Определение рыночной стоимости коммерческой недвижимости (магазина) в инвестиционнах целях (доходный подход)

К оценке отдельно стоящих зданий (ОСЗ) довольно часто применяется затратный подход. Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих людей не заплатит за объект коммерческой недвижимости больше той суммы, которую он может затратить на строительство другого объекта с одинаковой полезностью.

Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства и потерей стоимости за счет накопленного износа. При этом в стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая прибылью девелопера.

Минусом применения затратного подхода к оценке объектов коммерческой недвижимости является то, что оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода не учитывает рыночной ситуации на дату определения стоимости. В то же время, преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и/или недостоверность информации о состоявшихся сделках на «пассивных» или малоактивных рынках недвижимости в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке. Также специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения.

Заключительным этапом оценки объекта коммерческой недвижимости является согласование результатов, полученных в результате применения того или иного подхода. Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов.

 

1.3 Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода

Доходный подход в оценке недвижимости позволяет провести прямую оценку стоимости объекта недвижимости в зависимости от ожидаемых будущих доходов, генерируемых этим объектом. Приведенная к текущему моменту стоимость будущих доходов, т.е. их дисконтированная стоимость, служит ориентиром того, сколько готов заплатить за оцениваемый объект потенциальный инвестор.

Применение этого подхода предполагает необходимость расчета величины доходов, получаемых от владения недвижимостью, как в предыдущее и текущее время, так и в будущем. Поэтому одним из первых зтапов при оценке недвижимости является определение полученных и расчет и прогнозирование будущих доходов

Прогнозирование дохода от недвижимости основывается на следующем. Вкладывая капитал в недвижимость для её использования в производственно-коммерческой или иной деятельности, инвестор рассчитывает в результате получить определенные материальные, финансовые или иные выгоды.

Значительная часть этих выгод может быть выражена в виде финансовых результатов, в число которых входят:

• поток денежных средств (текущие денежные поступления);
• экономия на налогах;
• будущие доходы от арендной платы;
• доходы от перепродажи недвижимости;
• уменьшение ипотечного долга.

Задача аналитика заключается в том, чтобы, рассчитав текущую стоимость всех будущих доходов и финансовых выгод, на их основе определить текущую стоимость объекта недвижимости, приносящего эти доходы. Изучая объект доходной недвижимости, аналитик принимает во внимание наиболее важные для него параметры - стоимость зданий, сооружений, инфраструктуры и земельного участка, долгосрочные кредиты (ипотечные кредиты).

Установив величину доходов за предыдущие периоды, необходимо определить тенденцию их развития в будущем и рассчитать их прогнозные значения. Именно прогнозные значения доходов служат основой для оценки объектов недвижимости при использовании доходного подхода.

При использовании доходного подхода для оценки недвижимости точность оценки в значительной степени зависит от точности прогнозируемых доходов. На величину доходов оказывает влияние множество факторов: состояние рынка недвижимости на момент оценки и тенденция его развития в перспективе; местоположение земельного участка и качество сооружений на нем; наличие инфраструктуры, в том числе коммуникаций, связывающих объект недвижимости с окружающей средой, и т.д. Учёт и оценка этих факторов должна лечь в основу прогноза. Основная расчётная величина для оценщика - чистый операционный доход от недвижимости.

Для определения чистого операционного дохода необходимо, прежде всего, установить степень стабильности получаемых от недвижимости доходов. Под стабильным доходом понимается доход, обычно получаемый от использования оцениваемой недвижимости в течение типичного года в прогнозном периоде, приведенный к моменту оценки.

При расчете стабильного дохода из расходов исключаются затраты, носящие разовый характер, т.е. нетипичные при повседневной эксплуатации объекта. Источниками информации для определения доходов и стабильности доходов могут быть: собственник объекта недвижимости; данные, собранные на рынке недвижимости; сведения, полученные от арендаторов и менеджеров объекта недвижимости.

При расчете чистого операционного дохода необходимо учитывать расходы, предназначенные для замены элементов недвижимости с непродолжительными сроками службы.

Эти расходы (резерв на замещение) наряду с текущими операционными расходами необходимо вычесть из действительных валовых доходов. Прогнозирование резерва замещения производится исходя из времени приобретения и ориентировочных сроков службы элементов, подлежащих замене.

В качестве потока доходов используется чистый операционный доход -действительный валовой доход от объекта недвижимости за вычетом текущих операционных расходов и резерва на замещение, т.е. рассматривается поток доходов до вычета процентов по обслуживанию долговых обязательств и налогов.

Применение в расчётах величины чистого операционного дохода позволяет не учитывать различия между разными объектами собственности в структуре капитала и выплате налогов, что делает оценку стоимости разных объектов имущества более сопоставимой. Поскольку деньги даже в условиях полной определённости будущего имеют переменную стоимость, поток доходов, которые будут получены в будущем, необходимо дисконтировать (привести к сегодняшнему дню), просуммировать и, кроме этого, учесть стоимость объекта при реверсии -возможной перепродаже в будущем.

Второй метод оценки недвижимости в рамках доходного подхода - определение стоимости объекта недвижимого имущества методом прямой капитализации дохода с использованием коэффициента капитализации при условии получения стабильного дохода в длительном периоде (прямая капитализация).

Величину коэффициента капитализации можно рассчитать тремя способами:

1) кумулятивным методом  на основе суммирования безрисковой  ставки дохода с компонентами, учитывающими величину риска, характерную  для инвестирования в данный  объект недвижимости;

2) исходя из анализа  рыночных данных, т.е. делением чистого дохода, приносимого сопоставимыми объектами недвижимости, на цену их фактической продажи с последующим адекватным усреднением;

3) на основе требуемой  ставки доходности (в качестве  которой можно принять ставку  дисконтирования) за вычетом темпа  роста потока доходов.

Таким образом, важной особенностью расчета коэффициента капитализации в оценке недвижимости является необходимость учёта остаточной стоимости объекта в момент её перепродажи в будущем. Если вероятность снижения стоимости объекта в будущем велика, то при расчёте коэффициента капитализации необходимо учесть норму возмещения основной суммы инвестированного капитала. Кроме этого, выбор коэффициента капитализации должен быть тщательно обоснован с учетом разного рода рисков.

 

1.4 Методы расчета инвестиционной стоимости

Среди основных методов инвестиционных расчетов можно выделить следующие:

• метод чистой дисконтированной стоимости;
• метод внутренней нормы доходности;
• метод окупаемости.

Основную роль среди них играет метод чистой дисконтированной стоимости. Остальные методы представляют собой либо некоторую модификацию метода чистой дисконтированной стоимости, либо на нем основаны.

Чистая дисконтированная (текущая) стоимость  – это разница между рыночной стоимостью проекта и затратами на его реализацию. Она представляет собой сумму дисконтированных по годам денежных потоков за все периоды реализации проекта:

где r - процентная ставка, использующаяся для данного инвестиционного проекта (норма дисконтирования); Т - период реализации проекта.

Нетрудно заметить, что соответствующее значение чистой дисконтированной стоимости может быть получено путем умножения чистых денежных потоков за каждый период на соответствующий коэффициент дисконтирования.

Чистая дисконтированная стоимость показывает настоящую стоимость разновременных результатов от реализации конкретного проекта. Другими словами, чистая дисконтированная стоимость – это мера той добавочной или вновь создаваемой стоимости, которую мы получим, финансируя сегодня первоначальные затраты проекта.

Инвестиционное предложение следует рассматривать, если чистая дисконтированная стоимость проекта положительная. В случае если чистая текущая стоимость проекта меньше 0, проект должен быть отклонен. Из нескольких альтернативных проектов следует выбирать тот, у которого, при прочих равных условиях больше чистая текущая стоимость.

Положительная величина чистой текущей стоимости свидетельствует не только о полном возмещении затрат на инвестиционный проект при прогнозируемом уровне доходности капитала, но и о получении дополнительного дохода, то есть об увеличении активов предприятия вследствие принятия проекта.

При расчете дисконтированной стоимости принято делать некоторые допущения, которые значительно упрощают инвестиционные расчеты.

1. Капитал можно привлечь  и разместить под один и тот же процент.

2. Денежные притоки и  оттоки происходят в начале  или конце каждого периода, а  не возникают в течение всего  периода.

3. Денежные потоки точно  определены и нет необходимости  делать поправку на риск.

4. В качестве стратегической цели принимается максимизация благосостояния фирмы.

Если не учитывать фактор налогообложения, чистая текущая стоимость инвестиционного проекта можно определить, как максимальную сумму, которую может заплатить фирма за возможность инвестировать капитал без ухудшения своего финансового положения. Ожидаемая чистая текущая стоимость является нереализованным приростом капитала в части, превышающей расчетные затраты на инвестиционный проект. Реализованным этот прирост капитала станет в том случае, если ожидаемые денежные доходы станут реальными денежными доходами.

С точки зрения инвестора, чистая дисконтированная стоимость является сверхприбылью, поскольку положительная ее величина свидетельствует не только о полном возмещении затрат на инвестиционный проект при прогнозируемом уровне доходности капитала, но и о получении дополнительного дохода.

В условиях совершенной конкуренции не существует возможностей для получения какого-либо дохода сверх нормальной величины, поэтому величина чистой текущей стоимости не должна превышать нуля. Однако в условиях реальной рыночной экономики существуют некоторые возможности для максимизации прибыли (новые рынки, новые продуктовые ниши, новые технологические решения и т.п.)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ИНВЕСТИЦИОННЫХ ЦЕЛЯХ НА ПРИМЕРЕ СЕТИ МАГАЗИНОВ «ЭКОНОМ»

 

2.1 Характеристика  коммерческой недвижимости магазина

 

В настоящее время торговля – наиболее интенсивно развивающаяся сфера российской экономики. Объекты этой отрасли первыми прошли разгосударствление и приватизацию, что стимулировало их активное развитие. Эти сферы экономической жизни наименее подвержены влиянию негативных экономических и политических изменений; быстро оправляются от кризиса и депрессий.

К основным факторам, способствующим повышению инвестиционной привлекательности магазина, следует отнести:

• правильно выбранное расположение (пересечение крупных транспортных магистралей; непосредственная близость остановок наземного транспорта; «спальные» районы города; пустыри, возле крупной магистрали), обеспечивающее наибольшую потенциальную емкость рынка, оптимальную площадь, максимальную доступность;
• обоснование функционального решения в зависимости от потребностей посетителей (широта и глубина ассортимента реализуемых товаров и услуг);
• предоставление сервисных услуг арендаторам (ремонтная служба весов, постоянная уборка территории, круглосуточная охрана и др.);
• благоприятная общая атмосфера (дизайн, персонал и др.)