Определение рыночной стоимости коммерческой недвижимости (магазина) в инвестиционнах целях (доходный подход)

Магазин «Эконом» - торговый комплекс на одной из самых оживленных магистралей города, имеет успех благодаря продуманной торговой и архитектурной концепции, удачному расположению.

Ближайшая прилегающая к магазину территория отличается развитой инфраструктурой: зона отдыха, учебные заведения, медицинские учреждения, предприятия культурно-развлекательного профиля и гостиница международного класса.

Магазин «Эконом» был введен в эксплуатацию весной 2006 г., компанией «Виктор и Ко».

Общая площадь объекта составляет 61 038 кв.м., из них

Арендопригодная площадь - 28 321 кв.м., надземный/ подземный паркинг на 1100 машин/мест.

В магазине минимальная торговая площадь сдаваемая в аренду - 5 кв.м., а максимальная - 4000 кв.м.

В скором времени планируется масштабная реконструкция магазина «Эконом».

При реконструкции общая площадь торгового комплекса увеличится на 10 000 кв.м, а парковка - на 1 770 кв.м. Планируемые сроки завершения работ - начало 2017 года.

Благодаря расширению в магазине «Эконом» появится давно ожидаемая посетителями развлекательная зона, в которой будут размещены: боулинг, бильярд, а также новые кафе. Кроме того, будет открыт фитнес-клуб всемирно известной сети «Golds Gym».

 

2.2 Оценка магазина  методом прямой капитализации  доходов

В работе был использован метод прямой капитализации для оценки стоимости объекта недвижимости как готового к эксплуатации. Этот метод дает достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый поток доходов стабилен или имеет постоянный темп роста (падения).

Анализ доходов

Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений различного функционального назначения. Нами проведено исследование рынка, цель которого – установить арендные ставки для жилых помещений, которые бы являлись сопоставимыми с объектом оценки. Данное исследование включало интервью с несколькими владельцами, агентами по аренде и девелоперами, изучение цен предложений и условий действующей аренды.

В ходе подготовительной работы выяснено, что с учетом местонахождения объекта и его профиля для расчета следует принять следующую ежемесячную стоимость аренды: 1175 руб./кв.м

Анализ расходов.

Эксплуатационные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные – величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями (налоги на имущество, страховые взносы, арендная плата за землю), и переменные – зависящие от степени загрузки здания (оплата электроэнергии, воды и др.).

Налоги на недвижимость включают: налог на землю, налог на здание. Поскольку стоимость земли в рамках данной оценки не производилась, то и уровень ее налогообложения определять не следует.

Налог на имущество составляет 2% от балансовой стоимости имущества (Балансовая стоимость = Первоначальная стоимость – Износ).

Для вновь купленного объекта первоначальная стоимость равна цене покупки. Для только что построенного или строящегося здания первоначальная стоимость равна затратам на строительство, износ равен 0. Балансовая стоимость здания на дату оценки складывается из цены приобретения (или балансовой стоимости на момент приобретения) здания и понесенных затрат на реконструкцию, без учета НДС. Мы считаем величину налога на имущество постоянной, т.к. для здания 1 группы капитальности коэффициент амортизации составляет 1% в год, и изменением величины налога на имущество можно смело пренебречь.

Страховые платежи составляют 0,3% от восстановительной стоимости готового объекта, без учета НДС.

В данном случае величина коммунальных платежей принята в размере 7% от действительного валового дохода (ДВД).

Включение расходов на управление объектом в операционные издержки связано с особенностью объекта недвижимости как источника доходов. Владение недвижимостью, в отличие от владения денежным вкладом в банке, требует определенных усилий по управлению объектом. Независимо от того, собственник ли осуществляет это управление или сторонняя фирма, включая расходы на управление в общие затраты, мы тем самым признаем, что часть валового дохода от аренды создается не непосредственно объектом недвижимости, а усилиями управляющего.

Для данного типа объектов расходы на управление составляют 2,2% от действительного валового дохода.

Поскольку здание постройки 2006 года и проведение капитального ремонта не требуется, расходы на текущий ремонт определяются в размере 4% от ЭВД.

На основе имеющихся достоверных данных о стоимости замещения короткоживущих элементов зданий, имеющих сходные характеристики с объектом оценки, к расчету принято значение 3,6% от ЭВД.

Прочие расходы обычно составляют 2% от суммы операционных расходов.

Определение общего коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации отражает зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации. Из-за отсутствия достаточных данных по продажам аналогичных объектов ставку капитализации можно определить лишь методом суммирования, согласно которому величина ставки капитализации равна сумме:

СК = НПб/р+ Р + Л ± Св.к. , где

СК – ставка капитализации;

НПб/р– безрисковая норма прибыли;

Р – надбавка за риск, соответствующая вложению в данный актив;

Л – надбавка за низкую ликвидность объекта;

Св.к.– ставка возврата капитала.

Безрисковая ставка по срочным валютным вкладам в банках высшей категории 5-9% (принимаем 7%).

Надбавка за риск (Р). Вероятность гибели имущества оценивалась исходя из информации о количестве случаев гибели имущества в г. Калуге с учетом собранных данных Р = 4%.

Надбавка за дополнительный риск – 4%.

Коэффициент на ликвидность определяется примерным временем продажи недвижимости подобного типа, которое оценивается нами с учетом текущей экономической конъюнктуры в 0,4 года.

Кн/ликв.= Кбезриск.× время продажи = 0,07 × 0,4 = 0,028 или 2,8%

Премия за риск управления инвестициями принимается в размере 4,8%.

Вторая составляющая общего коэффициента капитализации – норма возмещения капитала или прирост/снижение стоимости фонда – рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

Время, которое требуется для возврата капитала по расчетам типичного инвестора составляет 20 лет, исходя из этого ставка возмещения капитала составит 5% .

В настоящее время конъюнктура рынка нежилых помещений в г. Уфа такова, что для сравнительно новых объектов с незначительным естественным износом (обесценение) нет оснований предполагать снижение их стоимости в обозримом будущем. Кроме того, на повышение стоимости большое влияние оказывает выгодное месторасположение объекта вблизи от центра города и основных транспортных магистралей. В данном случае инвестиционная привлекательность объекта оценки очевидна, поэтому ставка возврата капитала берется со знаком (–).

Общий коэффициент капитализации равен:

R0 = 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 – 0,05 = 0,186

Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода от аренды

Для расчета потенциального валового дохода (ПВД) используются имеющиеся ежемесячные арендные ставки в расчете на год: 14100 руб./кв.м

Таким образом, ПВД от сдачи в аренду площадей объекта оценки составит: 14100 × 1375,8 = 19 398 780 руб.;

Расчет эффективного валового дохода (ЭВД) производится с учетом возможных потерь от недозагрузки сдаваемых платежей и потерь при сборе арендной платы. Для расчетов принято значение 8%, определенное на основе имеющихся данных из внешних источников и собственных наблюдений.

Проведенные расчеты показали, что ЭВД объекта оценки составляет:

19 398 780 × 0,92 = 17 846 877,6 руб.

Таблица 1

Определение рыночной стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода

Эффективный валовой доход (ЭВД)	17846877,60 руб.
Операционные расходы,	3045391,19 руб.
в т.ч.
налог на здание	291494,44 руб.
страховые платежи	53897,45 руб.
коммунальные платежи	1249281,43 руб.
управление объектом	392631,31 руб.
текущий ремонт (4% от ЭВД)	713875,10 руб.
прочие расходы (2% от ОР)	47115,76 руб.
резерв на замещение (3,6% от ЭВД)	642487,59 руб.
Чистый операционный доход (ЧОД) до налогообложения	14801486,41 руб.
Чистый операционный доход (ЧОД) с учетом налога на прибыль	11249129,67 руб.
Общий коэффициент капитализации (R0)	0,19
Стоимость оцениваемого здания составляет	60479191,77 руб.

 

 

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная с помощью доходного подхода, составляет 60 479 191,77 руб., или округленно 60 479 192 руб. (Шестьдесят миллионов четыреста семьдесят девять тысяч сто девяносто два рубля) без НДС.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В теоретической части работы было рассмотрено понятие коммерческой недвижимости, как объекта способного приносить прибыль; определены основные аспекты оценки недвижимости; даны характеристики основным подходам к оценке доходной недвижимости.

То есть при оценке коммерческого недвижимого имущества применяются несколько подходов, но общепризнанно, что доходный подход – это наиболее информационно обеспеченный и, следовательно, наиболее достоверный подход к оценке нежилой недвижимости России. Кроме того, доходный подход при всей сложности является наиболее сильным и гибким инструментом оценки, способным решать задачи не только в области недвижимости, но и в других областях: интеллектуальной собственности, бизнеса, инвестиционных проектов и др.

Доходный подход в оценке недвижимости позволяет провести прямую оценку стоимости объекта недвижимости в зависимости от ожидаемых будущих доходов, генерируемых этим объектом. Приведенная к текущему моменту стоимость будущих доходов, т.е. их дисконтированная стоимость, служит ориентиром того, сколько готов заплатить за оцениваемый объект потенциальный инвестор.

Применение этого подхода предполагает необходимость расчета величины доходов, получаемых от владения недвижимостью, как в предыдущее и текущее время, так и в будущем. Поэтому одним из первых зтапов при оценке недвижимости является определение полученных и расчет и прогнозирование будущих доходов.

В мировой практике при доходном подходе используются: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных доходов.

Метод прямой капитализации основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. Понятие чистого операционного дохода представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета операционных расходов и резервов на замещение.

В работе был использован метод прямой капитализации для оценки стоимости объекта недвижимости как готового к эксплуатации. Этот метод дает достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый поток доходов стабилен или имеет постоянный темп роста (падения).

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная с помощью доходного подхода, составляет 60 479 191,77 руб., или округленно 60 479 192 руб. (Шестьдесят миллионов четыреста семьдесят девять тысяч сто девяносто два рубля) без НДС.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации - часть первая от 31 июля 1998 г. №146-ФЗ и часть вторая от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ (с изм. и доп. от 25 июля 2015 г.)
2. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗ: от 29 июля 1998г. (ред. от 22.07.2015)
3. Федеральные стандарты оценки: ФСО№1, ФСО№2, ФСО№3, утвержденные приказами: Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 256, № 255, № 254
4. Абдулаева Н.А., Колайко Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) - М.: ЭКМОС, 2012. – 346 с.
5. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия - М., Проспект, 2011. – 719 с.
6. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса: Учебник /С. В. Валдайцев. - М.: Проспект; Велби, 2013.- 352 с..
7. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов - М.: ИНФРА-М, 2011. – 317 с.
8. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса - М.: Финансы и статистика, 2013. – 736 с.
9. Егерев И.А. Стоимость бизнеса: Искусство упр. /И. А. Егерев. - М.: Дело, 2011.- 479 с.
10. Есипов В.Е. Оценка бизнеса /В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова, В.В. Терехова. - М. и др.: Питер, 2013.- 415 с.
11. Калугин В.К. Анализ и оценка рыночной стоимости бизнеса /В.К. Калугин, П.В. Новиков, Д.В. Соколов; С.-Петерб. гос. ун-т экономики и финансов. - СПб.: СПбГУЭФ, 2013.- 93 с.
12. Оценочная деятельность в экономике по ред. Джуха В.М., Киреев В.Д. – М., Р-наД, ИКЦ "МарТ", 2010. – 301 с.
13. Козырь Ю.В. Стоимость компании: оценка и управленческие решения. – М.: Альфа-персс, 2014. – 200с.
14. Панков В.В. Анализ и оценка состояния бизнеса: Методология и практика /В. В. Панков. - М.: Финансы и статистика, 2015.- 206 с.
15. Рутгайзер В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости – М.: Дело, 2013. –381 с.
16. Щербаков В.А. Оценка стоимости предприятий (бизнеса): [Учеб. пособие] /В. А. Щербаков, Н. А. Щербакова; М-во образования Рос. Федерации, Новосиб. гос. техн. ун-т. - Н-ск: НГТУ, 2010.- 126 с.
17. Щиборщ К.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятий России /К.В. Щиборщ. - М.: Дело и Сервис, 2014.- 320 с.