Учет и виды аренды

      Условная  арендная плата - часть арендных платежей, не зафиксированная в виде определенной суммы, а основанная на будущей величине фактора, изменение которого не связано с течением времени (например, процент будущих продаж, размер будущего использования, будущие индексы цен, будущие рыночные процентные ставки).

      Договор аренды или обязательство в отношении  основных условий аренды может включать положение, предусматривающее корректировку арендных платежей с учетом изменений в затратах на строительство или приобретение имущества, являющегося предметом аренды, или изменений в каких-либо других факторах, влияющих на затраты или стоимость актива, таких, как общий уровень цен, либо в затратах арендодателя на финансирование аренды в течение периода с даты начала арендных отношений до начала срока аренды. В таких случаях, с точки зрения настоящего стандарта считается, что последствия любых подобных изменений имели место на дату начала арендных отношений.

      Определение аренды включает договоры об аренде актива, предусматривающие, что арендатор  имеет возможность приобрести право  собственности на актив после  выполнения согласованных условий. Эти договоры иногда называются договорами аренды с правом выкупа. 

1.1Классификация аренды

      1. Классификация аренды, принятая в настоящем стандарте, основывается на распределении рисков и выгод, связанных с владением активом, являющимся предметом аренды, между арендодателем и арендатором. Риски включают возможность возникновения убытков в связи с простоями или технологическим устареванием или колебания доходности в связи с изменением экономических условий. Выгоды связаны с ожиданием прибыли от операций на протяжении срока экономической службы актива и доходов от повышения стоимости или реализации остаточной стоимости.

      2. Аренда классифицируется как финансовая аренда, если она подразумевает передачу практически всех рисков и выгод, связанных с владением активом. Аренда классифицируется как операционная аренда, если она не подразумевает передачу практически всех рисков и выгод, связанных с владением активом.

        3. Поскольку сделка между арендодателем и арендатором основана на заключенном ими договоре аренды, целесообразно использовать согласованные определения. Использование этих определений в отношении различающихся обстоятельств арендодателя и арендатора может привести к тому, что они будут по-разному классифицировать один и тот же вид аренды. Например, это может произойти, если арендодатель извлекает выгоду из гарантии остаточной стоимости, предоставленной стороной, не связанной с арендатором.

      4. Классификация аренды в качестве финансовой или операционной в большей степени зависит от содержания операции, нежели от формы договора. Ниже представлены примеры обстоятельств, которые по отдельности или в совокупности обычно приводят к классификации аренды как финансовой:

(a) договор аренды предусматривает передачу права собственности на актив арендатору в конце срока аренды;

(b) арендатор имеет право на покупку актива по цене, которая, как ожидается, будет настолько ниже справедливой стоимости на дату реализации этого права, что на дату начала арендных отношений можно обоснованно ожидать реализации этого права;

(c) срок аренды распространяется на значительную часть срока экономической службы актива даже при отсутствии передачи права собственности;

(d) на дату начала арендных отношений приведенная стоимость минимальных арендных платежей практически равна справедливой стоимости актива, являющегося предметом аренды;

(e) сданные в аренду активы имеют такой специализированный характер, что только арендатор может использовать их без значительной модификации.

      5. Ниже представлены другие факторы, которые по отдельности или в совокупности также могут привести к классификации аренды как финансовой:

(a) если у арендатора есть право на досрочное расторжение договора аренды, убытки арендодателя, связанные с расторжением договора, относятся на арендатора;

(b) прочие доходы или убытки от колебаний справедливой оценки остаточной стоимости начисляются арендатору (например, в форме скидки с арендной платы, равной большей части выручки от продажи в конце срока аренды); и

(c) арендатор имеет возможность продлить аренду еще на один срок при уровне арендной платы значительно ниже рыночного.

      6. Примеры и признаки, приведенные в пунктах 4 и 5, не всегда носят неоспоримый характер. Если прочие факторы явно свидетельствуют об отсутствии передачи практически всех рисков и выгод, связанных с владением активом, аренда классифицируется как операционная аренда. Например, это может произойти, если актив передается в собственность в конце срока аренды в обмен на нефиксированный платеж, равный справедливой стоимости актива на тот момент времени, или если предусмотрена условная арендная плата, в результате чего арендатору не передаются практически все такие риски и выгоды.

      7. Классификация аренды производится на дату начала арендных отношений. Если в любой момент времени арендатор и арендодатель договариваются об изменениях в условиях договора аренды иначе, нежели путем заключения нового договора аренды, таким образом, что новые условия привели бы к иной классификации аренды в соответствии с критериями, изложенными в пунктах 1-6, если бы измененные условия действовали на дату начала арендных отношений, то пересмотренный договор рассматривается как новый договор на протяжении всего срока его действия. Тем не менее, изменения в расчетных оценках (например, изменения в расчетной оценке срока экономической службы или остаточной стоимости имущества, являющегося предметом аренды) или изменения в обстоятельствах (например, неисполнение арендатором своих обязательств) не приводят к необходимости новой классификации аренды в целях учета.

      8. Аренда земельных участков и зданий классифицируется как операционная или финансовая аренда на основании тех же критериев, что и аренда прочих активов. Однако для земельных участков обычно характерен неограниченный срок экономической службы, и если не ожидается, что к концу срока аренды актив перейдет в собственность арендатора, то арендатор не принимает на себя практически все риски и выгоды, связанные с владением активом, и в этом случае аренда земельного участка считается операционной арендой. Платеж, совершаемый при вступлении во владение активом или приобретении актива на правах аренды, отражаемой в учете как операционная аренда, представляет собой авансовые арендные платежи, которые списываются на протяжении срока аренды в соответствии с периодом поступления получаемых выгод от использования актива.

      9. Земельные участки и здания, представляющие собой элементы арендуемого актива, в целях классификации аренды должны рассматриваться отдельно. Если в конце срока аренды ожидается передача права собственности на оба элемента арендатору, то оба элемента классифицируются как финансовая аренда вне зависимости от того, рассматриваются ли они как один договор аренды или два договора аренды, если только другие признаки явно не свидетельствуют об отсутствии передачи практически всех рисков и выгод, связанных с владением одним или обоими элементами. Если земельный участок имеет неограниченный срок экономической службы, то этот элемент арендуемого актива обычно классифицируется как операционная аренда в соответствии с пунктом 14, если только в конце срока аренды не предполагается передача права собственности арендатору.

      10. Если это необходимо в целях классификации и отражения в учете аренды земельных участков и зданий, минимальные арендные платежи (включая любые единовременные авансовые выплаты) распределяются между земельными участками и зданиями пропорционально справедливой стоимости арендных прав, заключенных в элементах аренды «земельные участки» и «здания», на дату начала арендных отношений. Если отсутствует возможность достаточно точно распределить арендные платежи между этими двумя элементами, то весь договор аренды классифицируется как финансовая аренда, если только не очевидно, что оба элемента представляют собой операционную аренду, и в этом случае весь договор аренды классифицируется как операционная аренда.

      11. Применительно к аренде земельных участков и зданий, при которой сумма, первоначально признаваемая для элемента аренды «земельные участки» в соответствии с пунктом (На дату начала срока аренды арендаторы должны признать финансовую аренду в своем балансе в качестве активов и обязательств в суммах, равных справедливой стоимости имущества, которое является предметом аренды, или приведенной стоимости минимальных арендных платежей (если эта сумма ниже), при этом каждая из указанных стоимостей определяется на дату начала арендных отношений. Ставка дисконтирования, используемая при расчете приведенной стоимости минимальных арендных платежей, представляет собой ставку процента, подразумеваемую в договоре аренды, если существует практическая возможность определить такую ставку. Если же определить ее практически невозможно, следует использовать расчетную процентную ставку для арендатора. Любые первоначальные прямые затраты арендатора прибавляются к сумме, признаваемой в качестве актива), является несущественной, земельные участки и здания могут рассматриваться в качестве одного объекта в целях классификации аренды и классифицироваться либо как финансовая аренда, либо как операционная аренда в соответствии с пунктами 1-7. В этом случае срок экономической службы зданий рассматривается в качестве срока экономической службы всего актива, являющегося предметом аренды.

  12. Отдельное измерение элементов аренды «земельные участки» и «здания» не требуется, если доля арендатора как в земельных участках, так и в зданиях классифицируется как инвестиционное имущество в соответствии с МСФО (IAS) 40, и используется модель учета по справедливой стоимости. Подробные расчеты для такой оценки требуются только тогда, когда при их отсутствии четкая классификация одного или обоих элементов не представляется возможной.

      13. В соответствии с МСФО (IAS) 40 арендатор может классифицировать недвижимость, находящуюся в его распоряжении по договору операционной аренды, как инвестиционное имущество. Если арендатор воспользовался этой возможностью, то такая доля недвижимости отражается в учете как финансовая аренда, а оценка стоимости арендуемого актива в учете производится по справедливой стоимости. Арендатор должен и дальше учитывать эту аренду как финансовую, даже если впоследствии произойдет какое-либо событие, меняющее характер недвижимости, находящейся в распоряжении арендатора, таким образом, что она уже не может классифицироваться как инвестиционное имущество. Это происходит, например, если арендатор:

(a) занимает объект недвижимости, который затем переходит в категорию недвижимости, занимаемой владельцем, по предполагаемой стоимости, равной справедливой стоимости этого объекта недвижимости на дату изменения способа использования; или

(b) заключает договор субаренды, предусматривающий передачу практически всех рисков и выгод, связанных с владением недвижимостью, третьему лицу, не являющемуся связанной стороной. Такой договор субаренды учитывается арендатором как договор финансовой аренды, заключенный с третьим лицом, несмотря на то, что такое третье лицо может отражать его в учете в качестве операционной аренды.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.2 Преимущества и недостатки.

 «Преимущества финансовой аренды для арендаторов заключается в следующем: аренда предполагает 100-процентное финансирование и не требует быстрого возврата всей суммы долга; аренда обеспечивает финансирование арендатора в точном соответствии с потребностями в финансируемых активах.

      Арендный  договор может  быть разработан с учетом специфических особенностей арендаторов; при аренде вопросы приобретения и финансирования активов решаются одновременно; аренда повышает гибкость арендатора в принятии решения. В то время как при покупке существует только альтернатива «не покупать», при аренде арендатор имеет более широкий выбор. Из договора аренды с различными условиями арендатор может выбрать тот, который наиболее точно отвечает его потребностям и возможностям»; ввиду того, что арендные платежи осуществляются по фиксированному графику, арендатор имеет больше возможностей координировать затраты на финансирование капитальных вложений и поступления от реализации продукции, обеспечивая тем самым большую стабильность финансовых планов, чем это имеет место при покупке оборудования; аренда позволяет арендатору, не имеющему значительных финансовых ресурсов, начать крупный проект. 
 Преимущества аренды для арендодателя заключаются в следующем: арендодатель имеет возможность изыскивать дополнительные финансовые ресурсы для продолжения и расширения деятельности, закладывая сданное в аренду имущество или уступая право требования арендных платежей; аренда направляет финансовые ресурсы непосредственно на приобретение материальных активов, тем самым, снимая проблему нецелевого использования кредитных средств. 
 Недостатки аренды для арендатора: при финансовой аренде арендные платежи не прекращаются до конца контракта, даже если научно-технический прогресс делает имущество устаревшим; арендатор не выигрывает на повышении остаточной стоимости оборудования. 
Учет операций по реализации имущества с получением его обратно в аренду 
Собственник актива может реализовать этот актив с последующей его арендой. Цена реализации, арендный платеж и рыночная стоимость могут отличаться друг от друга - это будет зависеть от арендного договора. 
Если собственник реализовал актив по цене выше рыночной, а затем взял данный актив на условиях финансовой аренды, то доход в момент совершения сделки сразу не признается, а подлежит отсрочке и амортизируется в течение всего срока аренды. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

II. Прочие виды аренды

2.1 Основные виды аренды, учет основных видов аренды

   На сроке использования собственности и условий амортизации, связанной с этим, различите: аренда и, соответственно, с полной амортизацией собственности, когда срок контракта уравнян стандартному сроку службы собственности и происходит с полной компенсацией полная оплата затраты лизингодателю аренды собственности; аренда с неполной компенсацией и, соответственно, неполной амортизацией собственности, в которой срок контракта меньше чем стандартный срок службы собственности, и во время ее действия заплатил только часть стоимости аренды собственности. Последний признак – срок контракта и степень компенсации (амортизация) аренды собственности являются одним из основных критериев дифференцирования аренды на финансовом и действующем.

      Виды  аренды отношений  дифференцированы в  зависимости от:

      Формы организации сделок, их продолжительностей; объемы обязанностей сторон; особенности  объектов аренды и условий их амортизации; типы аренды платежей; отношения, чтобы  обложить налогом привилегии; сектора рынка.

      1. Финансовая аренда. Лизинговые сделки этого типа представляют операцию на специальном приобретении собственности в собственности и ее последующей поставке во владении времени и использующий для срока, который прибывает ближе в продолжительность к сроку его операции и амортизации всеми или частями большей стоимости собственности. Во время лизингодатель срока контракта за счет аренды платежей возвращает себя вся стоимость собственности и получает прибыль от финансовой сделки.

Основные признаки, характеризующие финансовую аренду, состоит в следующем:

    * лизингодатель  получает собственность не для  собственного использования, и  особенно для его передачи  в аренду;

    * Выбор  собственности и ее продавца  принадлежит пользователю;

    * Продавец собственности знает, что собственность особенно получена для ее поставки в аренде; собственность непосредственно поставляют пользователю и принята этим в операции;

    * Требования  на качестве собственности, ее  законченности, исправления дефектов в гарантийный период лизингополучатель направляют непосредственно к продавцу собственности;

    * Риск  случайного разрушения и материального  ущерба проходит к лизингополучателю  после подписания свидетельства  о принятии собственности в  операции.