон: Статья 619 ГК РФ гласит: «арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок».
Вывод: Согласно закону арендодатель не вправе был расторгнуть  до-говор аренды в одностороннем порядке.
 

       В задаче сказано, что арендодатель расторг договор аренды, сослав-шись на нарушение арендатором существенных условий договора. Проана-лизируем, насколько позиция арендодателя является обоснованной, чтобы досрочно расторгнуть договор аренды.

Факт 1: Арендную плату  арендатор не уплачивал.
Закон: Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ: «арендатор обязан своев-ременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы оп-ределяются договором аренды».

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ: «арендная плата устанав-ливается за все арендуемое имущество в целом ...в виде:

  1. определенных в твердой сумме платежей, вносимых перио-дически или единовременно;
  2. установленной доли полученных в результате использова-ния арендованного имущества продукции, плодов или дохо-дов;
  3. предоставления арендатором определенных услуг;
  4. передачи арендатором арендодателю обусловленной догово-ром вещи в собственность или в аренду;
  5. возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества».
Вывод 1: Согласно договору аренды здания продовольственного рынка, заключенного между ТОО «Тайм» и комитетом по управлению муниципальным имуществом города «Н», арендная плата вк-лючала в себя 2 вида:
  1. 20% от полученного арендатором дохода ежеквартально;
  2. затраты на приобретение строительных материалов для соо-ружения торговых рядов.

В этой части  позиция арендодателя согласно закону является обоснованной, арендатор обязан был ежеквартально вносить арендную плату в размере 20% от полученного им дохода. Однако в задаче сказано, что данный вид арендной платы не уплачивался, поскольку арендатор доходов от рынка не получал. Для того, чтобы опровергнуть правильность позиции арендодателя, арендатору необходимо подтвердить документально отсутствие доходов от рынка.

 
Факт 2:
  1. Заключенный договор имел условие: на арендатора возложе-на обязанность предоставления по требованию арендодателя бухгалтерской отчетности, касающейся предмета договора;
  2. В 1996 году, без указания конкретной даты, сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым было установлено, что «бухгалтерс-кая отчетность предоставляется арендатором до 15 числа последующего за отчетным месяца».
  3. Отчеты арендатор не предоставлял, полагая, что должен по-лучать от арендодателя соответствующие требования. 
Закон: Пункт 1 статьи 452 ГК РФ гласит: «соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор».
Вывод 2: Дополнительное  соглашение является приложением к  догово-ру. В соответствии с законом оно совершается в той же форме, что и договор. Если оно заключено в письменной форме, то од-ним из условий его заключения будет дата, когда было подпи-сано это соглашение25. По дате заключения договора можно ус-тановить момент, с которого оно вступает в силу (если в согла-шении не указана другая дата).

Согласно условию  задачи дополнительное соглашение к дого-вору аренды было подписано сторонами без указания конкрет-ной даты, такое соглашение может быть признано не действи-тельным, а это означает позиция арендодателя в этой части не правомерна, поскольку продолжают действовать условия, отраженные в договоре.

 
Факт 3: Строительство торговых рядов произвел частично: торговые ряды третьей очереди строительством не были окончены.
Закон: Статья 619 ГК РФ гласит: «арендодатель вправе требовать дос-рочного расторжения договора аренды в случае, когда аренда-тор пользуется имуществом с существенным нарушением ус-ловий договора».
Вывод 3: Согласно договору аренды здания продовольственного рынка, заключенного между ТОО «Тайм» и комитетом по управлению муниципальным имуществом города «Н» на арендатора возло-жена обязанность по сооружению торговых рядов. Поскольку данное условие договора было соблюдено не полностью (арен-датор исполнил свои обязательства не до конца, с нарушением плана), следовательно, арендатор частично нарушил условия договора, а это означает позиция арендодателя правомерна.
 

2.

Основаниями расторжения договора аренды являются:

  1. Обоюдное желание сторон.
  2. Досрочное расторжение договора аренды судом по требованию арендо-дателя в случаях, когда арендатор26:
  3. пользуется имуществом с существенным нарушением условий дого-вора или назначения имущества либо с неоднократными нарушения-ми;
  4. существенно ухудшает имущество;
  5. более двух раз подряд по истечении установленного договором сро-ка платежа не вносит арендную плату;
  6. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными право-выми актами или договором производство капитального ремонта яв-ляется обязанностью арендатора.
  7. иные основания досрочного расторжения, предусмотренные догово-ром аренды.
  8. Досрочное расторжение договора аренды судом по требованию аренда-тора, в случаях, когда27:
  9. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  10. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользова-нию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не до-лжны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имуще-ства или проверки его исправности при заключении договора;
  11. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капита-льный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  12. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
  13. Ликвидация юридического лица (независимо будь то арендатор или аре-ндодатель), поскольку ликвидацией юридического лица прекращаются всех их обязательства28.
  14. Существенные изменения обстоятельств, из которых стороны исходи-ли при заключении договора29.  
    Изменение обстоятельств признается существенным, когда они измени-лись настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на зна-чительно отличающихся условиях.
  15. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соотве-тствие с существенно изменившимися обстоятельствами.
  16. При существенном нарушении договора другой стороной. 
    Существенное нарушение договора одной из сторон ─ нарушение, кото-рое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключе-нии договора30.

Информация о работе Договор аренды