Определение рыночной стоимости коммерческой недвижимости (магазина) в инвестиционнах целях (доходный подход)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ (МАГАЗИН) В ИНВЕСТИЦИОННЫХ ЦЕЛЯХ (ДОХОДНЫЙ ПОДХОД)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………. 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ  ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ КОММЕРЧЕСКОЙ  НЕДВИЖИМОСТИ………………………………...... 1.1 Характеристика коммерческих  объектов недвижимости……………. 1.2 Подходы и методы  оценки коммерческой недвижимости…………… 1.3 Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода……………………………………………………….. 1.4 Методы расчета инвестиционной стоимости………………………. 2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ  СТОИМОСТИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ  В ИНВЕСТИЦИОННЫХ ЦЕЛЯХ НА  ПРИМЕРЕ СЕТИ МАГАЗИНОВ «ЭКОНОМ»………………………………… 2.1 Характеристика коммерческой  недвижимости магазина……………. 2.2 Оценка магазина методом  прямой капитализации доходов………. ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………. СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ…………………………

3   5 5 7   12 16     19 19 21 26 28

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы. Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.

Оценка коммерческой недвижимости является наиболее распространенным видом оценки недвижимости. Термин «коммерческая недвижимость» подразумевает под собой широкий спектр объектов недвижимого имущества, предназначенных для получения прибыли в процессе эксплуатации их площадей как основного элемента получения прибыли.

Актуальность темы курсовой работы связана с тем, что особенной чертой коммерческой недвижимости является ярко выраженная направленность на получение дохода. Традиционным доходом от коммерческой недвижимости считается получение арендных платежей, т.е. когда источник дохода непосредственно и неразрывно связан с недвижимостью, и следовательно, полностью удовлетворяет теме работы, связанной с оценкой торгового центра.

Цель работы – определение рыночной стоимости коммерческого объекта недвижимости (магазин) доходным подходом в инвестиционных целях.

В связи с поставленной целью решаются следующие задачи:

• Рассмотреть характеристику коммерческих объектов недвижимости;
• Выявить подходы и методы оценки коммерческой недвижимости;
• Определить стоимость объекта недвижимости на основе доходного подхода;
• Рассмотреть методы расчета инвестиционной стоимости;
• Дать характеристику коммерческой недвижимости магазина;
• Определить оценку магазина методом прямой капитализации доходов;

Объект работы – оценка коммерческой недвижимости.

Предмет данного исследования – определение рыночной стоимости коммерческой недвижимости.

Степень разработанности исследования. Изучая экономическую литературу, мы ознакомились с множеством учебных пособий по выбранной теме таких авторов, как Абдулаева Н.А., Колайко Н.А. Азрилиян А. Н. , Алдошин В.М. Валдайцев С.В. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Есипов В.Е. Калугин В.К. Щербаков В.А. и т.д.

Информационной базой являются нормативные документы, положения, постановления, научная и учебная литература, освещенная в списке используемых источников.

Методами выполнения работы являются анализ, синтез, сравнение, моделирование.

Структура работы. Данная курсовая работа состоит из введения, основной части, заключения, списка используемых источников.

 

 

 

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ  ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ КОММЕРЧЕСКОЙ  НЕДВИЖИМОСТИ

 

1.1 Характеристика  коммерческих объектов недвижимости

 

За последние годы рынок коммерческой недвижимости стал более динамичным. Связано это в первую очередь с оживлением интереса к сделкам аренды и продажи коммерческой недвижимости. На рынке появились новые проекты, как на стадии проектирования, так и на стадии строительства. Однако, существует как дефицит площадей, так и профессиональных игроков рынка.

Наибольший интерес в данный момент занимают следующие виды коммерческой недвижимости:

• Офисные площади. Этот рынок является наиболее прогнозируемым и вследствие этого оборот сделок больше, нежели на рынке торговых площадей.
• Торговые площади. Это наиболее доходная часть рынка коммерческой недвижимости. Количество реализованных проектов в этой области очень высоко, подтверждение тому – открытие большого количества торговых центров.
• Складская недвижимость – самый не развитый сегмент рынка коммерческой недвижимости. Наиболее перспективным направлением являются складские проекты площадью от 5тыс. до 10тыс. кв.м.

Мировой экономический кризис затронул и рынок коммерческой недвижимости. На сегодняшний день спрос на все виды коммерческой недвижимости по сравнению с прошлым годом снизился в 5 раз, а в это время предложение коммерческой недвижимости увеличилось вдвое. В свою очередь это не могло не отразиться на цене. Произошло снижение ставок на арендуемые коммерческие объекты недвижимости.

Самой невостребованной оказались площади, сдаваемые в аренду в бизнес-центрах. Характеристика коммерческой недвижимости показывает, что еще одна группа риска – офисные здания категории «А». Причиной тому явилась качественная характеристика коммерческих объектов недвижимости, которая в период экономии средств предприятий не является первостепенным фактором выбора.

Объекты недвижимости, способствующие извлечению прибыли, – это складские и логистические комплексы, объекты промышленного назначения, индустриальные парки и др.

Складские и логистические комплексы являются неотъемлемой частью инфраструктуры переработки грузов. Склады – это здания, сооружения и разнообразные устройства, предназначенные для приемки, размещения и хранения товаров, подготовки их к потреблению и отпуску потребителю. Склады с площадью хранения от 5 тыс. м2 называются терминалами. Склады должны отвечать требованиям безопасности, санитарии, температурного режима, а для удобства доставки грузов до склада желательно наличие железнодорожных путей.

Наибольшим спросом пользуются склады размером около 1 тыс. м2, растет потребность в помещениях по 3-5 тыс. м2. Основные требования арендаторов к складским помещениям – наличие погрузочно-разгрузочных механизмов и отопления; близость к транспортным магистралям и удобство подъезда; высота потолков – 7-9 м (для складирования грузов по высоте в несколько ярусов).

Все чаще арендаторы предпочитают сочетание в имущественных комплексах складских и производственных помещений с офисными.

1.2 Подходы и  методы оценки коммерческой недвижимости

К коммерческой недвижимости относится широкий спектр различных зданий, сооружений, помещений. Это могут быть офисные помещения, торговые помещения (магазины, торговые центры), а так же иные помещения, используемые в различных сферах услуг. Поэтому данное направление деятельности оценочных компаний является одним из наиболее часто востребованных.

Оценка коммерческой недвижимости несколько отличается от оценки иных видов недвижимости. Коммерческой недвижимостью являются объекты, которые способны приносить доход. В случае, если доход поступает не только непосредственно от недвижимости, а, например, в следствии функционирования магазина или кафе, то здесь пойдет разговор уже об оценке бизнеса.

Чаще всего необходимость определения стоимости коммерческой недвижимости возникает при совершении сделок купле – продажи или при принятии решения об инвестировании средств. В этих случаях большую роль играет именно независимая оценка объекта недвижимости, ведь велика вероятность, что если оценку будут проводить заинтересованные лица, то стоимость недвижимости будет несколько занижена или завышена.

При оценке стоимости коммерческой недвижимости могут применяться три различных подхода. Доходный подход определяет стоимость объекта, исходя из текущей стоимости доходов, которые эта коммерческая недвижимость принесет в будущем. Сравнительный подход основан на методе анализа данных о продажах аналогичных объектов за последнее время. Затратный подход применяется при оценке коммерческой недвижимости гораздо реже, нежели предыдущие два.

Перед началом проведения работ по оценке коммерческой недвижимости (оценка здания, сооружения, оценка склада или офиса, промышленных объектов и т.п.) необходимо не только предоставить оценочной компании требуемый пакет документов, но и определить цель оценки.

Исходя из цели оценки, будет определяться определенный вид стоимости коммерческой недвижимости. Недвижимость может обладать тремя основными видами стоимости: рыночная стоимость, ликвидационная стоимость и инвестиционная стоимость. Инвестиционная стоимость объекта устанавливается для определенной группы лиц при определенных данными лицами инвестиционных целях.

Ликвидационная стоимость определяется при вынужденном отчуждении собственности владельцем и отражает цену, за которую данный объект может быть отчужден в кратчайшие сроки. Рыночная стоимость отражает ту цену, за которую данный объект коммерческой недвижимости может быть продан при наличии нормальной конкуренции на рынке.

После проведения оценки заказчику предоставляется пакет официальных, имеющих полную юридическую силу документов. В этих документах отражена все необходимая информация об оценочной компании, проводившем данные работы, результаты оценки, а так же полное описание всех факторов, повлиявших на стоимость коммерческой недвижимости, в том числе и анализ рынка коммерческой недвижимости за необходимый отрезок времени.

Коммерческая недвижимость, это недвижимость приносящая доход ее владельцу. Именно поэтому, одним из основных подходов к оценке коммерческой недвижимости является доходный подход.

Суть данного подхода заключается в том, что стоимость объекта коммерческой недвижимости равна текущей стоимости доходов, которые данный объект принесет в обозримом будущем.

Наиболее вероятным доходом, который приносит объект коммерческой недвижимости, является доход от сдачи его в аренду. Таким образом, для определения величины потенциального валового дохода, оценщики рассчитывают арендную ставку, по которой данный объект может сдаваться в аренду.

Для определения величины чистого операционного дохода, необходимо из величины потенциального валового дохода вычесть все затраты, связанные с эксплуатацией данного объекта. К затратам относятся как непосредственно расходы, которые несет собственник (коммунальные платежи, арендные платежи за право пользования земельным участком, расходы на эксплуатацию объекта, налог на имущество и т.д.), так и упущенные доходы, в виде неполучения арендных платежей, связанных с недобросовестностью арендатора или с поиском нового арендатора.

Для получения рыночной стоимости по доходному подходу, величину будущего чистого операционного дохода необходимо привести в текущую стоимость. Делается это путем дисконтирования будущих денежных потоков в текущую стоимость по соответствующей ставке дисконтирования. Ставка дисконтирования определяется как средняя норма доходности инвестиций в сопоставимые по рискованности активы.

Помимо доходного подхода к оценке объектов коммерческой недвижимости, адекватные результаты можно получить, применив сравнительный подход.

В рамках сравнительного подхода обычно используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не больше той суммы, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.