Учет и виды аренды

      Чистая  аренда (аренда сети) является отношениями, в которых все обслуживание собственности подвергается лизингополучатель. Поэтому в этом случае расходы по обслуживанию оборудования не участвуют в аренде платежей. Банки, страховые компании и другие финансовые организации, которые заняты в аренду бизнеса, участвуют в отношениях "чистой аренды». 
 
 
 
 

2.1 Аренда земли.

      Согласно  пункту 4 статьи 5 Закона РК «О земле» от 24 января 2001 года №152-11, гражданско-правовые отношения, связанные с правом собственности  на земельные участки и правом землепользования, регулируются нормами гражданского законодательства.

      Документами, удостоверяющими право на земельный  участок, выдаваемыми уполномоченными  органами, являются: при частной  собственности на земельный участок  и постоянном землепользовании - акт  на право собственности на земельный участок и право постоянного землепользования; при временном возмездном землепользовании—договор об аренде земельного участка; при временном безвозмездном землепользовании - договор о временном безвозмездном землепользовании.

За землю, предоставленную государством во временное возмездное землепользование (аренду), взимается арендная плата с зачислением ее в бюджет.

      Порядок исчисления и уплаты в бюджет платы  за пользование земельными участками  определяется в соответствии с Налоговым  кодексом Республики Казахстан.

      При предоставлении на территории Республики Казахстан земельного участка другим государствам размер арендной платы  определяется международными договорами, ратифицированными Республикой  Казахстан.

      Базовые ставки платы за земельные участки при их сдаче государством или государственными землепользователями в аренду устанавливаются правительством Республики Казахстан. При этом ставки платы за пользование земельными участками устанавливаются не ниже размеров ставок земельного налога.

      При продаже или сдаче в аренду собственником земельного участка, при продаже негосударственным  землепользователем принадлежащего ему  права землепользования другим лицам, а также при сдаче им земельного участка в аренду вторичным землепользователям размер, сроки и форма платы за земельные участки определяются договорами купли-продажи или имущественного найма в соответствии с гражданским законодательством.

Собственник земельного участка вправе сдавать земельный  участок во временное пользование  на основе договора о временном пользовании земельным участком. Договор о временном пользовании земельным участком заключается в форме договора аренды (с арендатором) или договора о безвозмездном пользовании (с безвозмездным пользователем).

      Согласно  статье 22 Закона «О земле», субъекты права землепользования подразделяются на:

1) государственных  и негосударственных; 

2) национальных  и иностранных; 

3) физических  и юридических лиц; 

4) постоянных  и временных; 

5) первичных  и вторичных.

      Временное землепользование регламентируется статьей 28 вышеназванного законодательного акта.

      Право временного землепользования может  быть краткосрочным (до 5 лет) и долгосрочным (от 5 до 49 лет).

      Сроки предоставления права временного землепользования устанавливаются с учетом целевого назначения.

«Временный землепользователь, надлежащим образом исполнявший  свои обязанности, имеет, если иное не установлено законодательными актами или договором, по истечении срока  договора при прочих равных условиях преимущественное перед другими  лицами право на заключение договора на новый срок. Временный землепользователь обязан письменно уведомить арендодателя о намерении заключить такой договор в срок, указанный в договоре, если же в договоре такой срок не указан, то в трехмесячный срок до окончания срока действия договора».

      Негосударственные землепользователи с правом первичного возмездного долгосрочного землепользования вправе сдавать принадлежащие им земельные участки (или их части) в аренду (субаренду) или во временное  безвозмездное землепользование, если иное не установлено настоящим законом, а также отчуждать принадлежащее им право временного землепользования.

      Право вторичного землепользования регулируется статьей 29 Закона «О земле».

Вторичное землепользование возникает на основе договора о вторичном землепользовании в случаях, когда первичный землепользователь не производит отчуждение своего права землепользования, а передает другому лицу принадлежащий ему участок (или часть его) во временное землепользование с уведомлением уполномоченного органа.

      Вторичный землепользователь всегда является временным землепользователем без  права передачи своих прав другим землепользователям.

      Договор о вторичном землепользовании заключается  в форме договора аренды или договора о временном безвозмездном землепользовании.

      Иностранцы, лица без гражданства и иностранные  юридические лица, предприятия с  иностранным участием могут получать земельные участки в аренду, но не вправе передавать земельные участки  сельскохозяйственного назначения во вторичное землепользование.

      Правовое  положение государственных землепользователей регулируется статьей 30 Закона «О земле».

      В случае сдачи государственным землепользователем в установленном порядке в  аренду принадлежащих ему зданий (строений, сооружений) вместе с ним  по правилам передается в аренду земельный участок, который занят указанным имуществом и необходим для его эксплуатации в соответствии с установленными нормами.

      Сдача земельного участка, на котором расположены  здания (строения, сооружения) в аренду другому лицу без соответствующей сдачи в аренду самого здания (строения, сооружения) не допускается.

      Государственный землепользователь может сдать  принадлежащий ему земельный  участок в долгосрочную аренду лишь с согласия государства в лице уполномоченного органа, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Казахстан.

При заключении договора об аренде земельного участка  используется форма Типового договора, утвержденная постановлением правительства  Республики Казахстан от 6 декабря 1996 года № 1495 «Об утверждении форм типовых договоров о временном землепользовании». В данной форме предусмотрены размеры ежегодной арендной платы, сроки уплаты.

      За  несвоевременную уплату арендной платы  в оговоренный срок в соответствии с Типовым договором арендатор  уплачивает неустойку за каждый день просрочки в процентах от суммы арендной платы за истекший расчетный срок.

      «Аренда земли в бухгалтерском учете, как и аренда другого имущества, отражается в зависимости от классификации  вида аренды - операционная или финансовая в соответствии с договором. Особенность земли состоит в том, что она относится к неамортизируемым активам и имеет неопределенный срок использования. Если право собственности не переходит к арендатору к концу срока аренды и он не несет основных рисков и вознаграждения от ее использования, то такая аренда классифицируется как операционная». 

2.2 Порядок раскрытия  информации о финансовых  инструментах в  финансовой отчетности регламентирован МСФО 32. Основная цель такой информации - охарактеризовать влияние финансовых инструментов на финансовое положение организации, результаты ее деятельности, движение денежных средств и обеспечить возможность заинтересованным пользователям отчетности оценить риски, связанные с финансовыми инструментами. В финансовой отчетности необходимо сообщать о методике оценки финансовых активов и финансовых обязательств, способах определения справедливой стоимости и помимо этого формировать дополнительную информацию о видах финансовых инструментов, применяемой политике управления рисками, условиях, которые могут повлиять на величину и распределение во времени будущих потоков денежных средств, и др. При подготовке бухгалтерского баланса финансовые активы и финансовые обязательства должны быть взаимно зачтены и в самом балансе учтена сальдированная сумма при условии, что хозяйствующий субъект:

      - имеет юридически закрепленное  право осуществить зачет признанных  в балансе сумм;

- намеревается  произвести расчет по сальдированной  сумме или продать актив и  исполнить обязательство одновременно.

      В отличие от МСФО 32 ПБУ 19/02 не содержит рекомендаций относительно раскрытия финансовых обязательств и, следовательно, условий зачета финансовых активов и обязательств. Отсутствует и процедура оценки и учета рисков, связанных с финансовыми вложениями. Таким образом, можно констатировать, что МСФО 32 по сравнению с ПБУ 19/02 содержит исчерпывающую методику раскрытия информации о финансовых инструментах и большие требования.

      В 2007 году вступил в силу ряд изменений  к существующим международным стандартам финансовой отчетности (МСФО). Наибольшее влияние на процесс подготовки отчетности по МСФО компаниями Группы «Связьинвест» оказало введение нового стандарта МСФО (IFRS) 7 «Финансовые инструменты: раскрытие информации». Этот стандарт был выпущен Комитетом по МСФО (IASB) в августе 2005 года и вступает в действие для годовых отчетных периодов начиная с 1 января 2007 года. В то же время поощряется досрочное применение стандарта (для отчетных периодов, начинающихся до 1 января 2006 года), в этом случае организации освобождаются от предоставления сравнительной информации о рисках.

      МСФО (IFRS) 7 включает в себя требования к  раскрытию информации по финансовым инструментам, содержащиеся в МСФО (IAS) 32 «Финансовые инструменты: раскрытие  и представление информации», а  также заменяет действие МСФО (IAS) 30 «Раскрытие информации в финансовой отчетности банков и аналогичных финансовых институтов». В то же время требования к раскрытию информации, установленные МСФО (IFRS) 7, не столь подробны, как в МСФО (IAS) 30 для банков. Следовательно, с вступлением в силу стандарта МСФО не будет содержать специальных требований к отчетности банков.

      Одновременно  с публикацией МСФО (IFRS) 7 Комитет  по МСФО издал поправку к МСФО (IAS) 1, которая описывает новые требования к раскрытию информации о капитале организации.

      Сфера действия МСФО (IFRS) 7 охватывает все  без исключения коммерческие организации  независимо от их отраслевой принадлежности. Так же как и МСФО (IAS) 30 и МСФО (IAS) 32, стандарт не предусматривает  освобождений в отношении объема предоставляемой информации для дочерних компаний и для предприятий малого и среднего бизнеса.

Стандарт применяется  почти ко всем видам финансовых инструментов: от самых обычных — денежных средств, дебиторской и кредиторской задолженностей — до производных, а также предоставленных финансовых гарантий и поручительств.

2.3 Требования к раскрытию информации

      Информация, подлежащая раскрытию в соответствии с требованиями МСФО (IFRS) 7, должна быть представлена в финансовой отчетности компаний. Исключение составляет лишь информация в отношении количественных и качественных характеристик риска, которая может быть представлена в финансовой отчетности либо включена в другую часть годового отчета (например, в раздел «Комментарии руководства» или в отдельный отчет о рисках) при наличии ссылки на нее в финансовой отчетности. Минимальные требования к раскрытию информации применяются с учетом существенности согласно МСФО (IAS) 1 «Представление финансовой отчетности».

      МСФО (IFRS) 7, как и МСФО (IAS) 32, не предписывает, где именно должна раскрываться требуемая информация в отношении балансовых статей и статей отчета о прибылях и убытках. Следовательно, компания может представлять информацию как в самом балансе (отчете о прибылях и убытках), так и в примечаниях к финансовой отчетности.

Стандарт требует  представления информации по классам  финансовых инструментов, определяемым в зависимости от типа раскрываемой информации и характеристик финансовых инструментов. Также согласно МСФО (IFRS) 7 необходимо подробно раскрывать информацию по каждой категории финансовых инструментов, такой как финансовые активы, переоцениваемые по справедливой стоимости через прибыль или убыток, или финансовые активы, имеющиеся для продажи.

      МСФО 32 и 39 регулируют отражение в финансовой отчетности финансовых инструментов. Пользователям финансовой отчетности необходима информация, позволяющая понять значение балансовых и внебалансовых финансовых инструментов, для оценки финансового положения и деятельности компании, а также объемов, времени и определенности будущих денежных поступлений, относящихся к этим инструментам.